Banky.cz Články Reality Na co si dát pozor při koupi domu? 3 oblasti, na které se musíte zaměřit

Na co si dát pozor při koupi domu? 3 oblasti, na které se musíte zaměřit

Na co si dát pozor při koupi domu? 3 oblasti, na které se musíte zaměřit
25.6.2020 Reality

Nákup domu je pro většinu lidí zásadní investice, ke které se odhodlají jednou za život. Přesto při ní často dělají zbytečné chyby, které je pak mohou stát statisíce korun navíc. Podívejte se proto, na co si dát při koupi domu pozor.

Jakmile lidé najdou dům, který jim padne do oka, jsou k chybám náchylnější. Často se už vidí, jak se stěhují, a nechtějí čekání protahovat. Navíc se bojí, že se objeví rychlejší kupec.

Někteří majitelé a realitní kanceláře toho mohou využít a zatlačit na vás, abyste své rozhodování uspíšili. Snadno pak přehlédnete vady, které vám mohou klidné bydlení výrazně znepříjemnit.

Ať už je to věcné břemeno, které na domě vázne, netěsnící okna nebo třeba fakt, že nemovitost stojí v povodňové oblasti.

Pro zjednodušení můžeme tyto vady rozdělit do 3 oblastí:

  • územní,
  • právní
  • a stavebně technické.

Na všechny skupiny se nyní podíváme podrobněji. A začneme územními vadami.

Na co si dát pozor při koupi domu? Začněte okolím

Na co si tedy dát pozor při koupi domu z hlediska území?

Prakticky na vše, co souvisí s danou lokalitou.

Pokud hledáte dům, ve kterém plánujete žít do konce života, musí být v jeho okolí všechno, co potřebujete. A naopak v něm nesmí být věci, které vám bydlení zkomplikují.

Ideální tedy je, když nedaleko od nového bydliště najdete například:

  • obchod,
  • restauraci,
  • ordinace lékařů,
  • školu,
  • školku,
  • dětské hřiště,
  • sportoviště.
Na co si dát pozor při koupi domu: kravín.

Naopak asi nechcete bydlet v blízkosti:

  • kravína,
  • lomu
  • nebo například chemických závodů.

V podobných místech totiž musíte počítat nejen se zápachem a hlukem, ale také s velkým provozem. A neustálé přejíždění těžkých strojů se může časem projevit i na statice domu. 

Ujistěte se, že poblíž domu není například kravín. Jinak musíte počítat s všudypřítomným zápachem.

Nejlepší hypotéka online

A jak se podobným komplikacím vyhnout? Většinou stačí důkladná příprava. Zvládnete ji ve 2 krocích:

  • Ještě před prohlídkou místo prozkoumejte na internetu. Zkuste zjistit, co o lokalitě píší jiní lidé a pomocí map se rozhlédněte po okolí. Také se podívejte do územního či regulačního plánu (pokud je k dispozici on-line, když ne požádejte o nahlédnutí do něj na obecním či městském úřadě). Zjistíte tak, jestli není v okolí plánovaná velká průmyslová či bytová zástavba. Zároveň si pomocí povodňové mapy ověřte, jestli není nemovitost v povodňové oblasti. Povodňovou mapu najdete na webu České asociace pojišťoven.
  • Na prohlídku vyrazte s předstihem a místo si nejdřív projděte. Sami se tak seznámíte s okolím. Díky tomu si například ověříte, jaké jsou možnosti parkování.

Zároveň se poptejte sousedů, co jim v okolí vadí či chybí. Můžete tak zjistit, jestli není v zimě problém například s prohrnováním některých cest nebo jestli nebývá lokalita příliš obklopená uhelným dýmem.

Právní vady: nenechte se do ničeho tlačit

Na první pohled neviditelné problémy můžou být spojené i s vybraným domem. Zpravidla jsou to překážky právního charakteru a dokáží výrazně zkomplikovat (nebo zcela překazit) získání nemovitosti i následné bydlení.

Na co přesně si musíte dát při koupi domu pozor? Zejména:

  • Jestli je prodejce domu opravdu vlastníkem.
  • Zda s prodejem souhlasí oba partneři, pokud je dům ve společném jmění manželů.
  • Jestli není na nemovitosti věcné břemeno, které by komplikovalo její užívání.
  • Zda není na nemovitosti zástavní právo (často to bývá spojené například s hypotékou – jak takové situace řešit se dozvíte v článku Nákup a prodej nemovitosti s hypotékou).
  • Jestli není na domu vázaná exekuce.

A jak takové informace zjistit? V první řadě vám pomůže list vlastnictví.

Na co si dát pozor při koupi domu: on-line náhled do katastru nemovitostí.

Výpis z něj získáte na katastrálním úřadě nebo na pobočkách CzechPointu. Většinu informací najdete i pomocí on–line náhledu do katastru nemovitostí.

V listu vlastnictví se dočtete například:

  • kdo je vlastníkem (či spoluvlastníkem) nemovitosti,
  • jaká je výměra a využití nemovitosti,
  • zda jsou ve prospěch či neprospěch nemovitosti vedená nějaká věcná břemena,
  • jestli je na nemovitosti zástavní právo,
  • zda je na dům nařízená exekuce
  • nebo informace, jak majitel nemovitost získal.

Máte tak jistotu, že jednáte opravdu s majitelem nemovitosti. Nebo že je stavba skutečně vedená jako trvale obyvatelný dům. 

Pomocí on-line náhledu do katastru nemovitostí rychle získáte základní informace o nemovitosti.

Součástí listu vlastnictví je také nabývací titul, kolaudační rozhodnutí a související dokumentace. Nezapomeňte je také zkontrolovat a kolaudační rozhodnutí porovnejte se zápisem v katastru nemovitostí. Pokud narazíte na nesrovnalosti, je potřeba změny na katastru zapsat.

Na co si dát pozor při koupi domu: hypoteční kalkulačka

Kromě toho pamatujte ještě na jednu věc – nikdy se nenechte do ničeho tlačit. Když na vás majitel domu nebo realitní makléř naléhají, abyste co nejdřív podepsali rezervační smlouvu, zpozorněte. Může to znamenat, že je s nemovitostí něco v nepořádku.

Nejlepší hypotéka online

Rezervační smlouvy navíc můžou obsahovat pokutu za odstoupení od koupě. A to i v hodnotě několika desítek tisíc korun. Pokud pak například nedostanete dostatečný hypoteční úvěr, může vás to vyjít velice draho. Proto si smlouvu nejdřív důkladně přečtěte a zkonzultujte ji s právním zástupcem.

A jestli chcete mít jistotu, že na hypotéku dosáhnete, vyzkoušejte předem naši hypoteční kalkulačku

Pomocí hypoteční kalkulačky si předem ověříte, zda na potřebnou hypotéku dosáhnete a jaké získáte podmínky.

Při koupi domu dejte pozor i na plíseň či krovy

Posledním typem překážek, se kterými se můžete při nákupu domu setkat, jsou stavebně technické vady. Patří mezi ně případy, kdy například:

  • zaznamenáte praskliny ve stěnách,
  • na půdě objevíte trouchnivějící krovy
  • nebo v sklepě najdete plíseň.

Ne všechny vady ale dokážete sami odhalit nebo odhadnout jejich závažnost. Proto s sebou na prohlídku domu vezměte odborníka. Například stavaře, statika nebo stavebního inspektora.

Snadno zjistí, jestli nebude při silnějších deštích voda prosakovat pod podlahy a do stěn nebo zda není například vadná vodoinstalace.

Vyhnete se tak nákladům na opravy. Anebo získáte argumenty pro vyjednávání o slevě.

Stejně tak se vyplatí předem zjistit, jaká je energetická náročnost domu nebo jestli má platné revize komínů, hromosvodů a elektroinstalace. Neváhejte přitom majitele požádat například o faktury za teplo nebo o zařízení chybějících kontrol.

reality-pozor-pri-koupi-domu.png

Důležité je nic nepodcenit

Nyní už víte, na co všechno si dát pozor při koupi domu. A možná vás napadá, že vás podobné kroky budou stát spoustu času i peníze navíc.

Máte pravdu.

Nezapomínejte ale, že ve vybraném domě chcete žít do konce života. A pokud v něm máte být spokojení, nesmíte výběr podcenit.

ANKETA k článku Na co si dát pozor při koupi domu? 3 oblasti, na které se musíte zaměřit

Plánujete koupi domu?

Počet odpovědí: 132

KOMENTÁŘE k článku Na co si dát pozor při koupi domu? 3 oblasti, na které se musíte zaměřit

Zatím nejsou přidány žádné komentáře. Podělte se s námi o Váš názor.

Přidejte nový komentář

Mohlo by vás zajímat

Nový stavební zákon: Klíčové změny a jejich dopad

Nový stavební zákon: Klíčové změny a jejich dopad

2.6.2024 Reality

Novým stavebním zákonem se budeme muset řídit od 1. července 2024. Přináší změny, které se dotknou kohokoliv, kdo bude chtít byť i jen drobně přistavět nebo změnit dosavadní stavbu. Dvojí řízení se nahrazuje jediným, zavádí se nový institut, tzv. předběžné informace. A stavby se dělí do 4 skupin. Jak se změny projeví u drobných úprav a staveb?

Vývoj cen nemovitostí v ČR v letech 2020 až 2024

Vývoj cen nemovitostí v ČR v letech 2020 až 2024

29.5.2024 Reality

Ať už plánujete kupovat nebo stavět dům, rozhodně se vám bude hodit mít přehled o vývoji cen nemovitostí na nemovitostním trhu. Připravili jsme si pro vás přehledné shrnutí toho, jak se ceny nemovitostí vyvíjely v letech 2020 až 2024.

Předání nemovitosti krok za krokem: Jak na to?

Předání nemovitosti krok za krokem: Jak na to?

24.5.2024 Reality

Při pořízení vlastního bydlení nebo stěhování do nájmu je jedním z klíčových okamžiků předání nemovitosti. Přečtěte si, na co se zaměřit, jaké dokumenty jsou zapotřebí a na co si dát pozor.

Investování do nemovitostí v roce 2024: Stále se vyplatí?

Investování do nemovitostí v roce 2024: Stále se vyplatí?

15.5.2024 Reality

Ještě před několika lety se mluvilo o investování do nemovitostí jako o jedné z nejvýhodnějších investic vůbec. S růstem úrokových sazeb v minulých letech však zájem o investiční nemovitosti ochladl. Postupný pokles úrokových sazeb v letošním roce šel ale ruku v ruce s opětovným zvýšeným zájmem o nemovitosti ze strany investorů. Jsou tedy opravdu nemovitosti vhodnou investiční příležitostí?

Vlastnictví nebo pronájem nemovitosti? Co se aktuálně vyplatí

Vlastnictví nebo pronájem nemovitosti? Co se aktuálně vyplatí

6.5.2024 Reality

Nové bydlení je vždycky spojeno s náročným rozhodováním: do nájmu nebo do vlastního? Obě varianty mají výhody i nevýhody, které se však v čase mění. Navíc jsou subjektivní: závisejí na konkrétní situaci nebo na dalších životních plánech. Měnit se budou i s vývojem realitního trhu, který bude stále lépe umět pracovat s nemovitostmi s aktivní hypotékou. Podle čeho se tedy rozhodovat, zda do nájmu či do hypotéky?

Z naší bankovní poradny

Rozdělení bytového domu na bytové jednotky a založení SVJ

3.6.2024 Reality
Dobrý den, mám po otci podíl v bytovém činžovním domě. Podílové vlastnictví je tam už řadu let, protože byly nějaké spory mezi nájemníky a nebyla vůle vytvořit SVJ. Aktuálně je dům v havarijním stavu a je potřeba ho rekonstruovat, zateplit apod. Pro získání dotace i úvěru nám bylo doporučeno založení SVJ. Někdo tvrdí, že to není potřeba, ale firma, která by měla mít rekonstrukci na starost, to považuje za nutné. Co všechno s touto změnou souvisí? Jde mi zejména o vypořádání případných dluhů, aktuální přeměření bytových jednotek apod. Chtěli bychom před ostatní předstoupit s jasným a právně podloženým postupem. Děkuji moc za odpověď. Dobrý den, důrazně doporučuji bytový dům rozdělit na samostatné bytové jednotky a založit SVJ nezávisle na tom, zdali toto po vás někdo požaduje či nikoliv. Je to především v zájmu všech stávajících podílových vlastníků bytového domu. Podílové vlastnictví bytových domů je reliktem minulosti, má mnoho nevýhod a rizik, nemá žádné výhody. Naopak rozdělení domu na bytové jednotky a založení SVJ má samé výhody. Každý budeme vlastníkem svého bytu, nebudou Vás ohrožovat dluhy ostatních atd.Co všechno s touto změnou souvisí? Rozdělení BD na bytové jednotky se řeší přes Prohlášení vlastníků podaného na katastr. Doporučuji vyhledat odbornou právní pomoc. Právník Vám za úplatu pomůže s Prohlášení vlastníků i se založením SVJ.  ZOBRAZIT CELÝ DOTAZ A ODPOVĚĎ

Mohu nařídit budoucímu vlastníkovi povinnost bydlet v kupované nemovitosti?

2.6.2024 Reality
Dobrý den, rozděluji dům se sousedkou tzv. prohlášením vlastníka pro katastr. Ona bude chtít svou polovinu prodat. Mohu se nějak bránit, např. věcným břemenem v prohlášení vlastníka, že budoucí majitel tam bude muset bydlet? (podmínka v prohlášení) Bojím se, že budoucí majitel tam může nastěhovat někoho, s kým nebude k vydržení a společné soužití tím bude narušeno. Děkuji za odpověď. Dobrý den, budoucímu vlastníkovi nemovitosti nemůžete nařizovat, aby v nemovitosti bydlel. Taktéž mu nelze zakazovat pronájem ani jakékoliv jiné jednání (bezúplatné poskytnutí bydlení třetí osobě, návštěvy atd.). Takovéto omezování práv není přípustné, nelze jej zapsat do prohlášení vlastníků ani jako věcné břemeno k nemovitosti. Vždy existuje riziko, že si se sousedem nesednete. S tím bohužel nic nenaděláte.Rozdělení nemovitosti na samostatné jednotky vřele doporučuji. Každý pak budeme majitelem svého bytu. Setrvání v podílovém vlastnictví by pro Vás bylo výrazně rizikovější. Sousedka by se mohla rozhodnout bydlet ve Vašem bytě a Vy byste s tím nic nenadělala (nebo by k Vám rovnou mohla nastěhovat cizí osobu). Navíc není možné nikoho proti jeho vůli držet v podílovém vlastnictví. Sousedka by svůj podíl mohla kdykoliv prodat nebo požádat soud o prodej celé nemovitosti (i Vašeho bytu).  ZOBRAZIT CELÝ DOTAZ A ODPOVĚĎ

Pojmy ve slovníku

100% Hypotéka

Půjčka, která pokryje celou koupi. Taková je 100% hypotéka. LTV této hypotéky je 100 %, což znamená, že vám banka půjčí peníze na celou odhadní cenu nemovitosti, kterou ručíte. Díky 100% hypotéce tak získáte dost peněz na nákup domu či bytu nebo například na výstavbu. Zároveň ale musíte počítat s vyšším úrokem než u menších půjček. Pro banky je totiž úvěr bez spoluúčasti klienta rizikovější, a proto jsou jeho podmínky přísnější. V současnosti navíc čeští poskytovatelé 100% hypotéky neposkytují. Česká národní banka totiž v roce 2016 zpřísnila podmínky pro získání hypotéky a jejich součástí bylo také ukončení 100% hypoték. Banky tak nabízí maximálně 90% hypotéky. Pouze u 5 % objemu poskytnutých půjček smí být LTV vyšší než 90 %. Přesto existuje možnost, jak pomocí půjčky na bydlení získat dost peněz na úhradu celé kupní ceny nemovitosti. V podstatě tedy můžete dosáhnout na 100% hypotéku. Jak na to? Musíte ručit více nemovitostmi. Kromě kupovaného bytu či domu to může být například nemovitost rodičů. Samozřejmě ale platí, že majitel této nemovitosti musí s ručením souhlasit. Díky ručení více nemovitostmi se zvýší hodnota zástavy. I při 90% či menším LTV tak získáte peníze na nákup vybraného domu či bytu. Banky navíc obvykle umožňují druhou nemovitost z hypotéky vyvázat, jakmile splatíte potřebnou část úvěru. Dál tedy ručíte pouze kupovaným domem či bytem. Další možností je dofinancovat hypotéku dalším úvěrem. Například úvěrem ze stavebního spoření. ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAM

90% Hypotéka

Až 90 procent z ceny nemovitosti, kterou ručíte. Přesně tolik si můžete půjčit na hypoteční úvěr. Abyste ale 90% hypotéku dostali, musíte splnit několik požadavků. Jsou to zejména základní podmínky pro získání hypotéky – tedy například: věk,příjemči bonita.Oproti nižším půjčkám ale musíte u 90% hypotéky počítat s méně výhodnými podmínkami. Protože má hypotéka pokrýt 90 procent z ceny nemovitosti, je pro banku riskantnější než menší úvěry. A proto poskytovatelé toto riziko obvykle kompenzují vyšším úrokem. Pro většinu lidí je přitom 90% hypotéka nejvyšší možná. Podle pokynů České národní banky mohou poskytovatelé víc peněz půjčit jen v 5 procentech případů. Potřebujete tak mít naspořeno alespoň 10 procent z kupní ceny. V praxi to vypadá tak, že u bytu za 3 000 000 korun získáte maximálně 2 700 000 korun. Zbytek doplatíte vy. Pokud si chcete pomocí hypotéky půjčit víc než 90 procent z ceny domu či bytu, musíte ručit více nemovitostmi. V takovém případě stoupne hodnota zástavy, ze které se půjčka počítá. Výhodou je, že se tím pádem můžete dostat na nižší LTV (obvykle do 80 %) a získáte tak nižší úrok než u 90% hypotéky. Pokud jste například původně ručili bytem za 2 500 000 korun a nyní k němu přidáte další byt ve stejné ceně, stoupne hodnota zástavy na 5 000 000 korun. U hypotéky na zmíněných 2 500 000 tak bude LTV 50 %. ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAM

Srovnáváme hypotéky od

© Banky.cz 2024, všechna práva vyhrazena