Banky.cz Články Hypotéka Podmínky pro získání hypotéky se změnily. Komu to pomůže?

Podmínky pro získání hypotéky se změnily. Komu to pomůže?

Podmínky pro získání hypotéky se změnily. Komu to pomůže?
21.6.2023 Hypotéka

Česká národní banka deaktivovala DSTI jako jedno ze závazných pravidel pro získání hypotéky. Zůstává už jen LTV a DTI. Plus požadavky na úvěruschopnost, do nichž vedle příjmů patří i další závazky, či bezproblémová historie v registrech.  Pojďme si shrnout podmínky získání hypotéky i možné dopady „zrušení“ ukazatele DSTI.

Základní vlastnosti hypotéky

Než začnete vybírat hypotéku, je nutné o ní předem dost vědět. Jaký je to úvěr, jak a u koho se dá získat, ale především: jak s ním můžete zacházet vy a jak s ním bude (v budoucích letech) zacházet banka. Pro hypotéku jsou typické následující vlastnosti:

  • účelovost - peníze z úvěru smíte použít jen na bydlení (s výjimkou americké hypotéky a zpětné hypotéky)

  • zástava - úvěr je zastaven nemovitostí, kterou financuje, případně ještě další nemovitostí

  • proměnlivý úrok - úroková sazba platí jen na několik let: tzv. období fixace. Nikdy na celou dobu trvání hypotéky (na rozdíl od úvěru ze stavebního spoření, který je účelově vázán bydlením)

  • proměnlivá splátka - po skončení období fixace nastoupí období nové, s novou úrokovou sazbou, odpovídající situaci na peněžním trhu. To může významně snížit nebo zvýšit měsíční splátku pro celé nové období fixace

  • až dvě tempa splácení - hypotéka může mít dvě tempa splácení: nejprve jen úroky (pro postupné čerpání na výstavbu, na rekonstrukci), posléze anuitní splátky (po ukončení čerpání, až do úplného splacení)

  • dá se vylepšit - hypotéka se dá refinancovat k jiné bance a předčasně splatit. Poplatky spojené s předčasnou splátkou si určuje banka. Je však několik výjimek, kdy předčasné splacení zpoplatněno být nesmí, především: konec fixace, splátka z pojistného plnění, 25 % jistiny ve výročí hypotéky.

  • obvykle nebývá problém se splácením hypotéky

Závazné ukazatele pro posouzení žádosti o hypotéku

Nejlepší hypotéka online

Když si sjednáte online schůzku s nezávislým hypotečním poradcem, který má rozhled nad celým hypotečním trhem, bude vás hned na začátku informovat o závazných ukazatelích. Banky je musejí respektovat. Ukazatele vyhlašuje Česká národní banka, a jejich aplikaci také kontroluje - v rámci dohledu nad finančním trhem. 

Ukazatele pro rozhodování o poskytnutí (především) hypotečního úvěru mají oporu v zákoně č. 6/1993 Sb., o České národní bance (§45). Ten také dovoluje zvýšit maximální limit ukazatelů pro žadatele mladší 36 let (resp. když alespoň jednomu z manželů žádajících o úvěr ještě nebylo 36 let). 

Ukazatele jsou tři a pro žadatele nad 36 let platí v následujících hodnotách:

  • LTV - Loan To Value neboli výše úvěru k hodnotě zastavované nemovitosti. V současnosti je strop nastaven na 80 %. To znamená, že zbylých 20 % si žadatel hradí ze svého, nebo zástavou další nemovitosti, čímž se zvýší i maximální schvalitelná částka.
  • DTI - Debt To Income neboli poměr celkového zadlužení proti celkovému ročnímu čistému příjmu žadatele (žadatelů). Nyní je strop nastaven na 8,5 násobek ročního příjmu.
  • DSTI - Debt Service To Income neboli poměr mezi měsíční splátkou veškerých úvěrů žadatele k jeho čistému měsíčnímu příjmu. Donedávna byl strop na 45 %, od července 2023 je DSTI ukazatel nezávazným (byl „zrušen“).

Pro žadatele do 36 let jsou stropy všech ukazatelů (ze zákona o ČNB) posunuté:

  • LTV na 90 % (vždy LTV plus 10 procentních bodů)
  • DTI na 9,5 násobek (vždy DTI plus jeden násobek)
  • DSTI na 50 % (vždy DSTI plus 5 procentních bodů), resp. bez závaznosti od července 2023.
Limity pro poskytování hypoték

Další požadavky na budoucího dlužníka z hypotéky

Podmínek pro získání hypotéky je samozřejmě mnohem víc. Patří k nim další závazky, které žadatel o hypoteční úvěr musí pravidelně platit a s tím spojená čistá historie v registrech. Důležitou roli také může hrát pracovní smlouva. V případě, že žádáte o hypotéku a máte se zaměstnavatelem uzavřenou smlouvu na dobu určitou, můžete narazit na problém s bonitou. a několik dalších prvků. Do detailu rozepsané je najdete v našem přehledovém článku: Podmínky pro získání hypotéky.

Hypoteční kalkulačka

Proč ČNB „zrušila“ DSTI?

DSTI ukazatel se má postarat o to, aby případné zvýšení úrokové sazby v dalších obdobích fixace finančně „nepoložilo“ dlužníka z hypotéky, a s ním i celou jeho domácnost. Pokud se sjednává hypotéka v nízkých úrokových sazbách (okolo 1,5 - 3 %), je vysoká pravděpodobnost, že následující období fixace bude dražší. Že splátky v dalších letech porostou. 

Nejlepší hypotéka online

A tak je vhodné pohlídat, že se rodina už při nízké úrokové sazbě nedostane na hranici svých schopností splácet. Protože při zvýšení úroků už by svou hypotéku neutáhla. Jenže teď máme období vysokých úrokových sazeb. A DSTI ukazatel tím ztrácí smysl. Pravděpodobnost, že splátky v budoucnu ještě porostou, je nízká.

Proto ČNB vynechala DSTI ze svých makroobezřetnostních pravidel. A ponechala vyhodnocení DSTI na bankách samotných, na jejich risk managementu. Banky jsou opatrné, a ve svém vlastním zájmu schvalují hypotéku jen lidem s dostatečně vysokým úvěrovým skóre. 

To ostatně dokazuje i minimální podíl nesplácených hypoték na jejich celkovém poskytnutém objemu. V 1. čtvrtletí roku 2023 to bylo 5 miliard Kč, z celkově poskytnutých a splácených 2 630 miliard korun (viz. přehled z BRKI za 1Q 2023).

Komu pomůže zrušení DSTI?

DSTI je ukazatelem, který do značné míry diskriminuje živnostníky, podnikatele, zkrátka OSVČ. Jejich skutečné příjmy jsou často odlišné od těch vykázaných v daňovém přiznání. Proč? Tito lidé mohou být v režimu paušální daně, nebo uplatňovat výdajový paušál.

Ovšem u mnoha profesí nedosahují výdaje tak vysoko, jak je jejich výdajový paušál nastaven. V čistém proto OSVČ zůstává víc, než může posléze vykázat finančnímu úřadu. A právě na toto omezení spousta OSVČ naráží, kdykoliv se rozhodnou, že si vyberou půjčku a požádají o ni, včetně té hypoteční. U hypotéky bývá situace až neřešitelná. 

Uvolnění DSTI teď dává OSVČ novou naději na získání hypotéky bez toho, aby musely do žádosti zapojit i další osoby (spoludlužníky), které přinesou další příjem k posouzení. Zaměstnancům se situace nijak výrazně nemění.

Máte představu o výši splátky u současných hypoték?

Mnoho zájemců o koupi vlastního bydlení bývá při prvním jednání s poradcem zaskočeno. Čím? Výší splátky. Hypotéka není malým úvěrem. A přestože se dá rozložit na desítky let, pořád se splátky v průměru šplhají nad 20 tisíc Kč měsíčně. 

Jak by to vypadalo s vaší hypotékou? Rychlý výpočet vám zprostředkuje naše hypoteční kalkulačka. Vyplatí se též sledovat vývoj úrokových sazeb.

ANKETA k článku Podmínky pro získání hypotéky se změnily. Komu to pomůže?

Líbí se Vám zmírnění podmínek pro získání hypotéky?

Počet odpovědí: 96

KOMENTÁŘE k článku Podmínky pro získání hypotéky se změnily. Komu to pomůže?

Zatím nejsou přidány žádné komentáře. Podělte se s námi o Váš názor.

Přidejte nový komentář

Mohlo by vás zajímat

Vývoj úrokových sazeb hypoték

Vývoj úrokových sazeb hypoték

12.7.2024 Hypotéka

Úrokové sazby hypoték prožívají poměrně turbulentní období. Poté, co se v roce 2020 přiblížily k historickým minimům, začaly opět růst. A to k téměř rekordním výškám. V roce 2023 vyskočily skoro k  6 %. Aktuálně ale znovu klesají. Podívejte se, co vývoj úrokových sazeb hypoték ovlivnilo a jak se úroky v posledních letech měnily.

Hypotéka a konec fixace: Co dělat a na co se připravit

Hypotéka a konec fixace: Co dělat a na co se připravit

12.6.2024 Hypotéka

Konec fixace hypotéky je pro řadu rodin důležitým okamžikem, protože se jim naskýtá jedinečná příležitost optimalizovat podmínky úvěru a ušetřit na splátkách značnou částku. Přečtěte si, co znamená fixace hypotéky, jak zvolit její délku a co dělat na konci fixace.

Jakými způsoby můžete financovat vlastní bydlení?

Jakými způsoby můžete financovat vlastní bydlení?

27.5.2024 Hypotéka

Podle průzkumu, který proběhl v roce 2023, je pro mnoho Čechů jedním z jejich životních cílů pořízení vlastního bydlení. V některém z typů vlastního bydlení aktuálně žijí takřka tři čtvrtiny Čechů, vůbec nejčastěji se jedná o rodinný dům. V nájmu v současné době bydlí okolo 20 % lidí, více než polovina Čechů bydlících v nájmu, chce do vlastního. Jak financovat vlastní bydlení? Možností je hned několik.

Příprava na kolaudaci: Nezbytné kroky a dokumenty

Příprava na kolaudaci: Nezbytné kroky a dokumenty

22.5.2024 Hypotéka

Z průzkumu z loňského roku vyplynulo, že pět procent Čechů staví nebo se v následujících letech chystá postavit rodinný dům. Plánujete stavbu domu i vy? V tom případě vás čeká kolaudace. Kolaudační rozhodnutí je klíčové pro zákonné užívání stavby a zajištění bezpečnosti. Jak kolaudace probíhá a bez jakých dokumentů se neobejdete?

Je možné získat hypotéku s negativním záznamem v registru?

Je možné získat hypotéku s negativním záznamem v registru?

21.5.2024 Hypotéka

Plánujete si vzít hypotéku na bydlení, ale máte negativní záznam v registru dlužníků? V tom případě vás pravděpodobně zajímá, jak banky na záznamy v registrech nahlížejí a jestli existuje šance, že vám banka i přes negativní záznam vaši žádost schválí. Připravili jsme si pro vás přehledné shrnutí toho, jak je to s hypotékou v případě negativního záznamu v registru dlužníků.

Z naší bankovní poradny

Hypotéka, životní pojištění a úmrtí

Dobrý den, můj nezletilý syn zdědí dům s hypotékou po svém otci. Hypotéka byla pojištěná, ale pojišťovna dosud (5 měsíců od úmrtí) nevyplatila pojistné plnění bance, protože ještě není závěrečný protokol od Policie, čeká se na znalecký posudek k dopravní nehodě). Dědické řízení stále nebylo projednáno a splátky hypotéky jsou stále inkasovány z účtu zemřelého, kde už ale pomalu dochází peníze na splácení. Banka se vyjádřila, že zastavila sankční úročení splátek po splatnosti a zasílání upomínek. Obávám se ale, že pokud dojdou na účtu prostředky a úvěr nebude splácen do ukončení dědického řízení, bude banka uplatňovat úroky z prodlení, je to tak? V případě uhrazení úvěru z pojistného plnění prý pak vzniklý přeplatek vyplatí synovi, jenže ono hrozí, že pojistné plnění bude spíše kráceno. Děkuji za jakoukoli radu k tématu a na co si dát pozor. Dobrý den, proč by pojistné plnění mělo být kráceno? Došlo-li k pojistné události pro kterou byla pojistka sjednána, pak při splnění podmínek pojištění není důvod pro krácení nebo nevyplacení pojistného plnění. Mohou samozřejmě nastat extrémní situace, kdy si např. sjednáte životní pojištění a následně spácháte sebevraždu. V takovém případě by pojišťovna mohla výplatu odmítnout.  ZOBRAZIT CELÝ DOTAZ A ODPOVĚĎ

Po rozchodu nechci přítelovi ručit

Pokračování dotazu č. 15239: Dobrý den, jaktože nejsem účastníkem vztahu, když je tam můj podpis? Život se mění a s nim i potřeby, tj já mam podíl ve spoluvlastnictví a potřebuji jinou hypotéku a ráda bych svým polovičním podílem ručila. Existuje tedy možnost, jak lze zrušit můj souhlas na zástavě ex-partnera a co by to mělo za důsledky (nechci abychom museli ten byt prodávat, ani jeden - to není mým záměrem)? Popř. jak si zajistit hypotéku na svoji polovinu u své banky, která mi zařídí lepší podmínky, než ta jeho? Děkuji. A dále, zda budu potřebovat jeho souhlas, jelikož ten nyní nezískám a potřebuji hypotéku. Dobrý den, váš podpis je pravděpodobně jen na zástavní smlouvě (ručíte ex-příteli za hypoteční úvěr) a nikoliv na úvěrové smlouvě (úvěr si dle vašeho vyjádření bral přítel bez Vás)? Život se samozřejmě mění, ale jednou jste se zástavou nemovitosti souhlasila a nemůžete teď přijít do banky a říct "s přítelem jsem se rozešla, už mu nechci ručit". Banka nemůže nést riziko vašeho rozchodu a není pro ni vůbec podstatné, kdo s kým chodí/nechodí či v jakém je příbuzenském vztahu. Rozchod (na rozdíl od rozvodu) není právně definován a nejsou s ním spojena žádná práva (majetková, vyživovací) ani povinnosti. Shrnutí: nelze zrušit souhlas se zástavou (se zrušením zástavy by musela souhlasit banka, tedy přítel by ji musel dát do zástavy jinou nemovitost)za hypotéku nelze ručit podílem na nemovitosti (i pokud by přítel dal bance do zástavy jinou nemovitost a zástava na vašem bytě by se zrušila, nemohla byste svou polovinou ručit za úvěr jinde - to by musel přítel dát svou polovinu do zástavy za vaši hypotéku) Případně doporučuji náš článek Hypotéka a rozvod.  ZOBRAZIT CELÝ DOTAZ A ODPOVĚĎ

Pojmy ve slovníku

100% Hypotéka

Půjčka, která pokryje celou koupi. Taková je 100% hypotéka. LTV této hypotéky je 100 %, což znamená, že vám banka půjčí peníze na celou odhadní cenu nemovitosti, kterou ručíte. Díky 100% hypotéce tak získáte dost peněz na nákup domu či bytu nebo například na výstavbu. Zároveň ale musíte počítat s vyšším úrokem než u menších půjček. Pro banky je totiž úvěr bez spoluúčasti klienta rizikovější, a proto jsou jeho podmínky přísnější. V současnosti navíc čeští poskytovatelé 100% hypotéky neposkytují. Česká národní banka totiž v roce 2016 zpřísnila podmínky pro získání hypotéky a jejich součástí bylo také ukončení 100% hypoték. Banky tak nabízí maximálně 90% hypotéky. Pouze u 5 % objemu poskytnutých půjček smí být LTV vyšší než 90 %. Přesto existuje možnost, jak pomocí půjčky na bydlení získat dost peněz na úhradu celé kupní ceny nemovitosti. V podstatě tedy můžete dosáhnout na 100% hypotéku. Jak na to? Musíte ručit více nemovitostmi. Kromě kupovaného bytu či domu to může být například nemovitost rodičů. Samozřejmě ale platí, že majitel této nemovitosti musí s ručením souhlasit. Díky ručení více nemovitostmi se zvýší hodnota zástavy. I při 90% či menším LTV tak získáte peníze na nákup vybraného domu či bytu. Banky navíc obvykle umožňují druhou nemovitost z hypotéky vyvázat, jakmile splatíte potřebnou část úvěru. Dál tedy ručíte pouze kupovaným domem či bytem. Další možností je dofinancovat hypotéku dalším úvěrem. Například úvěrem ze stavebního spoření. ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAM

90% Hypotéka

Až 90 procent z ceny nemovitosti, kterou ručíte. Přesně tolik si můžete půjčit na hypoteční úvěr. Abyste ale 90% hypotéku dostali, musíte splnit několik požadavků. Jsou to zejména základní podmínky pro získání hypotéky – tedy například: věk,příjemči bonita.Oproti nižším půjčkám ale musíte u 90% hypotéky počítat s méně výhodnými podmínkami. Protože má hypotéka pokrýt 90 procent z ceny nemovitosti, je pro banku riskantnější než menší úvěry. A proto poskytovatelé toto riziko obvykle kompenzují vyšším úrokem. Pro většinu lidí je přitom 90% hypotéka nejvyšší možná. Podle pokynů České národní banky mohou poskytovatelé víc peněz půjčit jen v 5 procentech případů. Potřebujete tak mít naspořeno alespoň 10 procent z kupní ceny. V praxi to vypadá tak, že u bytu za 3 000 000 korun získáte maximálně 2 700 000 korun. Zbytek doplatíte vy. Pokud si chcete pomocí hypotéky půjčit víc než 90 procent z ceny domu či bytu, musíte ručit více nemovitostmi. V takovém případě stoupne hodnota zástavy, ze které se půjčka počítá. Výhodou je, že se tím pádem můžete dostat na nižší LTV (obvykle do 80 %) a získáte tak nižší úrok než u 90% hypotéky. Pokud jste například původně ručili bytem za 2 500 000 korun a nyní k němu přidáte další byt ve stejné ceně, stoupne hodnota zástavy na 5 000 000 korun. U hypotéky na zmíněných 2 500 000 tak bude LTV 50 %. ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAM

Srovnáváme hypotéky od

© Banky.cz 2024, všechna práva vyhrazena