Banky.cz Články Reality O rozúčtování topných nákladů a ceně nemovitosti

O rozúčtování topných nákladů a ceně nemovitosti

O rozúčtování topných nákladů a ceně nemovitosti
24.7.2012 Reality

Majoritní část panelových domů a minoritní část ostatních bytových komplexů disponuje dálkovým či centrálním vytápěním a ohřevem teplé vody. Tento jinak velmi výhodný a pohodlný způsob vytápění po stránce ekonomické i technické je ovšem dodnes vázán zákoně stanovenou metodikou pro rozúčtování topných nákladů, která od dob sametové revoluce nemá absolutně žádné morální ani ekonomické opodstatnění a je stejně spravedlivá asi jako regulované nájemné. Výsledkem algoritmu, který se tváří velmi sofistikovaně, je povětšinou situace, kdy všichni platí skoro stejně, ať už topí málo, hodně nebo vůbec.

Individuální vytápění

Individuálním vytápěním disponují většinou rodinné domy, jiné samostatné objekty a nově stavěné byty. Do samotné nemovitosti máme přivedený zdroj vstupní energie (nejčastěji plyn či elektřina nebo přímý závoz jiných paliv), kde následně dochází k přeměně této vstupní energie na žádoucí energii výstupní – teplo. Nevýhodou individuálního vytápění jsou pořizovací náklady na topné zařízení, nutnost vést plynovou či elektrickou přípojku o vyšší kapacitě přímo až k místu vytápěcího zařízení a případně řešit odvod spalin. Výhodou je optimalizace variabilních nákladů na vytápění; kotel si zapneme jen tehdy, když skutečně potřebujeme a nejsou zde žádné ztráty tepla z rozvodu mezi bytovými jednotkami. Příjemný bonus je osvobození od povinnosti diskutovat se sousedy o spravedlivosti rozúčtování topných nákladů. Ať už individuální vytápění preferujeme či nikoliv, statisticky je prokázán pozitivní vliv na hodnotu nemovitosti, což vede k vyšší prodejní ceně.

Centrální a dálkové vytápění

Dálkové vytápění: do bytového komplexu je přivedeno již hotové teplo a teplá voda z teplárny.

Centrální vytápění: do bytového domu je přiveden zdroj vstupní energie o zvýšené kapacitě a k samotné výrobě tepla a ohřevu teplé vody dochází ve společné kotelně situované ve společných prostorách domu.

Oba způsoby jsou pro koncového odběratele tepla (bytovou jednotku) téměř shodné. Výhodou je nulová starost o vytápěcí zařízení (stará se o něj teplárna či společenství vlastníků/družstvo), odpadající nutnost vést do každého bytu vysokokapacitní zdroj energie, nižší celkové náklady na provoz a údržbu tohoto zařízení (jeden větší kotel je na pořízení i provoz ekonomicky výhodnější než deset menších kotlů), ze kterých by měla teoreticky plynout nižší cena za odebrané teplo, pakliže je systém rozúčtování topných nákladů nastaven správně. A zde nastává problém, neboť onen systém rozúčtování je přesně upraven zákonem bez možnosti výraznější odchylky ve výpočtu a výsledkem je zcela nespravedlivá distribuce nákladů mezi jednotlivými bytovými jednotkami, což považuji za největší slabinu společného vytápění.

Rozúčtování dnes

Nejlepší hypotéka online

Současný systém rozúčtování vezme 100% celkových nákladů a 40% z nich dělí poměrně ku podlahové ploše (tedy fixně) a zbylých 60% je rozděleno variabilně dle spotřeby tepla ...tedy v rámci velmi omezeného povoleného rozptylu. Skutečná spotřeba bytové jednotky se totiž nesmí odchýlit od průměru o více než -40%/+40%. Mnohdy ale bývají aplikovány ještě přísnější mantinely v podobě -25%/+40%. Protopíme-li méně, je nám stejně doúčtován rozdíl do tzv. minimálního plnění rovného maximální povolené odchylce -40% resp. -25%. Co naopak protopíme nad odchylku +40% se nám nepočítá a zaplatí to za nás sousedi.

Dále je nutné zmínit, že skutečná spotřeba (to co se odečte z měřáků na radiátorech) je korigována o spousty dalších koeficientů podle toho, na jakou světovou stranu je pokoj orientován, v jakém patře se nachází, atd. Tomu kdo má okna na sever a bydlí v prvním či posledním podlaží se sníží skutečná spotřeba o desítky procent a naopak těm, co mají okna na jih a bydlí mezi prvním a posledním patrem se spotřeba zvýší. Výsledkem celého výpočtu pak nemůže být nic jiného, než že všichni platí za teplo skoro stejně. Je jedno, jestli máme okna na jih či na sever, jestli jsme v bytě coby důchodce nebo maminka na mateřské od rána do večera nebo chodíme-li do práce a doma jen přespáváme, obýváme-li všechny pokoje coby čtyřčlenná rodina nebo žijeme sami ve dvou a půlka bytu je neobývaná, topíme-li na 23°C nebo nám stačí 18°C... prostě platíme všichni stejně nehledě na skutečně spotřebované teplo a tzv. rozúčtování topných nákladů je jen falešná zástěrka, která v nás má vzbudit pocit spravedlnosti. Tento systém je nejen nespravedlivý, ale hlavně silně demotivující k hledání úspor. Nikdo nebude ochoten šetřit, pakliže aniž by otočil kohoutkem, zaplatí skoro stejně, jako kdyby celou zimu vyhříval byt na 23°C.

Rozúčtování budoucnosti

A jak by tedy onen spravedlivější a více motivační systém k hledání úspor měl vypadat? Bytová jednotka by měla platit za dvě věci:

  • Možnost si zatopit, když bude chtít
  • Skutečně spotřebované teplo
Nejlepší hypotéka online

V možnosti zatopit si jsou skryté především náklady na provoz společné vytápěcí jednotky, příslušné infrastruktury, paušálně třeba ztráty z rozvodu tepla, atd. Zkrátka dohromady tolik, kolik by byl celkový náklad v situaci, kdy by žádná bytová jednotka neotočila kohoutkem. Je to logické. I když kohoutkem neotočím, stále tu možnost mám a je za ni třeba platit, neboť něco stojí.

Poloha bytu má vliv na jeho cenu

spravedlivé rozúčtování topných nákladů

Do skutečně spotřebovaného tepla by se mělo počítat jen skutečně spotřebované teplo bez podmínek minimálního odběru a dalších zcela nelogických koeficientů polohy. Stejně jako banka by při poskytnutí půjčky měla uvažovat jen úrokovou sazbu bez dalších poplatků za sjednání a vedení úvěru (nyní celkově nazýváno RPSN), aby byla nabídka transparentní a porovnatelná, i rozúčtování topných nákladů by si mělo odpustit dodatečné koeficienty. Máme-li v domě část bytů obývanou důchodci a maminkami s dětmi na mateřské dovolené a zbytek pracujícími, kteří se chodí domů jen vyspat, protopí první skupina až trojnásobně více tepla. Proto je nesmyslné stanovovat hranice minimálního odběru dle průměru, neboť není důvod, aby druhá skupina přispívala na teplo té první. Stejně tak obyvatel bytu z nekoncových podlaží s orientací oken na jih nemá přispívat obyvatelům bytů na koncových podlažích se severní orientací oken. Proč? Protože náklady na vytápění jsou jedním z hodnototvorných parametrů nemovitosti. Každý by za stejnou cenu raději preferoval byt v druhém patře s jižní orientací oproti přízemnímu bytu s orientací severní.  Proto je první byt dražší a druhý levnější. Rozdíl ceny skrývá právě i rozdílné náklady na topení. V dobách minulých, kdy se centrálně vytápěné byty přidělovaly a nebylo možné (bez úplatku) ovlivnit polohu bytu, měly polohové koeficienty smysl, neboť smazávaly rozdíly vzniklé neprávem či bez možnosti ovlivnění. V dnešní době, kdy je většina bytů v osobním či družstevním vlastnictví a obchodovatelná na volném trhu však již není možné rozdílnou polohu smazávat jakýmikoliv koeficienty, neboť by to bylo nespravedlivé vůči vlastníkovi lépe umístěné jednotky.

ANKETA k článku O rozúčtování topných nákladů a ceně nemovitosti

Je současný systém rozúčtování topných nákladů spravedlivý?

Počet odpovědí: 120

KOMENTÁŘE k článku O rozúčtování topných nákladů a ceně nemovitosti

Zatím nejsou přidány žádné komentáře. Podělte se s námi o Váš názor.

Přidejte nový komentář

Mohlo by vás zajímat

Výdaje na bydlení: rekord z roku 2012 drží Praha. A možná se k němu vrací

Výdaje na bydlení: rekord z roku 2012 drží Praha. A možná se k němu vrací

7.11.2024 Reality

Jak velkou část svého příjmu dáváte na bydlení? Zatímco průměrná česká domácnost vydá na nájem, energie a další související náklady kolem 24 % příjmu, některé skupiny obyvatel jsou zatíženy mnohem víc (a jiné mnohem méně). Například nájemníci dávají 37 % svých příjmů, kdežto vlastníci jen okolo 20 %. Podívejte se, jak se liší náklady na bydlení podle regionů, typu bydlení, podle příjmů obyvatel i dle socioekonomického postavení. Zjistěte také, kde se v Česku žije nejlevněji (v poměru k příjmům) a kde jsou lidé zatíženi náklady na bydlení nejvíc.

Ceny bytů a výdaje na bydlení: proč rostou a koho to zasáhne nejvíc?

Ceny bytů a výdaje na bydlení: proč rostou a koho to zasáhne nejvíc?

6.11.2024 Reality

Možná si říkáte, že máte přehled o bydlení v České republice. Nejdražší byty jsou v Praze a nejdražší bydlení (běžné výdaje na bydlení jako procento z celkového příjmu) jsou také v Praze. Ale co ostatní města a regiony? Jak to vypadá v nich? Že nemáte ani tušení? Nevadí. Přinášíme vám přehlednou statistiku v obou oblastech: kde kolik stojí metr čtvereční bytu, a kde dáte kolik ze svého příjmu na vše, co je spojené s bydlením (bez započtení úvěrů a příspěvku na bydlení).

Nejvíce stavěné lokality v ČR: Co a kde se buduje

Nejvíce stavěné lokality v ČR: Co a kde se buduje

4.11.2024 Reality

Hledáte informace o tom, kde se v České republice nejvíce staví a jaké typy staveb dominují současnému trhu? Stavební boom posledních let se soustředí hlavně do Prahy, Středočeského a Jihomoravského kraje, přičemž se stále více staví rodinné domy i bytové projekty mimo velká města. Náš přehled vám pomůže zorientovat se, kde je výstavba nejintenzivnější a jaké možnosti bydlení můžete v těchto oblastech najít.

Vývoj cen nemovitostí v ČR v letech 2020 až 2024

Vývoj cen nemovitostí v ČR v letech 2020 až 2024

29.10.2024 Reality

Ať už plánujete kupovat nebo stavět dům, rozhodně se vám bude hodit mít přehled o vývoji cen nemovitostí na nemovitostním trhu. Připravili jsme si pro vás přehledné shrnutí toho, jak se ceny nemovitostí vyvíjely v letech 2020 až 2024.

Jaký způsob vytápění si zvolit do rodinného domu: Praktický průvodce výběrem

Jaký způsob vytápění si zvolit do rodinného domu: Praktický průvodce výběrem

17.10.2024 Reality

Volba způsobu vytápění pro rodinný dům je zásadní rozhodnutí, které ovlivňuje nejen komfort obyvatel, ale také finanční výdaje a dopady na životní prostředí. Nejvýhodnější způsob vytápění se odvíjí od velikosti domu, izolace, klimatických podmínek a dostupnosti energie. Moderní technologie nabízejí různé způsoby, jako jsou plynové kotle, elektrické podlahové topení či tepelná čerpadla.

Z naší bankovní poradny

Rozdělení bytového domu na bytové jednotky a založení SVJ

3.6.2024 Reality
Dobrý den, mám po otci podíl v bytovém činžovním domě. Podílové vlastnictví je tam už řadu let, protože byly nějaké spory mezi nájemníky a nebyla vůle vytvořit SVJ. Aktuálně je dům v havarijním stavu a je potřeba ho rekonstruovat, zateplit apod. Pro získání dotace i úvěru nám bylo doporučeno založení SVJ. Někdo tvrdí, že to není potřeba, ale firma, která by měla mít rekonstrukci na starost, to považuje za nutné. Co všechno s touto změnou souvisí? Jde mi zejména o vypořádání případných dluhů, aktuální přeměření bytových jednotek apod. Chtěli bychom před ostatní předstoupit s jasným a právně podloženým postupem. Děkuji moc za odpověď. Dobrý den, důrazně doporučuji bytový dům rozdělit na samostatné bytové jednotky a založit SVJ nezávisle na tom, zdali toto po vás někdo požaduje či nikoliv. Je to především v zájmu všech stávajících podílových vlastníků bytového domu. Podílové vlastnictví bytových domů je reliktem minulosti, má mnoho nevýhod a rizik, nemá žádné výhody. Naopak rozdělení domu na bytové jednotky a založení SVJ má samé výhody. Každý budeme vlastníkem svého bytu, nebudou Vás ohrožovat dluhy ostatních atd.Co všechno s touto změnou souvisí? Rozdělení BD na bytové jednotky se řeší přes Prohlášení vlastníků podaného na katastr. Doporučuji vyhledat odbornou právní pomoc. Právník Vám za úplatu pomůže s Prohlášení vlastníků i se založením SVJ.  ZOBRAZIT CELÝ DOTAZ A ODPOVĚĎ

Mohu nařídit budoucímu vlastníkovi povinnost bydlet v kupované nemovitosti?

2.6.2024 Reality
Dobrý den, rozděluji dům se sousedkou tzv. prohlášením vlastníka pro katastr. Ona bude chtít svou polovinu prodat. Mohu se nějak bránit, např. věcným břemenem v prohlášení vlastníka, že budoucí majitel tam bude muset bydlet? (podmínka v prohlášení) Bojím se, že budoucí majitel tam může nastěhovat někoho, s kým nebude k vydržení a společné soužití tím bude narušeno. Děkuji za odpověď. Dobrý den, budoucímu vlastníkovi nemovitosti nemůžete nařizovat, aby v nemovitosti bydlel. Taktéž mu nelze zakazovat pronájem ani jakékoliv jiné jednání (bezúplatné poskytnutí bydlení třetí osobě, návštěvy atd.). Takovéto omezování práv není přípustné, nelze jej zapsat do prohlášení vlastníků ani jako věcné břemeno k nemovitosti. Vždy existuje riziko, že si se sousedem nesednete. S tím bohužel nic nenaděláte.Rozdělení nemovitosti na samostatné jednotky vřele doporučuji. Každý pak budeme majitelem svého bytu. Setrvání v podílovém vlastnictví by pro Vás bylo výrazně rizikovější. Sousedka by se mohla rozhodnout bydlet ve Vašem bytě a Vy byste s tím nic nenadělala (nebo by k Vám rovnou mohla nastěhovat cizí osobu). Navíc není možné nikoho proti jeho vůli držet v podílovém vlastnictví. Sousedka by svůj podíl mohla kdykoliv prodat nebo požádat soud o prodej celé nemovitosti (i Vašeho bytu).  ZOBRAZIT CELÝ DOTAZ A ODPOVĚĎ

Pojmy ve slovníku

100% Hypotéka

Půjčka, která pokryje celou koupi. Taková je 100% hypotéka. LTV této hypotéky je 100 %, což znamená, že vám banka půjčí peníze na celou odhadní cenu nemovitosti, kterou ručíte. Díky 100% hypotéce tak získáte dost peněz na nákup domu či bytu nebo například na výstavbu. Zároveň ale musíte počítat s vyšším úrokem než u menších půjček. Pro banky je totiž úvěr bez spoluúčasti klienta rizikovější, a proto jsou jeho podmínky přísnější. V současnosti navíc čeští poskytovatelé 100% hypotéky neposkytují. Česká národní banka totiž v roce 2016 zpřísnila podmínky pro získání hypotéky a jejich součástí bylo také ukončení 100% hypoték. Banky tak nabízí maximálně 90% hypotéky. Pouze u 5 % objemu poskytnutých půjček smí být LTV vyšší než 90 %. Přesto existuje možnost, jak pomocí půjčky na bydlení získat dost peněz na úhradu celé kupní ceny nemovitosti. V podstatě tedy můžete dosáhnout na 100% hypotéku. Jak na to? Musíte ručit více nemovitostmi. Kromě kupovaného bytu či domu to může být například nemovitost rodičů. Samozřejmě ale platí, že majitel této nemovitosti musí s ručením souhlasit. Díky ručení více nemovitostmi se zvýší hodnota zástavy. I při 90% či menším LTV tak získáte peníze na nákup vybraného domu či bytu. Banky navíc obvykle umožňují druhou nemovitost z hypotéky vyvázat, jakmile splatíte potřebnou část úvěru. Dál tedy ručíte pouze kupovaným domem či bytem. Další možností je dofinancovat hypotéku dalším úvěrem. Například úvěrem ze stavebního spoření. ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAM

90% Hypotéka

Až 90 procent z ceny nemovitosti, kterou ručíte. Přesně tolik si můžete půjčit na hypoteční úvěr. Abyste ale 90% hypotéku dostali, musíte splnit několik požadavků. Jsou to zejména základní podmínky pro získání hypotéky – tedy například: věk,příjemči bonita.Oproti nižším půjčkám ale musíte u 90% hypotéky počítat s méně výhodnými podmínkami. Protože má hypotéka pokrýt 90 procent z ceny nemovitosti, je pro banku riskantnější než menší úvěry. A proto poskytovatelé toto riziko obvykle kompenzují vyšším úrokem. Pro většinu lidí je přitom 90% hypotéka nejvyšší možná. Podle pokynů České národní banky mohou poskytovatelé víc peněz půjčit jen v 5 procentech případů. Potřebujete tak mít naspořeno alespoň 10 procent z kupní ceny. V praxi to vypadá tak, že u bytu za 3 000 000 korun získáte maximálně 2 700 000 korun. Zbytek doplatíte vy. Pokud si chcete pomocí hypotéky půjčit víc než 90 procent z ceny domu či bytu, musíte ručit více nemovitostmi. V takovém případě stoupne hodnota zástavy, ze které se půjčka počítá. Výhodou je, že se tím pádem můžete dostat na nižší LTV (obvykle do 80 %) a získáte tak nižší úrok než u 90% hypotéky. Pokud jste například původně ručili bytem za 2 500 000 korun a nyní k němu přidáte další byt ve stejné ceně, stoupne hodnota zástavy na 5 000 000 korun. U hypotéky na zmíněných 2 500 000 tak bude LTV 50 %. ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAM

Srovnáváme hypotéky od

© Banky.cz 2024, všechna práva vyhrazena