Bude vám stačit na splátku všech dluhů 45 % vašeho čistého měsíčního příjmu? Nově tuto otázku při žádosti o hypotéku řešit nemusíte. Česká národní banka rozhodla, že od 1. července přestane sledovat takzvaný ukazatel DSTI.
Nyní tak bude záležet jen na konkrétních bankách, jaký poměr mezi příjmem a splátkami budou požadovat.
Tento ukazatel byl přitom pro mnoho lidízásadní a velká část klientů kvůli němu nakonec hypoteční úvěr nedostala.
Splátka? Maximálně 45 % z příjmu
DSTI (zkratka pojmu Debt Service to Income) musel při žádosti o hypotéku prokazovat každý zájemce.
Od loňského dubna byla pravidla nastavená takto:
V současnosti už ale podle České národní banky není takovéto omezení potřeba. Stačí ostatní pravidla, která musí žadatelé o hypotéku splnit. Více info v článku Jak se změnily podmínky pro čerpání hypotéky
Zrušení přinese větší zájem o hypotéky
Díky zrušení požadavku DSTI odpadla jedna velká překážka, která hypoteční trh v posledních měsících zpomalovala. I kvůli tomuto ukazateli měla Česká republika jedny z nejtvrdších podmínek pro získání hypotéky v celé Evropě.
Nově tedy na hypoteční úvěr snadněji dosáhnou i lidé, kteří splácejí více úvěrů. I když samozřejmě ne všichni.
Dá se totiž předpokládat, že banky budou tento požadavek stále interně používat. A je na každé z nich, jak přísná v tomto ohledu bude.
Podle analytiků je každopádně pravděpodobné, že zájem o hypoteční úvěry poroste.
I když nijak skokově. Zájemce o úvěry na bydlení dál odrazují hlavně vysoké úrokové sazby, které se od loňského září pohybují mezi hodnotami 5,85 % a 6 %.
I tuto situaci však může zrušení parametru DSTI změnit. Je totiž pravděpodobné, že oživení poptávky po hypotečních úvěrech pomůže zesílit konkurenční boj mezi poskytovateli. A to může vést k mírnému poklesu úroků.
Půjčka? Maximálně 80 % z hodnoty nemovitosti
Kromě „deaktivace“ ukazatele DSTI rada České národní banky do pravidel pro získání hypoték nijak nezasahovala.
Podle centrální banky je stále potřeba dodržovat přísné podmínky. A to kvůli vysoké inflaci, kterou se zatím nepodařilo úplně zkrotit.
I nadále tak platí přísnější hodnoty u ukazatelů:
První z těchto ukazatelů dál zůstává na hodnotě 80 %. To jednoduše řečeno znamená, že vám banka půjčí maximálně 80 % z ceny zastavené nemovitosti.
Pokud tedy plánujete koupi domu za 5 000 000 korun, od banky dostanete maximálně 4 000 000 korun. Zbylou částku musíte zaplatit ze svého.
O něco lepší podmínky mají lidé do 36 let. Banka jim půjčí až 90 % z ceny nemovitosti.
Můžete využít i výjimku nebo druhý byt
I když ale nemáte dostatek svých prostředků, nemusíte žádost o hypotéku vzdávat. Poskytovatelé totiž mohou udělovat výjimky a vybraným klientům nabídnout půjčku s vyšším LTV.
Tuto možnost ovšem mají jen u 5 % z celkového objemu hypotečních úvěrů. Existují proto dokonce i pořadníky pro klienty, kteří na udělení výjimky čekají.
Dalším řešením je ručit za úvěr další nemovitostí. Například bytem, ze kterého se chcete odstěhovat do většího, nebo domem svých rodičů – pokud s tím souhlasí.
Díky tomu vzroste hodnota zástavy. A tím pádem i částka, ze které se počítá LTV.
O získání hypotéky rozhoduje i roční příjem
Stále zůstává v platnosti také zmíněný ukazatel DTI. Hypotéku tedy dostanete jen v případě, že celková výše vašich dluhů nepřesáhne 8,5násobek vašich čistých ročních příjmů.
Mírnější podmínky mají pouze žadatelé do 36 let. U nich banky počítají s 9,5násobkem.
Po zrušení podmínky DSTI bude právě DTI pro získání hypotéky zásadní. Výhodou přitom je, že oproti DSTI je výrazně mírnější.
Například u hypotéky na 4 000 000 korun jste pro splnění ukazatele DSTI potřebovali mít čistý měsíční příjem52 666 korun.
Pro splnění ukazatele DTI vám ale stačil příjem 39 216 korun. Tedy zhruba o čtvrtinu nižší.
Spočítejte si, na jakou půjčku dosáhnete
I nadále je však splnění všech podmínek pro žadatele o hypotéku poměrně náročné. Ceny nemovitostí totiž zůstávají na vysokých úrovních. A lidé si tak často potřebují půjčit více peněz, než kolik jim podmínky centrální banky umožňují.
Vždy se proto nejdříve ujistěte, zda na hypotéku dosáhnete. A v jaké výši.
Pomůže vám například naše hypoteční kalkulačka. Zadáte do ní pár základních údajů a zjistíte, jaké podmínky vám můžou jednotlivé banky nabídnout. Snadno si tak vyberete tu nejvýhodnější nabídku.
Úrokové sazby hypoték prožívají poměrně turbulentní období. Poté, co se v roce 2020 přiblížily k historickým minimům, začaly opět růst. A to k téměř rekordním výškám. V roce 2023 vyskočily skoro k 6 %. Aktuálně ale znovu klesají. Podívejte se, co vývoj úrokových sazeb hypoték ovlivnilo a jak se úroky v posledních letech měnily.
UniCredit Bank s platností od 25. 4. 2024 upravuje cenotvorbu pro hypoteční úvěry - zavádí tzv. Aktivitu na účtu.
Plánujete žádat o hypotéku? Nebo prodáváte či kupujete nemovitost, případně vás čeká dědické řízení? V těchto případech se pravděpodobně neobejdete bez odhadu ceny nemovitosti. Jak odhad probíhá, jaké faktory mají vliv na odhadní cenu a jaká jsou specifika bankovního odhadu nemovitosti?
Potřebujete si udělat pořádek v rodinném rozpočtu a současně snížit celkové výdaje za splátky úvěrů? Vhodným řešením je konsolidace. Sloučením více půjček do jedné ušetříte nemalou částku na poplatcích. A nejen to. Přečtěte si, co obnáší konsolidace úvěrů, jaké půjčky je možné sloučit a jaké výhody konsolidace přináší.
Po dvou letech útlumu se realitní trh chystá na oživení. S klesajícími úrokovými sazbami hypoték se zvyšuje poptávka po bydlení. A ceny nemovitostí pravděpodobně prudce vzrostou. Češi mají hlad po vlastním bydlení, a klesající sazby podněcují poptávku po realitách. To se zákonitě neobejde bez vlivu na nabídkové ceny bytů a domů, až na jedinou výjimku.
Dobrý den, náhle zemřel otec mého nezletilého syna. Vlastnil několik nemovitostí, z nichž tři jsou na hypotéku. Chtěla bych se tedy zeptat, jak se postupuje dál v takové situaci. Náš společný syn je jeho jediné dítě. Je mu teprve 7 let. Se zemřelým jsme nebyli manželé a ani už spolu nějakou dobu nežijeme. Proto bych ráda věděla, jestli jako synův opatrovník budu muset hypotéky dál platit, aby o dědictví nepřišel. Jestli měl bývalý partner nějakou pojistku nevím. Děkuji za radu.
Dobrý den,
pokud měl otec dobré životní pojištění, budou hypotéky doplaceny z pojistek a syn zdědí nemovitosti. V opačném případě bude třeba hypotéky převzít a dále splácet nebo dluh umořit jiným způsobem (např. prodej části nemovitostí). Dědictví můžete jako celek přijmout nebo odmítnout (pak by dědic nedědil ani majetek ani dluhy, což by se Vám velmi pravděpodobně nevyplatilo).
Dobrý den, prosím, můžu já jako přistupitel zaplatit mimořádnou splátku hypotéky? Díky za odpověď.
Dobrý den,
ano, mimořádnou splátku hypotéky může provést kterýkoliv účastník úvěrové smlouvy.
Dobrý den, bratr si vzal hypotéku pro svoji stavbu, kterou již nevlastní, na dům v SJM rodičů. Hypotéku splácí moje matka. Jsme schopni jako rodina hypotéku převzít. Bratr pravděpodobně bude muset do insolvence. Mohu se zeptat, zdali je dům mých rodičů, kde bydlím i já se synem, ohrožen insolvenčním řízením bratra? Předem děkuji.
Dobrý den,
vstupem do insolvence by bratr porušil smluvní podmínky hypotéky a banka by mohla úvěr zesplatnit (a v případě neuhrazení dluhu by došlo k prodeji nemovitosti v zástavě). Doporučuji novému majiteli nemovitosti v zástavě hypoteční úvěr po bratrovi převzít.
Dobrý den, nevíte prosím, jak zkoumá Hypoteční banka u refixace bonitu klienta? Příští rok končí fixace a můj zdravotní stav se výrazně zhoršil. Nevím jak by banka případně zhodnotila příjem formou invalidního důchodu a nějakého menšího výdělku na částečný úvazek. Na druhou stranu jsem mladý člověk, kde změnu zdravotního stavu a bonity banka neočekává a se splátkami nebyl nikdy problém, zbývající jistina je už malá (cca 1,2 mil. Kč). Takovouto částku lze již půjčit i jako půjčku na cokoliv a vidím na nich někdy i lepší úroky než u hypoték. Opět ale bude banka požadovat doklad o příjmu, což bude asi příští rok problém, pravděpodobně budu na invalidním důchodu a 0,3 úvazku. I když mi moje banky v internetovém bankovnictví nabízí “výhodné půjčky do 1,2mil do 15 minut na účtu” tak asi stejně člověk musí poslat doklad o příjmu. Konec fixace je vice než za rok, je čas, a úroky klesají. Ale rád bych zvážil všechny možnosti. Děkuji za jakoukoliv radu.
Dobrý den,
při refixaci hypotéky se znovu neověřuje bonita dlužníka, vstup do invalidního důchodu ani snížení příjmů nemůže být důvodem pro zesplatnění úvěru. Banka Vám nabídne úrokovou sazbu pro další období. Přinejhorším bude úrok o pár desetinek vyšší. Refinancování hypotéky u jiné banky nedoporučuji (zde by se již bonita ověřovala). Taktéž nelze doporučit refinancování hypotéky neúčelovou půjčkou. Mimo ověřování bonity je třeba zvážit i maximální splatnost úvěru (hypotéka až 30 let, půjčky obvykle do 10 let). Čím kratší splatnost, tím vyšší měsíční splátka.
Půjčka, která pokryje celou koupi. Taková je
100% hypotéka. LTV této hypotéky je 100 %, což znamená, že vám banka půjčí
peníze na celou odhadní cenu nemovitosti, kterou ručíte.
Díky 100% hypotéce tak získáte dost peněz na nákup domu či bytu nebo například na výstavbu. Zároveň ale musíte počítat s vyšším úrokem než u menších půjček. Pro banky je totiž úvěr bez spoluúčasti klienta rizikovější, a proto jsou jeho podmínky přísnější.
V současnosti navíc čeští poskytovatelé 100% hypotéky neposkytují. Česká národní banka totiž v roce 2016 zpřísnila podmínky pro získání hypotéky a jejich součástí bylo také ukončení 100% hypoték. Banky tak nabízí maximálně 90% hypotéky. Pouze u 5 % objemu poskytnutých půjček smí být LTV vyšší než 90 %.
Přesto existuje možnost, jak pomocí půjčky na bydlení získat dost peněz na úhradu celé kupní ceny nemovitosti. V podstatě tedy můžete dosáhnout na 100% hypotéku.
Jak na to? Musíte ručit více nemovitostmi. Kromě kupovaného bytu či domu to může být například nemovitost rodičů. Samozřejmě ale platí, že majitel této nemovitosti musí s ručením souhlasit.
Díky ručení více nemovitostmi se zvýší hodnota zástavy. I při 90% či menším LTV tak získáte peníze na nákup vybraného domu či bytu.
Banky navíc obvykle umožňují druhou nemovitost z hypotéky vyvázat, jakmile splatíte potřebnou část úvěru. Dál tedy ručíte pouze kupovaným domem či bytem.
Další možností je dofinancovat hypotéku dalším úvěrem. Například úvěrem ze stavebního spoření.
ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAMJe nejčastěji sjednávaná hypotéka z více důvodů (ČNB s ohledem na růst ceny nemovitostí a krytí bankovních rizik omezila poskytování 90% hypoték a úplně zakázala poskytovat 100% hypotéky)
Jde o hypotéku s nejvýhodnější úrokovou sazbou na trhu - v tomto segmentu je nejvyšší konkurence mezi bankami poskytujícími hypotéky.
Příklad: pokud máte odhad nemovitosti na 1.000.000,- Kč, tak vám banka poskytne 800.000,- Kč formou hypotečního úvěru za nejvýhodnějších podmínek. Z vlastních prostředků tedy financujete 200.000,- Kč.
ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAMAž 90 procent z ceny nemovitosti, kterou
ručíte. Přesně tolik si můžete půjčit na hypoteční úvěr. Abyste ale 90%
hypotéku dostali, musíte splnit několik požadavků.
Jsou to zejména základní podmínky pro získání hypotéky – tedy například:
věk,příjemči bonita.Oproti nižším půjčkám ale musíte u 90% hypotéky počítat s méně výhodnými podmínkami. Protože má hypotéka pokrýt 90 procent z ceny nemovitosti, je pro banku riskantnější než menší úvěry. A proto poskytovatelé toto riziko obvykle kompenzují vyšším úrokem.
Pro většinu lidí je přitom 90% hypotéka nejvyšší možná. Podle pokynů České národní banky mohou poskytovatelé víc peněz půjčit jen v 5 procentech případů. Potřebujete tak mít naspořeno alespoň 10 procent z kupní ceny.
V praxi to vypadá tak, že u bytu za 3 000 000 korun získáte maximálně 2 700 000 korun. Zbytek doplatíte vy.
Pokud si chcete pomocí hypotéky půjčit víc než 90 procent z ceny domu či bytu, musíte ručit více nemovitostmi. V takovém případě stoupne hodnota zástavy, ze které se půjčka počítá.
Výhodou je, že se tím pádem můžete dostat na nižší LTV (obvykle do 80 %) a získáte tak nižší úrok než u 90% hypotéky.
Pokud jste například původně ručili bytem za 2 500 000 korun a nyní k němu přidáte další byt ve stejné ceně, stoupne hodnota zástavy na 5 000 000 korun. U hypotéky na zmíněných 2 500 000 tak bude LTV 50 %.
ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAMTermín akontace označuje částku, kterou musí kupující uhradit ze svého, jakmile si například bere auto na splátky nebo kupuje dům na hypotéku. Akontace bývá nejčastěji uváděna v procentech z celkové kupní ceny, ale ve smlouvě pak musí být samozřejmě i přesně vyčíslena v korunách. Typickou akontací u hypoték je 10 - 30 %, při pořízení auta se pohybuje od 10 % až do 50 %, ale může být i vyšší.
KOMENTÁŘE k článku ČNB schválila uvolnění hypoték. Od července na ně dosáhne víc lidí
Zatím nejsou přidány žádné komentáře. Podělte se s námi o Váš názor.