Banky.cz Články Reality Prodej nemovitosti 1: jak na to?

Prodej nemovitosti 1: jak na to?

21.1.2015 Reality

Prodáváte nemovitost bez realitky a přemýšlíte, na co nezapomenout v kupní smlouvě? Nebo naopak nemovitost kupujete a chcete si jen ověřit, zda Vás realitní kancelář netahá na nos a nenabízí Vám nápadně nevýhodné podmínky?

REKLAMA
REKLAMA

Proces prodeje či koupě nemovitosti je poměrně závažná věc, které se bohužel stále nevěnuje patřičná pozornost. Většina lidí investuje více úsilí do nákupu nového auta za 300 000 Kč než do koupě nemovitosti za 3 mil. Kč. Přitom stačí malá chyba a následky jsou nedozírné – ztracené celoživotní úspory či převedená nemovitost na protistranu bez řádného zaplacení kupní ceny. Na co si dávat pozor, aneb jak byl měl probíhat proces prodeje/koupě nemovitosti tak, aby byl férový pro obě smluvní strany?

Stav nemovitosti

Prodávající: v inzerátu uvedeme co nejpřesnější popis stavu nemovitosti, především nesmí chybět:

  • Přesná adresa: nestačí napsat klidné místo 300m od náměstí – nabídka je dnes velká a kupující si chce hned přesnou adresu prohlédnout na mapě či přímo přes google street view. Neuvede-li prodávající přesnou adresu (v oblibě to mají především realitní kanceláře), nemalá část kupujících (ta méně trpělivá) inzerát rovnou přeskočí a zbytek (ta trpělivější část) si vyžádá adresu přes email, takže výsledek bude stejný a prodávající takto ušetří čas strávený psaním emailů s adresou. Bez přesné adresy dnes nikdo není ochoten o nabídce dále jakkoliv uvažovat.
  • Inženýrské sítě: nestačí napsat všechny inženýrské sítě (každý si pod tím představí něco jiného), ale chce je to přesně vyjmenovat: kanalizace, voda, plyn, elektřina, telefonní linka, optický kabel.
  • Přesný stav nemovitosti: je dobré popsat nemovitost co nejpřesněji a nesnažit se ji nepravdivě přikrášlovat či něco zamlčovat (třeba právní vady jako věcná břemena). Pravda stejně vyjde dříve či později najevo (obvykle při osobní prohlídce či kontrole na katastru) a prodávající si takto ušetří čas za spoustu prohlídek, které by se neuskutečnily, kdyby byla věc popsána v inzerátu pravdivě.

Kupující: nejvíce pozornosti je dobré věnovat poloze nemovitosti (vše ostatní se dá řešit, ale s polohou již hnout nepůjde):

rozuctovani-tepla-1.jpg
  • zemní plán obce: většina obcí ho dnes již nabízí na svém webu ke stažení v elektronické podobě. Je dobré se ujistit, že obec neplánuje kousek od naší budoucí nemovitosti stavět silniční obchvat obce, že vedlejší parcely nejsou projektované jako budoucí průmyslová zóna, atd.
  • Záplavové mapy, hlukové mapy, mapy leteckých koridorů, mapy plánovaných dálnic a železnických koridorů, mapy radonového podloží, atd.: je dobré se ujistit, že se nemovitost nenachází v záplavové oblasti či obec vedle budoucí dálnice či pod leteckým koridorem (kterým denně prolétají desítky dopravních letadel).
  • Hluk: z mapy lze vyčíst mnoho (např. že hluku z dálnice se spolehlivě zbavíme až ve vzdálenosti cca. 4-5 km – tedy v Praze a jejím okolí se hluku zcela nezbavíme téměř nikde), ale dobré je nemovitosti navštívit osobně několikrát (v pondělí ráno, ve středu v poledne, v pátek večer – volíme různé dny a hodiny, abychom vypozorovali hluk za různých dopravních intenzit). Hluk z dopravy bude v budoucnu obecně spíše růst, klesá jen výjimečně.
  • Inženýrské sítě: rozdíl mezi sítěmi vyvedenými do sloupku či vodoměrné šachty na hranici pozemku a pouze v komunikaci před pozemkem (či dokonce 100m od hranice pozemku) je značný. Navíc taková kanalizace na hranici pozemku ještě neznamená, že nás na nic obec musí napojit (pokud je obecní čistička odpadních vod na hranici své kapacity – problém mnoha obcí v okolí Prahy – budeme mít smůlu).
  • Stav nemovitosti: zkontrolovat důkladně, od základů, přes rovnost stěn a provedení elektřiny až po krovy. Kupujeme-li dům na spadnutí kvůli pozemku, počítejme s vysokými náklady na demolici (bagr sice dům srovná se zemí za dopoledne a za pár korun, ale následně se pořádně prohneme na poplatcích za skládkování suti – to jsou už statisíce korun).
  • Právní vady: nejčastěji věcná břemena dožití či zástavní práva za dluhy. Nemovitosti s právní vadou nejsou pro každého. Právní vada = výrazně nižší cena, ale také komplikace. Obecně, kdo právu dobře rozumí a má chuť řešit právní vady, může takto koupit nemovitosti pod cenou. Kdo právu nerozumí či nechce řešit právní vady, nechť se tomu vyhne obloukem.
  • Sousedi: do jisté míry neovlivnitelné (noví se mohou přistěhovat kdykoliv), ale stejně - pokud vedle Vás bydlí silný kuřák, nebudete si schopni vyvětrat ani pustit děti na zahradu.

Cena

cena nemovitosti

Nejlepší hypotéka online

Po prohlídce nemovitosti se zpravidla licituje o ceně. Nabídkové ceny v inzerátech bývají povětšinou nadhodnoceny o min. 5-10%. Prodávající by tedy měl inzerovat nemovitost za více, než kolik činí jeho minimum, aby mohl trochu slevit. Kupující by se naopak neměl stydět se přihlásit o slevu. U dobrých nemovitostí na dobrých místech s více zájemci je prostor pro smlouvání menší až nulový (zejména když je nemovitost inzerovaná pouze chvilku a už se hlásí více zájemců), a naopak u ležáků na samotách v pohraničí se dá srazit i třetina až polovina ceny. Pokud chce prodávající prodat rychle (potřebuje peníze na umoření dluhu či koupi jiné zajímavé nemovitosti) či kupující rychle koupit (nemá kde bydlet, platí vysoký nájem), má to také vliv na cenu. Stejně tak více podobných nemovitostí nabízených k prodeji na stejném místě. Pro prodávající je smůla, když se dva další sousedi ve stejnou chvíli rozhodnout prodat dům ve stejné ulici. Pro kupujícího je to buď štěstí, nebo ukazatel toho, že se v blízkém okolí bude stavět obchvat obce či dálnice.

Pevná cena musí být dohodnuta před podpisem rezervační či kupní smlouvy. Cena je včetně daně z převodu nemovitosti (4%), kterou platí prodávající a případné provize realitní kanceláře. Dále je dobré dohodnout, kdo bude platit náklady na sepsání kupní smlouvy, smlouvy o úschově peněz, kolek na katastru – optimální je toto platit půl na půl (není-li to již obsaženo v provizi realitní kanceláře, jdeme-li cestou přes realitku).

Rezervační smlouva

rezervační smlouva

Rezervační smlouva zavazuje prodávajícího za podmínek stanovených v rezervační smlouvě nemovitost kupujícímu prodat stejně jako kupujícího nemovitost koupit. Jako každá smlouva, i ta rezervační musí být vyvážená pro obě smluvní strany (stejná práva, stejné povinnosti, stejné sankce) a musí podchytit všechny možné události, které mohou při prodeji nemovitosti nastat. Rezervační smlouva musí nutně obsahovat tyto části:

Nejlepší hypotéka online

  • Smluvní strany + jejich plná identifikace: prodávající a kupující, při prodeji přes realitku i zajišťovatel (realitka)
  • Článek 1 - identifikace prodávané nemovitosti: vše od parc. čísla až po list vlastnictví a příslušný katastr
  • Článek 2 - Podmínky složení rezervační zálohy + specifikace odměny zprostředkovatele: do kdy a kam má být složena záloha (většinou rovna provizi realitky), kolik činí provize realitky, kdy na ni má realitka nárok – optimální je dát formulaci „nárok na provizi realitce vzniká dnem provedení vkladu na katastru na kupujícího“. Realitce se toto líbit nebude, ale pokud to tam nedáme, výrazně snížíme odhodlání realitky pomáhat s dotažením obchodu až do konce. Navíc, pokud by k obchodu nedošlo, zvýšíme tím šance na získání provize zpět.
  • Článek 3 - práva a povinnosti kupujícího, prodávajícího a zajišťovatele: prohlášení prodávajícího, že mu nemovitost náleží a že ji do data prodeje neznehodnotí – nezcizí, nezatíží věcným břemenem, atd., závazek prodávajícího prodat a kupujícího koupit za přesně stanovených podmínek – zde důsledně specifikujeme podmínky budoucí kupní smlouvy - čím podrobněji, tím lépe (pozor, tento článek musí nutně obsahovat jak prohlášení o vlastnictví, tak i závazek nemovitost prodat – pouze prohlášení o vlastnictví nestačí – oblíbený fígl realitek, který kupujícího zavazuje koupit, ale prodávajícího neprodat)
  • Článek 4 - co se stane, když nedojde k uzavření kupní smlouvy: sankce (musí být vyrovnané), komu a jak náleží složená záloha v případě nerealizace obchodu

Čím detailnější podmínky budoucí smlouvy kupní rezervační smlouva obsahuje, tím lépe, resp. osobně považuji za nutnost v rezervační smlouvě sepsat úplně všechny podmínky prodeje. Není nic horšího, než když si prodávající do pozdější kupní smlouvy dá podmínky, se kterými kupující nesouhlasí, ale při nesouhlasu mu propadá záloha sjednaná v rezervační smlouvě. A naopak.

V dalším díle Prodej nemovitosti 2: postup a finanční aspekty se blíže podíváme na kupní smlouvu, možnosti úschovy peněz, smlouvu o úschově a rekapitulaci celého postupu při prodeji/koupi nemovitosti. Na závěr si položíme otázku, zda je lepší prodej nemovitosti realizovat přes realitní kancelář či osobně. 

Hypoteční kalkulačka - snadno a rychle si spočítejte svoji hypotéku!

ANKETA k článku Prodej nemovitosti 1: jak na to?

Prověřil jsem si před koupí nemovitosti její stav dostatečně?

Počet odpovědí: 376

KOMENTÁŘE k článku Prodej nemovitosti 1: jak na to?

Přidejte nový komentář

koupě, Komentoval(a): jirka

5.2.2015 09:41:14

Dům jsem loni kupoval bez realitky a zbytečného papírování, takže jsme i dost ušetřili. Tak můžu doporučit.

Prodej nemovitosti, Komentoval(a): Patrik

14.1.2021 14:29:59

No, jelikož je pro mě realitní trh dost velká španělská vesnice, tak bych to asi nedělal sám, zvlášť když ani nevím co se na realitním trhu pořádně děje, jen z toho co si přečtu bych asi stejně nezvládl prodej sám na sebe.

Přidejte nový komentář

Mohlo by vás zajímat

Výstavba nemovitosti – jaké dokumenty si připravit

18.12.2023 Reality

S výstavbou rodinného domu můžete začít až poté, co získáte povolení od stavebního úřadu. Připravte se na to, že k vyřízení ohlášení stavby nebo stavebního povolení je třeba řada dokumentů a papírování zabere několik měsíců. Přečtěte si našeho praktického průvodce, který vás seznámí s celým procesem povolení stavby.

Investice do nemovitosti se i v dnešní době vyplatí. Na co si dát pozor?

29.8.2022 Reality

O něco horší podmínky, ale stále jisté zhodnocení peněz. Investice do nemovitostí se i v současné době vyplatí. A to přesto, že růst cen realit začíná zpomalovat a úroky u hypoték každý měsíc stoupají. Nyní dosahují dokonce víc než 6 %.

Pozemky dvojnásobně zdražily. Podobně jsou na tom i byty a domy

25.8.2021 Reality

Vysoká poptávka a omezená nabídka. Dva faktory, které tlačí ceny nemovitostí do rekordních výšin. Podle aktuálních výsledků HB Indexu rostly v letošním druhém čtvrtletí ceny pozemků, bytů i domů nejvíc za posledních 10 let.

Jak na zasíťování pozemku: Vodovodní a kanalizační přípojka

30.7.2021 Reality

Koupili jste si nezasíťovaný pozemek pro stavbu RD a nyní Vás čeká budování přípojek? Poradíme, jak k pozemku přivést vodu a kanalizaci. Krok po kroku od projektové dokumentace, přes územní souhlas až po realizaci a předání stavby.

Stavební řízení bude rychlejší. Poslanci schválili nový stavební zákon

28.7.2021 Reality

Rychlejší a bez nutnosti chodit na úřad. Takové má být zanedlouho vyřizování stavebního povolení. Poslanci totiž v polovině července schválili nový stavební zákon, který stanovuje přísnější lhůty na vydání stavebního povolení a počítá i s digitalizací celého řízení. Platit má od července 2023.

Z naší bankovní poradny

Pojmy ve slovníku

Inflace

Inflace je statistická veličina, která vyjadřuje všeobecný růst spotřebitelských cen. Průměrná roční míra inflace tedy vyjadřuje procentní změnu průměrné cenové hladiny za posledních 12 měsíců oproti průměru 12 předchozích měsíců.

Roční průměrná inflace je trochu umělá veličina. Vypočítává se na roční bázi s pomocí tzv. spotřebního koše, kde se sleduje změna cen podle průměrného nákupu zboží, služeb a dalšího. Může se vám tak stát, že vaše náklady na bydlení, energie, benzín, či stravu se zvýší o 10% a úřad bude reportovat inflaci 1%. Prostě "nejste průměrní".

Jaká je v ČR průměrná roční míra inflace?Inflace 2022 = 15,1 % (skutečnost zveřejněná Českým statistickým úřadem)Inflace 2021 = 3,8 % (skutečnost zveřejněná Českým statistickým úřadem) Inflace 2020 = 3,2 % (skutečnost zveřejněná Českým statistickým úřadem)Inflace 2019 = 2,8 % (skutečnost zveřejněná Českým statistickým úřadem)Oficiální průměrnou roční míru inflace zjišťuje a zveřejňuje Český statistický úřad.  Aktuální průměrná roční míra inflace je zveřejněna na webu ČSÚ. Průměrná roční míra inflace v r.2022 činí 15,1%

Český statistický úřad zveřejňuje vždy po skončení roku výpis ze zjišťování průměrné inflace. Dopis ČSÚ se zjištěnou inflací roku 2022 ze dne 11.1.2023 si můžete stáhnout z www.banky.cz. Nejčastěji se tento výpočet ČSÚ využívá při obchodních jednáních o výši nájemného k nebytovým prostorám či bytům. Rovněž při meziročních jednáních o ceně dodávek mezi podnikateli. Nelze ovšem automaticky říct, že statistickou míru inflace mají strany obchodu automaticky respektovat. Inflace může zvýšit náklady podnikatele na suroviny či služby, ale každý podnikatel musí přemýšlet jak snížit jiné náklady. O cenách mezi podnikateli tedy rozhoduje trh - nabídka a poptávka.

Pojďme se ale ještě podívat na detaily statistické míry inflace v roce 2022. Průměry jsou vždy ošidné! Meziroční inflace spotřebitelských cen se v průběhu prvního pololetí držela v rozmezí 4,5 % až 9,4 %. V červenci 2022 ale začala postupně růst od 10,6% až do prosince 2022 do 15,1 %. V roce 2023 ekonomové očekávají ještě další růst spotřebitelských cen, který snad od druhého pololetí utlumí zásahy České národní banky.

Dopad inflace na vaše peníze zmírní spoření nebo investice

Pokud nechcete, aby vaše prostředky na běžných účtech u bank ztrácely na hodnotě přesně ve stejné % výši jako inflace, tak musíte aktivně jednat! 

Konzervativní možností částečné ochrany před inflací je převedení prostředků na spořicí účty, nebo termínované vklady:

úroky ze spořicích účtů a porovnání produktů bank pravidelně aktualizujeme. Peníze ze spořicích účtů můžete kdykoliv vybrat, pokud naleznete lepší příležitost k ochraně úspor před inflací.úroky z termínovaných vkladů bank a družstevních záložen vám pomohou zmírnit následky inflace, aniž byste riskovali. TV jsou pojištěné tak že i v případě krachu banky získáte sto procent vkladu i úroků.

Pokud zvažujete dynamicky chránit své úspory před inflací, je potřeba si vždy uvědomit do jakého rizika můžete vstoupit? Nabízí se mnoho variant investování nebo zúročení peněz, z nichž vybíráme:

půjčka známému nebo v rodině, za vyšší úrok než poskytují termínované vklady? Pokud nemáte rozsáhlé zkušenosti s půjčováním peněz, nelze tuto ochranu před inflací doporučit. Většina takových půjček se změní v "černý sen věřitele" a v lepším případě dostanete zpět jistinu. V horším případě se budete peněz domáhat jen složit v právních sporech, nebo si zajistíte že s vámi příbuzní již ani nepromluví.investice do akcií s očekáváním, že trhy rostly, tak se to v roce 2022 nemůže změnit? Nejhorší je předvídat vývoj podle minulosti! Stačí se podívat na náš přehled a srovnání výkonů dynamických penzijních fondů a musí vám být jasné, že zisky nerostou do nebes. Po dobrých letech přichází pád. Ale nikdy není jisté, že po pádu už zrovna teď přichází růst.... Více otázek souvisejících s investování do akcií můžete nastudovat v našem článku. Pokud jste informovaný investor a nezainvestujete v tu nejhorší dobu, tak investice do akcií je prokazatelně dlouhodobě nejlepším způsobem zhodnocení peněz. Pak podle stoletých tržních statistik lze prokázat, že nákup akciového indexu je nejlepší ochranou před inflací. (Např. v této době ETF SP500 - mix největších společností obchodovaných na burze USA) investice do kryptoměn zavání očekáváním, že přece váš výnos musí inflaci překonat?! Logika těžby kryptoměny měřená spotřebou energie říká, že když rostou ceny energií, musí automaticky růst i kurzy kryptoměn. Ale pak přichází ke slovu racionální složka uvažování. Váš mozek se vás ptá čím jsou kryptoměny podloženy, jestli nebude jejich používání zakázáno vládami, apod? Všechny otázky zde nevyřešíme - jen je jisté, že kryptoměny mohou být tou nejvíce rizikovou složkou vašich investic. Myslete proto na to a pokud již chcete investovat, musí to být částka, kterou vás "nebude bolet", když ji ztratíte.investice do nemovitostí - tak to je většinové cesta, kterou volí řada čechů. Než by si nechali znehodnotit své finance inflací, tak raději zakoupí dům, stavební parcelu, nebo pole, louky, lesy. Není našim cílem teď na pár řádcích pokrýt všechna pozitiva a negativa investice do nemovitostí. Tudíž je konstatujeme, že investujte do nemovitostí, pokud máte opravdu dlouhodobé volné prostředky a zároveň máte čas se o nakoupené nemovitosti starat.
Ochrana před inflací nebo před podvody? Přemýšlejte než investujete!

Protože si náš portál zakládá na nestrannosti a podpoře finanční gramotnosti, musíme vás i na tomto místě upozornit, že nelze bezhlavě věřit jakékoliv reklamě! Vedou nás k tomu zkušenosti z bankovní poradny, kde již většinou řešíme "následky" špatných rozhodnutí vlivem reklamy.

Často tak můžete vidět reklamy uvádějící jako problém inflaci a jako řešení investice. Abyste se nestali "smutnými klienty naší bankovní Poradny" je nutné každou reklamní nabídku podrobit důkladnému zkoumání! Reklama často pod záminkou "musíte investovat, jinak vám úspory požere inflace" předvádí spokojené klienty, kteří nakoupili kryptoměny, nebo protiinflační dluhopisy. 

Zkušený investor dokáže falešné nabídky odfiltrovat. Buďte prosím i vy takovými investory! Nebo se věnujte realitám, či místo investování ukládejte peníze do spořicích účtů a termínovaných vkladů.

Při vysoké inflaci si raději půjčte od banky

Tak jako jsme výše popisovali znehodnocující vliv inflace na úspory, lze podobnou logiku aplikovat i na půjčky a hypotéky. 

Přichází vysoká inflace? Rychle si půjčte co nejvíce peněz. Splácet budete v příštích letech již znehodnocenými korunami.

Nechceme vás nabádat k nezodpovědnému zadlužování, ale vysoká inflace, znamená pokles reálné budoucí hodnoty vašich dluhů. Pokud tedy investujete do nemovitosti, nebo jiného aktiva s budoucím cash-flow, tak vyšší půjčka či hypotéka může být výhodná. Pokud ale budete chtít půjčit bez zajištění, nebo s nízkou mírou vlastních zdrojů, pravděpodobně narazíte na limity DSTI, nebo DTI.

Na co se používá míra inflace?

Využití je skutečně rozmanité:

Česká národní banka si stanovuje inflační cíl a podle jeho (ne)plnění je schopna snižovat nebo zvyšovat úrokové sazby. Inflační cíl většiny centrálních bank (včetně ČNB) je 2%Většina nájemních smluv na komerční nemovitosti obsahuje inflační doložku. Tedy při růstu cen dochází automaticky k růstu nájemného. Někdy se podobná situace s růstem ceny nájmu podle výše inflace týká i pronájmu bytů. Tato praxe se nazývá indexace nájemného.Politická reprezentace obecně využívá informaci o dosažené míře inflace ke zdůvodnění změny mezd (např. stanovení minimální mzdy), platů ve státní správě, či důchodů a sociálních příjmů.Investoři a střadatelé poměřují výnos z investice nebo spoření vůči inflaci. Zjednodušeně lze pak říct, zda vaše prostředky ztratily nebo získaly na hodnotě.Graf míry inflace v České republice 2011 - 2021:



Variantou inflace je stagflace. Pojmem ukazujícím na pohyb inflace je dezinflace. Extrémně vysoká a trvalá inflace se nazývá hyperinflace.

Opakem inflace je deflace (pokles cenové hladiny).

Průběžný graf míry inflace v Eurozóně 2012 - 2022:

Na přelomu roku 2021 a 2022 dochází ke zlomu v inflaci

ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAM

Srovnáváme hypotéky od

© Banky.cz 2023, všechna práva vyhrazena