Pozemek bez příjezdu? Kdy vám soud přizná nezbytnou cestu, a kdy máte smůlu

25.6.2026

7 min. čtení

Lenka Rutteová
Redaktorka Banky.cz

Reality

Koupili jste pozemek, ke kterému nevede žádná cesta? Nebo vám příjezd zmizel poté, co se původní pozemek rozdělil mezi více vlastníků? Zákon zná řešení: tzv. nezbytnou cestu přes pozemek souseda. Není to ale řešení automatické, v některých situacích jej soud odmítne. Nejvyšší soud navíc nedávno upřesnil, kdy se tohoto řešení domůžete zdarma a kdy už za něj zaplatíte. Poradíme, na co máte nárok, kdy naopak budete mít smůlu a kde si vždycky dávat pozor ještě před koupí.

Hypoteční kalkulačka

Co si z článku odnést

přístupová cesta k pozemku není samozřejmost. Když k pozemku nevede žádné spojení s veřejnou komunikací, řeší to zákon institutem nezbytné cesty
nezbytnou cestu lze zřídit jako služebnost cesty (tedy věcné břemeno cesty zapsané v katastru), nebo jen jako osobní právo. Služebnost přechází i na nové majitele, osobní právo nikoliv
právo nezbytné cesty v podobě služebnosti vám může povolit jedině soud, a to za náhradu sousedovi, přes jehož pozemek cesta povede
soud nezbytnou cestu nepovolí, pokud jste si pozemek bez přístupové cesty pořídili z hrubé nedbalosti nebo si nedostatek příjezdu dokonce způsobili sami
je-li absence cesty důsledkem rozdělení pozemku, můžete přístup přes cizí pozemek žádat po tom, kdo se na dělení podílel. V tomto případě bude přístup přes cizí pozemek pro vás bezplatný
pozor, po změně majitele tahle výhoda končí! Jakmile se rozdělený pozemek (ta část s přístupovou cestou) prodá, právo na vysouzení přístupové cesty zdarma tady skončí.

Buďte stále v obraze

Novinky ze světa hypoték, půjček či výhodné nabídky přímo na váš e-mail

Přihlášením k odběru novinek souhlasíte s podmínkami ochrany osobních údajů

Co je „nezbytná cesta“

Představte si pozemek, ke kterému se nedá legálně dojet, někdy ani dojít. Ze všech stran ho obklopují cizí parcely a není mezi nimi žádná veřejná cesta. Na takovém pozemku se nedá rozumně hospodařit, ani postavit dům, protože se sem vozem zkrátka nedostanete.

Nezbytná cesta

,,Aby se majitelé takových pozemků, které se do obklíčení cizími parcelami dostaly třeba jen nevhodně provedeným dělením původní parcely,neocitali v patových situacích, zřídil zákonodárce v Občanském zákoníku tzv.právo nezbytné cesty. Upravuje jej § 1029 až 1036 tohoto zákona.”

Miroslav Majer

CEO Banky.cz

Komu má sloužit institut nezbytné cesty

Princip nezbytné cesty je vcelku jednoduchý: vlastník nemovitosti, kterou nelze řádně užívat kvůli chybějícímu spojení s veřejnou cestou, může žádat souseda, aby mu (za náhradu) povolil přístup. Z pohledu majitele „odříznutého“ pozemku tak půjde o přístup přes cizí pozemek.

Když se sousedé nedohodnou, ke slovu se dostává soud, který může cestu povolit, ale vždycky v nejmenším možném rozsahu, který uspokojí potřebu vlastníka řádně pozemek užívat. Vždycky s co nejmenšími náklady a tak, aby byl soused co nejméně obtěžován.

V současnosti už se dá příjezdová cesta k pozemku vysoudit nejen kvůli stavbě, ale už i kvůli samotnému pozemku. Dřívější právo totiž umožňovalo zřídit cestu jen kvůli přístupu ke stavbě, kdežto současná úprava dává možnost žádat o ni i vlastníkovi pozemku, který ještě nemá připravenou stavbu (a uvažuje o ní třeba až za několik let).

Služebnost cesty, nebo jen osobní právo? Pozor na to!

Nezbytnou cestu lze zřídit dvěma způsoby, a rozdíl mezi nimi je zásadní hlavně ve chvíli, kdy se některý z pozemků prodá (daruje, zdědí).

Nejčastější a nejjistější variantou je tzv. služebnost cesty. Jde o klasické věcné břemeno cesty (na pozemku souseda původně odříznuté parcely), které se zapisuje do katastru nemovitostí. Služebnost cesty je trvalou součástí tohoto pozemku bez ohledu na to, kdo jej zrovna vlastní.

Tip od banky.cz

,,Mimochodem, Nejvyšší soud opakovaně dovodil, ženezbytná cesta by se měla zpravidla povolovat jako služebnost, a to s ohledem na právní jistotu žadatele, která by jinak byla zpochybněna zejména při změně vlastníka pozemku, přes který cesta vede.”

Petr Jermář

Hlavní analytik Banky.cz

Soud přitom může přikázat cestu zřídit ve formě služebnosti cesty, i když o to žadatel v žalobě výslovně nežádal. Při stanovení rozsahu nezbytné cesty totiž soud není vázán návrhem žalobce a může jej podle vlastní úvahy určit odlišně.

Druhou možností je zřízení cesty jen jako osobního (obligačního) práva. To svědčí konkrétnímu vlastníkovi, jenže nepřechází na jeho nástupce. Pro dlouhodobé užívání nemovitosti a její hodnotu je tedy osobní právo cesty výrazně slabším řešením.

Přečtěte si, jak je to s věcnými břemeny v katastru: dají se zrušit?

Spočítejte si hypotéku na pozemek

Kolik za nezbytnou cestu zaplatíte

Za omezení svého vlastnictví (za věcné břemeno nebo osobní službu) má soused nárok na náhradu. Bez náhrady cestu (většinou) zřídit nelze.

Zákon výslovně počítá jednak s úplatou za zřízení nezbytné cesty, jednak s finančním odčiněním újmy, která tím sousedovi vznikne (třeba i v podobě snížení hodnoty jeho pozemku, protože bude zatížen věcným břemenem). K tomu může přibýt ještě jedna položka navíc, tzv. přiměřená jistota.

U přiměřené jistoty jde o něco jako kauci v případě pronájmu bytu: jakýsi finanční polštář, z nějž si může soused uhradit případné škody způsobené užíváním nezbytné cesty vedoucí přes jeho pozemek. Typicky jde o rozježděný kraj pozemku, poškození dlaždic v navazujícím vjezdu, rozježděné odvodnění atp.

Náhrada nemusí připadnout jen majiteli pozemku. Pokud na dotčeném pozemku váznou věcná práva dalších osob (třeba zástavní nebo předkupní právo), mají i tyto osoby nárok na přiměřenou náhradu, protože zřízením cesty může klesnout hodnota jejich práva.

Jak se platí za nezbytnou cestu

Platit se dá různě, zákon umožňuje dokonce hned tři formy finanční úhrady za nezbytnou cestu. Úplata může mít podobu jednorázové platby, ale i několika splátek, případě opakujících se (v podstatě nájemních) plateb.

Pět situací, kdy soud cestu nepovolí

Zákon výslovně vyjmenovává případy, kdy se přístupová cesta vysoudit nedá. Pak, když soused s cestou nesouhlasí, zůstane pozemek odříznutý:

škoda převýší užitek — pokud by újma souseda zjevně převážila výhodu, kterou by žadatel cestou získal, soud ji nepovolí
jen pohodlnější spojení — má-li už vlastník přístup zajištěný, byť nekomfortní nebo oklikou, nemá nárok na další cestu jen proto, že by byla pohodlnější
uzavřený prostor — přes prostor záměrně uzavřený před cizími lidmi (typicky obytný dům či oplocená zahrada) cestu vést nelze. Soudní praxe ovšem připouští výjimky, například průjezd pod stavbou nebo nad ní
veřejný zájem — cestu nelze zřídit tam, kde tomu brání veřejný zájem, třeba přes les nebo chráněnou krajinnou oblast
vlastní zavinění — způsobil-li si žadatel nedostatek přístupu sám, ať už úmyslně, nebo z hrubé nedbalosti, právo na cestu nedostane. Sem spadá i situace, kdy si někdo koupí pozemek bez zajištěného přístupu, ačkoli si jeho absence mohl všimnout.

Za zdůraznění stojí hlavně vlastní zavinění. Často je pak neřešitelné. Většinou bývají v tomto bodě soudy neoblomné, ale setkáme se i s výjimkami. Například už se Ústavní soud zastal nových majitelů, kteří nemovitost koupili bez prokazatelně zajištěného přístupu. Příjezdovou cestu jim dodatečně vybudovat povolil.

Tip od banky.cz

,,Stále by ale měla vést opatrnost:nikdy se nenechte prodávajícím přesvědčit o tom, že si po pořízení pozemku snadno necháte příjezdovou cestu soudně zřídit přes pozemek souseda. Má-li to být tak snadné, ať se o to postará prodávající a pozemek prodává se zajištěnou služebností cesty.”

Petr Jermář

Hlavní analytik Banky.cz

Když přístup zmizel kvůli rozdělení pozemku

Nezřídka ale pozemek ztratí spojení s veřejnou cestou až dodatečně — tím, že se jeden velký pozemek rozdělí na několik menších. Typicky při dědictví nebo při vypořádání spoluvlastnictví. Z jedné parcely jsou dvě nebo tři, a minimálně jednu parcelu to odřízne od veřejné přístupové cesty.

Pro tyto situace platí v českém právním řádu zvláštní pravidlo. Když pozemek ztratí spojení s veřejnou cestou kvůli rozdělení, lze přístupovou cestu žádat jen po té osobě, která se na dělení podílela. Navíc se majitel odříznutého pozemku dostane k přístupové cestě bezplatně.

Zkrátka: kdo rozdělením zmařil přístup pozemku jiného majitele k veřejné cestě, ten musí vzniklý stav (na své náklady) napravit.

„Proč tomu tak je? Osoba, která se na dělení podílela a které zůstala parcela s přístupovou cestou (osoba A), totiž byla rozdělením zproštěna povinnosti trpět užívání svého pozemku jinou osobou (osobou B). Tím získala majetkovou výhodu, neférovou vůči osobě B, která nyní vlastní odříznutý pozemek (a dříve spoluvlastnila celou parcelu),“ říká Miroslav Majer.

„Zákon se proto postará, aby osoba A o nabytou výhodu zase přišla, konkrétně formou povinného zřízení služebnosti cesty kompletně na náklady osoby A. Její pozemek tak (oproti stavu před dělením) nebude po zřízení služebnosti cesty zatížen víc. Proto osobě A náhrada nepřísluší,“ dodává Majer.

Jenže: co se stane, když se rozdělený pozemek prodá

Situace z přechozí kapitoly mezi osobou A a B je jasná. Jenže co když se rozdělený pozemek prodá a změní se osoba A? I takový spor už se dostal až před Nejvyšší soud.

Šlo o nového majitele pozemku, který se domáhal práva nezbytné cesty přes sousední pozemky, jež s tím jeho původně tvořily jeden celek. Příjezd k jeho budově kdysi vedl průjezdem v sousední budově. Postupným rozdělením pozemku ale tento přístup zanikl a žalobce se domáhal nároku na cestu zdarma, protože pozemek přišel o spojení s okolím právě dělením.

Háček byl ale v tom, že původní pozemek rozdělil — byli to jejich právní nástupci, kteří pozemek nabyli až později.

Nejvyšší soud rozhodl v neprospěch žalobce. V rozsudku sp. zn. 22 Cdo 888/2025 ze dne 23. 2. 2026 uzavřel, že bezúplatnou nezbytnou cestu po rozdělení lze žádat jen po té osobě, která se na dělení skutečně podílela — nikoli po jejích právních nástupcích, kteří pozemek nabyli později.

Soud to vysvětlil takto: jakmile vlastník po rozdělení převede pozemek dál, nový majitel ho získává bez závazků plynoucích z dělení. Toto omezení totiž nemá povahu věcného práva (břemene), které by lpělo na věci bez ohledu na osoby, a proto na nástupce nepřechází. To ostatně zákon naznačuje slovy „jen po osobě". Není tedy (podle soudu) spravedlivé žádat po lidech, kteří se dělení nijak neúčastnili, aby nyní snášeli omezení svého vlastnictví bez náhrady.

Proto: jestliže vám příjezd k pozemku zanikl jeho rozdělením, ale původní účastník dělení už pozemek prodal (daroval nebo zemřel a pozemek zdědili dědicové), s bezplatným vysouzením přístupové cesty vůči novému majiteli neuspějete. Stále se ovšem můžete domáhat běžné nezbytné cesty podle obecných pravidel, tedy cesty zpoplatněné.

Co si ověřit ještě před koupí

Nejlevnější spor je ten, který vůbec nevznikne. Proto než podepíšete kupní smlouvu na pozemek nebo chalupu, ověřte si v katastru, zda k nemovitosti vede vlastní příjezd z veřejné komunikace, nebo jestli je k němu zřízené alespoň věcné břemeno cesty přes pozemek sousední. Když přehlédnete tak důležitou věc, jakou je příjezdová cesta, můžete mít smůlu, protože vám ji ani soud nedovolí zřídit.

Pozor i na dědictví a vypořádání spoluvlastnictví. Při dohodě dědiců o rozdělení nemovitostí často některá z nově vzniklých částí ztratí přístup k veřejné komunikaci. Bezplatně jej získat zpět půjde jen po prvním majiteli, od jehož pozemku se ten váš oddělil. Když jej stihne mezitím prodat, vy budete mít smůlu.

Také by vás mohlo zajímat, na co si dávat pozor před koupí domu.

Tento text má informativní povahu a nenahrazuje právní poradenství. V konkrétní situaci se obraťte na advokáta.