Advokátní, notářská nebo bankovní úschova: Co vybrat při koupi nemovitosti?

Co je úschova peněz a proč je při koupi nemovitosti důležitá

Úschova peněz je dočasným uložením finančních prostředků u třetí, nezávislé strany. Ta je uchovává až do splnění předem stanovených podmínek. Při koupi nemovitosti jde o zásadní bezpečnostní mechanismus chránící zájmy obou stran transakce.

Úschova peněz:

• zajišťuje, že kupující nepřijde o peníze, pokud by nedošlo k převodu vlastnictví
• dává prodávajícímu jistotu, že kupující skutečně disponuje potřebnými finančními prostředky
• budu mezi prodávajícím a kupujícím příjemné prostředí důvěry.

Produkt		Naše hodnocení:		Vypořádání obchodu	Úrok 1 mil. Kč	Úrok 3 mil. Kč	Klady	Zápory
Doporučujeme	Vázaný účet Více informací			7 000 Kč	N/A	N/A
	Vázaný účet Více informací			0,1 %, min. 7 500 Kč	N/A	N/A
	Jistotní účet Více informací			0,2 %, min. 5 000 Kč	0,00 %	0,00 %
	Jistotní účet Více informací			0,3 %, min. 5 000 Kč	0,01 %	0,01 %
	Jistotní běžný účet Více informací			0,2 %, 6-20 000 Kč	0,01 %	0,01 %
	Dohoda o správě kupní ceny Více informací			0,2 %, 6-20 000 Kč	0,00 %	0,00 %

Co obsahuje smlouva o úschově peněz

Marek Pavlík, CEO/majitel portálu hypotecnikalkulacka.cz, upozorňuje, že: „Náležitostí, které by měla smlouva o úschově obsahovat, je poměrně dost. Vzhledem k tomu, že jde o třístranný smluvní akt s mnoha podmínkami, napočítáme více než deset položek, bez kterých se taková smlouva neobejde:

• identifikační údaje všech smluvních stran (schovatel, složitel, příjemce)
• přesné určení předmětu úschovy (výše částky, měna)
• účel úschovy (např. koupě nemovitosti) s odkazem na hlavní smlouvu
• podmínky pro uvolnění peněz z úschovy (jednoznačně definované)
• lhůty pro složení peněz do úschovy
• lhůty pro výplatu peněz z úschovy
• mechanismus prokazování splnění podmínek pro uvolnění (jaké dokumenty)
• nakládání s úroky z uložených peněz
• odměna schovatele a způsob její úhrady
• odpovědnost schovatele za škodu
  
• postup při nesplnění podmínek pro uvolnění
• náhradní mechanismy uvolnění v případě komplikací
• postup při řešení sporů mezi stranami
• možnosti odstoupení od smlouvy
• platnost a účinnost smlouvy

Při advokátní (notářské, makléřské) úschově doporučuju zahrnout do smlouvy i informaci o pojištění odpovědnosti advokáta (notáře, makléře) a odkaz na právní předpisy upravující tuto úschovu."

Postup při využití úschovy peněz je vcelku jednoduchý

1. Příprava a podpis smluv
   

   
   

2. Složení kupní ceny do úschovy
   

   
   

3. Převod vlastnického práva (v katastru)
   

   
   

4. Uvolnění peněz prodávajícímu
   

   
   

Jak se zachová úschova v případě problémů s převodem nemovitosti

V takovém případě úschova zůstává u nezávislého schovatele, dokud nejsou vyřešeny všechny komplikace. Pokud by došlo k zamítnutí návrhu na vklad do katastru nemovitostí nebo by se objevily jiné právní překážky bránící převodu vlastnictví, peníze se automaticky vrátí kupujícímu.

Smlouva o úschově obvykle obsahuje i alternativní postupy pro případ, kdy by došlo k neočekávaným problémům. Jsou to dodatečné lhůty pro nápravu nebo definice přesných podmínek, za kterých dojde k vrácení prostředků kupujícímu.

Hlavní typy úschovy peněz: čím se nejvíc liší?

Při koupi nemovitosti máte na výběr z několika typů úschovy: advokátní, notářská, bankovní a úschova u realitního makléře. Zaměřme se teď na výhody a nevýhody různých typů úschovy.

Advokátní úschova

Jeden z nejběžnějších způsobů úschovy kupní ceny je právě advokátní úschova. Advokát jako nezávislá třetí strana spravuje finanční prostředky na zvláštním účtu, který je oddělený od jeho běžného podnikatelského účtu.

Notářská úschova

Rozdíl mezi advokátní a notářskou úschovou je na první pohled jen v osobě (advokát versus notář). Ale jsou tu i další odlišnosti, především ve formě: notářský zápis má formu veřejné listiny, což s sebou nese určité právní výhody.

Bankovní úschova

Bankovní úschova (též vázaný účet nebo jistotní účet) je služba poskytovaná bankami, často jako doplněk k hypotečním úvěrům.

Online srovnání jistotních účtů

Úschova u realitní kanceláře

Některé realitní kanceláře nabízejí také službu úschovy kupní ceny. Tento typ úschovy se ale považuje za nejméně bezpečný.

Cenové srovnání jednotlivých typů úschov

Náklady na úschovu peněz při koupi nemovitosti se liší podle poskytovatele a výše uschované částky:

• advokátní úschova – většinou stojí 0,1 % z kupní ceny, minimální částka začíná většinou na 5 000 Kč
• notářská úschova – má sazby stanovené vyhláškou a odstupňované ukládané částky, v rozmezí 1,2– 0,1 %, přitom se procento snižuje s rostoucí částkou úschovy. Slevu získáte za současné sepsání kupní smlouvy u notáře
• bankovní úschova – s cenou se pohybuje od 0,1 do 0,2 % z celkové spravované částky, s minimálním poplatkem od 5 000 Kč
• úschova u realitního makléře – bývá zahrnutá v provizi realitního zprostředkovatele.

Jak minimalizovat rizika spojená s úschovou peněz?

Každý typ úschovy s sebou nese určitá rizika, ale i cesty, jak se s nimi vyrovnat:

Advokátní úschova

Hlavními riziky advokátní úschovy jsou možnost zpronevěry prostředků nekompetentním nebo nepoctivým advokátem.

Co s tím? Vybírejte advokáty s dobrou pověstí, doporučeními a delší praxí. Preferujte větší advokátní kanceláře před jednotlivci. Prověřte si pojištění odpovědnosti advokáta, trvejte na pravidelných notifikacích o pohybech na úschovním účtu. A zkontrolujte, zda advokát řádně nahlašuje úschovy České advokátní komoře.

Notářská úschova

Notářská úschova s sebou nese menší rizika z hlediska bezpečnosti, ale její nevýhodou je relativně vysoká cena a méně flexibilní podmínky při nastavování specifických požadavků transakce.

Co s tím? Důkladně si ujasněte veškeré podmínky a náklady spojené s úschovou a věnujte zvýšenou pozornost detailnímu sepsání podmínek k uvolnění peněz.

Bankovní úschova

Rizika bankovní úschovy spočívají především v delším zpracování dokumentace, méně osobním přístupu a omezenější flexibilitě při nastavování specifických podmínek transakce.

Co s tím? Vybírejte banku s dostatečnou zkušeností s realitními transakcemi, vyjasněte si s ní veškeré podmínky a postupy, a hlavně: počítejte s delšími lhůtami.

Úschova u realitní kanceláře

Úschova u realitní kanceláře je tou nejrizikovější formu úschovy, a to jak kvůli možné zpronevěře, tak hlavně pro případ finančních problémů samotné kanceláře. Když se realitka dostane do konkurzu, jí svěřené prostředky se stanou součástí konkurzní podstaty (přijdete o ně).

Co s tím? Odpověď nabízí Dominik Ženatý, ředitel DOMA realitních makléřů a business mentor: "Co se týče makléřské úschovy, tu bych nikdy nedoporučil, naopak bych ji klientovi vždycky rozmlouval. Ale: Kvalitní realitní kanceláře, které dbají na bezpečnost finančních transakcí svých klientů, běžně navazují partnerství s advokáty. Jejich prostřednictvím pak zajišťují opravdu bezpečnou úschovu kupní ceny. Při komunikaci s realitním makléřem proto vždycky zjišťujte, zda nabízí úschovu svou, anebo u advokáta."

Mechanismy uvolnění peněz z úschovy

„Peníze z úschovy se dají uvolnit hned několika způsoby, resp. hned v několika situacích," říká Petr Jermář, hlavní analytik Banky.cz. „Vždy záleží na smluvním ujednání o úschově. Nejčastěji se setkáme s těmito situacemi:

• dvoustranné uvolnění – nejjednodušší způsob, kdy schovatel uvolní peníze na základě společné žádosti prodávajícího a kupujícího; obě strany musí výslovně souhlasit s uvolněním
• zápis vlastnického práva – peníze se uvolní až po provedení vkladu vlastnického práva v katastru nemovitostí ve prospěch kupujícího; nejbezpečnější pro prodávajícího
• postupné uvolňování – část peněz se uvolní po splnění určitých podmínek (např. část po podpisu smlouvy, část po předání nemovitosti)
• záložní mechanismus – pokud nelze splnit původní podmínky pro uvolnění, smlouva stanovuje alternativní postup (např. předložení rozhodnutí soudu)
• časový limit – po uplynutí stanovené doby se peníze vrátí složiteli, pokud nebyly splněny podmínky pro vyplacení příjemci
• nakládání s prostředky při eskalaci sporů – mechanismus řešení situace, kdy strany nesouhlasí s uvolněním peněz (např. rozhodčí doložka)."

Co je rezervační depozit a proč se využívá už před úschovou

„Rezervační depozit je částka, kterou zájemce o koupi nemovitosti skládá jako potvrzení svého vážného zájmu o koupi. Je součástí rezervační smlouvy, ale ještě se nejedná o úschovu peněz pro koupi nemovitosti,“ popisuje Dominik Ženatý.

„Rezervační poplatek se nejčastěji nastavuje na 5 – 10 % kupní ceny, u developerských projektů může první splátka činit 10–20 % ceny. Většinou se započítá do celkové kupní ceny, proto se dá později přesunout do úschovy, spolu se zbývající sumou do celé kupní ceny,“ dodává Ženatý.