Poláci 200 000 a Češi jen 30 000 bytů ročně. Co nám pomůže zrychlit?

Máme nejdražší byty v Evropě

Dostupné bydlení v Česku, především ve větších městech, je v posledních letech jen toužebným přáním. V dostupnosti bydlení, a to jak vlastnického, tak i nájemního, jsme na tom nejhůř v celé EU. Čeští kupci potřebují na vlastní střechu nad hlavou 15 ročních čistých příjmů, v Praze dokonce 19. V žádné jiné zemi EU se s vyšším číslem už nepotkáte. Rychle rostou také ceny nájmů.

Podle Daniela Prokopa, člena Národní ekonomické rady vlády a zakladatel výzkumné organizace PAQ Research, má nedostupné bydlení rozsáhlé společenské náklady. „Je spojené s odkladem založení rodiny, je spojeno s malou mobilitou na trhu práce, je spojeno s chudobou, protože to vysává kupní sílu obyvatel."

A když nahlédneme k sousedům, najdeme jinou situaci ohledně bydlení. Vezměme si příklad Polska. Byty ročně v Polsku přibývají v množství kolem 200 000, někdy i více. Co by pomohlo Česku k rychlejší výstavbě?

Víte, kde se v ČR staví nejvíc? Připravili jsme pro vás základní přehled nejvíce stavěných lokalit.

Tábor ukazuje cestu, jak bydlení zlevnit a zpřístupnit

Jihočeský Tábor se rozhodl vzít urbanismus měst a development do vlastních rukou. V areálu bývalých kasáren, pár minut od centra, vznikne zcela nová čtvrť Dvorce pro 1 500 lidí.

„Město ty pozemky vlastní a chce si nechat kontrolu nad tím, co v takhle zásadním, důležitém území vznikne. A počet obyvatel nám neustále klesá. Lidé se stěhují do menších obcí v okolí," popisuje architektka a urbanistka města Kateřina Čechová motivaci Tábora stavět.

„Ve 34tisícovém Táboře vznikne v několika etapách 500 až 700 bytů. Část zůstane v majetku města, část pozemku bude určena pro komerční výstavbu,“ doplňuje informace o táborském plánu Marek Pavlík, zakladatel portálu hypotecnikalkulacka.cz.

Buďte stále v obraze

Novinky ze světa hypoték, půjček či výhodné nabídky přímo na váš e-mail

Odebírat

Přihlášením k odběru novinek souhlasíte s podmínkami ochrany osobních údajů

Odborníci potvrzují, že obecní byty táhnou ceny dolů

Při výstavbě bytů by obce a města měly i podle odborníků hrát větší roli. Pomohou tím držet cenovou hladinu bydlení níž. „Máme velké množství obecních bytů, už v této chvíli kolem 3000. Nějakých 17 procent obyvatel Tábora bydlí v obecních bytech. A ceny tržního nájemného to stáhlo o něco dolů. Jsme pod průměrem Jihočeského kraje," uvedla Kateřina Čechová.

Tábor je však výjimkou. Z celkových 4,5 milionu bytových jednotek v Česku je jen 144 000 státních a obecních bytů - tedy sotva 3 %. V Praze je necelých 30 000 obecních bytů, pro srovnání slavný příklad z Vídně, kde městu patří 220 000 bytů a dalších 200 000 bytů kontrolují nezisková družstva.

„Bydlení je jednou ze základních potřeb člověka, a bez zásahů ze strany státu nebo lokálních samospráv se neobejde. Zdaleka však nejde jen o obecní byty, jejich výstavbu a provozování. To je jen okrajová role veřejné správy. 

Nejdůležitějším úkolem veřejného sektoru je tvorba a udržování legislativního rámce v oblasti bydlení a stavebnictví, a k tomu včasná reakce na vnitřní migraci v rámci ČR (ta v současnosti směřuje z vesnic do krajských měst). Zajištění odpovídající infrastruktury a motivačního prostředí k výstavbě tam, kde je o bydlení zájem.

Jenže v obou oblastech český stát (včetně samospráv) už dlouhodobě selhává. Územní plány a možnosti rozvoje neodpovídají přesunům a potřebám obyvatelstva, o průměrné délce stavebního řízení raději ani nemluvit. Nedokončená digitalizace stavebního řízení je další brzdou. K tomu všemu ještě připočtěme tzv. NYMBisty (not in may back yard), kteří ve velkém brzdí výstavbu nové infrasktruktury a bydlení,” objasňuje Petr Jermář, hlavní analytik Banky.cz.

“Veřejný sektor má mít nějaký svůj bytový fond, ale pouze na zajištění veřejných služeb (dotované ubytování pro vybrané potřebné profese - učitelé, policie, hasiči, lékaři, sociální pracovníci), případně k chráněnému bydlení těch nejohroženějších skupin. 

Poskytovat veřejné bydlení komukoliv jinému mimo tuto oblast mi nepřijde spravedlivé. Stát nikdy levněji neubytuje všechny, pokryje jen velmi malou část poptávky (u většiny tendrů na obecní pronájmy bývá saturováno méně než 10% zájemců). Je to tak hodně loterie, kdy za veřejné peníze pár šťastlivců vyhraje a zbytek jim to dotuje,” doplňuje Jermář.  

Když se rozhlédneme v zahraničí, dobře v bydlení fungují modely s velkými investory, kteří vlastní a pronajímají značnou část bytového fondu. Nijak nezaostávají ani ekonomiky s obecními byty, pokud je jich dostatek a nájemné se v podstatě rovná tomu tržnímu (nejde o sociální bydlení, ale o rozumný příjem do obecního rozpočtu).

Baťovská mašina - jak sekat byty "jako cvičky"

„Každý nový projekt, který se rozhodne samospráva postavit, by už neměl být pokaždé objevování Ameriky," říká šéf developerské společnosti Central Group Dušan Kunovský. Aktuálně rozjíždí „baťovskou mašinu", systém nazvaný „design and build". Co si pod tím představit? Central Group je schopná dle jeho slov dodat městům vzorové postupy zadávání zakázek, vzorové smlouvy a pro výstavbu využít typové bytové projekty.

Online hypoteční kalkulačka

Obce a starousedlíci nesmí doplácet na novou výstavbu

Podle Daniela Prokopa by měl stát podporovat obce ve výstavbě přímočaře, a to jak ve výstavbě městské, tak té komerční. Jedna možnost je dát jim podíl na výběru DPH z nové lokální výstavby. Druhá možnost je navýšit daň z nemovitosti v nové zástavbě.

„Aby si obec od těch nově příchozích vlastně vybrala náklady na tu infrastrukturu. Chce to mít nějaký nástroj, aby starousedlíci nebyli biti na tom, že jim tam přicházejí noví lidé, s kterými se o infrastrukturu dělí, ale aby obec z toho měla nějaké příjmy," říká Prokop.

Chaos a zpoždění jsou hlavní potíže stavebních úřadů

Příliš dlouhé stavební řízení se mělo letos zkrátit. Jenže nový stavební zákon situaci podle Dušana Kunovského nezlepšil. „To, co nastalo, není zlepšení, ale je to zkomplikování. Chaos v systému, rozklad na stavebních úřadech."

Situaci zhoršuje i nepovedená digitalizace, která nezačne naplno fungovat dříve než v roce 2028. S pětiletým zpožděním, zdůrazňuje Kunovský. „To zbytečně zdražuje byty pro klienty, nepřináší to daně, které by to státu přinášet mohlo."

Kolik úřadů vlastně potřebujeme?

Vedle dokončení digitalizace by měla příští vláda také proškrtat některé ze 700 stavebních úřadů, z nichž některé povolí třeba i jen jednu jedinou stavbu týdně.

Zatímco podle Daniela Prokopa a Národní ekonomické rady vlády by stačilo úřady ponechat v obcích s rozšířenou působností, kterých je i s Prahou 206, Kunovský by šel ještě dál. Líbil by se mu jeden centrální stavební superúřad.

„Jsem příznivcem toho, aby se to rozhodování centralizovalo a jsem příznivcem státní stavební správy, protože to by tomu opravdu dalo efektivitu," řekl.

Budoucí vláda by také měla obcím rozvázat ruce v územním plánování. „Dneska my města taháme za kratší konec provazu vůči jakémukoliv dotčenému orgánu státní správy, který může uplatňovat svoje stanoviska. Město nemá nástroj, jak prosazovat udržitelný rozvoj vůči jiným úřadům a jiným dílčím zájmům," popisuje urbanistka a architektka města Tábor Kateřina Čechová své zkušenosti.

Financování? Současné dotace nestačí

Města a firmy v Česku mohou aktuálně požádat o příspěvek ze Státního fondu podpory a investic na výstavbu dostupných nájemních bytů. V dotačním programu na byty je alokováno 7 miliard korun, jenže zájem je pětkrát vyšší. Navíc je jen jednorázový. Nejde o každoroční dotaci.

Tip od banky.cz

,,Pokud bychom měli skutečně ovlivnit cenovou hladinu bydlení, je podle analýzy KPMG třeba, aby každoročně vzniklo minimálně 25 000 dostupných veřejných nájemních bytů. To by vyšlo na zhruba 100 miliard korun ročně. Stát by měl zadotovat alespoň dvě třetiny výdajů, ideál by byl někde okolo 80 %.”

Miroslav Majer

CEO Banky.cz

Kde vyhazujeme peníze oknem

Podle Daniela Prokopa nemusí být stabilní financování dostupného bydlení takový problém. Dost peněz už do bydlení plyne, jen neefektivně.

„Dáváme zhruba osm miliard na podporu hypoték a ty hypotéky z nějakých 87 procent nepodporují novostavby, ale koupi existujících bytů. Jdou z velké části horní příjmové pětině domácností, dostupnost pro spodních 50 procent nepodporují vůbec.Odpočet úroků z hypoték buď zrušit nebo nastavit pro vlastníky nemovitostí jen na prvních pět let. Víc to zacílit na prvovlastníky," navrhuje.

Podporu stavebního spoření by zrušil úplně, čímž by se podle něj ušetřilo 5 až 10 miliard. „Musíme přestat cukrovat poptávku," říká. Lépe by šlo podle šéfa PAQ Research využít i 20 miliard, které stát dává na příspěvek na bydlení.

Nedostatečný trh s bydlením v ČR dokáže saturovat, a tím i zlevnit, jen vyšší výstavba v krajských městech. Tedy tam, kde chtějí lidé bydlet, myslí si Petr Jermář. “To srazí (nebo aspoň stabilizuje) ceny nemovitostí i pronájmů. Za veřejné peníze postavme dostatečnou infrastrukturu a vhodně nastavenými pobídkami naboostujme komerční výstavbu. Větší nabídka pak srazí ceny,” dodává Jermář.

Pomohlo by i posílení práv pronajímatelů

V současnosti jsou českým právním řádem více chráněni nájemníci než majitelé těch bytů, v nichž nájemníci bydlí. A to je další důvod, proč je na českém trhu nedostatek bytů k pronájmu, zejména ve větších městech.

„Lidé, kteří koupili byt pro své dítě, ho raději nechají volný, než aby riskovali ně jaké složité dlouhodobé vystěhování nájemníka. Pokud by se toto zjednodušilo, řada bytů by se na trh dostala." Podle Prokopa je také špatně nastavená daň z pronájmu. „Je v podstatě daňově výhodnější pronajmout na Airbnb než na dlouhodobý pronájem."

Na co se tedy zaměřit?

Experti se shodují, že bez systémových změn se dostupného bydlení v Česku nedočkáme. Zaměřit bychom se měli na:

• zjednodušení povolování staveb a regulaci stavebnictví v ČR
• kontinuální dotační program na byty
• aktivnější roli měst ve výstavbě prostřednictvím lex developer
• efektivnější státní podporu výstavby
• narovnání vztahu mezi pronajímatelem a nájemcem.