Rekordní hypotéky a prázdný trh. Proč si Češi sjednávají úvěry i bez nemovitostí?
5 min. čtení
Redaktorka Banky.cz
Hypotéky zažívají další boom, ale trh s nemovitostmi je doslova vyluxovaný. Průměrná výše hypotéky překročila 4 miliony korun a lidé si čím dál častěji vyřizují dopřednou hypotéku (hypotéku bez nemovitosti) ještě předtím, než najdou byt. Čekání na nižší sazby se nevyplatí, protože růst cen bytů je rychlejší než pokles sazeb. Přinášíme vám souhrn rozhovoru s Liborem Vojtou Ostatkem, úvěrovým expertem Broker Trustu.
Průměrná hypotéka překročila 4 miliony korun
Průměrná výše hypotéky dosáhla podle Ostatka bezprecedentních 4 milionů korun, a to je dramatický nárůst oproti předcovidovým rokům, kdy se pohybovala hluboko pod 3 miliony.
„Máme přes čtyři miliony stabilně teď poslední dva, tři měsíce průměrnou výše hypotéky. Takže co se týká růstu aktiv, to znamená objemu hypotéčních úvěrů, ať už nových úvěrů na bydlení nebo i úvěrů na ostatní účely (celkem všech typů hypoték – pozn. redakce), tak budeme mít, a to už můžu říct bezpečně dnes, historicky druhý největší objem za posledních třicet let, kdy hypotéky existují," vysvětluje Libor Ostatek v podcastu Ve vatě na SeznamZprávy.cz.
Skokový růst má podle experta několik příčin. Hlavním faktorem je deaktivace ukazatelů DSTI a DTI, které dříve omezovaly výši úvěrů. To umožnilo bonitním klientům s jistými budoucími příjmy financovat dražší nemovitosti. Hypotéku si tak berou především páry s velmi dobrými příjmy z velkých měst. S nejvyššími sumami se setkáváme v Praze, kde probíhá téměř 60% všech transakcí.
Měsíčně se podle Ostatka poskytuje průměrně 7 000 úvěrů, což je dvojnásobek oproti období z velmi slabých let 2022-2023. Kombinace množství hypoték a vysokých průměrných částek vystřeluje letošní rok k těm nejvyšším celkovým hodnotám v české historii úvěrů se zástavou nemovitosti.
Novinky ze světa hypoték, půjček či výhodné nabídky přímo na váš e-mail
Hypotéka bez nemovitosti: Nový trend na prázdném trhu
Dopředná hypotéka nebo hypotéka bez nemovitosti se v posledních měsících stává čím dál populárnější. Umožňuje totiž získat schválení úvěru až na tři roky dopředu a s garantovanými podmínkami (úrok a fixace), aniž by klient měl vybranou konkrétní nemovitost.
Podrobně jsme o hypotéce bez nemovitosti psali v tomto článku.
„V současné době je dobré si udělat takzvanou dopřednou hypotéku bez nemovitosti, protože jednak vím, kolik mi banka půjčí a jednak mám vlastně ty peníze připravené," doporučuje Ostatek. Máte-li sjednanou hypotéku bez nemovitosti, makléři můžete rovnou říct, že peníze máte k dispozici v podstatě ihned. Defacto tím přímo konkurujete kupujícím s hotovostí. Podívejte se, proč se vyplatí být připraven.
Sjednání hypotéky bez nemovitosti má několik výhod:
- klient má jistotu, kolik si může půjčit, jak drahou nemovitost může získat a kolik potřebuje držet na spořicím účtu vlastních zdrojů jako doplatek do LTV.
- má garantovanou úrokovou sazbu i dobu fixace
- může rychleji reagovat na nabídky na trhu s nemovitostmi
- realitnímu makléři snadno prokáže, že má finance připravené.
Jak to teď vypadá s dopřednými hypotékami?
„Nejpřísnější termín k nalezení a koupi nemovitosti, a tím i čerpání hypotéky, poskytuje divize Hypoteční banka ze skupiny ČSOB, a to s limitem 9 měsíců. Jiné banky nabídnou delší dobu k nalezení vhodné nemovitosti, ale nedodržení limitu k nalezení nemovitosti je u nich spojeno s vyšší sankcí. Udělejme si přehled:
- ČSOB Hypoteční banka – limit: 9 měsíců, sankce za nevyužití: 9 900 Kč
- UniCredit Bank – limit: 12 měsíců, sankce za nevyužití: 10 000 Kč
- Raiffeisenbank – limit: 23 měsíců, sankce za nevyužití: 29 900 Kč
- Komerční banka – limit: 36 měsíců, sankce za nevyužití: pět procent z nevyčerpané částky (u dnes průměrné čtyřmilionové hypotéky je to 200 000 Kč),“ vyjmenovává Petr Jermář, hlavní analytik Banky.cz.
Ceny nemovitostí rostou rychleji, než klesají sazby. S tím počítejme i nadále
„Ceny nemovitostí pokračují v růstu i letos. Podle odhadů, například od Deloitte indexu, vzrostou o více než 10 procent oproti loňsku. Růst cen bytů se týká nejen kvalitních nemovitostí v atraktivních lokalitách, které zmizí z nabídky velmi rychle. Ale i nemovitostí starších, které v atraktivních lokalitách také stojí. Díky atraktivitě lokality a vysoké poptávce se prodávají téměř za cenu nového bydlení,“ popisuje Marek Pavlík, majitel portálu hypotecnikalkulacka.cz.
Úroková sazba se aktuálně pohybuje kolem 4,6 procenta v průměru. Většina bank nabízí hypotéky v rozmezí 4,39 až 4,79 procenta při tříleté fixaci (ta dominuje s 90% podílem, na delší nebo kratší dobu si teď hypotéku sjednává málokdo).
Experti NEdoporučují čekat na pokles sazeb. „Vůbec se to nevyplatí. Je to prostě marný boj a je to podle mě velké překvapení (pro klienty – pozn. redakce)," konstatuje Ostatek. Například když úroková sazba klesne o 0,2 procentního bodu, ušetří klient na 8milionové hypotéce pouze 12 tisíc korun ročně. Mezitím však ceny nemovitostí rostou o 125 tisíc korun každý kvartál. „Ta hra se nedá vyhrát," dodává expert.
Tématem byla i dostupnost bydlení: Kdo si může dovolit hypotéku?
Dostupnost bydlení se podle Ostatka výrazně zhoršila. Hypotéky si mohou dovolit především bonitní klienti s vysokými příjmy, obvykle páry. Důvodem je kombinace vysokých cen nemovitostí a vyšších úrokových sazeb. Výjimkou jsou jen málo atraktivní lokality: městečka a vesnice mimo dobrou dopravní dostupnost. Tam lze pořídit vcelku levné bydlení.
Změnil se i typ financovaných nemovitostí. Poklesl podíl hypoték na výstavbu z běžných 20 procent na současných 14 procent. Lidé raději kupují hotové nemovitosti kvůli inflaci stavebních materiálů a energetické krizi. Jinými slovy: nedokáží odhadnout, jestli jim hypotéka vystačí na ceny materiálů a práce ještě i za rok, dva.
Preference se také přesunuly k nemovitostem s lepším energetickým standardem, což ještě rychleji zvyšuje průměrnou cenu financovaných objektů. Miroslav Majer, CEO portálu Banky.cz k tomu však dodává: „Ale u některých bank nižší energetická náročnost stavby snižuje úrokovou sazbu hypotéky, a ne málo. Banky dnes už umějí ocenit nižší energetickou náročnost. Vědí, že když bude mít klient nižší výdaje na provoz nemovitosti, s vyšší pravděpodobností bude bezproblémově splácet.“
- neomezená výše úvěru
- možnost využít až 30 % úvěru na vybavení domácnosti
- zdarma vedení základního účtu pro splácení hypotéky
- možnost slevy 0,3 % při aktivním využívání účtu
Trh s nemovitostmi je teď selektivnější
Trh s nemovitostmi je teď mnohem selektivnější. V čem? Kvalitní nemovitosti v dobrých lokalitách se prodávají velmi rychle za plnou cenu, naproti tomu méně atraktivní objekty zůstávají na trhu déle a je možné u nich jednat o ceně.
A co pozemky? Ty rostou vytrvale a jsou při inzerci často nadceňované. Majitelé si totiž mohou dovolit čekat na vyšší cenu, poptávka prostě přetrvává.
Úroky už příliš klesat nebudou, domnívá se Ostatek
Úroková sazba hypoték by měla klesnout ještě o jednu až dvě desetiny procenta, ale pak se očekává stabilizace kolem 4,5 procenta. To by mělo být nové "úrokové dno" pro nejbližší období. Banky nejsou nijak motivované k výraznému snižování marží. Poptávka po hypotékách je vysoká, i s vyšším úrokem, než by ve skutečnosti mohl být.
Nečekaná renesance přišla u stavebního spoření
Úvěry ze stavebního spoření zažívají comeback. Letos se čeká cirka třetí nejlepší výsledek za posledních 15 let. Stavebky se přeorientovaly nanezajištěné úvěry, se státem dotovanou úrokovou sazbou kolem 3 procent. Připomeňme, že ty slouží k renovacím a výstavbě a instalaci nových úsporných technologií.
Zdroje
- SeznamZprávy.cz: Češi si berou hypotéky jako diví, ale není co kupovat. Jedou úvěry bez bytů - https://www.seznamzpravy.cz/clanek/audio-podcast-ve-vate-cesi-si-berou-hypoteky-jako-divi-ale-neni-co-kupovat-jedou-uvery-bez-bytu-280290