Prodej nemovitosti 1: jak na to?

Proces prodeje či koupě nemovitosti je poměrně závažná věc, které se bohužel stále nevěnuje patřičná pozornost. Většina lidí investuje více úsilí do nákupu nového auta za 300 000 Kč než do koupě nemovitosti za 3 mil. Kč. Přitom stačí malá chyba a následky jsou nedozírné – ztracené celoživotní úspory či převedená nemovitost na protistranu bez řádného zaplacení kupní ceny. Na co si dávat pozor, aneb jak byl měl probíhat proces prodeje/koupě nemovitosti tak, aby byl férový pro obě smluvní strany?

Stav nemovitosti

Prodávající: v inzerátu uvedeme co nejpřesnější popis stavu nemovitosti, především nesmí chybět:

• Přesná adresa: nestačí napsat klidné místo 300m od náměstí – nabídka je dnes velká a kupující si chce hned přesnou adresu prohlédnout na mapě či přímo přes google street view. Neuvede-li prodávající přesnou adresu (v oblibě to mají především realitní kanceláře), nemalá část kupujících (ta méně trpělivá) inzerát rovnou přeskočí a zbytek (ta trpělivější část) si vyžádá adresu přes email, takže výsledek bude stejný a prodávající takto ušetří čas strávený psaním emailů s adresou. Bez přesné adresy dnes nikdo není ochoten o nabídce dále jakkoliv uvažovat.
• Inženýrské sítě: nestačí napsat všechny inženýrské sítě (každý si pod tím představí něco jiného), ale chce je to přesně vyjmenovat: kanalizace, voda, plyn, elektřina, telefonní linka, optický kabel.
• Přesný stav nemovitosti: je dobré popsat nemovitost co nejpřesněji a nesnažit se ji nepravdivě přikrášlovat či něco zamlčovat (třeba právní vady jako věcná břemena). Pravda stejně vyjde dříve či později najevo (obvykle při osobní prohlídce či kontrole na katastru) a prodávající si takto ušetří čas za spoustu prohlídek, které by se neuskutečnily, kdyby byla věc popsána v inzerátu pravdivě.

Kupující: nejvíce pozornosti je dobré věnovat poloze nemovitosti (vše ostatní se dá řešit, ale s polohou již hnout nepůjde):

• zemní plán obce: většina obcí ho dnes již nabízí na svém webu ke stažení v elektronické podobě. Je dobré se ujistit, že obec neplánuje kousek od naší budoucí nemovitosti stavět silniční obchvat obce, že vedlejší parcely nejsou projektované jako budoucí průmyslová zóna, atd.
• Záplavové mapy, hlukové mapy, mapy leteckých koridorů, mapy plánovaných dálnic a železnických koridorů, mapy radonového podloží, atd.: je dobré se ujistit, že se nemovitost nenachází v záplavové oblasti či obec vedle budoucí dálnice či pod leteckým koridorem (kterým denně prolétají desítky dopravních letadel).
• Hluk: z mapy lze vyčíst mnoho (např. že hluku z dálnice se spolehlivě zbavíme až ve vzdálenosti cca. 4-5 km – tedy v Praze a jejím okolí se hluku zcela nezbavíme téměř nikde), ale dobré je nemovitosti navštívit osobně několikrát (v pondělí ráno, ve středu v poledne, v pátek večer – volíme různé dny a hodiny, abychom vypozorovali hluk za různých dopravních intenzit). Hluk z dopravy bude v budoucnu obecně spíše růst, klesá jen výjimečně.
• Inženýrské sítě: rozdíl mezi sítěmi vyvedenými do sloupku či vodoměrné šachty na hranici pozemku a pouze v komunikaci před pozemkem (či dokonce 100m od hranice pozemku) je značný. Navíc taková kanalizace na hranici pozemku ještě neznamená, že nás na nic obec musí napojit (pokud je obecní čistička odpadních vod na hranici své kapacity – problém mnoha obcí v okolí Prahy – budeme mít smůlu).
• Stav nemovitosti: zkontrolovat důkladně, od základů, přes rovnost stěn a provedení elektřiny až po krovy. Kupujeme-li dům na spadnutí kvůli pozemku, počítejme s vysokými náklady na demolici (bagr sice dům srovná se zemí za dopoledne a za pár korun, ale následně se pořádně prohneme na poplatcích za skládkování suti – to jsou už statisíce korun).
• Právní vady: nejčastěji věcná břemena dožití či zástavní práva za dluhy. Nemovitosti s právní vadou nejsou pro každého. Právní vada = výrazně nižší cena, ale také komplikace. Obecně, kdo právu dobře rozumí a má chuť řešit právní vady, může takto koupit nemovitosti pod cenou. Kdo právu nerozumí či nechce řešit právní vady, nechť se tomu vyhne obloukem.
• Sousedi: do jisté míry neovlivnitelné (noví se mohou přistěhovat kdykoliv), ale stejně - pokud vedle Vás bydlí silný kuřák, nebudete si schopni vyvětrat ani pustit děti na zahradu, protože to bude smrdět všude v okolí. Stejně tak spoluobčani (nejlépe se státní dotací na bydlení) – určitě se najdou i ti slušní, ale chcete to riskovat u rozhodnutí za miliony korun?

Cena

Po prohlídce nemovitosti se zpravidla licituje o ceně. Nabídkové ceny v inzerátech bývají povětšinou nadhodnoceny o min. 5-10%. Prodávající by tedy měl inzerovat nemovitost za více, než kolik činí jeho minimum, aby mohl trochu slevit. Kupující by se naopak neměl stydět se přihlásit o slevu. U dobrých nemovitostí na dobrých místech s více zájemci je prostor pro smlouvání menší až nulový (zejména když je nemovitost inzerovaná pouze chvilku a už se hlásí více zájemců), a naopak u ležáků na samotách v pohraničí se dá srazit i třetina až polovina ceny. Pokud chce prodávající prodat rychle (potřebuje peníze na umoření dluhu či koupi jiné zajímavé nemovitosti) či kupující rychle koupit (nemá kde bydlet, platí vysoký nájem), má to také vliv na cenu. Stejně tak více podobných nemovitostí nabízených k prodeji na stejném místě. Pro prodávající je smůla, když se dva další sousedi ve stejnou chvíli rozhodnout prodat dům ve stejné ulici. Pro kupujícího je to buď štěstí, nebo ukazatel toho, že se v blízkém okolí bude stavět obchvat obce či dálnice.

Pevná cena musí být dohodnuta před podpisem rezervační či kupní smlouvy. Cena je včetně daně z převodu nemovitosti (4%), kterou platí prodávající a případné provize realitní kanceláře. Dále je dobré dohodnout, kdo bude platit náklady na sepsání kupní smlouvy, smlouvy o úschově peněz, kolek na katastru – optimální je toto platit půl na půl (není-li to již obsaženo v provizi realitní kanceláře, jdeme-li cestou přes realitku).

Rezervační smlouva

Rezervační smlouva zavazuje prodávajícího za podmínek stanovených v rezervační smlouvě nemovitost kupujícímu prodat stejně jako kupujícího nemovitost koupit. Rezervační smlouvu potřebuje hlavně realitka, která v momentě podpisu inkasuje provizi (od tohoto momentu je její zájem na dotažení obchodu vlažnější), tedy pokud prodáváme bez realitky, většinou se obejdeme i bez rezervační smlouvy. Jako každá smlouva, i ta rezervační musí být vyvážená pro obě smluvní strany (stejná práva, stejné povinnosti, stejné sankce) a musí podchytit všechny možné události, které mohou při prodeji nemovitosti nastat. Rezervační smlouva musí nutně obsahovat tyto části:

• Smluvní strany + jejich plná identifikace: prodávající a kupující, při prodeji přes realitku i zajišťovatel (realitka)
• Článek 1 - identifikace prodávané nemovitosti: vše od parc. čísla až po list vlastnictví a příslušný katastr
• Článek 2 - Podmínky složení rezervační zálohy + specifikace odměny zprostředkovatele: do kdy a kam má být složena záloha (většinou rovna provizi realitky), kolik činí provize realitky, kdy na ni má realitka nárok – optimální je dát formulaci „nárok na provizi realitce vzniká dnem provedení vkladu na katastru na kupujícího“. Realitce se toto líbit nebude, ale pokud to tam nedáme, výrazně snížíme odhodlání realitky pomáhat s dotažením obchodu až do konce. Navíc, pokud by k obchodu nedošlo, zvýšíme tím šance na získání provize zpět.
• Článek 3 - práva a povinnosti kupujícího, prodávajícího a zajišťovatele: prohlášení prodávajícího, že mu nemovitost náleží a že ji do data prodeje neznehodnotí – nezcizí, nezatíží věcným břemenem, atd., závazek prodávajícího prodat a kupujícího koupit za přesně stanovených podmínek – zde důsledně specifikujeme podmínky budoucí kupní smlouvy - čím podrobněji, tím lépe (pozor, tento článek musí nutně obsahovat jak prohlášení o vlastnictví, tak i závazek nemovitost prodat – pouze prohlášení o vlastnictví nestačí – oblíbený fígl realitek, který kupujícího zavazuje koupit, ale prodávajícího neprodat)
• Článek 4 - co se stane, když nedojde k uzavření kupní smlouvy: sankce (musí být vyrovnané), komu a jak náleží složená záloha v případě nerealizace obchodu

Čím detailnější podmínky budoucí smlouvy kupní rezervační smlouva obsahuje, tím lépe, resp. osobně považuji za nutnost v rezervační smlouvě sepsat úplně všechny podmínky prodeje. Není nic horšího, než když si prodávající do pozdější kupní smlouvy dá podmínky, se kterými kupující nesouhlasí, ale při nesouhlasu mu propadá záloha sjednaná v rezervační smlouvě. A naopak.

V dalším díle Prodej nemovitosti 2: postup a finanční aspekty se blíže podíváme na kupní smlouvu, možnosti úschovy peněz, smlouvu o úschově a rekapitulaci celého postupu při prodeji/koupi nemovitosti. Na závěr si položíme otázku, zda je lepší prodej nemovitosti realizovat přes realitní kancelář či osobně. 

Hypoteční kalkulačka - snadno a rychle si spočítejte svoji hypotéku!