Jak kolaudace mění výsledky Trigemy a dostupnost bydlení

7.9.2026

5 min. čtení

Jan Budín
Redaktor Banky.cz

Reality

Výsledky developerské skupiny Trigema ovlivňuje nejen počet prodaných bytů a jejich ceny, ale také načasování kolaudací a předávek. Projekt Paprsek ve Stodůlkách i dlouhodobý rozvoj Lihovaru na Smíchově ukazují, proč se výnosy meziročně výrazně mění a co to znamená pro dostupnost bydlení.

Hypoteční kalkulačka

Produkt		Naše hodnocení:		Úrok 70% LTV	Splátka 1 mil. Kč	Fixace
Doporučujeme	Online hypotéka Více informací	Naše hodnocení 90 % Velmi dobré	Mám zájem	4,84 %	7 851 Kč	10 let
	Hypotéka na bydlení Více informací	Naše hodnocení 86 % Velmi dobré	Mám zájem	5,19 %	8 007 Kč	15 let
	Hypotéka Více informací	Naše hodnocení 87 % Velmi dobré	Mám zájem	5,29 %	8 060 Kč	10 let
	mHypotéka na bydlení Více informací	Naše hodnocení 82 % Velmi dobré	Mám zájem	5,49 %	8 166 Kč	7 let
	Hypotéka Více informací	Naše hodnocení 88 % Velmi dobré	Mám zájem	5,59 %	8 219 Kč	7 let
	Hypoteční úvěr Více informací	Naše hodnocení 86 % Velmi dobré	Mám zájem	5,74 %	8 299 Kč	15 let

Silnější hospodaření developerské skupiny Trigema nelze posuzovat jen podle počtu prodaných bytů nebo vývoje cen na pražském trhu. Zásadní roli hraje i okamžik, kdy je projekt dokončen, zkolaudován a byty přecházejí na kupující. Právě posun předávání projektu Paprsek do roku 2025 a pokračující rozvoj Lihovaru na Smíchově ukazují, proč mohou výsledky developera meziročně výrazně kolísat.

Co si z článku odnést

Trigema vykázala za rok 2024 konsolidovaný obrat přibližně 2,009 miliardy Kč.
Část výnosů se do roku 2025 mohla přesunout kvůli odložené kolaudaci a předávání bytů v projektu Paprsek ve Stodůlkách.
Lihovar Smíchov představuje dlouhodobý rozvojový projekt, který postupně vytváří další prodejní příležitosti.
Na pražském trhu se ve druhém čtvrtletí roku 2025 prodalo 1 750 nových bytů, přičemž nabídkové ceny překročily 170 tisíc Kč za m².
Vyšší obrat developera automaticky neznamená stejně rychlý růst nové poptávky ani lepší dostupnost bydlení.

Buďte stále v obraze

Novinky ze světa hypoték, půjček či výhodné nabídky přímo na váš e-mail

Přihlášením k odběru novinek souhlasíte s podmínkami ochrany osobních údajů

U developerských výsledků rozhoduje okamžik předání

V realitním developmentu není vhodné zaměňovat rezervace, podpis kupní smlouvy a účetně vykázaný výnos. Byt může být obchodně prodaný dlouho předtím, než se jeho cena promítne do výsledků společnosti. Rozhodující bývá hlavně dokončení stavby, kolaudace, splnění smluvních podmínek a samotné předání jednotky kupujícímu.

Výnos developera se proto často projeví až ve chvíli, kdy se z rozestavěného projektu stane dokončené a předané bydlení. Výsledky jednotlivých let pak mohou ovlivnit i zdánlivě technické změny v harmonogramu výstavby. Nemusí to automaticky znamenat, že firma během jediného roku získala dvojnásobek nových klientů. Stejně důležité totiž bývá načasování dokončení celé bytové etapy.

Trigema ve své výroční zprávě za rok 2024 uvedla konsolidovaný obrat zhruba 2,009 miliardy Kč. Tento výsledek ovlivnilo i posunutí kolaudace a zahájení předávání bytů v projektu Paprsek do prvního čtvrtletí roku 2025. Nižší základna roku 2024 tak vytváří prostor pro výraznější nárůst výnosů v následujícím období, aniž by z toho šlo mechanicky vyvozovat stejně silný růst tržní poptávky.

Co sledovat u výsledků developerů

,,Při hodnocení developerských firem je potřeba sledovat nejen obrat, ale především strukturu projektů a fázi, ve které se nacházejí. Dokončení větší etapy může výsledky výrazně posunout mezi jednotlivými roky.”

Petr Jermář

Hlavní analytik Banky.cz

Paprsek ve Stodůlkách přináší výnosový efekt dokončeného projektu

Projekt Paprsek ve Stodůlkách patří mezi důležité rezidenční realizace Trigemy. Z pohledu hospodaření skupiny je podstatné hlavně to, že kolaudace a předávky jednotek byly podle výroční zprávy za rok 2024 přesunuty do prvních měsíců roku 2025. A právě tady je jádro věci: tento posun může vysvětlovat, proč se část ekonomického efektu projektu nepropsala do účetních výsledků za rok 2024.

Takový vývoj je pro rezidenční development typický. Náklady na přípravu, financování, výstavbu a prodej vznikají postupně v delším časovém období. Naproti tomu významná část výnosů se může soustředit do kratší doby, kdy klienti přebírají hotové byty. Meziroční srovnání proto musí vždy rozlišovat, zda za růstem stojí vyšší počet prodaných bytů, vyšší ceny, nebo právě dokončení dříve rozpracované etapy.

Dokončení a předání větší etapy může výrazně změnit výsledky developera v jednotlivých letech, aniž by se stejně změnila poptávka na trhu.

V případě Trigemy je namístě opatrnost i při interpretaci údajů za rok 2025. Čísla uváděná v některých médiích, například obrat 3,5 miliardy Kč či čistý zisk 743 milionů Kč, nebyla v rámci dostupných podkladů doložena primární účetní závěrkou vztahující se k celému roku 2025. Nelze je proto bez dalšího vydávat za ověřený a srovnatelný celoroční výsledek.

Lihovar Smíchov staví na dlouhé proměně brownfieldu

Zatímco Paprsek představuje projekt, jehož dokončení může krátkodobě výrazně zahýbat vykázanými výnosy, Lihovar Smíchov má pro Trigemu jiný význam. Jde o rozsáhlejší proměnu bývalého průmyslového areálu na nové městské území s rezidenčními funkcemi. První etapa projektu byla podle výroční zprávy za rok 2024 zkolaudována a téměř všechny jednotky byly prodány či předány. Podobné projekty ukazují, jak proměna brownfieldu mění město i investiční riziko.

Lihovar tak není jen jednorázovou bytovou výstavbou. Jeho další etapy mohou skupině přinášet prodejní potenciál v delším horizontu, zároveň ale vyžadují stabilní financování, přípravu území a schopnost reagovat na vývoj trhu. Výhodou podobných projektů je možnost postupného rozvoje. Háček je v tom, že jejich ekonomika zůstává citlivá na ceny výstavby, povolovací procesy i financování kupujících.

Spočítejte si dostupnost hypotéky

Hodnotu brownfieldu vytváří postupné dokončování etap, lokalita i schopnost nabídnout bydlení v době, kdy je nových bytů na trhu nedostatek.

Pražské novostavby táhla silná aktivita i rostoucí ceny

Vývoj Trigemy se odehrával v prostředí velmi aktivního pražského trhu novostaveb. Podle společné analýzy Trigemy, Central Group a Skanska Residential se ve druhém čtvrtletí roku 2025 v Praze prodalo 1 750 nových bytů. Trh tak meziročně vzrostl přibližně o čtvrtinu. O širším trendu informují také rekordní prodeje pražských novostaveb.

Vedle objemu prodejů pokračoval i růst cen. Průměrná nabídková cena pražských novostaveb podle této analýzy překročila hranici 170 tisíc Kč za metr čtvereční. Je ale fér dodat, že jde o nabídkové ceny. Ty nemusejí přesně odpovídat konečné transakční ceně, protože výslednou částku mohou ovlivnit individuální obchodní podmínky, klientské změny nebo vybavení bytu.

Silnější tržby developerů tak mohou být výsledkem kombinace vyššího počtu předaných bytů a dražších prodávaných metrů čtverečních. Vysoká aktivita trhu zároveň neznamená, že se bydlení stává dostupnějším. Spíš naopak: růst cen novostaveb může dál zhoršovat situaci domácností, které financují vlastní bydlení s pomocí hypotéky.

Vyšší poptávka neznamená levnější financování

Pražský rezidenční trh v roce 2025 ukázal, že zájem o novostavby dokáže přetrvat i v prostředí drahého bydlení. Poptávku podporuje omezená nabídka vhodných projektů, zájem o kvalitní bydlení v hlavním městě i investiční nákupy. Zároveň ale zůstávají významným faktorem hypoteční sazby a celková dostupnost úvěrů pro domácnosti.

Pro kupující není rozhodující jen cena uvedená v ceníku. Důležitá je také výše vlastních úspor, schopnost získat hypotéku a celková měsíční splátka. Růst cen novostaveb proto může u části zájemců postupně snižovat dosažitelnost vlastního bydlení, i když statistiky prodejů zatím ukazují silnou aktivitu.

Vysoký počet prodaných bytů není automaticky důkazem, že se bydlení pro domácnosti stává dostupnější.

Počítejte s celkovou zátěží

,,Dobré výsledky developerů a vysoký počet prodaných bytů nejsou automaticky důkazem, že je bydlení pro domácnosti dostupnější. Kupující by měli vedle ceny nemovitosti vždy počítat i s rezervou pro změnu sazby, vedlejší náklady a dlouhodobou zátěž rodinného rozpočtu.”

Miroslav Majer

CEO Banky.cz

Na co se zaměřit při čtení výsledků developerů

Při srovnávání hospodaření developerských skupin je důležité ověřit, jaká data firma zveřejňuje a zda jsou mezi jednotlivými roky skutečně porovnatelná. U Trigemy je relevantní i skutečnost, že skupina uvádí přechod na konsolidované vykazování podle IFRS od roku 2025. Bez kontroly účetních poznámek proto nelze meziroční změnu automaticky označovat za čistě organický růst.

Zvláštní pozornost si zaslouží rozdíl mezi účetním obratem, hodnotou prodaných jednotek a přijatou hotovostí. Tyto ukazatele mohou v jednom roce směřovat stejným směrem, ale nemusejí růst stejným tempem. U projektů typu Paprsek navíc může jednorázové dokončení většího objemu bytů vytvořit vysokou srovnávací základnu pro další období.

Výsledky Trigemy proto vypovídají nejen o úspěchu konkrétních projektů, ale i o širším stavu pražského trhu. Omezená nabídka, vysoké ceny a schopnost rychle prodat dokončené rezidenční etapy vytvářejí příznivé prostředí pro developery. Pro domácnosti ale stejný trend znamená pokračující tlak na rozpočet a složitější cestu k vlastnímu bydlení.