Rezervační a kupní smlouva: Klíčové informace pro kupující

Co si z článku odnést

• Rezervační smlouva zajišťuje po předem stanovené období přednostní právo na koupi nemovitosti. Měla by obsahovat přesnou identifikaci smluvních stran, vymezení nemovitosti, výši rezervačního poplatku a podmínky jeho vrácení.
• Kupní smlouva je dokument, kterým dochází k převodu vlastnictví. Vyžaduje písemnou formu s úředně ověřenými podpisy a musí detailně popisovat nemovitost.
• Zásadní pro bezpečnou transakci je úschova kupní ceny. Chrání obě strany.
• Realitní kancelář poskytuje obchodně-organizační servis, včetně zprostředkování kontaktu a přípravy dokumentů, advokát zajišťuje nezávislou právní ochranu a řeší specifické právní aspekty transakce. Vyplatí se využít obou služeb.
• Celý proces převodu vlastnictví trvá obvykle 1-3 měsíce a zahrnuje podpis kupní smlouvy, úschovu peněz, podání návrhu na vklad do katastru, provedení vkladu a předání nemovitosti.

1. Co je rezervační smlouva

„Rezervační smlouva je typ dohody, kterou se zajišťuje přednostní právo na koupi určité nemovitosti po stanovené časové období. Podepisuje se při zájmu o nemovitost mezi zájemcem a prodávajícím nebo realitní kanceláří." vysvětluje Petr Jermář, hlavní analytik Banky.cz.

„Právní význam spočívá ve dvou bodech: a) zavazuje prodávajícího prodat a kupujícího koupit za předem stanovených podmínek (cena, termín), b) stanovuje obvykle i sankce pro obě strany za případné porušení/nedodržení ujednaných podmínek. Rezervační smlouva ale není sama o sobě převodem vlastnického práva, pouze se jí zajišťuje exkluzivita při vyjednávání," dodává Petr Jermář.

Rezervace je zde smlouva o smlouvě budoucí kupní

Právním základem rezervační smlouvy je závazek pro strany smlouvy, že spolu v dohodnutém termínu a za stanovených podmínek uzavřou kupní smlouvu na konkrétní nemovitost.

Co obsahuje rezervační smlouva

Aby byla platná, má rezervační smlouva obsahovat následující povinné náležitosti:

• správnou identifikaci všech smluvních stran (jméno, datum narození/IČO, adresa)
• přesné vymezení předmětu rezervace (nemovitosti)
• výši rezervačního poplatku, termín a způsob jeho úhrady
• doba trvání rezervace a termín podpisu kupní smlouvy
• sjednané podmínky koupě nemovitosti, včetně kupní ceny.

Pak jsou tu i nepovinné náležitosti, bez nichž je smlouva sice platná, ale ve svém zájmu byste je do rezervace měli nechat zahrnout:

• podmínky vrácení rezervačního poplatku
• výši případné smluvní pokuty při porušení podmínek (i ze strany prodávajícího)
• popis stavu nemovitosti
• informace o případných právních či faktických vadách. K právním vadám patří zejména věcná břemena, exekuce, zástavní práva, předkupní práva, nájemní vztahy a další omezení vlastnického práva zapsaná v katastru nemovitostí.

Alarmující by pro vás měly být příliš krátké a jednoduché smlouvy, které neřeší důležité prvky transakce. Tady totiž nejsme u půjčky, kde čím jednodušší smlouva, tím lépe pro kupujícího (klienta půjčky). U nemovitosti vyžadujte podrobnější znění smlouvy, včetně té rezervační. Pojďme se podívat na jednotlivé náležitosti smlouvy

Identifikace stran

Naprostým základem je správná identifikace všech zúčastněných stran. V případě fyzických osob uvádějte jméno, příjmení, datum narození nebo rodné číslo a adresu trvalého bydliště. U právnických osob pak název, IČO, sídlo a informace o osobě oprávněné jednat jménem společnosti. Jestliže za prodávajícího jedná realitní kancelář, musí mít platnou plnou moc k zastupování.

Předmět rezervace

Předmět rezervace se musí vymezit naprosto přesně. U bytů číslo jednotky, podlaží, výměra, adresa, katastrální území a odpovídající podíl na společných částech budovy. U domů a pozemků parcelní čísla, výměry, katastrální území. Do smlouvy zahrňte i příslušenství a vybavení, které je součástí prodeje.

Rezervační poplatek

Co je rezervační poplatek? Je to částka, kterou zájemce o nemovitost skládá jako závazek svého zájmu. Při odstoupení kupujícího bez závažného důvodu (nebo proto, že si nestihl vyřídit hypotéku) obvykle propadá (ve prospěch prodávajícího nebo realitní kanceláře).

V rezervační smlouvě vždycky jasně určete výši rezervačního poplatku, termín a způsob jeho úhrady. Zásadní je také informace, zda se jedná o zálohu na kupní cenu (která se později odečte od celkové částky), nebo jde o samostatný poplatek. Vyhněte se nastavení rezervačního poplatku ve prospěch realitní kanceláře.

Doba rezervace

Stanovte přesný termín, do kdy má dojít k podpisu kupní smlouvy. Určete také, co se stane po uplynutí této doby, když k podpisu nedojde.

Kupní cena a její úhrada

V rezervační smlouvě by měla být jasně stanovena celková kupní cena nemovitosti. Připsat lze druh financování – zda hypotékou, za hotové, nebo kombinací obojího (například půl napůl).

Naše doporučení: S přípravou na hypotéku neotálejte: Včasné vyřízení má spoustu výhod

Typická rizika rezervační smlouvy

Miroslav Majer, CEO portálu Banky.cz upozorňuje: „Naše zkušenosti ukazují, že při podpisu rezervační smlouvy hrozí především tato rizika:

• ztráta rezervačního poplatku – jestliže kupující odstoupí od záměru koupit nemovitost bez závažného důvodu definovaného ve smlouvě, rezervační poplatek zpravidla propadne ve prospěch prodávajícího nebo realitní kanceláře. Stejně dopadne ten kupující, který si nestihne obstarat financování (hypotéku) do termínu uvedeného v rezervační smlouvě.
• chybějící podmínky vrácení poplatku – kdy má kupující nárok na vrácení rezervačního poplatku.
• nedostatečně popsaná nemovitost – později může vést ke sporům o tom, co vlastně bylo předmětem rezervace.
• neurčité časové termíny – vágně stanovené lhůty pro uzavření kupní smlouvy nebo pro realizaci dalších kroků v procesu koupě nemovitosti.
• neurčitá výše kupní ceny – absence přesně stanovené konečné kupní ceny nebo podmínek, za kterých se může změnit.
• obecně nevýhodné smluvní podmínky pro jednu ze stran (například jen těžko splnitelné podmínky pro následnou koupi nemovitosti)
• podpis rezervační smlouvy s nekompetentní osobou (bez oprávnění jednat za prodávajícího)."

Naše doporučení: nepřistupujte na podpis smlouvy přímo při prohlídce nemovitosti - vždy si vyžádejte čas na prostudování a případnou konzultaci s právníkem.

Jak postupovat při vyjednávání u rezervační smlouvy

Ujasněte si všechny nejasné nebo sporné body ještě před podpisem. Při každém vyjednávání rezervační smlouvy požadujte přesný harmonogram celé transakce a trvejte na vyvážených podmínkách pro obě strany. Pokuste se vyjednat podmínky vrácení rezervačního poplatku. Nezapomeňte prověřit případné faktické a právní vady nemovitosti.

2. Co je kupní smlouva a jaké jsou její povinné náležitosti?

Kupní smlouva je dokument, kterým dochází k převodu vlastnického práva k nemovitosti z prodávajícího na kupujícího. Narozdíl od rezervační smlouvy jde o právní akt, na jehož základě může dojít k zápisu změny vlastnictví do katastru nemovitostí.

Práva a povinnosti prodávajícího a práva a povinnosti kupujícího stanovuje Občanský zákoník. V kupní smlouvě můžete obě skupiny práv podrobněji specifikovat (avšak vždy jen v souladu se zákonnými ustanoveními).

Online hypoteční kalkulačka

Co obsahuje kupní smlouva

Jak sepsat kupní smlouvu na nemovitost? Povinné náležitosti kupní smlouvy zahrnují:

• přesnou identifikaci smluvních stran
• detailní specifikaci převáděné nemovitosti (včetně údajů z katastru nemovitostí)
• kupní cenu a způsob její úhrady
• prohlášení prodávajícího o vlastnictví a stavu nemovitosti
• informace o případných právních a faktických vadách
• podmínky předání nemovitosti kupujícímu
• datum a místo podpisu
• úředně ověřené podpisy smluvních stran.

Pro platnost kupní smlouvy je nezbytná písemná forma a úředně ověřené podpisy obou stran. Bez těchto náležitostí by katastrální úřad neprovedl vklad vlastnického práva.

Co vždycky zkontrolovat v kupní smlouvě

Nikdy nepodepisujte kupní smlouvu bez důkladné kontroly. Jak si ověřit kupní smlouvu? Raději se vždycky raďte s právníkem specializujícím se na právní aspekty nemovitostí. Případně se zkušeným makléřem. Při kontrole kupní smlouvy se zaměřte především na:

• přesnost identifikace nemovitosti a smluvních stran
• přesnou výši kupní ceny, typ úschovy peněz a mechanismus jejich vyplacení – o možnostech jistotního nebo vázaného účtu (úschově peněz) se dočtete zde
• jakákoliv omezení vlastnického práva (zástavní práva, věcná břemena)
• podmínky předání nemovitosti (termín, stav, vybavení)
• rozdělení nákladů spojených s převodem
• prohlášení prodávajícího o právním a faktickém stavu nemovitosti a odpovědnost za případné skryté vady. Je-li nemovitost určena k výraznější rekonstrukci, pamatujte na jiný mechanismus vyřízení a čerpání hypotéky
• podmínky odstoupení od smlouvy a mechanismus řešení sporů.

3. V čem vám pomůže realitní kancelář

Realitní kancelář poskytuje širší obchodně-organizační servis. Má roli prostředníka mezi prodávajícím a kupujícím. Zajišťuje nejen zprostředkování kontaktu mezi oběma stranami, ale i přípravu rezervační smlouvy a organizaci prohlídek nabízené nemovitosti. Kvalitní makléř poskytuje kupujícímu podporu při celé transakci včetně pomoci s vyřízením financování.

Dominik Ženatý, ředitel DOMA realitních makléřů a business mentor, shrnul současnou roli realitních kanceláří následovně: “Dobrý makléř je dnes kříženec marketéra, obchodníka a vyjednavače. Umí tedy nabídku dobře zpracovat, pak jí na sociálních sítích a inzertních serverech najít vhodného kupce a s ním dojednat všechny náležitosti (cena, termín zaplacení nebo třeba dokumentace, která se předá spolu s bytem). Často se vyjednávají velmi komplikované okolnosti způsobu hrazení kupní ceny (třeba prodejem jiné nemovitosti) nebo se koordinují termíny se stavebními firmami: typicky při rekonstrukcích. Tato vyjednávání mohou být velmi složitá a je dobré, když ten, kdo vyjednává, je v této disciplíně vyškolený.”

4. V čem vám pomůže advokát

Advokát zajišťuje právní bezpečnost transakce. Důkladnou kontrolou smluv chrání vaše zájmy a identifikuje potenciální právní rizika koupě, která byste mohli přehlédnout. Zkušený advokát (respektive větší advokátní kancelář) může zajistit i úschovu kupní ceny, připraví návrh na vklad do katastru nemovitostí a poskytne vám právní asistenci při řešení případných problémů nebo sporů. 

“Problémům se snažíme předcházet, proto všem doporučujeme, aby na převod nemovitosti využili advokáta, a to včetně podání na katastr. Jste-li zastoupeni advokátem, komunikuje s katastrem advokát a vše řeší za vás. Je to jednodušší, rychlejší a efektivnější,” doporučuje Dominik Ženatý.

5. Vyplatí se kombinace obou služeb? Rozhodně ano

Pro bezpečnou transakci je ideální kombinace obou služeb. Proč? Realitní kancelář zajistí efektivní marketing, vyhledání vhodných nemovitostí a koordinaci celého prodejního procesu. naproti tomu advokát poskytuje nezávislou právní ochranu a řeší specifické právní aspekty, které mohou být pro realitního makléře mimo jeho kompetence.

Kombinací jejich služeb získáte jednak praktický komfort při hledání a u prohlídek nemovitostí, jednak právní bezpečí při samotném převodu vlastnických práv.

Často se ptáte

Jaké jsou nejčastější chyby v rezervačních a kupních smlouvách?

V realitních smlouvách se vyskytují především tyto chyby:

• nepřesná identifikace nemovitosti
• nedostatečný popis příslušenství a vybavení, které je součástí prodeje
• chybějící nebo vágní podmínky vrácení rezervačního poplatku
• nejasné termíny pro jednotlivé kroky transakce
• nevyvážené smluvní pokuty zatěžující pouze jednu stranu
• neurčité podmínky předání nemovitosti
• opomenutí vyřešení existujících právních vad (zástavní práva, exekuce)
• nezohlednění nutnosti souhlasu manžela/manželky při prodeji

Jak probíhá koupě nemovitosti, respektive proces převodu vlastnictví?

Celý proces trvá obvykle 1-3 měsíce v závislosti na vytíženosti katastrálního úřadu a složitosti transakce. Převod vlastnictví nemovitosti zahrnuje několik za sebou jdoucích kroků:

• podpis kupní smlouvy s úředně ověřenými podpisy
• uložení kupní ceny do úschovy
• podání návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí, včetně úhrady správního poplatku
• provedení vkladu vlastnického práva katastrálním úřadem. Pamatujte, že vlastnické právo přechází na kupujícího dnem vkladu do katastru nemovitostí, ale právní účinky vkladu nastávají zpětně ke dni podání návrhu na vklad
• uvolnění kupní ceny z úschovy prodávajícímu
• faktické předání nemovitosti novému vlastníkovi (vždycky až po převodu nemovitosti v katastru).

Jaké jsou možnosti úschovy kupní ceny a jak úschova funguje?

V kupní smlouvě by měl být jasně stanoven mechanismus úschovy, včetně podmínek pro uvolnění peněz prodávajícímu. Nejčastěji se peníze uvolňují po předložení výpisu z katastru nemovitostí potvrzujícího změnu vlastníka.Úschova kupní ceny je bezpečnostní opatření, které chrání obě strany transakce. Prodávající získá jistotu, že dostane zaplaceno, a kupující má záruku, že peníze budou uvolněny až po převodu vlastnického práva.