Bubny–Zátory čeká dlouhá proměna, do projektu vstupuje Strnad

Produkt		Naše hodnocení:		Úrok 70% LTV	Splátka 1 mil. Kč	Fixace
Doporučujeme	Online hypotéka Více informací	Naše hodnocení 90 % Velmi dobré	Mám zájem	4,69 %	7 747 Kč	10 let
	Hypotéka na bydlení Více informací	Naše hodnocení 86 % Velmi dobré	Mám zájem	5,19 %	8 007 Kč	15 let
	Hypotéka Více informací	Naše hodnocení 87 % Velmi dobré	Mám zájem	5,29 %	8 060 Kč	10 let
	mHypotéka na bydlení Více informací	Naše hodnocení 82 % Velmi dobré	Mám zájem	5,49 %	8 166 Kč	7 let
	Hypotéka Více informací	Naše hodnocení 88 % Velmi dobré	Mám zájem	5,59 %	8 219 Kč	7 let
	Hypoteční úvěr Více informací	Naše hodnocení 86 % Velmi dobré	Mám zájem	5,74 %	8 299 Kč	15 let

Jedna z největších rozvojových ploch v Praze může získat nové kapitálové zázemí. Podle informací deníku E15 má do projektu Bubny–Zátory výrazně vstoupit Penta Real Estate spolu s nově vznikající investiční skupinou vedenou Michalem Strnadem. Ve hře přitom není běžný rezidenční projekt, ale území, které může v příštích desetiletích zásadně proměnit podobu Holešovic, dopravu i ceny nemovitostí v širším centru metropole.

Co si z článku odnést

• Bubny–Zátory představují transformační území o rozloze přibližně 110 hektarů v Praze 7.
• Penta má získat 50% podíl a skupina kolem Michala Strnada 35% podíl v subjektu ovládajícím klíčové pozemky.
• Uvedené vlastnické podíly ani identita zbývajícího investora zatím nejsou veřejně doloženy primárními dokumenty.
• Částka 90 miliard korun označuje spíše pravděpodobný dlouhodobý investiční potenciál rozvoje než potvrzenou kupní cenu.
• Hodnotu území zvyšují veřejné investice do železnice, úprav okolí Vltavské i plánované Vltavské filharmonie.

Buďte stále v obraze

Novinky ze světa hypoték, půjček či výhodné nabídky přímo na váš e-mail

Odebírat

Přihlášením k odběru novinek souhlasíte s podmínkami ochrany osobních údajů

O Bubny se nehraje jako o běžný developerský pozemek

Bubny–Zátory patří k nejvýznamnějším pražským brownfieldům. Rozkládají se mezi Holešovicemi, Vltavskou, Výstavištěm a vltavským nábřežím, tedy v území ležícím velmi blízko historického centra, které však po dlouhá desetiletí rozdělovalo kolejiště, průmyslové plochy a nevyužité pozemky. Právě rozsah a poloha z této lokality dělají mimořádně cenný prostor pro vznik nové městské čtvrti.

Podle dostupných informací má Penta Real Estate získat poloviční podíl ve společnosti ovládající rozhodující pozemky a 35 procent má připadnout investiční skupině vedené Michalem Strnadem. Zbývající patnáctiprocentní podíl a přesná právní struktura transakce ale ve veřejně dostupných primárních dokumentech zatím jednoznačně potvrzeny nebyly. Je proto namístě vnímat uvedené rozdělení jako mediální informaci, nikoli jako definitivně ověřený zápis vlastnických práv.

Stejnou opatrnost si zaslouží i často zmiňovaných 90 miliard korun. Tuto sumu nelze automaticky chápat jako cenu, kterou noví partneři za podíly či pozemky zaplatili. Spíše jde o odhad ekonomického potenciálu rozsáhlé výstavby v dlouhém časovém horizontu. A to je podstatný rozdíl. Takový odhad může zahrnovat náklady na budovy, komunikace, veřejný prostor, technickou infrastrukturu i další etapy, které zatím nemají veřejně popsané finanční parametry.

U rozsáhlých brownfieldů je důležité rozlišovat mezi cenou majetkové transakce a celkovým objemem budoucích investic.

Cena transakce není objem investic

,,U velkých brownfieldů je důležité oddělit cenu majetkové transakce od celkového objemu budoucích investic. Pro veřejnost jsou obě částky snadno zaměnitelné, ekonomicky ale popisují zcela odlišné věci.”

Petr Jermář

Hlavní analytik Banky.cz

Od železničního zázemí k propojené části města

Proměna Bubnů–Zátor nebude záviset jen na tom, kdo drží pozemky. Zásadní roli sehrají plánovací dokumenty hlavního města, Institutu plánování a rozvoje Prahy, městské části Praha 7 i navazující veřejné investice. Územní studie a regulační procesy určí, jaké místo zde dostanou byty, kanceláře, služby, školy, parky či veřejná prostranství.

To je ostatně podstatný rozdíl mezi vlastnictvím atraktivního pozemku a skutečnou schopností vytvořit funkční městskou čtvrť. Developer může připravit konkrétní projekty, jejich podobu však limitují dopravní vazby, kapacita inženýrských sítí, dohody o občanské vybavenosti i požadavky města na kvalitu veřejného prostoru. Budoucí hodnota Bubnů nevznikne jen výstavbou domů, ale hlavně schopností propojit dosud oddělené části Holešovic.

Historie vlastnických změn v lokalitě navíc ukazuje, že nynější pohyb není prvním převodem v území. Starší mediální informace popisovaly prodej části lukrativních bubenských pozemků ze struktur spojovaných s CPI Property Group investorům napojeným na rodinu J&T a Dušana Palcra. Současný vstup Penty a skupiny kolem Michala Strnada tak může představovat další fázi majetkové a partnerské restrukturalizace, nikoli jednorázový prodej celého 110hektarového území.

Budoucí hodnota Bubnů vznikne teprve tehdy, když se podaří propojit nové projekty s fungující městskou čtvrtí.

Penta může přinést development, Strnad kapitálovou sílu

Penta Real Estate patří mezi zkušené hráče v rozsáhlém městském developmentu, takže její role v projektu dává z pohledu trhu smysl. U transformačních území je nutné koordinovat architekty, povolovací procesy, financování, výstavbu i dlouhodobou správu jednotlivých etap. Pokud se informace potvrdí, Penta by mohla být přirozeným kandidátem na vedoucí developerskou roli. Samotní aktéři však její konkrétní mandát ani konečné rozdělení odpovědností veřejně podrobně nepopsali.

Vstup skupiny vedené Michalem Strnadem je zajímavý především jako příklad diverzifikace kapitálu. Michal Strnad je veřejně známý hlavně v souvislosti se skupinou CSG a obranným průmyslem. Bez konkrétního potvrzení ale nelze automaticky tvrdit, že do projektu vstupuje přímo CSG. Přesnější je mluvit o investiční skupině vedené Michalem Strnadem.

Srovnejte možnosti financování bydlení

„Velké městské projekty vyžadují kapitál, který počítá s dlouhým horizontem a s postupným výnosem. Nejde o investici, jejíž výsledky lze hodnotit po jediné dokončené etapě,“ uvádí Miroslav Majer, CEO portálu Banky.cz.

Dlouhý horizont rozhoduje

,,Velké městské projekty vyžadují kapitál, který počítá s dlouhým horizontem a s postupným výnosem. Nejde o investici, jejíž výsledky lze hodnotit po jediné dokončené etapě.”

Miroslav Majer

CEO Banky.cz

Pro investory je přitažlivá hlavně kombinace omezené nabídky velkých pozemků v Praze a rostoucího významu okolí Vltavské. Zatímco jednotlivý bytový projekt lze poměrně snadno srovnávat podle ceny za metr čtvereční, Bubny představují úplně jiný typ aktiva. Jde o možnost podílet se na vzniku celé lokality, jejíž atraktivita se bude vyvíjet podle infrastruktury, služeb, pracovních míst i kvality každodenního života.

Železnice a filharmonie zvyšují význam celé lokality

Do hodnoty území se promítají také veřejné projekty, které nevznikají z iniciativy soukromých vlastníků. Správa železnic modernizuje trať Praha-Bubny – Praha-Výstaviště jako součást spojení Praha–Letiště Václava Havla–Kladno. Nová stanice Praha-Bubny a úpravy tratě mají zásadně změnit dopravní kontext dnes ještě bariérového území.

Vedle železnice je důležitým magnetem i plánovaná Vltavská filharmonie v blízkosti stanice metra Vltavská. Kulturní stavba má potenciál přitáhnout do širší oblasti návštěvníky, služby i další soukromé investice. Právě souběh dopravní a kulturní infrastruktury vysvětluje, proč se z Bubnů stává strategická lokalita pro nejsilnější domácí investory.

Pro současné obyvatele Holešovic ovšem nová výstavba nepřinese jen vyšší hodnotu okolních nemovitostí. Přinese také větší nároky na dopravu, kapacitu školek, škol, zdravotních služeb a veřejných prostranství. Budoucí čtvrť proto nelze hodnotit pouze podle počtu vzniklých bytů nebo objemu proinvestovaných peněz.

Dopravní a kulturní infrastruktura může zvýšit atraktivitu lokality, zároveň ale přinese větší nároky na veřejné služby.

„U takto velkého území rozhodne o kvalitě výsledku hlavně to, zda budou nové domy přirozeně navazovat na stávající Holešovice. Živá čtvrť potřebuje ulice, služby, zeleň i veřejná místa, ne jen jednotlivé uzavřené projekty,“ říká Jiří Krejčí, odborník na reality portálu realingo.cz.

Co bude rozhodovat o tempu proměny Bubnů

Rozvoj Bubnů–Zátor bude nevyhnutelně etapový a rozložený do mnoha let. Ani silné kapitálové zázemí totiž samo o sobě nestačí. Postup mohou zpomalit povolovací řízení, koordinace se železničními stavbami, majetkoprávní vztahy, jednání s městem nebo změny ekonomických podmínek. Významnou roli sehraje také vývoj cen stavebních prací, dostupnost financování a situace na trhu s bydlením i kancelářemi.

V dalších měsících bude vhodné sledovat zejména několik konkrétních oblastí:

• oficiální oznámení investorů a případné upřesnění vlastnické struktury,
• zápisy v obchodním rejstříku, evidenci skutečných majitelů a sbírce listin,
• dohody s Prahou o infrastruktuře a příspěvcích developerů,
• první povolované etapy a architektonické návrhy konkrétních bloků.

Teprve tyto kroky ukážou, zda se majetková změna promění v reálný začátek výstavby. Pro Prahu přitom nebude nejdůležitější jen to, kolik soukromého kapitálu do Bubnů vstoupí, ale také to, jak se podaří sladit investorské ambice s potřebami města, které v této části čeká jedna z největších urbanistických proměn posledních desetiletí.

Zdroje

• e15.cz: Strnad vstoupil do megaprojektu za 90 miliard. Pod vedením Penty postaví nový kus Prahy (14.08.2026)
• iprpraha.cz: Bubny–Zátory (14.08.2026)
• praha.eu: Stručná charakteristika velkých transformačních území (14.08.2026)
• spravazeleznic.cz: Modernizace trati Praha-Bubny – Praha-Výstaviště (14.08.2026)
• seznamzpravy.cz: Vítek zápasí s dluhy, prodal polovinu lukrativních Bubnů rodině J&T (14.08.2026)