ČBA a Flat Zone - ceny bydlení v Česku 2025: starší byty zdražují nejvíc

26.2.2026

6 min. čtení

Jan Budín
Redaktor Banky.cz

Reality

Ceny nemovitostí v Česku v roce 2025 opět zrychlily, v průměru o 12 %, přičemž nejrychleji rostly ceny bytů v Praze, Středočeském a Jihomoravském kraji. Nejvýraznější růst zaznamenaly starší byty, které podražily zhruba o 18 %, zatímco novostavby přidaly v prvoprodejích 9 % a v přeprodejích 13 %. Rodinné domy meziročně zdražily o 14 % a nájmy rostly zejména ve velkých městech a Praze. Regionální rozdíly v dostupnosti bydlení se dále prohlubují, zejména mezi metropolemi a menšími městy.

Hypoteční kalkulačka

Produkt		Naše hodnocení:		Úrok 70% LTV	Splátka 1 mil. Kč	Fixace
Doporučujeme	Online hypotéka Více informací	Naše hodnocení 90 % Velmi dobré	Mám zájem	4,19 %	7 492 Kč	10 let
	Hypotéka na bydlení Více informací	Naše hodnocení 86 % Velmi dobré	Mám zájem	4,49 %	7 645 Kč	15 let
	Hypotéka Více informací	Naše hodnocení 87 % Velmi dobré	Mám zájem	4,59 %	7 696 Kč	10 let
	Hypotéka Více informací	Naše hodnocení 88 % Velmi dobré	Mám zájem	4,99 %	7 903 Kč	7 let
	mHypotéka na bydlení Více informací	Naše hodnocení 82 % Velmi dobré	Mám zájem	5,09 %	7 955 Kč	7 let
	Hypoteční úvěr Více informací	Naše hodnocení 86 % Velmi dobré	Mám zájem	5,19 %	8 007 Kč	15 let

Ceny nemovitostí v Česku v roce 2025 znovu zrychlily. Podle čerstvých statistik České bankovní asociace a společnosti Flat Zone stouply v průměru o 12 %; nejrychleji přitom zdražovaly byty v Praze, Středočeském a Jihomoravském kraji. Největší skok zaznamenaly starší byty – v průměru o 18 % – zatímco novostavby přidaly u prvoprodejů 9 % a u přeprodejů 13 %. Silný růst se nevyhnul ani rodinným domům: meziročně podražily o 14 %.

Co si z článku odnést

Průměrné ceny nemovitostí v roce 2025 vzrostly o 12 %, nejvýrazněji v Praze, Středočeském a Jihomoravském kraji.
Starší byty zdražily v průměru o 18 %, novostavby o 9 % (prvoprodeje) a 13 % (přeprodeje).
Na konci roku 2025 vycházely starší cihlové byty průměrně na 80 613 Kč/m2 a panelové na 70 987 Kč/m2.
Nové byty v prvoprodejích se prodávaly v průměru za 139 820 Kč/m2 a zánovní novostavby za 131 608 Kč/m2.
Průměrná cena rodinného domu dosáhla 6,2 milionu Kč, meziročně o 0,9 milionu více.
Nájemné rostlo nejčastěji o 4–6 %, v některých regionech až o 10 %, v Praze podle lokality o 4–12 %.
Mimo Prahu je k dlouhodobému pronájmu k dispozici přes 18,5 tisíce bytů (o téměř 7 tisíc více meziročně), v Praze jen něco přes 5 tisíc (meziroční pokles přibližně o 500).
Starší byty v Praze a Brně vycházejí v průměru zhruba trojnásobně dráže než v malých městech, rodinné domy mají rozdíl téměř čtyřnásobný.

Buďte stále v obraze

Novinky ze světa hypoték, půjček či výhodné nabídky přímo na váš e-mail

Přihlášením k odběru novinek souhlasíte s podmínkami ochrany osobních údajů

Praha, Středočeský a Jihomoravský kraj byly v roce 2025 tahouny růstu cen, a to díky kombinaci silné poptávky, nízké nabídky a návratu kupujících po období, kdy řada lidí své rozhodnutí odkládala. Trh se tím vrátil do režimu, v němž do cen výrazně promlouvá lokalita, kvalita dopravní obslužnosti i dostupnost služeb. V nejžádanějších čtvrtích a satelitních obcích se navíc naplno ukázala „prémiová přirážka“ za krátké dojíždění a dobrou občanskou vybavenost.

Kde růst zrychlil a proč

Do poptávky se promítla také normalizace hypotečního trhu. I když sazby zůstávají nad dlouhodobým průměrem, z předchozích vrcholů klesly natolik, že část domácností znovu obnovila zájem o koupi. Nabídku ale dál brzdí stavební povolování i nedostatek nedostatek pozemků ve velkých městech, což u kvalitních nemovitostí tlačí kupující k rychlejšímu rozhodování.

V roce 2025 se naplno projevil rozdíl mezi levnější periferií a drahými metropolemi, kde kvalitní lokalita snižuje ochotu kupujících ke kompromisům.

„Rok 2025 definitivně potvrdil, že rozdělení trhu na levnější periferii a drahé metropole se dál prohlubuje. V Praze a Brně se navíc roztočil sekundární trh, kde zrekonstruované byty ve středně staré zástavbě přetahují pozornost i od části novostaveb,“ říká Jiří Krejčí, realitní odborník portálu Realingo.cz.

Starší byty táhnou růst nejvíc

Starší byty zdražily v roce 2025 v průměru o 18 % a staly se hlavním motorem růstu cen. Podle údajů ČBA a Flat Zone se na konci roku průměrná cena cihlových bytů dostala na 80 613 Kč/m2 a panelových na 70 987 Kč/m2. U cihly to znamenalo meziroční přírůstek o 8 464 Kč/m2, u panelu o 11 335 Kč/m2. V panelových domech přitom častěji rozhodovala cenová dostupnost a menší plocha, u cihlových bytů zase lepší poloha a možnost citlivé rekonstrukce.

Proč sekundární trh vítězí

Starší byty jsou v absolutní částce dostupnější než novostavby, a v prostředí vyšších sazeb je to pro řadu kupujících zásadní. Výhodou je i rychlost: koupě a rekonstrukce často umožní dřívější nastěhování nebo pronájem, zatímco u projektů ve výstavbě bývají čekací doby delší a nezřídka se přidává i indexace cen. V atraktivních částech měst navíc zrekonstruované byty dosahují prémiového nájemného, což zlepšuje ekonomiku celé investice.

Dalším faktorem je rozšiřování nabídky díky rekonstrukcím staršího bytového fondu. Energetické úspory, modernizace dispozic a citlivé úpravy interiérů začaly lépe odpovídat poptávce singles a párů, kteří dávají přednost kvalitní lokalitě před velkou metráží na periferii.

Jak bezpečně plánovat hypotéku v roce 2026

,,Kupující dnes musí propojit rozpočet, riziko a čas. Fixace úrokové sazby, připravená rezerva na 12–24 měsíců splátek a rozumné LTV jsou tři pilíře bezpečného nákupu v roce 2026”

Petr Jermář

Hlavní analytik Banky.cz

Novostavby a zánovní byty ve dvou tempech

Nové byty zdražily v roce 2025 méně než sekundární trh, i tady ale čísla potvrzují tlak poptávky. Prvoprodeje od developerů se na konci roku prodávaly v průměru za 139 820 Kč/m2, meziročně +11 294 Kč/m2, zatímco přeprodej zánovních bytů mířil na 131 608 Kč/m2 s růstem +15 092 Kč/m2. Druhá kategorie těžila z výhody okamžitého užívání bez čekání na kolaudaci a zároveň oslovovala kupující v lokalitách, kde je nových projektů málo.

Nižší dynamika u prvoprodejů je zčásti daná vyšší cenovou hladinou, delší dobou rozhodování i smluvní indexací. Pozor ale na rozdíly v kvalitě. Energie, dispozice, standardy a reálné náklady správy bývají u novostaveb často příznivější než u staršího fondu, a při porovnání celkových měsíčních výdajů domácnosti to hraje velkou roli. Pro investora zůstává klíčové, jestli nájemné v dané lokalitě dokáže obhájit kupní cenu i servisní poplatky.

Porovnat aktuální nabídky hypoték na bydlení

Rozhodování mezi starším bytem a novostavbou by mělo vycházet z celkových měsíčních nákladů a potenciálu nájemného, ne jen z ceny za metr čtvereční.

Rodinné domy a nájmy pod tlakem

Rodinné domy se v roce 2025 dostaly na průměrnou cenu 6,2 milionu Kč, meziročně o 0,9 milionu více. U domů se regionální rozdíly a dostupnost pozemků projevují výrazněji než u bytů. Na venkově a v menších městech zůstávají domy relativně dostupnější, zatímco v zázemí velkých měst růst zrychlil kvůli poptávce po větší obytné ploše a zahradě.

Trh nájemního bydlení zdražil v roce 2025 typicky o 4–6 %, místy až o 10 % – zejména v Moravskoslezském kraji. V Praze rostly nájmy přibližně o 4–12 % podle lokality a podílu novostaveb v nabídce, přičemž mimo Prahu je k dlouhodobému pronájmu aktuálně přes 18,5 tisíce bytů (o téměř 7 tisíc více meziročně), zatímco v Praze je nabídka jen něco přes 5 tisíc bytů a meziročně klesla o zhruba 500. Rozdíl odráží jak migrační tlak do metropole, tak rostoucí investiční poptávku v regionech, kde díky nižší pořizovací ceně vychází poměr ceny vůči nájemnému příznivěji.

Jak přistupovat k investiční nemovitosti

,,Investor by měl počítat s výnosy na úrovni reality, ne tabulek. Rozhodují lokální data nájmů, reálná obsazenost a rezerva na servis a prázdné měsíce – to je rozdíl mezi investicí a starostí”

Miroslav Majer

CEO Banky.cz

Regionální nůžky a dostupnost bydlení

Podle analýz Flat Zone jsou starší byty v Praze a Brně v průměru zhruba třikrát dražší než v malých městech do 10 tisíc obyvatel a přibližně dvojnásobně dražší než ve zbytku větších měst. U rodinných domů je průměrné rozpětí mezi metropolemi a venkovem téměř čtyřnásobné. Rozhoduje nabídka práce, dopravní propojení a rychlost stavebního povolování. Tam, kde se povoluje a staví málo, zůstává napjatý jak trh prodejů, tak nájmů.

Hlavní strukturální problém trvá – nejvíce se byty nedaří stavět právě tam, kde je poptávka nejsilnější, tj. v Praze a Brně. Odborníci zároveň připomínají, že část poptávky lze odlehčit i posilováním kvality života v regionech: vznikem kvalitních pracovních míst, lepší dopravou a městskou vybaveností. Tím se tlak na ceny a nájmy rozprostře do širšího území a sníží se koncentrace poptávky do několika málo center.

Bez rychlejšího povolování staveb v Praze a Brně a bez rozvoje regionů se rozdíly v dostupnosti bydlení mezi centry a zbytkem Česka dál prohlubují.

Jak postupovat při koupi nebo pronájmu v roce 2026

Nákup i pronájem budou letos vyžadovat pečlivou přípravu. Trh je aktivní, ale nerovnoměrný – rozdíly jsou velké jak mezi kraji, tak i v rámci samotných měst. Praktické kroky níže pomohou snížit rizika a zlepšit výslednou cenu.

Zajistěte si finanční rámec předem: nechte si předběžně posoudit úvěruschopnost a porovnejte hypotéky – sledujte LTV, celkovou splátku a náklady fixace, nejen sazbu.
Počítejte celkové měsíční náklady, ne jen kupní cenu: energie, fond oprav, pojištění, servisní poplatky a doprava často rozhodnou o reálné dostupnosti.
U starších bytů přidejte technickou prověrku a rozpočet na rekonstrukci; u panelu řešte stav stoupaček, zateplení a výtah, u cihly statiku a vlhkost.
Novostavby porovnávejte podle standardu a správy: kvalita materiálů, hluk, oslunění a dispozice mohou dlouhodobě převážit i vyšší cenu za metr.
Investorům pomůže jednoduchá kalkulace: čisté roční nájemné po odečtení nákladů vydělte kupní cenou včetně daní a poplatků – jen tak dostanete realistický hrubý výnos.
V nájmu neslevujte z náležitostí smlouvy: jasné vymezení služeb, indexace, podmínky ukončení a fotodokumentace stavu před předáním brání sporům.
V Praze počítejte s menší nabídkou dlouhodobých nájmů a větší konkurencí; mimo Prahu naopak využijte širší nabídky a vyjednávejte délku fixace nájemného.

Důkladná příprava financování a realistický rozpočet na provoz domácnosti jsou v prostředí drahých nemovitostí klíčem k udržitelnému bydlení.

Co znamenají aktuální ceny pro hypotéky a vyjednávání

V prostředí vyšších cen a postupně klesajících, avšak stále relativně zvýšených sazeb, je klíčová disciplinovaná příprava. Zvažte delší fixaci, pokud je pro vás prioritou stabilita cash flow, a pracujte s rezervou alespoň na rok provozu domácnosti. Kdo má více vlastních zdrojů, ušetří na rizikové přirážce bank a sníží citlivost na případný pokles cen.

Samotné vyjednávání dnes znovu dává smysl, zvlášť mimo nejžádanější lokality. Argumentujte kombinací rychlosti financování, připravených podkladů a realistického odhadu tržní ceny – prodávající vnímají jistotu a rychlost jako hodnotu, kterou lze směnit za lepší cenu. U novostaveb sledujte akční balíčky a skutečný dopad „bonusů“ na TCO (total cost of ownership): levnější parkovací místo může být méně podstatné než vyšší poplatky za správu.