Banky.cz Banky.cz Články Hypotéka Reverzní hypotéka aneb šance na důstojné stáří

Reverzní hypotéka aneb šance na důstojné stáří

Reverzní hypotéka aneb šance na důstojné stáří
8.9.2015, Hypotéka

Senior prodá pojišťovně svou nemovitost, dostane zajímavou doživotní rentu a ve svém obydlí může spokojeně dožít. Na Západě úspěšně fungující produkt se své premiéry v ČR dočká možná již v roce 2016. O co přesně jde?

důstojné stáří

Zajímavý produkt úspěšně fungující v převážně anglicky mluvících zemích (USA, Kanada, Británie) se postupně dostává i na evropský trh. V cestě mu stojí pouze nezbytná úprava legislativy, která by mohla v ČR prolomit ledy již v lednu 2016 s připravovanou novelou zákona o úvěrech. Produkt budou moci poskytovat pouze pojišťovny nebo bankopojišťovny, neboť i přes svůj bankovní název (hypotéka) se vlastně jedná o jinou formu doživotní renty, kterou dle finanční legislativy mohou poskytovat pouze subjekty vlastnící licenci pojišťovny.

Těžký život seniorů

Po finanční stránce je živobytí seniorů mnohdy velmi náročné z hlediska udržení si dosavadního životního standardu. Státní důchod (tzv. 1. pilíř důchodového systému) zajistí přežití, ale ne důstojné životní podmínky (což je v pořádku, neboť přesně to by veškeré typy sociálních dávek měly přesně garantovat – ani o ťuk víc…současně s čímž by stát měl zvážit i snížení sazby sociálního pojištění, aby si lidé měli šanci na důchod našetřit, ale to by bylo na samostatný článek). Kdo chce mít v penzi život příjemnější, musí si na něj našetřit sám. Přestože je toto veřejně známá informace již přes čtvrt století, ne každý si odpovědně na stáří ukládá stranou. Teoreticky nejhůře jsou na tom senioři, kteří do penze odešli v období kolem sametové revoluce, neboť se na nové podmínky nemohli řádně připravit (výměnou za což mají dnes ještě relativně slušný důchod v porovnání s tím, co čeká současné třicátníky). Když nestačí renta z penzijního připojištění (kterou si ale nemálo penzistů vybralo jednorázově po dovršení 60 let věku a v lepším případě investovalo do nové Fábie…v horším případě do nových hrnců stejné cenové kategorie jako ona Fabie) ani vkladní knížka, měla by nastoupit rodina. Kromě jakési nepsané morální povinnosti jde o přirozený mechanismus rodinného finančního mikro-trhu, kdy děti v nějaké míře podporují své rodiče v penzi a výměnou za to následně dědí jejich nemovitost. Co ale dělat v situaci, když rodinné vztahy nejsou optimální či je senior bezdětný? Tento dotaz se poměrně často opakuje i v naší bankovní poradně. Celoživotní úspory mám ve svém bytě/domku, chtěl bych si přilepšit v penzi, ale prodat svou střechu nad hlavou nemohu, neb bych neměl kde bydlet. Přesně tento problém řeší reverzní hypotéka.

Hypotéka naruby

Zatímco během produktivní fáze života si bydlení na hypotéku kupujeme a bance následně dluh splácíme, v penzi by se čas od času někomu hodilo nemovitost prodat a naopak čerpat doživotní rentu s možností nadále svůj příbytek obývat. Mechanismus je podobný životnímu pojištění či penzijnímu připojištění, kde po celý svůj ekonomicky aktivní život spoříme, a v momentě odchodu do penze pojišťovna či penzijní fond naše úspory sečte a vyčíslí nám doživotní rentu (pakliže se nerozhodneme pro jinou formu výplaty – renta na dobu určitou, jednorázové odbytné, atd.).

Jak tedy přesně bude reverzní hypotéka fungovat? Zajdeme do pojišťovny, ta si nechá odhadcem stanovit současnou tržní hodnotu nemovitosti a výsledek upraví pojistný matematik, který zohlední střední délku života (jak dlouho se bude renta pravděpodobně vyplácet a jak dlouho tedy současně bude pojišťovna omezena na dispozici s danou nemovitostí) a další faktory (růst tržní hodnoty nemovitosti a náklady na údržbu do očekávaného momentu ukončení omezení dispozic pro pojišťovnu). Na katastru dojde k převodu majetkových práv na pojišťovnu a k záznamu věcného břemene dožití pro nás. Pojišťovna nám začne vyplácet měsíční rentu a my si nadále platíme pouze provozní náklady na energie. Údržbu hradí pojišťovna.

Jak vysoká bude doživotní renta?

Mimo našeho aktuálního věku a hodnoty nemovitosti budou determinující dva hlavní protichůdné faktory:

  • Věcné břemeno dožití: hodnotu práva na bezplatné užívání nemovitosti můžeme připodobnit hodnotě tržního nájmu. Kdyby kupující nabyl nemovitost bez věcného břemena, mohl by ji až do momentu prodeje pronajímat, což s naším právem dožití nelze.
  • Doživotní renta není jednorázové odbytné: kupující nám dohodnutou cenu neplatí celou naráz, ale postupně v měsíčních splátkách doživotní renty, tedy je to pro něj kapitálově výhodnější.

doživotní renta

V dnešní situaci levných peněz a slušných nájmů (zejména v krajských městech) asi převáží více faktor omezení plynoucí z věcného břemene dožití. Připočteme-li k celé transakci ještě marži pojišťovny, bude celková současná hodnota budoucí renty pod úrovní aktuální tržní hodnoty předmětné nemovitosti. Jinak řečeno, v součtu dostaneme méně, než kolik bychom utržili za standardní prodej.

Etický a morální rozměr

Odpůrci reverzní hypotéky často hovoří o etickém problému, kdy klient hraje s pojišťovnou loterii o přesné datum vlastního úmrtí, což považují za nepřijatelné. Jistě, když klient umře dříve, než mu předpověděly úmrtností tabulky, pojišťovna na tom vydělá a naopak. Nicméně toto je zcela identický mechanismus, který používá životní pojištění a penzijní připojištění, kde to nikoho nepohoršuje.

Naopak nikdo neupozorňuje na případný morální rozměr celé transakce, kdy rodinné vztahy mezi mladší a starší generací nefungují a finanční trh se snaží tímto řešit následky celospolečenského problému. Jistěže je lepší, když nemovitost zůstane v rodině a podědí ji mladší generace (při této variantě odpadá minimálně marže pojišťovny a jako bonus tu jsou lepší rodinné vztahy posílené mezigenerační solidaritou). Nicméně když už rodina selže či u bezdětných by nemovitost podědil stát, tento produkt umožňuje tzv. propít vlastní střechu nad hlavou do posledního groše a to zcela bez rizika.

Hypoteční kalkulačka - snadno a rychle si spočítejte svoji hypotéku!

ANKETA k článku "Reverzní hypotéka aneb šance na důstojné stáří"

Líbí se mi myšlenka reverzní hypotéky?
Počet odpovědí: 276

KOMENTÁŘE k článku Reverzní hypotéka aneb šance na důstojné stáří

21.9.2015 11:33:45

Rodinná půjčka naruby, Komentoval(a): Standa

Už léta uvažuji podobným směrem, jen bez pojišťovny či bankopojišťovny. Je mi 40 let a mám 2 děti. Přemýšlím o tom, že jednou mou střechu nad hlavou dostanou děti a to zcela zadarmo, ačkoliv já ji splácím 20 let splátkami na hypotéce. Proto mě napadlo, že bych za měsíční rentu přepsal nemovitost na děti a ne na pojišťovnu již za svého života. Problémů to má několik - kdo mi zaručí, že mi děti budou platit peníze po celou dobu (snad jedině, že se spíše závěť a nemovitost přejde do vlastnictví dítěte až po mém skonu), dále budou to vůbec děti chtít - vždyť to nemá obdobu, aby si děti kupovaly dědictví. Zatím pro to nemám praktické využití, a jak píšete, pro rodiny s dětmi se nehodí ani hypotéka naruby. Ke článku mám i dotaz, jak to bude, když do důchodu jdou manželé, oba majitelé a vlastníci nemovitosti. Peníze jsou vypláceny oběma? A to až do doby úmrtí toho posledního z nich? Dále si nedovedu představit, jak najednou bude důchodce náročný na údržbu, když půjdou náklady za údržbu za pojišťovnou. Pro léta neupravovaný dům bude chtít najednou nový kabát každý druhý rok. Vzhledem k ceně věcného břemene na úrovni tržného nájemného (ve stejné kategorii) budou zanedbané nemovitosti prakticky bez možnosti obdobného prodeje pojišťovně, nebo za zcela bezvýznamných měsíčních rent. PS: Článek se mi moc líbí.

Přidejte nový komentář

Mohlo by vás zajímat

Hypotéky s dlouhou fixací jsou stále levnější. A zájem o ně roste

Hypotéky s dlouhou fixací jsou stále levnější. A zájem o ně roste

16.9.2019, Hypotéka, Autor: Luboš Gregor

Předloni za prvních sedm měsíců 31%, loni za stejnou dobu už 41% a letos dokonce víc než 47%. Tak roste v posledních letech poměr hypoték s fixací delší než 5 let. Klienty čím dál častěji lákají na nižší úrok než hypoteční úvěry s pětiletou a kratší fixací.

Hypotéky s úrokem 2%? Možná přijdou ještě letos

Hypotéky s úrokem 2%? Možná přijdou ještě letos

9.9.2019, Hypotéka, Autor: Luboš Gregor

Klidné léto? Kdepak, na trhu s hypotékami letos nic takového nehrozilo. Přišel totiž další výrazný propad úrokových sazeb, které se u některých poskytovatelů přiblížily až k hranici 2,2%. A do konce roku můžou klesnout ještě níž.

Velké porovnání hypoték – srpen 2019

Velké porovnání hypoték – srpen 2019

26.8.2019, Hypotéka, Autor: Petr Jermář

Průměrná úroková sazba hypoték dosáhla v srpnu dalšího minima. Pětiletý fix lze pořídit již od 2,22%. Růst cen nemovitostí zpomalil. Je nyní ten správný čas pro koupi nemovitosti?

Hypotéku plánuje čtvrtina Čechů, získat ji je ale problém. Máme 3 tipy, které vám pomohou

Hypotéku plánuje čtvrtina Čechů, získat ji je ale problém. Máme 3 tipy, které vám pomohou

19.8.2019, Hypotéka, Autor: Martin Silný

Zajistit si vlastní bydlení pomocí hypotéky. Přesně o tom uvažuje každý čtvrtý obyvatel České republiky. Vyplývá to z nedávného průzkumu, který pro Wüstenrot připravila agentura Ipsos. Jenže podmínky se zpřísňují a dosáhnout na hypotéku je pro spoustu lidí problém. Naštěstí existuje několik triků, které vám pomohou.

Půjčka na bydlení pro mladé? Jednodušší je získat hypotéku než si půjčit od státu

Půjčka na bydlení pro mladé? Jednodušší je získat hypotéku než si půjčit od státu

12.7.2019, Hypotéka, Autor: Luboš Gregor

Půjčka od státu vs. hypotéky = 0:1. I tak se dá popsat situace na trhu s půjčkami na bydlení. Zájem o úvěry ze Státního fondu rozvoje bydlení letos výrazně klesl. Za půl roku lidé podali míň žádostí než loni za první den tohoto projektu. Státní půjčky totiž nabízejí méně peněz než hypotéky a jejich vyřízení je zbytečně složité.



Rychlé odkazy

Banky v ČR