Banky.cz Články Reality Prodej nemovitosti 2: postup a finanční aspekty

Prodej nemovitosti 2: postup a finanční aspekty

28.1.2015 Reality

V minulém díle Prodej nemovitosti 1: jak na to? jsme se blíže podívali na úkony předcházející kupní smlouvě (obhlídka stavu nemovitosti, jednání o ceně a rezervační smlouva). Nyní pokračujeme kupní smlouvou a smlouvou o úschově peněz.

REKLAMA

Kupní smlouva

Kupní smlouva je soupis podmínek, za kterých prodávající nemovitost kupujícímu prodává a musí nutně obsahovat tyto části:

kupní smlouva

  • Smluvní strany + jejich plná identifikace: pouze prodávající a kupující (ne realitka)
  • Článek 1 - jak prodávající nemovitost nabyl
  • Článek 2 - identifikace prodávané nemovitosti: vše od parc. čísla až po list vlastnictví a příslušný katastr
  • Článek 3 - kupní cena: kolik a kým bude zaplaceno (vlastní zdroje, bankovní úvěr), u koho budou peníze uschovány (notář/advokát/banka – realitku nedoporučuji), do kdy kupující uloží peníze u schovatele (kdo platí náklady na úschovu), při splnění jakých podmínek a jak vyplatí peníze schovatel prodávajícímu. Důrazně doporučuji peníze vyplácet až po té, co bude schovateli předložen list vlastnictví, na kterém bude jako výlučný vlastník uveden kupující, tedy po konci převodu – rozhodně ne na začátku, v momentě pouhého doručení smluv na katastr. Peníze nejlépe vyplatit ve dvou částech: 96% prodávajícímu a zbylá  4% přímo finančnímu úřadu pro předložení přiznání k dani z převodu. Dálé za jakých okolností budou peníze při nerealizaci obchodu  vráceny kupujícímu (např. po druhém neúspěšném podání na katastr, nejpozději do půl roku od uzavření kupní smlouvy, atd.), kdy může prodávající od smlouvy odstoupit (při nezaplacení peněz do úschovy).
  • Článek 4 - Vklad na katastr: kdo podá návrh na vklad na katastr (ideálně schovatel po zaplacení peněz do úschovy), kdo hradí kolek za vklad na katastr, jak se postupuje, když katastr vklad zamítne či vrátí k doplnění (že si strany poskytují veškerou součinnost a udělají vše pro to, aby výhrady katastru odstranily či učinily nové podání).
  • Článek 5 – Ostatní: prohlášení prodávajícího, že je nemovitost zcela bez právních vad a že si není vědom čehokoliv, co by převod ohrozilo (toto prohlášení vydá třeba i na stránku je dobré podchytit vše od věcných břemen až po možné exekuce/arbitráže či budoucí možné závazky prodávajícího, které by ohrozily převod vlastnických práv na kupujícího), prohlášení kupujícího, že je mu znám stav nemovitosti, závazek prodávajícího podat přiznání k dani z převodu nemovitosti, smlouva o úschově.
  • Článek 6 – Závěrečná ustanovení: kolik kopií smlouvy se sepisuje a kdo je obdrží, ujištění smluvních stran, že smlouvě rozumí a podepisují ji bez nátlaku, jak se sjednávají dodatky (písemná forma podepsaná oběma smluvními stranami), odkaz na občanský zákoník, jak se budou nahrazovat potenciálně neplané ujednání ve smlouvě (sepsáním ujednání o stejném významu), kdy nabývá smlouva účinnosti (po podpisu či po splnění  nějaké podmínky).

Úschova peněz

úschova peněz

Protože prodávající chce mít jistotu, že dostane po převodu nemovitosti zaplaceno a kupující, že o své peníze v případě nerealizace obchodu nepřijde, je vhodné peníze složit u nestranného prostředníka, který peníze po dokončeném převodu vyplatí prodávajícímu nebo je v případě nedokončeného převodu vrátí kupujícímu. Máme tyto 4 možnosti:

Nejlepší hypotéka online

  • Notář: u notáře je možné sepsat jak kupní smlouvu, tak i smlouvu o úschově. Odměna notáři náleží dle státem regulovaného tarifu (u všech notářů zaplatíte stejně, výše odměny se odvíjí od hodnoty převáděné nemovitosti). Za obě smlouvy u nemovitosti v hodnotě 3 mil. Kč zaplatíme lehce přes 10 tisíc korun (+ DPH, je-li notář plátcem DPH). Notář je pojištěn proti profesnímu pochybení, ale ne proti zpronevěře (ke které ještě v novodobé historii ČR naštěstí u notáře nedošlo). Notář vede o každé úschově záznam v celostátní evidenci notářských úschov. Kupní smlouva sepsaná formou notářského zápisu je veřejná listina, a je tedy těžší ji případně zpochybnit.
  • Advokát: stejná pravidla hry jako u notáře s tím rozdílem, že advokát si výši odměny stanovuje smluvně. Bohužel, v minulých letech došlo k velkým zpronevěrám u několika advokátů (pražský Miloš Vlasák, zlínský Milan Holomek, olomoucký Marián Štastný a další), kde se o zpronevěřené peníze poškození soudí dodnes. Advokátní komora se v reakci na tyto skandály snaží implementovat celostátní evidenci advokátních úschov. I když je teoretické nebezpečí zpronevěry u notáře i advokáta stejné, v praxi se ukazuje o něco bezpečnějším notář.
  • Banka (jistotní účet): banka Vám na rozdíl od notáře či advokáta kupní smlouvu nesepíše a omezuje svou činnost pouze na smlouvu o úschově (ideální je sepisovat obě smlouvy dohromady, a proto většina lidí volí notáře či advokáta). Odměna banky za úschovu peněz činí obvykle 0,2%, tedy za uschovaných 3 mil. Kč zaplatíte bance 6 000 Kč. Banka má vklady proti krachu pojištěny do výše ekvivalentu 100 000 EUR (cca. 2,75 mil. Kč). Zpronevěra (individuální pochybení jednotlivce) zde možná není.
  • Realitka: nejhorší možná volba, kterou nelze v žádném případě doporučit. I když by zde úschova byla zdarma (resp. je zahrnuta v provizi za prodej), riziko zpronevěry je zde velké, což dokládá nespočet případů z let minulých. Rozhodně se vyplatí investovat 6-12 000 Kč za řádnou úschovu u notáře, advokáta či banky.

Smlouva o úschově musí obsahovat tyto náležitosti:

Smluvní strany + jejich plná identifikace: prodávající (složitel), kupující (oprávněný) a schovatel (notář, advokát či banka)

  • Článek 1 - odvolání se na kupní smlouvu (proč byla smlouva o úschově uzavřena)
  • Článek 2 - předmět úschovy (kupní cena): podmínky, za kterých budou peníze poukázány prodávajícímu (při předložení listu vlastnictví, na kterém bude jako výlučný majitel zapsán kupující) či vráceny zpět kupujícímu (při nerealizaci obchodu do jasně specifikovaného data) – tato pasáž opisuje převážně článek 3 z kupní smlouvy
  • Článek 3 - předmět úschovy (kupní smlouva + návrh na vklad na katastr): podmínky, za kterých schovatel oba dokumenty předá katastru (po složení kupní ceny) nebo vrátí prodávajícímu (při nesložení kupní ceny).
  • Článek 4 - Závěrečná ustanovení: odměna schovatele a kdo ji hradí, AML  (anti-money laundering) paragraf, ochrana osobních údajů, kolik kopií smlouvy se sepisuje a kdo je obdrží, ujištění smluvních stran, že smlouvě rozumí a podepisují ji bez nátlaku

Postup při prodeji nemovitosti

Celý postup při prodeji nemovitosti lze shrnout takto:

  • dohodnutí podmínek prodeje
  • sepsání rezervační smlouvy
  • kupující si vyřizuje v případě potřeby hypotéku
  • sepsání kupní smlouvy a smlouvy o úschově
  • kupující uloží peníze do úschovy
  • uschovatel předává katastru kupní smlouvu s úředně ověřenými podpisy a návrh na vklad
  • katastr bezodkladně zaplombuje nemovitosti a běží lhůta 20 dní na podání námitek
  • po uplynutí lhůty 20 dní katastr zahajuje samotné řízení o převodu, které může zabrat 30-60 dní, výjimečně i více (zejména Praha a okolí)
  • po provedení vkladu na katastru je jako výlučný vlastník nemovitosti zapsán na listu vlastnictví kupující
  • pro předložení listu vlastnictví se jménem kupujícího vyplácí uschovatel peníze prodávajícímu (obvykle 96%)
  • v případě hypotéky banka podává na katastr žádost o vklad zástavního práva
  • prodávající podává finančnímu úřadu přiznání k dani z příjmu, schovatel posílá finančnímu úřadu vyměřenou daň (která by neměla být vyšší než zbylá 4% z kupní ceny). Případný přeplatek náleží prodávajícímu, nedoplatek jde k tíži taktéž prodávajícího. Pozor: nezaplatí-li daň prodávající, obrátí se finanční úřad na kupujícího, který je dle zákona ručitelem za daň z převodu nemovitosti – právě proto se 4% z ceny nemovitosti nechávají v úschově u schovatele, který je vyplácí přímo finančnímu úřadu.

S realitkou nebo bez?

Nejlepší hypotéka online

S realitkou nebo bez?

Přestože realitky požadují nemalou provizi (průměrně 3% z realizované ceny nemovitosti), často navrhují prodávajícímu nevýhodné smlouvy o exkluzivním zastoupení stejně jako kupujícímu nevýhodné rezervační smlouvy (čest výjimkám, ale primárním zájmem většiny realitek je rychlé inkasování provize a ne samotný průběh či zdárné dokončení obchodu). Odborně zdatný realitní makléř je opět spíše výjimkou. Navrhované rezervační i kupní smlouvy musí kupujícímu i prodávajícímu kontrolovat jejich právníci. Úschova je taktéž řešena z důvodu bezpečnosti u notáře, advokáta či banky (tedy zcela mimo realitku).

Komplet právní servis u notáře či advokáta vyjde obvykle na 10-15 000 Kč, all inslusive, a je zajištěna odborná úroveň. Naproti tomu realitka si řekne o průměrných 100 000 Kč a kupující i prodávající mají další více-náklady na své právníky, aby realitku ve všem kontrolovali. Tímto nechci nijak zlehčovat práci realitky v podobě shánění kupujících (inzerovat nemovitosti a absolvovat prohlídky se všemi zájemci není určitě snadné), ale nebylo by tedy pro všechny zúčastněné lepší dělat realitní business trochu jinak? Realitka by byla placena pouze za sehnání kupujícího (za menší provizi, která by byla splatná až v případě realizace obchodu) a smluvní vztahy by si řešil prodávající s kupujícím přímo přes notáře či advokáta. Bylo by to levnější a bezpečnější, ale pro prodávajícího i kupujícího pracnější. A to je to, proč to takhle nefunguje. Většina z nás žádá pohodlí a falešný pocit bezpečí, což realitky nabídnout umí. 

Hypoteční kalkulačka - snadno a rychle si spočítejte svoji hypotéku!

REKLAMA

ANKETA k článku Prodej nemovitosti 2: postup a finanční aspekty

Nemovitost budu prodávat:

Počet odpovědí: 444

KOMENTÁŘE k článku Prodej nemovitosti 2: postup a finanční aspekty

Přidejte nový komentář

Smlouvy, Komentoval(a): Jana Vrtková

22.2.2015 19:08:53

Nejlepší je vždy bez realitky, už jsem takhle prodala a pronajala byt a vše naprosto v pohodě. Stačí se jen připravit, popřípadě si poradit od právníka, ale jsou i dostupné vzory smluv zdarma.

Daň z nabytí nemovitosti, Komentoval(a): Mickey

11.9.2016 10:32:55
Údajně od 1.10.2016 platí daň z nabytí nemovitosti kupující, tj. spartakiáda s oněmi 4% odpadá a prodávající dostane 100%.

Re: Daň z nabytí nemovitosti, Komentoval(a): Petr Jermář

12.9.2016 06:34:21
Dobrý den,
je tomu bohužel skutečně tak - od 1/11/2016 platí daň z prodeje nemovitosti (zvanou od 2014 "daň z nabytí nemovitosti") kupující. Evidentně nestačí solidarita na poli zdravotního pojištění a důchodů, tak jdeme i do realit - v roce 2015 se na dani z nabytí nemovitosti vybralo 11 mld. Kč, zatímco na doplatcích na bydlení stát vyplatil 12 mld. Kč.

Přidejte nový komentář

Mohlo by vás zajímat

Výstavba nemovitosti – jaké dokumenty si připravit

18.12.2023 Reality

S výstavbou rodinného domu můžete začít až poté, co získáte povolení od stavebního úřadu. Připravte se na to, že k vyřízení ohlášení stavby nebo stavebního povolení je třeba řada dokumentů a papírování zabere několik měsíců. Přečtěte si našeho praktického průvodce, který vás seznámí s celým procesem povolení stavby.

Investice do nemovitosti se i v dnešní době vyplatí. Na co si dát pozor?

29.8.2022 Reality

O něco horší podmínky, ale stále jisté zhodnocení peněz. Investice do nemovitostí se i v současné době vyplatí. A to přesto, že růst cen realit začíná zpomalovat a úroky u hypoték každý měsíc stoupají. Nyní dosahují dokonce víc než 6 %.

Pozemky dvojnásobně zdražily. Podobně jsou na tom i byty a domy

25.8.2021 Reality

Vysoká poptávka a omezená nabídka. Dva faktory, které tlačí ceny nemovitostí do rekordních výšin. Podle aktuálních výsledků HB Indexu rostly v letošním druhém čtvrtletí ceny pozemků, bytů i domů nejvíc za posledních 10 let.

Jak na zasíťování pozemku: Vodovodní a kanalizační přípojka

30.7.2021 Reality

Koupili jste si nezasíťovaný pozemek pro stavbu RD a nyní Vás čeká budování přípojek? Poradíme, jak k pozemku přivést vodu a kanalizaci. Krok po kroku od projektové dokumentace, přes územní souhlas až po realizaci a předání stavby.

Stavební řízení bude rychlejší. Poslanci schválili nový stavební zákon

28.7.2021 Reality

Rychlejší a bez nutnosti chodit na úřad. Takové má být zanedlouho vyřizování stavebního povolení. Poslanci totiž v polovině července schválili nový stavební zákon, který stanovuje přísnější lhůty na vydání stavebního povolení a počítá i s digitalizací celého řízení. Platit má od července 2023.

Z naší bankovní poradny

Pojmy ve slovníku

Inflace

Inflace je statistická veličina, která vyjadřuje všeobecný růst spotřebitelských cen. Průměrná roční míra inflace tedy vyjadřuje procentní změnu průměrné cenové hladiny za posledních 12 měsíců oproti průměru 12 předchozích měsíců.

Roční průměrná inflace je trochu umělá veličina. Vypočítává se na roční bázi s pomocí tzv. spotřebního koše, kde se sleduje změna cen podle průměrného nákupu zboží, služeb a dalšího. Může se vám tak stát, že vaše náklady na bydlení, energie, benzín, či stravu se zvýší o 10% a úřad bude reportovat inflaci 1%. Prostě "nejste průměrní".

Jaká je v ČR průměrná roční míra inflace?Inflace 2022 = 15,1 % (skutečnost zveřejněná Českým statistickým úřadem)Inflace 2021 = 3,8 % (skutečnost zveřejněná Českým statistickým úřadem) Inflace 2020 = 3,2 % (skutečnost zveřejněná Českým statistickým úřadem)Inflace 2019 = 2,8 % (skutečnost zveřejněná Českým statistickým úřadem)Oficiální průměrnou roční míru inflace zjišťuje a zveřejňuje Český statistický úřad.  Aktuální průměrná roční míra inflace je zveřejněna na webu ČSÚ. Průměrná roční míra inflace v r.2022 činí 15,1%

Český statistický úřad zveřejňuje vždy po skončení roku výpis ze zjišťování průměrné inflace. Dopis ČSÚ se zjištěnou inflací roku 2022 ze dne 11.1.2023 si můžete stáhnout z www.banky.cz. Nejčastěji se tento výpočet ČSÚ využívá při obchodních jednáních o výši nájemného k nebytovým prostorám či bytům. Rovněž při meziročních jednáních o ceně dodávek mezi podnikateli. Nelze ovšem automaticky říct, že statistickou míru inflace mají strany obchodu automaticky respektovat. Inflace může zvýšit náklady podnikatele na suroviny či služby, ale každý podnikatel musí přemýšlet jak snížit jiné náklady. O cenách mezi podnikateli tedy rozhoduje trh - nabídka a poptávka.

Pojďme se ale ještě podívat na detaily statistické míry inflace v roce 2022. Průměry jsou vždy ošidné! Meziroční inflace spotřebitelských cen se v průběhu prvního pololetí držela v rozmezí 4,5 % až 9,4 %. V červenci 2022 ale začala postupně růst od 10,6% až do prosince 2022 do 15,1 %. V roce 2023 ekonomové očekávají ještě další růst spotřebitelských cen, který snad od druhého pololetí utlumí zásahy České národní banky.

Dopad inflace na vaše peníze zmírní spoření nebo investice

Pokud nechcete, aby vaše prostředky na běžných účtech u bank ztrácely na hodnotě přesně ve stejné % výši jako inflace, tak musíte aktivně jednat! 

Konzervativní možností částečné ochrany před inflací je převedení prostředků na spořicí účty, nebo termínované vklady:

úroky ze spořicích účtů a porovnání produktů bank pravidelně aktualizujeme. Peníze ze spořicích účtů můžete kdykoliv vybrat, pokud naleznete lepší příležitost k ochraně úspor před inflací.úroky z termínovaných vkladů bank a družstevních záložen vám pomohou zmírnit následky inflace, aniž byste riskovali. TV jsou pojištěné tak že i v případě krachu banky získáte sto procent vkladu i úroků.

Pokud zvažujete dynamicky chránit své úspory před inflací, je potřeba si vždy uvědomit do jakého rizika můžete vstoupit? Nabízí se mnoho variant investování nebo zúročení peněz, z nichž vybíráme:

půjčka známému nebo v rodině, za vyšší úrok než poskytují termínované vklady? Pokud nemáte rozsáhlé zkušenosti s půjčováním peněz, nelze tuto ochranu před inflací doporučit. Většina takových půjček se změní v "černý sen věřitele" a v lepším případě dostanete zpět jistinu. V horším případě se budete peněz domáhat jen složit v právních sporech, nebo si zajistíte že s vámi příbuzní již ani nepromluví.investice do akcií s očekáváním, že trhy rostly, tak se to v roce 2022 nemůže změnit? Nejhorší je předvídat vývoj podle minulosti! Stačí se podívat na náš přehled a srovnání výkonů dynamických penzijních fondů a musí vám být jasné, že zisky nerostou do nebes. Po dobrých letech přichází pád. Ale nikdy není jisté, že po pádu už zrovna teď přichází růst.... Více otázek souvisejících s investování do akcií můžete nastudovat v našem článku. Pokud jste informovaný investor a nezainvestujete v tu nejhorší dobu, tak investice do akcií je prokazatelně dlouhodobě nejlepším způsobem zhodnocení peněz. Pak podle stoletých tržních statistik lze prokázat, že nákup akciového indexu je nejlepší ochranou před inflací. (Např. v této době ETF SP500 - mix největších společností obchodovaných na burze USA) investice do kryptoměn zavání očekáváním, že přece váš výnos musí inflaci překonat?! Logika těžby kryptoměny měřená spotřebou energie říká, že když rostou ceny energií, musí automaticky růst i kurzy kryptoměn. Ale pak přichází ke slovu racionální složka uvažování. Váš mozek se vás ptá čím jsou kryptoměny podloženy, jestli nebude jejich používání zakázáno vládami, apod? Všechny otázky zde nevyřešíme - jen je jisté, že kryptoměny mohou být tou nejvíce rizikovou složkou vašich investic. Myslete proto na to a pokud již chcete investovat, musí to být částka, kterou vás "nebude bolet", když ji ztratíte.investice do nemovitostí - tak to je většinové cesta, kterou volí řada čechů. Než by si nechali znehodnotit své finance inflací, tak raději zakoupí dům, stavební parcelu, nebo pole, louky, lesy. Není našim cílem teď na pár řádcích pokrýt všechna pozitiva a negativa investice do nemovitostí. Tudíž je konstatujeme, že investujte do nemovitostí, pokud máte opravdu dlouhodobé volné prostředky a zároveň máte čas se o nakoupené nemovitosti starat.
Ochrana před inflací nebo před podvody? Přemýšlejte než investujete!

Protože si náš portál zakládá na nestrannosti a podpoře finanční gramotnosti, musíme vás i na tomto místě upozornit, že nelze bezhlavě věřit jakékoliv reklamě! Vedou nás k tomu zkušenosti z bankovní poradny, kde již většinou řešíme "následky" špatných rozhodnutí vlivem reklamy.

Často tak můžete vidět reklamy uvádějící jako problém inflaci a jako řešení investice. Abyste se nestali "smutnými klienty naší bankovní Poradny" je nutné každou reklamní nabídku podrobit důkladnému zkoumání! Reklama často pod záminkou "musíte investovat, jinak vám úspory požere inflace" předvádí spokojené klienty, kteří nakoupili kryptoměny, nebo protiinflační dluhopisy. 

Zkušený investor dokáže falešné nabídky odfiltrovat. Buďte prosím i vy takovými investory! Nebo se věnujte realitám, či místo investování ukládejte peníze do spořicích účtů a termínovaných vkladů.

Při vysoké inflaci si raději půjčte od banky

Tak jako jsme výše popisovali znehodnocující vliv inflace na úspory, lze podobnou logiku aplikovat i na půjčky a hypotéky. 

Přichází vysoká inflace? Rychle si půjčte co nejvíce peněz. Splácet budete v příštích letech již znehodnocenými korunami.

Nechceme vás nabádat k nezodpovědnému zadlužování, ale vysoká inflace, znamená pokles reálné budoucí hodnoty vašich dluhů. Pokud tedy investujete do nemovitosti, nebo jiného aktiva s budoucím cash-flow, tak vyšší půjčka či hypotéka může být výhodná. Pokud ale budete chtít půjčit bez zajištění, nebo s nízkou mírou vlastních zdrojů, pravděpodobně narazíte na limity DSTI, nebo DTI.

Na co se používá míra inflace?

Využití je skutečně rozmanité:

Česká národní banka si stanovuje inflační cíl a podle jeho (ne)plnění je schopna snižovat nebo zvyšovat úrokové sazby. Inflační cíl většiny centrálních bank (včetně ČNB) je 2%Většina nájemních smluv na komerční nemovitosti obsahuje inflační doložku. Tedy při růstu cen dochází automaticky k růstu nájemného. Někdy se podobná situace s růstem ceny nájmu podle výše inflace týká i pronájmu bytů. Tato praxe se nazývá indexace nájemného.Politická reprezentace obecně využívá informaci o dosažené míře inflace ke zdůvodnění změny mezd (např. stanovení minimální mzdy), platů ve státní správě, či důchodů a sociálních příjmů.Investoři a střadatelé poměřují výnos z investice nebo spoření vůči inflaci. Zjednodušeně lze pak říct, zda vaše prostředky ztratily nebo získaly na hodnotě.Graf míry inflace v České republice 2011 - 2021:



Variantou inflace je stagflace. Pojmem ukazujícím na pohyb inflace je dezinflace. Extrémně vysoká a trvalá inflace se nazývá hyperinflace.

Opakem inflace je deflace (pokles cenové hladiny).

Průběžný graf míry inflace v Eurozóně 2012 - 2022:

Na přelomu roku 2021 a 2022 dochází ke zlomu v inflaci

ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAM

Srovnáváme hypotéky od

© Banky.cz 2023, všechna práva vyhrazena