Banky.cz Články Hypotéka Reverzní hypotéka aneb šance na důstojné stáří

Reverzní hypotéka aneb šance na důstojné stáří

8.9.2015 Hypotéka

Senior prodá pojišťovně svou nemovitost, dostane zajímavou doživotní rentu a ve svém obydlí může spokojeně dožít. Na Západě úspěšně fungující produkt se své premiéry v ČR dočká možná již v roce 2016. O co přesně jde?

důstojné stáří

Zajímavý produkt úspěšně fungující v převážně anglicky mluvících zemích (USA, Kanada, Británie) se postupně dostává i na evropský trh. V cestě mu stojí pouze nezbytná úprava legislativy, která by mohla v ČR prolomit ledy již v lednu 2016 s připravovanou novelou zákona o úvěrech. Produkt budou moci poskytovat pouze pojišťovny nebo bankopojišťovny, neboť i přes svůj bankovní název (hypotéka) se vlastně jedná o jinou formu doživotní renty, kterou dle finanční legislativy mohou poskytovat pouze subjekty vlastnící licenci pojišťovny.

Těžký život seniorů

Po finanční stránce je živobytí seniorů mnohdy velmi náročné z hlediska udržení si dosavadního životního standardu. Státní důchod (tzv. 1. pilíř důchodového systému) zajistí přežití, ale ne důstojné životní podmínky (což je v pořádku, neboť přesně to by veškeré typy sociálních dávek měly přesně garantovat – ani o ťuk víc…současně s čímž by stát měl zvážit i snížení sazby sociálního pojištění, aby si lidé měli šanci na důchod našetřit, ale to by bylo na samostatný článek). Kdo chce mít v penzi život příjemnější, musí si na něj našetřit sám. Přestože je toto veřejně známá informace již přes čtvrt století, ne každý si odpovědně na stáří ukládá stranou. Teoreticky nejhůře jsou na tom senioři, kteří do penze odešli v období kolem sametové revoluce, neboť se na nové podmínky nemohli řádně připravit (výměnou za což mají dnes ještě relativně slušný důchod v porovnání s tím, co čeká současné třicátníky). Když nestačí renta z penzijního připojištění (kterou si ale nemálo penzistů vybralo jednorázově po dovršení 60 let věku a v lepším případě investovalo do nové Fábie…v horším případě do nových hrnců stejné cenové kategorie jako ona Fabie) ani vkladní knížka, měla by nastoupit rodina. Kromě jakési nepsané morální povinnosti jde o přirozený mechanismus rodinného finančního mikro-trhu, kdy děti v nějaké míře podporují své rodiče v penzi a výměnou za to následně dědí jejich nemovitost. Co ale dělat v situaci, když rodinné vztahy nejsou optimální či je senior bezdětný? Tento dotaz se poměrně často opakuje i v naší bankovní poradně. Celoživotní úspory mám ve svém bytě/domku, chtěl bych si přilepšit v penzi, ale prodat svou střechu nad hlavou nemohu, neb bych neměl kde bydlet. Přesně tento problém řeší reverzní hypotéka.

Hypotéka naruby

Zatímco během produktivní fáze života si bydlení na hypotéku kupujeme a bance následně dluh splácíme, v penzi by se čas od času někomu hodilo nemovitost prodat a naopak čerpat doživotní rentu s možností nadále svůj příbytek obývat. Mechanismus je podobný životnímu pojištění či penzijnímu připojištění, kde po celý svůj ekonomicky aktivní život spoříme, a v momentě odchodu do penze pojišťovna či penzijní fond naše úspory sečte a vyčíslí nám doživotní rentu (pakliže se nerozhodneme pro jinou formu výplaty – renta na dobu určitou, jednorázové odbytné, atd.).

Jak tedy přesně bude reverzní hypotéka fungovat? Zajdeme do pojišťovny, ta si nechá odhadcem stanovit současnou tržní hodnotu nemovitosti a výsledek upraví pojistný matematik, který zohlední střední délku života (jak dlouho se bude renta pravděpodobně vyplácet a jak dlouho tedy současně bude pojišťovna omezena na dispozici s danou nemovitostí) a další faktory (růst tržní hodnoty nemovitosti a náklady na údržbu do očekávaného momentu ukončení omezení dispozic pro pojišťovnu). Na katastru dojde k převodu majetkových práv na pojišťovnu a k záznamu věcného břemene dožití pro nás. Pojišťovna nám začne vyplácet měsíční rentu a my si nadále platíme pouze provozní náklady na energie. Údržbu hradí pojišťovna.

Jak vysoká bude doživotní renta?

Mimo našeho aktuálního věku a hodnoty nemovitosti budou determinující dva hlavní protichůdné faktory:

  • Věcné břemeno dožití: hodnotu práva na bezplatné užívání nemovitosti můžeme připodobnit hodnotě tržního nájmu. Kdyby kupující nabyl nemovitost bez věcného břemena, mohl by ji až do momentu prodeje pronajímat, což s naším právem dožití nelze.
  • Doživotní renta není jednorázové odbytné: kupující nám dohodnutou cenu neplatí celou naráz, ale postupně v měsíčních splátkách doživotní renty, tedy je to pro něj kapitálově výhodnější.

doživotní renta

V dnešní situaci levných peněz a slušných nájmů (zejména v krajských městech) asi převáží více faktor omezení plynoucí z věcného břemene dožití. Připočteme-li k celé transakci ještě marži pojišťovny, bude celková současná hodnota budoucí renty pod úrovní aktuální tržní hodnoty předmětné nemovitosti. Jinak řečeno, v součtu dostaneme méně, než kolik bychom utržili za standardní prodej.

Etický a morální rozměr

Odpůrci reverzní hypotéky často hovoří o etickém problému, kdy klient hraje s pojišťovnou loterii o přesné datum vlastního úmrtí, což považují za nepřijatelné. Jistě, když klient umře dříve, než mu předpověděly úmrtností tabulky, pojišťovna na tom vydělá a naopak. Nicméně toto je zcela identický mechanismus, který používá životní pojištění a penzijní připojištění, kde to nikoho nepohoršuje.

Naopak nikdo neupozorňuje na případný morální rozměr celé transakce, kdy rodinné vztahy mezi mladší a starší generací nefungují a finanční trh se snaží tímto řešit následky celospolečenského problému. Jistěže je lepší, když nemovitost zůstane v rodině a podědí ji mladší generace (při této variantě odpadá minimálně marže pojišťovny a jako bonus tu jsou lepší rodinné vztahy posílené mezigenerační solidaritou). Nicméně když už rodina selže či u bezdětných by nemovitost podědil stát, tento produkt umožňuje tzv. propít vlastní střechu nad hlavou do posledního groše a to zcela bez rizika.

Hypoteční kalkulačka - snadno a rychle si spočítejte svoji hypotéku!



Hypotéční kalkulačka

ANKETA k článku Reverzní hypotéka aneb šance na důstojné stáří

Líbí se mi myšlenka reverzní hypotéky?

Počet odpovědí: 280

KOMENTÁŘE k článku Reverzní hypotéka aneb šance na důstojné stáří

Přidejte nový komentář

Rodinná půjčka naruby, Komentoval(a): Standa

21.9.2015 11:33:45
Už léta uvažuji podobným směrem, jen bez pojišťovny či bankopojišťovny. Je mi 40 let a mám 2 děti. Přemýšlím o tom, že jednou mou střechu nad hlavou dostanou děti a to zcela zadarmo, ačkoliv já ji splácím 20 let splátkami na hypotéce. Proto mě napadlo, že bych za měsíční rentu přepsal nemovitost na děti a ne na pojišťovnu již za svého života. Problémů to má několik - kdo mi zaručí, že mi děti budou platit peníze po celou dobu (snad jedině, že se spíše závěť a nemovitost přejde do vlastnictví dítěte až po mém skonu), dále budou to vůbec děti chtít - vždyť to nemá obdobu, aby si děti kupovaly dědictví.
Zatím pro to nemám praktické využití, a jak píšete, pro rodiny s dětmi se nehodí ani hypotéka naruby.

Ke článku mám i dotaz, jak to bude, když do důchodu jdou manželé, oba majitelé a vlastníci nemovitosti. Peníze jsou vypláceny oběma? A to až do doby úmrtí toho posledního z nich?

Dále si nedovedu představit, jak najednou bude důchodce náročný na údržbu, když půjdou náklady za údržbu za pojišťovnou. Pro léta neupravovaný dům bude chtít najednou nový kabát každý druhý rok.

Vzhledem k ceně věcného břemene na úrovni tržného nájemného (ve stejné kategorii) budou zanedbané nemovitosti prakticky bez možnosti obdobného prodeje pojišťovně, nebo za zcela bezvýznamných měsíčních rent.

PS: Článek se mi moc líbí.

Přidejte nový komentář

Mohlo by vás zajímat

Vývoj úrokových sazeb hypoték

25.11.2023 Hypotéka

Úrokové sazby hypoték prožívají poměrně turbulentní období. Poté, co se v roce 2020 přiblížily k historickým minimům, začaly opět růst. A to k téměř rekordním výškám. V roce 2023 se pohybují okolo 6 %. Podívejte se, co vývoj úrokových sazeb hypoték ovlivnilo a jak se úroky v posledních letech měnily.

Porovnání poplatků za předčasné splacení hypotéky: Od 0 Kč až po 4 000 Kč

12.11.2023 Hypotéka

Doplatit hypoteční úvěr, kdykoliv chcete. A to buď zcela zdarma, nebo jen s minimálními poplatky za předčasné splacení hypotéky. Takovou možnost mají lidé už od konce roku 2016. Neznamená to však, že je situace všech klientů stejná. Náklady, které banky lidem účtují, se u jednotlivých poskytovatelů liší. A mnohdy poměrně výrazně.

Úroky u hypoték prolomily hranici 5 %. Jak to ovlivní ceny nemovitostí?

26.10.2023 Hypotéka

Získat hypotéku s úrokem pod 5 %? To je už víc než rok pouhá utopie. Tedy přesněji řečeno byla – situace se začíná měnit. V říjnu se totiž k zásadnímu zlevnění odhodlala Moneta Money Bank. Úrokové sazby u hypotéky s pětiletou fixací u ní nově začínají na hodnotě 4,99 %. A u fixace na nejméně 7 let se dostanete dokonce na 4,89 %.

Nemám na splátku hypotéky – jak postupovat

25.10.2023 Hypotéka

Skokový nárůst úrokových sazeb hypoték zkomplikoval mnohým Čechům splácení hypotéky. Přečtěte si, jak řešit situaci, když nezbývají peníze na hypotéku.

Jak získat levný úvěr na bydlení? Pomůže zelená hypotéka na úsporné bydlení

24.7.2023 Hypotéka

Nižší úrokové sazby, levnější pojištění a řada dalších výhod. To všechno přináší zelená hypotéka. Je určena všem lidem, kteří plánují úsporné bydlení – bez ohledu na to, jestli si pořizují novou nemovitost, nebo rekonstruují tu stávající. Podívejte se, co zelená hypotéka nabízí, kdo na ni dosáhne a kde ji najdete.

Z naší bankovní poradny

Pojmy ve slovníku

100% Hypotéka

Půjčka, která pokryje celou koupi. Taková je 100% hypotéka. LTV této hypotéky je 100 %, což znamená, že vám banka půjčí peníze na celou odhadní cenu nemovitosti, kterou ručíte.

Díky 100% hypotéce tak získáte dost peněz na nákup domu či bytu nebo například na výstavbu. Zároveň ale musíte počítat s vyšším úrokem než u menších půjček. Pro banky je totiž úvěr bez spoluúčasti klienta rizikovější, a proto jsou jeho podmínky přísnější.

V současnosti navíc čeští poskytovatelé 100% hypotéky neposkytují. Česká národní banka totiž v roce 2016 zpřísnila podmínky pro získání hypotéky a jejich součástí bylo také ukončení 100% hypoték. Banky tak nabízí maximálně 90% hypotéky. Pouze u 5 % objemu poskytnutých půjček smí být LTV vyšší než 90 %.

Přesto existuje možnost, jak pomocí půjčky na bydlení získat dost peněz na úhradu celé kupní ceny nemovitosti. V podstatě tedy můžete dosáhnout na 100% hypotéku.

Jak na to? Musíte ručit více nemovitostmi. Kromě kupovaného bytu či domu to může být například nemovitost rodičů. Samozřejmě ale platí, že majitel této nemovitosti musí s ručením souhlasit.

Díky ručení více nemovitostmi se zvýší hodnota zástavy. I při 90% či menším LTV tak získáte peníze na nákup vybraného domu či bytu.

Banky navíc obvykle umožňují druhou nemovitost z hypotéky vyvázat, jakmile splatíte potřebnou část úvěru. Dál tedy ručíte pouze kupovaným domem či bytem.

Další možností je dofinancovat hypotéku dalším úvěrem. Například úvěrem ze stavebního spoření.

ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAM

90% Hypotéka

Až 90 procent z ceny nemovitosti, kterou ručíte. Přesně tolik si můžete půjčit na hypoteční úvěr. Abyste ale 90% hypotéku dostali, musíte splnit několik požadavků.

Jsou to zejména základní podmínky pro získání hypotéky – tedy například:

věk,příjemči bonita.

Oproti nižším půjčkám ale musíte u 90% hypotéky počítat s méně výhodnými podmínkami. Protože má hypotéka pokrýt 90 procent z ceny nemovitosti, je pro banku riskantnější než menší úvěry. A proto poskytovatelé toto riziko obvykle kompenzují vyšším úrokem.

Pro většinu lidí je přitom 90% hypotéka nejvyšší možná. Podle pokynů České národní banky mohou poskytovatelé víc peněz půjčit jen v 5 procentech případů. Potřebujete tak mít naspořeno alespoň 10 procent z kupní ceny.

V praxi to vypadá tak, že u bytu za 3 000 000 korun získáte maximálně 2 700 000 korun. Zbytek doplatíte vy.

Pokud si chcete pomocí hypotéky půjčit víc než 90 procent z ceny domu či bytu, musíte ručit více nemovitostmi. V takovém případě stoupne hodnota zástavy, ze které se půjčka počítá.

Výhodou je, že se tím pádem můžete dostat na nižší LTV (obvykle do 80 %) a získáte tak nižší úrok než u 90% hypotéky.

Pokud jste například původně ručili bytem za 2 500 000 korun a nyní k němu přidáte další byt ve stejné ceně, stoupne hodnota zástavy na 5 000 000 korun. U hypotéky na zmíněných 2 500 000 tak bude LTV 50 %.

ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAM
REKLAMA

Srovnáváme hypotéky od

© Banky.cz 2023, všechna práva vyhrazena