Proč je u realitních makléřů těžké poznat kvalitu

Produkt		Naše hodnocení:		Úrok 70% LTV	Splátka 1 mil. Kč	Fixace
Doporučujeme	Online hypotéka Více informací	Naše hodnocení 90 % Velmi dobré	Mám zájem	4,49 %	7 645 Kč	10 let
	Hypotéka Více informací	Naše hodnocení 87 % Velmi dobré	Mám zájem	4,79 %	7 799 Kč	10 let
	Hypotéka na bydlení Více informací	Naše hodnocení 86 % Velmi dobré	Mám zájem	4,99 %	7 903 Kč	15 let
	mHypotéka na bydlení Více informací	Naše hodnocení 82 % Velmi dobré	Mám zájem	5,09 %	7 955 Kč	7 let
	Hypotéka Více informací	Naše hodnocení 88 % Velmi dobré	Mám zájem	5,19 %	8 007 Kč	7 let
	Hypoteční úvěr Více informací	Naše hodnocení 86 % Velmi dobré	Mám zájem	5,39 %	8 113 Kč	15 let

Co si z článku odnést

• Realitní zprostředkování je od roku 2020 vázanou živností a podléhá zákonným pravidlům.
• Zákon zavedl požadavky na odbornou způsobilost, pojištění odpovědnosti i pravidla pro úschovy.
• Na trhu působí velmi vysoký počet subjektů s živností realitní zprostředkování, což zvyšuje rozdíly v úrovni služeb.
• Veřejně není snadno dostupný souhrnný a pravidelně publikovaný přehled o kvalitě práce makléřů, stížnostech, kontrolách a sankcích.
• Oživení realitního a hypotečního trhu v letech 2024 a 2025 znovu staví kvalitu zprostředkování do popředí.
• Pro klienta není největší problém jen v počtu makléřů, ale hlavně v tom, že se obtížně rozlišuje mezi formálně způsobilým a skutečně kvalitním profesionálem.

Buďte stále v obraze

Novinky ze světa hypoték, půjček či výhodné nabídky přímo na váš e-mail

Odebírat

Přihlášením k odběru novinek souhlasíte s podmínkami ochrany osobních údajů

Trh znovu zrychluje a kvalita služeb je vidět víc než dřív

Po utlumení realitního trhu v letech 2022 a 2023 přišlo v roce 2024 znatelné oživení, které se přelilo i do roku 2025. Lepší dostupnost financování, návrat části poptávky a vyšší aktivita na trhu s byty i domy znamenají, že se znovu uzavírá více obchodů a roste i tlak na rychlost celého procesu. Česká národní banka navíc popisuje tuzemský rezidenční trh jako trh ve vzestupné fázi cyklu. A to je pro debatu o realitních makléřích podstatné.

V pomalejším období se nejvíc řeší ceny, hypotéky a to, jestli kupující vůbec na nákup dosáhnou. Jakmile se ale trh nadechne, vyplouvá na povrch i kvalita zprostředkování. V praxi totiž nestačí jen přivést kupce a prodávajícího k jednomu stolu. Rozhoduje práce s informacemi, nastavení smluv, koordinace financování, znalost rizik i schopnost dovést obchod bezpečně do konce. Čím rychlejší a aktivnější trh je, tím větší škodu může způsobit slabý standard služeb nebo uspěchaný postup.

Když trh ožije, roste význam kvality

,,Jakmile se realitní trh nadechne, klienti často řeší hlavně cenu a rychlost. Právě v době většího pohybu na trhu ale roste význam kvality poradenství, kontroly dokumentů a schopnosti včas odhalit rizika celé transakce.”

Petr Jermář

Hlavní analytik Banky.cz

Jakmile se realitní trh nadechne, klienti často řeší hlavně cenu a rychlost. Přitom právě v době většího pohybu na trhu roste význam kvality poradenství, kontroly dokumentů a schopnosti včas odhalit rizika celé transakce, říká Petr Jermář, odborník portálu Banky.cz.

Počet subjektů v oboru je vysoký, ale samotné číslo nevysvětluje kvalitu trhu

Ve veřejné debatě se často mluví o tom, že je v Česku „příliš mnoho makléřů“. Tahle zkratka ale bývá nepřesná. Ve zdrojích se míchá počet makléřů, podnikatelů, firem, držitelů živnosti i jednotlivých zprostředkovatelů působících pod značkou větší kanceláře. Jenže to nejsou stejné kategorie a při hodnocení trhu je potřeba je rozlišovat.

Podle veřejně citovaných dat z konce roku 2025 bylo evidováno 28 229 subjektů s živností realitní zprostředkování. Toto číslo je vhodné číst opatrně, a to právě jako počet subjektů s oprávněním, nikoli automaticky jako přesný počet aktivních makléřů v terénu. I tak ale ukazuje jednu podstatnou věc: český realitní trh je početně velmi široký a zřejmě i značně roztříštěný.

Srovnejte si hypotéky pro koupi nemovitosti

V takto rozsáhlém prostředí je logické, že se kvalita služeb bude výrazně lišit. Vedle zkušených profesionálů s hlubokou znalostí lokality, práva a financování se mohou pohybovat i hráči, kteří splnili formální podmínky, ale jejich reálný servis pokulhává. Velký počet subjektů sám o sobě neznamená problém, ale zvyšuje nároky na transparentnost, dohled a schopnost klienta poznat rozdíl mezi kvalitní a průměrnou službou.

Počet evidovaných subjektů nevypovídá přesně o počtu aktivních makléřů, ale dobře ukazuje, jak široký a roztříštěný český realitní trh je.

Zákon obor zpřísnil, volný vstup do profese už neplatí

Zásadní změnu přinesl zákon č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování. Ten proměnil realitní zprostředkování ve vázanou živnost a ukončil předchozí stav, kdy byl vstup do oboru mnohem volnější. Smyslem nové úpravy bylo zvýšit ochranu klientů a zároveň profesionalizovat celý segment.

Prakticky to znamená, že realitní zprostředkovatel musí splnit požadavky na odbornou způsobilost. Vedle toho zákon upravuje také povinné pojištění odpovědnosti za škodu a pravidla pro úschovy. Právě tato oblast je pro klienta zásadní, protože transakce s nemovitostí se běžně pohybují v řádu milionů korun a chyba v procesu může mít velmi drahé následky.

Regulace tedy existuje a není slabá jen na papíře. Tvrdit, že český realitní trh funguje bez pravidel, by bylo zavádějící. Přesnější je říct, že pravidla pro vstup a základní rámec služby nastavené jsou, ale méně zřetelné už je, jak jsou jejich výsledky dlouhodobě a veřejně vyhodnocovány. A v tom je rozdíl, který v debatě často zapadá.

Samotná regulace zvyšuje ochranu klienta, ale ještě sama o sobě neříká, jak kvalitně makléř zvládá konkrétní transakci v praxi.

Samotná regulace je důležitý začátek, ale klientovi nepomůže jen informace, že makléř splnil vstupní podmínky. V praxi rozhoduje, jak umí komunikovat, jak pracuje s dokumenty a jestli dokáže obchod bezpečně koordinovat i s bankou, právníkem a katastrem, říká Jiří Krejčí, odborník na reality portálu realingo.cz.

Formální odbornost ještě negarantuje skutečně kvalitní službu

To, že je profese regulovaná, ještě automaticky neznamená, že je služba vždy na vysoké úrovni. Odborná způsobilost je důležitý filtr, ale spíš vstupní než výstupní. Nepopisuje totiž dost přesně, jak zprostředkovatel skutečně pracuje v terénu, jak zvládá složité situace, zda správně vysvětluje smluvní závazky nebo jak transparentně komunikuje odměnu a rizika.

V realitní praxi se kvalita nepozná jen podle toho, zda má někdo oprávnění podnikat. Pozná se podle práce s detaily, které klient laik často ani neumí vyhodnotit. Jde například o to, zda jsou správně popsány vady nemovitosti, zda se srozumitelně vysvětlují podmínky rezervační smlouvy, zda je koordinace s hypotečním financováním realistická a zda celý proces nevytváří zbytečné právní nebo finanční napětí.

Právě tady vzniká největší rozdíl mezi formálně způsobilým makléřem a skutečným profesionálem. Jeden splní zákonné minimum, druhý přidává bezpečí, orientaci a jistotu v transakci, která bývá pro domácnost jedním z největších finančních rozhodnutí v životě.

Co stát vidí dobře a co už veřejnost dohledává mnohem hůř

Relativně snadno lze dohledat legislativní rámec, tedy jaké povinnosti realitní zprostředkovatelé mají. Poměrně dobře lze také sledovat evidenci podnikatelských oprávnění. Mnohem složitější už je získat přehledný, pravidelně aktualizovaný a veřejně snadno čitelný obraz toho, jak si obor vede kvalitativně.

Ve veřejně dostupných zdrojích není jednoduše dohledatelný souhrnný státní přehled, který by na jednom místě ukazoval například četnost kontrol, typické důvody stížností, výsledky dohledu nebo strukturu sankcí specificky pro realitní zprostředkování. To neznamená, že dohled neexistuje. Znamená to ale, že jeho výsledky nejsou pro běžného spotřebitele ani pro trh samotný dostatečně přehledné.

Klient si dnes snáze ověří, kdo má oprávnění podnikat, než jaké jsou dlouhodobé výsledky kontrolní praxe a kvalita služeb v oboru.

To je podstatný problém i z pohledu důvěry. Pokud stát a veřejné instituce umějí dobře ukázat, kdo má oprávnění podnikat, ale už neukazují stejně čitelně, jaké jsou výsledky kontrolní praxe, klient zůstává odkázán hlavně na reputaci, doporučení a vlastní zkušenost. Trh pak postrádá zrcadlo, které by pomáhalo oddělit poctivou kvalitu od pouhého splnění zákonného minima.

Kde nese klient největší riziko při prodeji nebo koupi nemovitosti

Rizika se na realitním trhu nekoncentrují jen do jedné oblasti. Obvykle vznikají tam, kde má jedna strana výrazně více informací než druhá a kde klient podepisuje dokumenty pod časovým tlakem. V takových situacích je kvalita zprostředkování klíčová, protože makléř často funguje jako první filtr i první průvodce celou transakcí.

Největší škody často nevznikají kvůli jedné velké chybě, ale kvůli řetězci drobných nedotažeností. Klient pak až zpětně zjistí, že nerozuměl podmínkám smlouvy, podcenil financování nebo se spolehl na neúplné informace. O to důležitější je, aby trh nehodnotil makléře jen podle toho, zda působí aktivně, ale podle toho, zda umějí celý obchod bezpečně vést.

Přetlak na trhu může snižovat standard, aniž by to bylo hned vidět

Vysoký počet subjektů na trhu nemusí automaticky znamenat přímé ohrožení klienta. Může ale vytvářet prostředí, ve kterém se zvyšuje tlak na nábor, rychlost a výkon. Pokud se v oboru pohybuje mnoho hráčů, část z nich se přirozeně snaží získat zakázky agresivněji, zkracovat proces nebo stavět obchod spíš na objemu než na kvalitě servisu.

To je strukturální problém, nikoli útok na celý obor. Mnoho realitních profesionálů odvádí vysoce kvalitní práci a bez jejich služeb by byla řada transakcí pro klienty ještě složitější. Zároveň ale platí, že trh s vysokým počtem subjektů a omezenou veřejnou měřitelností výsledků vytváří větší prostor pro rozdíly v úrovni služeb. Klient je pak často hodnotí až ex post, tedy ve chvíli, kdy už obchod proběhl nebo se objevil problém.

Transparentnost je pro klienta klíčová

,,Ve financích i realitách dlouhodobě platí, že transparentnost je stejně důležitá jako samotná regulace. Pokud spotřebitel nevidí srozumitelná data o kvalitě trhu, roste význam marketingu a osobního dojmu, což není pro tak velké transakce ideální prostředí.”

Miroslav Majer

CEO Banky.cz

Ve financích i realitách dlouhodobě platí, že transparentnost je stejně důležitá jako samotná regulace. Pokud spotřebitel nevidí srozumitelná data o kvalitě trhu, roste význam marketingu a osobního dojmu, což není pro tak velké transakce ideální prostředí, říká Miroslav Majer, CEO portálu Banky.cz.

Silnější dohled by v praxi neznamenal víc paragrafů, ale lepší veřejná data

Debata o kvalitě realitních služeb nemusí nutně vést k další legislativní vlně. Mnohem přínosnější by bylo, kdyby byly veřejně dostupné přehlednější informace o tom, jak obor funguje v praxi. Smysl by dávalo soustavnější zveřejňování souhrnných dat o kontrolách, typech pochybení, sankcích nebo nejčastějších spotřebitelských problémech. Taková data by pomohla klientům, seriózním kancelářím i samotnému státu.

Stejně důležité by bylo i lepší rozlišování mezi různými kategoriemi subjektů na trhu. Jinou vypovídací hodnotu má počet živností, jinou počet aktivních makléřů a jinou počet reálně realizovaných obchodů. Bez tohoto rozlišení se veřejná debata snadno zjednoduší na heslo, že je makléřů moc, aniž by bylo jasné, co to konkrétně znamená pro klienta.

Právě tady se ukazuje, že problém českého realitního trhu není jen v makléřích samotných. Je také v tom, jak málo přehledně umíme měřit a veřejně ukazovat kvalitu jejich práce při prodeji nebo koupi nemovitosti.

Zdroje

• mmr.cz: Zákon č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování (30.03.2026)
• cnb.cz: Realitní trh v České republice ve vzestupné fázi cyklu (30.03.2026)
• hypoindex.cz: Český realitní trh pod tlakem: přetlak makléřů, nízká kvalita služeb a slabý dohled státu (30.03.2026)
• epravo.cz: Nový realitní zákon z pohledu zájemce o služby realitního zprostředkování (30.03.2026)
• estav.cz: Český realitní trh v roce 2025 potvrdil trend obratu (30.03.2026)