Byty jako zdroj příjmů státu? Rozhodnou až konkrétní pravidla

2.9.2026

5 min. čtení

Jan Budín
Redaktor Banky.cz

Daně

Navrhovaný státní rozpočet na rok 2027 počítá se schodkem 389 miliard korun. V debatě o tom, kde hledat nové příjmy, se objevilo i vyšší zdanění části investičních bytů. Zatím však nejde o schválenou daň ani hotový návrh zákona, ale o politický záměr, jehož konkrétní podoba stále není známá.

Bezplatná finanční poradna

Produkt		Naše hodnocení:		Úrok 70% LTV	Splátka 1 mil. Kč	Fixace
Doporučujeme	Online hypotéka Více informací	Naše hodnocení 90 % Velmi dobré	Mám zájem	4,84 %	7 851 Kč	10 let
	Hypotéka na bydlení Více informací	Naše hodnocení 86 % Velmi dobré	Mám zájem	5,19 %	8 007 Kč	15 let
	Hypotéka Více informací	Naše hodnocení 87 % Velmi dobré	Mám zájem	5,29 %	8 060 Kč	10 let
	mHypotéka na bydlení Více informací	Naše hodnocení 82 % Velmi dobré	Mám zájem	5,49 %	8 166 Kč	7 let
	Hypotéka Více informací	Naše hodnocení 88 % Velmi dobré	Mám zájem	5,59 %	8 219 Kč	7 let
	Hypoteční úvěr Více informací	Naše hodnocení 86 % Velmi dobré	Mám zájem	5,74 %	8 299 Kč	15 let

Co si z článku odnést

Návrh rozpočtu na rok 2027 počítá se schodkem 389 miliard korun, což by znamenalo druhý nejvyšší nominální schodek státního rozpočtu v historii ČR.
Ministryně financí Alena Schillerová veřejně mluvila o vyšším zdanění části investičních bytů, parametry opatření ale zatím nezveřejnila.
Dosud není jasné, co by zákon považoval za investiční byt, koho by se změna týkala ani kolik peněz by mohla přinést.
Výnos současné daně z nemovitých věcí patří obcím, což komplikuje představu, že by vyšší zdanění samo o sobě snížilo schodek státního rozpočtu.

Buďte stále v obraze

Novinky ze světa hypoték, půjček či výhodné nabídky přímo na váš e-mail

Přihlášením k odběru novinek souhlasíte s podmínkami ochrany osobních údajů

Rozpočet míří k druhému nejvyššímu schodku v historii

Ministerstvo financí představilo návrh státního rozpočtu na rok 2027 se schodkem 389 miliard korun. V nominálním vyjádření by šlo o druhý nejvyšší deficit státního rozpočtu v historii samostatné České republiky. Vyšší schodek stát vykázal pouze v roce 2021, kdy dosáhl 419,7 miliardy korun. Pro srovnání: v covidovém roce 2020 činil schodek 367,4 miliardy korun.

Je ale fér říct, co takové srovnání znamená a co už ne. Označení „druhý nejhorší schodek“ vychází z prostého porovnání nominálních částek. Nezohledňuje velikost ekonomiky, inflaci, mimořádné výdaje ani poměr deficitu k hrubému domácímu produktu. A navíc stále mluvíme o návrhu rozpočtu, nikoli o konečném výsledku hospodaření státu za rok 2027.

Rozlišujte záměr od zákona

,,Vysoký schodek je především signálem, že stát bude hledat nové příjmy i úspory. Pro domácnosti je ale podstatné rozlišovat mezi politickou debatou a opatřením, které už skutečně prošlo legislativním procesem”

Petr Jermář

Hlavní analytik Banky.cz

Právě v souvislosti s hledáním nových příjmů se do veřejné debaty dostaly investiční byty. A tady začíná být situace citlivá. Nejde jen o vlastníky nemovitostí, ale také o nájemníky, obce a investory. Bytový trh totiž nereaguje všude stejně: jinak v Praze, jinak v krajských městech a jinak v regionech, kde je poptávka po nájemním bydlení slabší.

Vyšší zdanění investičních bytů je zatím jen politický záměr

Alena Schillerová 31. srpna 2026 v Interview ČT24 uvedla, že chce zvýšit zdanění „spousty investičních bytů“. Výrok zazněl v debatě o rozpočtu, růstu zadlužení a budoucí konsolidaci veřejných financí. Potvrzený je tedy samotný politický záměr, nikoli konkrétní mechanismus nové daně.

K 2. září 2026 nebyl zveřejněn paragrafový návrh, věcný záměr ani sněmovní tisk, který by zaváděl zvláštní zdanění investičních bytů. Neznámá zůstává budoucí sazba, okruh dotčených vlastníků, případná výše výjimek, datum účinnosti i očekávaný výnos. Není proto přesné tvrdit, že vláda už daň zavede nebo že bude platit například od druhého vlastněného bytu. Tak daleko debata zatím není.

Rozpočtový zákon navíc sám o sobě nemůže změnit pravidla majetkové daně. Stanovuje především očekávané příjmy a výdaje státu pro daný rok. Pokud by stát chtěl vytvořit zvláštní režim pro určitou skupinu bytů, musel by prosadit samostatnou novelu zákona o dani z nemovitých věcí, případně zavést zcela nový typ odvodu.

Trh potřebuje jasná pravidla

,,Nejistota je pro trh často problémem sama o sobě. Majitelé bytů, nájemníci i banky potřebují vědět, zda se diskutuje o symbolické úpravě, nebo o změně, která může výrazně ovlivnit ekonomiku pronájmu”

Miroslav Majer

CEO Banky.cz

Definice investičního bytu rozhodne o spravedlnosti pravidel

Nejsložitější část případné úpravy nebude nutně samotná sazba daně. Mnohem větší oříšek představuje definice pojmu „investiční byt“. Český daňový systém dnes tuto samostatnou kategorii nezná. Daň z nemovitých věcí se odvíjí hlavně od typu nemovitosti, výměry, umístění a příslušných zákonných či obecních koeficientů, nikoli od toho, zda vlastník v bytě bydlí, nebo jej drží jako investici.

Rozdíly mezi jednotlivými situacemi přitom mohou být zásadní. Někdo vlastní druhý byt pro dospívající dítě. Jiný ho dlouhodobě pronajímá rodině. Další vlastník má byt prázdný, protože čeká na rekonstrukci nebo budoucí prodej. A úplně jinou kategorií může být byt určený ke krátkodobému ubytování nebo rozsáhlejší portfolio jednotek vlastněné společností.

Srovnejte možnosti financování bydlení

Každá z těchto variant může mít jiný ekonomický i společenský dopad. Zákonodárce by proto musel rozhodnout, zda bude posuzovat počet vlastněných bytů, způsob využití, délku neobsazenosti, právní formu vlastníka, nebo kombinaci více kritérií. Bez jasné definice nelze spolehlivě určit, kdo by daň platil, jak by se kontrolovala ani jaký by měla fiskální přínos. A to je háček celé debaty.

Bez jasné definice investičního bytu nelze spravedlivě určit, koho by se případná daň týkala ani jak by se její pravidla kontrolovala.

„Z pohledu realitního trhu nelze házet všechny vlastníky více bytů do jedné skupiny. Dlouhodobý pronájem, krátkodobé ubytování i neobsazený byt mají odlišný vliv na nabídku bydlení, a tomu by měla odpovídat i případná pravidla,“ upozorňuje Jiří Krejčí, odborník na reality portálu realingo.cz.

Dlouhodobý pronájem, krátkodobé ubytování i neobsazený byt mají odlišný vliv na nabídku bydlení, a případná pravidla by to měla zohlednit.

Daň z nemovitých věcí se změnila už v roce 2024

Debata o novém zdanění nepřichází do prázdného prostoru. Základní sazby daně z nemovitých věcí se zvýšily už od 1. ledna 2024 v rámci konsolidačních změn. Do systému se následně promítl také inflační koeficient. Výslednou částku navíc mohou výrazně ovlivnit obce prostřednictvím vlastních koeficientů.

Současná daň zahrnuje daň z pozemků a daň ze staveb a jednotek. Spravuje ji Finanční správa, ale výnos nekončí ve státní pokladně. Peníze z daně z nemovitých věcí náleží obcím, na jejichž území se daná nemovitost nachází. Právě to je pro dnešní debatu podstatné.

Pokud by vyšší zdanění investičních bytů mělo pomoci snížit schodek státního rozpočtu, musela by vláda vysvětlit navazující mechanismus. Teoreticky by mohla změnit rozpočtové určení daní, vytvořit zvláštní státní odvod nebo upravit jiné příjmové vztahy mezi státem a obcemi. Bez takového kroku by zvýšený výnos tradiční daně posiloval především obecní rozpočty, ne státní kasu.

Dopad na nájemné a nabídku bytů nebude všude stejný

Vyšší daň může ovlivnit rozhodování vlastníků několika způsoby. Část investorů by mohla zvážit prodej bytu, zejména pokud by jim po započtení daně, nákladů na správu a financování klesl očekávaný výnos. V jiných případech se pronajímatelé mohou pokusit vyšší náklady promítnout do nájemného. Ani jeden scénář ale bez konkrétní podoby opatření nelze považovat za jistý.

Možnost přenést daň do nájmu závisí na síle místní poptávky a nabídky. V lokalitách s napjatým trhem a nedostatkem bytů mají pronajímatelé zpravidla větší prostor nájemné zvyšovat. Tam, kde je více volných bytů nebo slabší poptávka, může vyšší náklad víc zatížit samotného majitele. Rozhodující bude i to, zda by se případná úprava týkala jen malé skupiny vlastníků, nebo širší části trhu.

Dopad případné daně na nájemné bude záviset především na místní nabídce a poptávce, nikoli jen na samotné sazbě.

Co bude nutné sledovat v dalších měsících

Další vývoj bude záviset na tom, zda ministerstvo financí zveřejní konkrétní návrh změny daňových pravidel. Důležité bude přesné vymezení bytů, případné výjimky pro rodinné situace, nastavení sazby, způsob kontroly i odhad očekávaného výnosu.

Stejně důležité bude stanovisko obcí, protože současná konstrukce daně z nemovitých věcí jim přiznává její výnos. Debata se tak nebude týkat jen vlastníků investičních bytů, ale i toho, zda má případná změna sloužit především bytové politice, obecním rozpočtům, nebo konsolidaci státních financí. O tom, zda se z politického signálu stane skutečné opatření, nakonec rozhodne až konkrétní zákon a jeho průchod Parlamentem.