Banky.cz Články Hypotéka Zjistěte, jak se počítá a splácí hypotéka a jestli na ni dosáhnete

Zjistěte, jak se počítá a splácí hypotéka a jestli na ni dosáhnete

16.2.2024 Hypotéka

Připravili jsme si pro vás přehledného průvodce, díky kterému se dozvíte, jakým způsobem banky počítají výši hypotéky, jak se hypotéka splácí i to, na jakou maximální výši hypotéky dosáhnete vzhledem ke svým příjmům.

REKLAMA

Podle údajů z roku 2023 má v současné době hypotéku 32 % Čechů pětina Čechů pořízení bydlení na hypotéku plánuje. Při sjednávání hypotéky dochází k podepsání úvěrové smlouvy, ve které jsou zakotvené veškeré povinnosti a práva mezi bankou a žadatelem o hypotéku. Zpravidla se jedná o velmi obsáhlý dokument, jehož součástí je řada odborných termínů, jako je úroková sazba, anuitní splácení nebo jistina. Při sjednávání hypotéky můžete narazit i na zkratky v čele s RPSNBRKIDTI nebo LTV. Abyste dokázali porozumět výpočtu hypotéky, je třeba se s těmito pojmy seznámit. 

„Hypotéka je bezesporu velkým a mnohdy také takřka celoživotním závazkem. Při jejím sjednávání je nutné doložit celou řadu dokladů a někdy se může jednat o poměrně složitý proces. Je proto dobré mít po boku hypotečního specialistu, který problematice hypoték dokonale rozumí. Hypoteční poradce vás provede celým procesem a v řadě případů vám dokáže vyjednat i výhodnější podmínky. Ideální je oslovit nezávislého specialistu, který nepracuje pro jednu konkrétní bankovní instituci a poradí vám, u které banky je nejvýhodnější hypotéku sjednat,“ říká Libor Vojta Ostatek, hypoteční expert Broker Trustu.

Jak probíhá žádost o hypotéku?

Jedním z prvních kroků k získání hypotéky je žádost o hypotéku. Aby vám mohla banka žádost schválit, bude po vás vyžadovat řadu informací a také doložení několika dokumentů. Banku bude například zajímat výše a zdroj vašich příjmů, výše vlastních zdrojů nebo hodnota pořizované nemovitosti.

Nejlepší hypotéka online

Podle čeho banka hodnotí, že dosáhnete na hypotéku?

Banka na základě dostupných informací vyhodnotí, jestli vám hypoteční úvěr poskytne. Posuzovat bude nejen vaše příjmy a stávající platební historii, ale také bonitu, tedy schopnost řádně bance úvěr splácet.

„Banky jsou povinné dodržovat nastavené limity od České národní banky. Ještě v loňském roce byly v platnosti všechny 3 ukazatele – DSTI, DTI a LTV. V polovině roku ČNB dočasně deaktivovala DSTI, ke konci roku pak DTI, kterým se rozumí poměr výše celkového zadlužení žadatele o úvěr a výše jeho čistého ročního příjmu. Od 1. ledna 2024 ČNB tedy ponechala v platnosti pouze jeden závazný limit LTV na 80 %, respektive 90 % v případě žadatelů mladších 36 let. LTV představuje procentní úvěr mezi hodnotou zastavené nemovitosti a výší úvěru,“ říká Libor Vojta Ostatek, hypoteční expert Broker Trustu.

Jak se počítá hypotéka?

Na základě čeho se hypotéka počítá?

Požadovanou výši hypotéky si stanovíte sami, sami si také určíte délku fixace, nejčastěji se setkáte s fixací hypotéky na 3, 5, 7 nebo 10 let. Délku fixace byste měli volit na základě aktuální situace na hypotečním trhu. Pokud jsou úrokové sazby nízké, vyplatí se co nejdelší fixace a naopak. Banka vám na základě výše úvěru, doby splatnosti úvěru a výše roční úrokové sazby vypočítá měsíční splátky hypoték. To, kolik budete měsíčně za hypotéku splácet, můžete jednoduše spočítat i prostřednictvím hypoteční kalkulačky online.

Hypoteční kalkulačka

Jaké existují možnosti splácení hypotéky?

Teoreticky se můžete v souvislosti se splácením hypotéky setkat s anuitním, degresivním a progresivním splácením. V praxi to ale vypadá tak, že banky nabízejí pouze možnost anuitního splácení hypotéky. Co to znamená? Výše měsíční splátky úvěru zůstává po celou dobu fixace hypotéky neměnná. Součástí měsíční splátky hypotéky je úhrada části jistiny neboli úmor a úrok. Ze začátku splácení hypotéky je částka, která připadá na úroky nejvyšší a postupně dochází k jejímu snižování. U částky připadající na úmor to tedy platí naopak a časem roste.

Jak na výpočet měsíční splátky hypotéky?

Přesná výše pravidelné měsíční splátky a také termíny úhrady jednotlivých splátek jsou uvedeny ve splátkovém kalendáři, který je součástí dokumentace k hypotéce. Pokud chcete výši anuitní hypotéky jednoduše spočítat, doporučujeme využít Excel a finanční funkci PLATBA, do které zadáte úrokovou sazbu úvěru, celkový počet splátek úvěru a výši hypotéky.

Praktický příklad

Pokud by byla úroková sazba 5,1 %, počet splátek 360 (délka splácení 30 let) a výše hypotéky 5 milionů korun, vzorec v buňce v Excelu by vypadal takto =PLATBA (0,051/12; 360; -5000000). Výsledek by byl 27 147 Kč.

Nejlepší hypotéka online

Výpočet úroku z půjčky

Anuitní splátka ve výši 27 147 Kč bude po celou dobu zvolené fixace hypotéky stejná, měnit se ale každý měsíc bude výše úroku a úmoru. České banky při výpočtu úroku obvykle počítají s tím, že má každý měsíc 30 dní. V první splátce zaplatíte úrok z celé výše hypotéky, v našem případě tedy 5 milionů. Nejdříve musíte vypočítat jednodenní úrok. Jak? Roční úrokovou sazbu (5,1 %) vydělíte 360, výsledek bude v našem případě 0,014166666666666 %. Následně spočítáte jednodenní úrok z jistiny: 0,014166666666666 % z 5 milionů. Výsledkem je 708,33 Kč. Měsíční úrok vypočítáte tak, že tuto částku vynásobíte 30: 708,33 * 30 = 21 147 Kč.

Výpočet úroku z půjčky

Výpočet úmoru z půjčky

Výpočet úmoru z půjčky je jednoduchý. Od anuitní splátky (27 147 Kč) stačí odečíst částku zaplacenou na úrocích v první splátce hypotéky (21 250 Kč), tímto vám vyjde 5 897 Kč. V druhé a dalších splátkách hypotéky se opět připočítává úrok z aktuální listiny. I k výpočtu úmorů a úroků můžete využít některou z online kalkulaček.

Pořadí splátek

Výše splátky

Výše úmoru

Výše úroku

Jistina

1

27 147 Kč

5 897 Kč

21 250 Kč

4 994 103 Kč

2

27 147 Kč

5 923 Kč

21 225 Kč

4 988 180 Kč

3

27 147 Kč

5 948 Kč

21 200 Kč

4 982 232 Kč

4

27 147 Kč

5 973 Kč

21 174 Kč

4 976 259 Kč

5

27 147 Kč

5 998 Kč

21 149 Kč

4 970 261 Kč

6

27 147 Kč

6 024 Kč

21 124 Kč

4 964 237 Kč

7

27 147 Kč

6 049 Kč

21 098 Kč

4 958 187 Kč

8

27 147 Kč

6 075 Kč

21 072 Kč

4 952 112 Kč

9

27 147 Kč

6 101 Kč

21 046 Kč

4 946 011 Kč

10

27 147 Kč

6 127 Kč

21 021 Kč

4 939 884 Kč

11

27 147 Kč

6 153 Kč

20 995 Kč

4 933 731 Kč

12

27 147 Kč

6 179 Kč

20 968 Kč

4 927 552 Kč

REKLAMA

ANKETA k článku Zjistěte, jak se počítá a splácí hypotéka a jestli na ni dosáhnete

Využíváte bezplatnou mimořádnou splátku hypotéky až 25% ročně?

Počet odpovědí: 111

KOMENTÁŘE k článku Zjistěte, jak se počítá a splácí hypotéka a jestli na ni dosáhnete

Zatím nejsou přidány žádné komentáře. Podělte se s námi o Váš názor.

Přidejte nový komentář

Mohlo by vás zajímat

Konsolidace: Ušetřete sloučením hypotéky a dalších půjček

12.4.2024 Hypotéka

Potřebujete si udělat pořádek v rodinném rozpočtu a současně snížit celkové výdaje za splátky úvěrů? Vhodným řešením je konsolidace. Sloučením více půjček do jedné ušetříte nemalou částku na poplatcích. A nejen to. Přečtěte si, co obnáší konsolidace úvěrů, jaké půjčky je možné sloučit a jaké výhody konsolidace přináší.

[AKTUÁLNĚ] Nemovitosti výrazně podraží. Očekává se růst cen o 12-15 %

3.4.2024 Hypotéka

Po dvou letech útlumu se realitní trh chystá na oživení. S klesajícími úrokovými sazbami hypoték se zvyšuje poptávka po bydlení. A ceny nemovitostí pravděpodobně prudce vzrostou. Češi mají hlad po vlastním bydlení, a klesající sazby podněcují poptávku po realitách. To se zákonitě neobejde bez vlivu na nabídkové ceny bytů a domů, až na jedinou výjimku.

Alternativní financování bydlení: 4 způsoby, jak financovat bydlení bez banky

3.4.2024 Hypotéka

Úroky u hypoték blížící se k 6 % a stále dražší nemovitosti. Kombinace, která řadě lidí zkomplikovala plány na pořízení vlastního domu či bytu. A přiměla je k pátrání po alternativním financování bydlení. Možností je přitom několik a každá má své plusy i minusy.

Co byste měli vědět, pokud chcete o hypotéku žádat jako samoživitelka?

2.4.2024 Hypotéka

Hypotéka je závazek na dlouho dopředu, ukrajuje každý měsíc velkou část rozpočtu, Když přijde na rozpočet samoživitelů, který je i bez ní dost napjatý, může nastat problém. I přesto se najde řada samoživitelů, kteří mají příjem slušný a o hypotéku žádají. Kdy na ni mají šanci dosáhnout?

Znáte nejčastější důvody pro zamítnutí hypotéky?

27.3.2024 Hypotéka

Rozhodnutí financovat pořízení vlastního bydlení pomocí hypotečního úvěru předchází pečlivé počítání, vybírání nemovitosti, hledání jiných možných řešení. Když na něj ale dojde, pak každý doufá, že mu banka žádost schválí. Není tomu tak ale vždy, banka prověřuje celou řadu informací, pokud žadatel její podmínky nesplní, pak žádost zamítne. Víte, z jakých důvodů k tomu dochází nejčastěji?

Z naší bankovní poradny

Refixace hypotéky a zhoršení bonity

Dobrý den, nevíte prosím, jak zkoumá Hypoteční banka u refixace bonitu klienta? Příští rok končí fixace a můj zdravotní stav se výrazně zhoršil. Nevím jak by banka případně zhodnotila příjem formou invalidního důchodu a nějakého menšího výdělku na částečný úvazek. Na druhou stranu jsem mladý člověk, kde změnu zdravotního stavu a bonity banka neočekává a se splátkami nebyl nikdy problém, zbývající jistina je už malá (cca 1,2 mil. Kč). Takovouto částku lze již půjčit i jako půjčku na cokoliv a vidím na nich někdy i lepší úroky než u hypoték. Opět ale bude banka požadovat doklad o příjmu, což bude asi příští rok problém, pravděpodobně budu na invalidním důchodu a 0,3 úvazku. I když mi moje banky v internetovém bankovnictví nabízí “výhodné půjčky do 1,2mil do 15 minut na účtu” tak asi stejně člověk musí poslat doklad o příjmu. Konec fixace je vice než za rok, je čas, a úroky klesají. Ale rád bych zvážil všechny možnosti. Děkuji za jakoukoliv radu.

Dobrý den,

při refixaci hypotéky se znovu neověřuje bonita dlužníka, vstup do invalidního důchodu ani snížení příjmů nemůže být důvodem pro zesplatnění úvěru. Banka Vám nabídne úrokovou sazbu pro další období. Přinejhorším bude úrok o pár desetinek vyšší. Refinancování hypotéky u jiné banky nedoporučuji (zde by se již bonita ověřovala). Taktéž nelze doporučit refinancování hypotéky neúčelovou půjčkou. Mimo ověřování bonity je třeba zvážit i maximální splatnost úvěru (hypotéka až 30 let, půjčky obvykle do 10 let). Čím kratší splatnost, tím vyšší měsíční splátka. 

ZOBRAZIT CELÝ DOTAZ A ODPOVĚĎ

Pojmy ve slovníku

100% Hypotéka

Půjčka, která pokryje celou koupi. Taková je 100% hypotéka. LTV této hypotéky je 100 %, což znamená, že vám banka půjčí peníze na celou odhadní cenu nemovitosti, kterou ručíte.

Díky 100% hypotéce tak získáte dost peněz na nákup domu či bytu nebo například na výstavbu. Zároveň ale musíte počítat s vyšším úrokem než u menších půjček. Pro banky je totiž úvěr bez spoluúčasti klienta rizikovější, a proto jsou jeho podmínky přísnější.

V současnosti navíc čeští poskytovatelé 100% hypotéky neposkytují. Česká národní banka totiž v roce 2016 zpřísnila podmínky pro získání hypotéky a jejich součástí bylo také ukončení 100% hypoték. Banky tak nabízí maximálně 90% hypotéky. Pouze u 5 % objemu poskytnutých půjček smí být LTV vyšší než 90 %.

Přesto existuje možnost, jak pomocí půjčky na bydlení získat dost peněz na úhradu celé kupní ceny nemovitosti. V podstatě tedy můžete dosáhnout na 100% hypotéku.

Jak na to? Musíte ručit více nemovitostmi. Kromě kupovaného bytu či domu to může být například nemovitost rodičů. Samozřejmě ale platí, že majitel této nemovitosti musí s ručením souhlasit.

Díky ručení více nemovitostmi se zvýší hodnota zástavy. I při 90% či menším LTV tak získáte peníze na nákup vybraného domu či bytu.

Banky navíc obvykle umožňují druhou nemovitost z hypotéky vyvázat, jakmile splatíte potřebnou část úvěru. Dál tedy ručíte pouze kupovaným domem či bytem.

Další možností je dofinancovat hypotéku dalším úvěrem. Například úvěrem ze stavebního spoření.

ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAM

90% Hypotéka

Až 90 procent z ceny nemovitosti, kterou ručíte. Přesně tolik si můžete půjčit na hypoteční úvěr. Abyste ale 90% hypotéku dostali, musíte splnit několik požadavků.

Jsou to zejména základní podmínky pro získání hypotéky – tedy například:

věk,příjemči bonita.

Oproti nižším půjčkám ale musíte u 90% hypotéky počítat s méně výhodnými podmínkami. Protože má hypotéka pokrýt 90 procent z ceny nemovitosti, je pro banku riskantnější než menší úvěry. A proto poskytovatelé toto riziko obvykle kompenzují vyšším úrokem.

Pro většinu lidí je přitom 90% hypotéka nejvyšší možná. Podle pokynů České národní banky mohou poskytovatelé víc peněz půjčit jen v 5 procentech případů. Potřebujete tak mít naspořeno alespoň 10 procent z kupní ceny.

V praxi to vypadá tak, že u bytu za 3 000 000 korun získáte maximálně 2 700 000 korun. Zbytek doplatíte vy.

Pokud si chcete pomocí hypotéky půjčit víc než 90 procent z ceny domu či bytu, musíte ručit více nemovitostmi. V takovém případě stoupne hodnota zástavy, ze které se půjčka počítá.

Výhodou je, že se tím pádem můžete dostat na nižší LTV (obvykle do 80 %) a získáte tak nižší úrok než u 90% hypotéky.

Pokud jste například původně ručili bytem za 2 500 000 korun a nyní k němu přidáte další byt ve stejné ceně, stoupne hodnota zástavy na 5 000 000 korun. U hypotéky na zmíněných 2 500 000 tak bude LTV 50 %.

ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAM

Srovnáváme hypotéky od

© Banky.cz 2023, všechna práva vyhrazena