Question 1

⭐ Darování nemovitosti za života a dědictví

Accepted Answer

Dobrý den, za života může každý se svým majetkem disponovat zcela libovolně. Svůj byt (stejně jako ostatní majetek či peníze) můžete manželce darovat a nikdo to nemůže napadnout. S manželkou můžete mít SJM nebo režim oddělených jmění, to je taktéž na Vašem společném rozhodnutí. Dělení majetku po úmrtí řeší závěť (v případě nesepsání závěti se majetek dělí rovným dílem mezi zákonné dědice - druhý z manželů a vlastní děti). Protože nevíte kdo z vás dříve umře, doporučuji vše řešit sepsáním závětí a bydlení též zřízením věcných břemen práva dožití. Se sepsáním závětí Vám pomůže notář tak, aby závěti byly platné a nenapadnutelné (má to jisté náležitosti, nelze opominout neopominutelné dědice atd.). Převody majetku za života bych ve vaší situaci nyní spíše nedoporučoval (nevíte kdo umře dříve, vše by mohlo dopadnout jinak než nyní třeba očekáváte).

Question 2

⭐ Nájemník nedodržel výpovědní lhůtu

Accepted Answer

Dobrý den, právně se bránit můžete, ale u nemajetného nájemníka se pravděpodobně ničeho nedomůžete. Předčasné ukončení nájmu ze strany nájemníka by mělo probíhat v souladu s domluvenými podmínkami v nájemní smlouvě (způsob doručení výpovědi, důvod, výpovědní lhůta), ale domáhání se náhrady škody soudní cestou může být poměrně komplikované. Doporučuji na úhradu škody a vyúčtování energií použít kauci a byt co nejdříve pronajmout.

Question 3

⭐ Pronájem bytu a zálohy na energie

Accepted Answer

Dobrý den, vše je přesně tak jak píšete. Zálohy na energie nejsou zdanitelným příjmem, v DP se neuvádí, ale je dobré si vést jejich evidenci (pro následné zúčtování nájemníkům i případnou kontrolu ze strany FÚ). U prázdného bytu nelze uplatnit žádné náklady ke snížení zisku, neboť zde nejsou žádné zdanitelné příjmy (nic nedaníte, není jak/proč snížit daňový základ).

Question 4

⭐ Pronájem bytu a úrok z kauce

Accepted Answer

Dobrý den, na úrok z kauce máte nárok i v případě, kdy úročení nebylo sjednáno v nájemní smlouvě. V takové situaci však může být stanovení úroku komplikované. Zákon hovoří o úrocích na bankovních účtech v místě a čase obvyklých, což může být v případě běžného účtu 0% a v případě špatně úročeného spořicího účtu třeba jen 1% (např. z kauce 20 000 Kč by tak roční úrok byl 200 Kč před zdaněním).

Question 5

⭐ Vypořádání nemovitosti a peněz při rozchodu

Accepted Answer

Dobrý den, samotným rozchodem se na podílovém vlastnictví nemovitosti ani společné hypotéce nic nemění. Každý nadále vlastníte 1/2 domu a oba společně a nerozlučně ručíte za hypotéku. Pokud na tomto chcete něco měnit (např. převést hypotéku a podíl na nemovitosti na jednoho z vás výměnou za finanční vypořádání), je třeba se na tom domluvit. Pakliže byste společně nemovitost nadále vlastnit nechtěli a domluva by nebyla možná, požádejte soud o vypořádání podílového spoluvlastnictví (ale vždy je výhodnější se domluvit). Pokud byste měli pocit, že někdo někomu něco dluží, opět se doporučuji zkusit domluvit. I toto je možné řešit soudní cestou, ale je to velmi komplikované a bez garantovaného výsledku.

Question 6

⭐ Kupujeme dům, ověření podpisů na smlouvě

Accepted Answer

Dobrý den, ověřené podpisy jsou vyžadovány u všech dokumentů, které podáváte na katastr nemovitostí (zástavní smlouva, kupní smlouva). Podpisy ověříte na nejbližší pobočce Czechpointu.

Question 7

⭐ Prodej nemovitosti bez souhlasu spoluvlastníka

Accepted Answer

Dobrý den, svůj podíl na nemovitosti (les) můžete prodat kdykoliv dle svého uvážení a to bez souhlasu druhého spoluvlastníka. Prodáváte ovšem jen svůj podíl, nikoliv celý les. A podíly se prodávají hůře a za nižší ceny. Vždy tak bývá výhodnější koordinovat prodej se všemi spoluvlastníky (je-li to možné) a prodávat nemovitost jako celek.

Question 8

⭐ Placení bydlení a energií bez účtu

Accepted Answer

Dobrý den, zůstatek z účtu si po zrušení účtu můžete nechat vyplatit i hotově. Platby za bydlení doporučuji uhradit složenkou (peníze složíte hotově na poště). Mezitím si najdete novou banku, u které si založíte běžný účet.

Question 9

⭐ Prodej nemovitosti v exekuci

Accepted Answer

Dobrý den, děkuji za doplnění. U blokovaného účtu můžete požádat o převod do režimu chráněného účtu, který je pro exekutory nedotknutelný. Nicméně příjem vyšší částky z prodeje nemovitosti na chráněný účet může být problematický. Držím palce s vypořádáním dluhů.

Question 10

⭐ Příjem z prodeje nemovitosti na cizí účet

Accepted Answer

Dobrý den, peníze z prodeje nemovitosti si můžete nechat poslat i na cizí účet, ale proč byste to dělal? Každý by měl mít peníze na svému účtu. V exekuci/insolvenci peníze před věřiteli neskryjete ani na cizích účtech.

Question 11

⭐ Vyúčtování energií a přeplatek

Accepted Answer

Dobrý den, majitel bytu má povinnost Vám jednou ročně poskytnout vyúčtování energií a případně vrátit přeplatek. Není-li domluva možná, můžete spor řešit soudní cestou.

Question 12

⭐ Pronájem bytu a zúčtování energií

Accepted Answer

Dobrý den, upřímně tomuto nerozumím. Na energii se platí zálohy, které se následně jednou ročně proúčtují. Vy platíte nedoplatek nebo dostáváte přeplatek. Jakýkoliv jiný model nedává smysl a představuje zbytečné riziko pro obě strany.

Question 13

⭐ Pronájem bytu a vyúčtování energií

Accepted Answer

Dobrý den, jednou ročně byste měla od majitele pronajatého bytu dostat vyúčtování energií. Pokud vyúčtování skončí přeplatkem (spotřeba < zaplacené zálohy), musí Vám majitel bytu přeplatek vrátit. A naopak v případě nedoplatku máte povinnost nedoplatek zaplatit.

Question 14

⭐ Vypořádání nemovitosti a půjčky při rozchodu

Accepted Answer

Dobrý den, vypořádání majetku a závazků mezi rozcházejícími se partnery je věcí dohody. O dělení SJM v rámci rozvodu rozhoduje soud, ale u rozchodů nesezdaných párů je vše na vzájemné dohodě. Pokud jste splatil 1 mil. Kč sám a vyvážete přítelkyni se zbytku půjčky, nic byste ji neměl být dlužen. Pokud přítelkyně splatila 1 mil. Kč sama, bylo by fér ji nabídnou kompenzaci (např. poníženou o náklady na bydlení, pokud se např. ona jinak na nákladech na bydlení nepodílela). Ale zde je těžko vše soudit bez znalosti detailů (kdo a jak přispíval na chod domácnosti atd.).

Question 15

⭐ Nájem placený hotově

Accepted Answer

Dobrý den, důchod vyplácený hotově složenkou doporučuji vložit na běžný účet a nájem platit bezhotovostně z účtu na účet. Nájem můžete platit i hotově a v takovém případě by Vám každé předání hotovosti mělo být písemně potvrzeno příjemcem platby (stačí třeba 2 věty napsané na papír s podpisem, nepotřebujete žádný oficiální formulář). Bezhotovostní platby jsou určitě pro všechny zúčastněné lepší (nezpochybnitelné info o proběhnutých platbách, důkazně silnější než papírové potvrzení).

Question 16

⭐ Mám zablokovaný účet, potřebuji zaplatit nájem

Accepted Answer

Dobrý den, kdo a proč Vám blokuje účet? Máte-li účet blokovaný exekutorem, požádejte o převedení blokovaného účtu do režimu chráněného účtu. Pak bude běžný účet pro exekutory nedotknutelný a budete jej moci používat pro základní platební operace (příjem výplaty, bezhotovostní platby) a uložení přiměřeného množství peněz.

Question 17

⭐ Nemám na zaplacení nájmu

Accepted Answer

Dobrý den, jako jednorázové řešení krizové situace by mohla pomoci malá bankovní půjčka. Máte-li dostatečný příjem, nejste-li ve zkušební ani výpovědní lhůtě a máte-li čistý registr dlužníků, banka Vám peníze může vyplatit ještě dnes. Z dlouhodobého hlediska je třeba výdaje přizpůsobit příjmům. Řešením může být levnější nájem v menším bytě/v bytě v levnější lokalitě. Můžete zkusit požádat o doplatek na bydlení nebo jednorázovou pomoc v hmotné nouzi (oboje řeší Úřad práce). Držím palce, ať vše dobře dopadne!

Question 18

⭐ Soudní spor o předávací protokol

Accepted Answer

Dobrý den, o kolik peněz za vymalování bytu se chcete prosím soudit a kdy přesně mělo dojít k pochybení s předávacím protokolem? Soud Váš spor řešit bude, ale Vám se celá akce nemusí vyplatit (poplatek za zahájení sporu, poplatek za advokáta, Váš čas nad tímto strávený, účast na soudním jednání) a výsledek není zaručen (podepsal jste v předávacím protokolu, že si přebíráte vymalovaný byt). Budete prokazovat skutečný stav (rozpor s předávacím protokolem) s časovým odstupem. Pravda může být na Vaší straně a Vám se zdá vše jasné, ale budete muset o tom také přesvědčit soud, který nemá Vaši detailní znalost celého případu a bude mít k dispozici jen předložené protichůdné důkazy (předávací protokol a fotky).

Question 19

⭐ Nájemník odmítá umožnit přístup do bytu

Accepted Answer

Dobrý den, nájemník Vám nemůže odmítat přístup do bytu. Nápravu Vám pomůže zjednat Policie ČR. Byt můžete prodat i s nájemníkem, který se nechce odstěhovat a dělá problémy (byť by to bylo pravděpodobně za nižší cenu). Doporučuji vyhledat odbornou právní pomoc - právník Vám s vystěhováním nájemníka pomůže.

Question 20

⭐ Předávací protokol a nájemní smlouva

Accepted Answer

Dobrý den, doporučuji postupovat dle podmínek nájemní smlouvy a předávacích protokolů. Pokud jste se v rámci nájemní smlouvy zavázal byt předat vymalovaný, je třeba byt vymalovat (nebo uhradit náklady na malování). Taktéž pokud jste podepsal předávací protokol neodpovídající realitě, těžko se nyní bude realita prokazovat. Fotografie pořízené den po nastěhování mají svoji váhu, ale doporučuji dobře zvážit, bude-li se Vám chtít podstupovat soudní spor s nejistým výsledkem. Přestože může být požadavek na úhradu malování neoprávněný, můžete to brát jako nakoupenou zkušenost. Je třeba velmi pečlivě kontrolovat, co podepisujete. Držím palce, ať vše dobře dopadne!

Question 21

⭐ Pronájem bytu a provozní výdaje

Accepted Answer

Dobrý den, nájemník neplatí fond oprav ani daň z nemovitosti (tyto položky platí vždy majitel a nemůže je účtovat nájemníkům). Nájemník naopak obvykle platí energie a provozní výdaje (např. osvětlení společných prostor, výtah, odpady).

Question 22

⭐ Majitel bytu účtuje nájemníkům fond oprav

Accepted Answer

Dobrý den, fond oprav platí vždy majitel bytu a nemůže toto chtít po nájemnících (ani kdyby to měl výslovně ve smlouvě). Neoprávněně účtované a zaplacené položky můžete řešit právní cestou a získat tak peníze zpět aspoň za poslední 3 roky (všeobecná promlčecí lhůta). Takto protizákonné jednání může být důvodem pro ukončení nájemní smlouvy.