Prodáváte nemovitost bez realitky a přemýšlíte, na co nezapomenout v kupní smlouvě? Nebo naopak nemovitost kupujete a chcete si jen ověřit, zda Vás realitní kancelář netahá na nos a nenabízí Vám nápadně nevýhodné podmínky?
Proces prodeje či koupě nemovitosti je poměrně závažná věc, které se bohužel stále nevěnuje patřičná pozornost. Většina lidí investuje více úsilí do nákupu nového auta za 300 000 Kč než do koupě nemovitosti za 3 mil. Kč. Přitom stačí malá chyba a následky jsou nedozírné – ztracené celoživotní úspory či převedená nemovitost na protistranu bez řádného zaplacení kupní ceny. Na co si dávat pozor, aneb jak byl měl probíhat proces prodeje/koupě nemovitosti tak, aby byl férový pro obě smluvní strany?
Prodávající: v inzerátu uvedeme co nejpřesnější popis stavu nemovitosti, především nesmí chybět:
Kupující: nejvíce pozornosti je dobré věnovat poloze nemovitosti (vše ostatní se dá řešit, ale s polohou již hnout nepůjde):
Po prohlídce nemovitosti se zpravidla licituje o ceně. Nabídkové ceny v inzerátech bývají povětšinou nadhodnoceny o min. 5-10%. Prodávající by tedy měl inzerovat nemovitost za více, než kolik činí jeho minimum, aby mohl trochu slevit. Kupující by se naopak neměl stydět se přihlásit o slevu. U dobrých nemovitostí na dobrých místech s více zájemci je prostor pro smlouvání menší až nulový (zejména když je nemovitost inzerovaná pouze chvilku a už se hlásí více zájemců), a naopak u ležáků na samotách v pohraničí se dá srazit i třetina až polovina ceny. Pokud chce prodávající prodat rychle (potřebuje peníze na umoření dluhu či koupi jiné zajímavé nemovitosti) či kupující rychle koupit (nemá kde bydlet, platí vysoký nájem), má to také vliv na cenu. Stejně tak více podobných nemovitostí nabízených k prodeji na stejném místě. Pro prodávající je smůla, když se dva další sousedi ve stejnou chvíli rozhodnout prodat dům ve stejné ulici. Pro kupujícího je to buď štěstí, nebo ukazatel toho, že se v blízkém okolí bude stavět obchvat obce či dálnice.
Pevná cena musí být dohodnuta před podpisem rezervační či kupní smlouvy. Cena je včetně daně z převodu nemovitosti (4%), kterou platí prodávající a případné provize realitní kanceláře. Dále je dobré dohodnout, kdo bude platit náklady na sepsání kupní smlouvy, smlouvy o úschově peněz, kolek na katastru – optimální je toto platit půl na půl (není-li to již obsaženo v provizi realitní kanceláře, jdeme-li cestou přes realitku).
Rezervační smlouva zavazuje prodávajícího za podmínek stanovených v rezervační smlouvě nemovitost kupujícímu prodat stejně jako kupujícího nemovitost koupit. Jako každá smlouva, i ta rezervační musí být vyvážená pro obě smluvní strany (stejná práva, stejné povinnosti, stejné sankce) a musí podchytit všechny možné události, které mohou při prodeji nemovitosti nastat. Rezervační smlouva musí nutně obsahovat tyto části:
Čím detailnější podmínky budoucí smlouvy kupní rezervační smlouva obsahuje, tím lépe, resp. osobně považuji za nutnost v rezervační smlouvě sepsat úplně všechny podmínky prodeje. Není nic horšího, než když si prodávající do pozdější kupní smlouvy dá podmínky, se kterými kupující nesouhlasí, ale při nesouhlasu mu propadá záloha sjednaná v rezervační smlouvě. A naopak.
V dalším díle Prodej nemovitosti 2: postup a finanční aspekty se blíže podíváme na kupní smlouvu, možnosti úschovy peněz, smlouvu o úschově a rekapitulaci celého postupu při prodeji/koupi nemovitosti. Na závěr si položíme otázku, zda je lepší prodej nemovitosti realizovat přes realitní kancelář či osobně.
Hypoteční kalkulačka - snadno a rychle si spočítejte svoji hypotéku!
O něco horší podmínky, ale stále jisté zhodnocení peněz. Investice do nemovitostí se i v současné době vyplatí. A to přesto, že růst cen realit začíná zpomalovat a úroky u hypoték každý měsíc stoupají. Nyní dosahují dokonce víc než 6 %.
Vysoká poptávka a omezená nabídka. Dva
faktory, které tlačí ceny nemovitostí do rekordních výšin. Podle aktuálních
výsledků HB Indexu rostly v letošním druhém čtvrtletí ceny pozemků, bytů i domů
nejvíc za posledních 10 let.
Koupili jste si
nezasíťovaný pozemek pro stavbu RD a nyní Vás čeká budování přípojek? Poradíme,
jak k pozemku přivést vodu a kanalizaci. Krok po kroku od projektové
dokumentace, přes územní souhlas až po realizaci a předání stavby.
Rychlejší a bez nutnosti chodit na úřad.
Takové má být zanedlouho vyřizování stavebního povolení. Poslanci totiž v
polovině července schválili nový stavební zákon, který stanovuje přísnější
lhůty na vydání stavebního povolení a počítá i s digitalizací celého řízení.
Platit má od července 2023.
Nabídnout nemovitost k prodeji a za pár týdnů mít peníze na
účtu. To je cíl stále většího množství prodejců. Kvůli koronavirové krizi totiž
řadě lidí klesly příjmy a chybí jim peníze na splácení půjček. Rychlý prodej
domu či bytu pak vidí jako řešení.
KOMENTÁŘE k článku Prodej nemovitosti 1: jak na to?
koupě, Komentoval(a): jirka
Dům jsem loni kupoval bez realitky a zbytečného papírování, takže jsme i dost ušetřili. Tak můžu doporučit.
Prodej nemovitosti, Komentoval(a): Patrik
No, jelikož je pro mě realitní trh dost velká španělská vesnice, tak bych to asi nedělal sám, zvlášť když ani nevím co se na realitním trhu pořádně děje, jen z toho co si přečtu bych asi stejně nezvládl prodej sám na sebe.