Reverzní hypotéka coby 4. pilíř důchodového zabezpečení?

Podívejme se teď na reverzní hypotéku podrobněji, včetně zahraničních zkušeností. Možná uvidíte, že stojí za to dát jí šanci jako zdroji financí z pracně pořízené nemovitosti, které by v ní jinak zůstaly „zahrabány“. Ukážeme, že přilepšení si k důchodu zdaleka není jediným možným využitím reverzní hypotéky. Portfolia reverzních hypoték pak slouží investorům k ukládání prostředků s nadstandardním výnosem.

Neopomeneme ani poukázat na rozdíl mezi opravdovou reverzní hypotékou a celkem kontroverzním equity release, který právě stojí za ne zrovna příznivým vnímáním tohoto produktu na našem trhu. Rozdíl mezi nimi je na první pohled nepatrný. Ale ve výsledku obrovský. Takže: pozor na smlouvy a na licence! Ukážeme, na co se zaměřit.

Co je tedy zpětná seniorská hypotéka?

Jedná se o půjčku získanou proti zástavě nemovitosti (nikoliv jejím prodejem). Jednoduše řečeno jde o čerpání peněz, které by jinak zůstaly vázané v hodnotě seniorem vlastněné nemovitosti. Peníze z půjčky si její příjemce buď vyzvedne jednorázově, nebo si je nechá postupně vyplácet jako přilepšení k důchodu. Měsíčně může jít i o vyšší jednotky tisíc korun. S nadsázkou se tomuto kroku někdy říká přeměna domu či bytu na pokladničku.

Účel využití peněz z reverzní hypotéky není ničím vázán, senior je používá jakkoliv. A to je v podstatě největší odlišnost od běžné hypotéky. Další odlišností j způsob splácení. Vypůjčené peníze se ve většině sjednaných případů splatí jednorázově prodejem nemovitosti - ale až po smrti seniora. Výjimečně mohou nastat i jiné scénáře, viz níže.

Poskytovatel hypotéky je zde účastníkem dědického řízení a má nárok na částku odpovídající poskytnutým penězům, plus úroky a poplatky ze zpětné hypotéky. Vše musí být předem přesně vyčísleno ve smlouvě o zpětné hypotéce. Pokud je nakonec prodejní cena nemovitosti vyšší, přeplatek obdrží dědicové seniora.

Z reverzní hypotéky senior nikdy nedostane více než 60 % současné tržní hodnoty jeho nemovitosti. Poskytnuté částky se pohybují mezi 10 % a 60 % hodnoty zastaveného domu nebo bytu. Tento rozptyl ukazují statistiky z USA, UK a Švédska, kde je zpětná hypotéka už poměrně tradičním produktem.  Důvod je jasný: aby byl zachován polštář pro úroky a poplatky.

A kdo je vlastně senior?

Záleží na nastavení ze strany poskytovatele reverzní hypotéky. Někdy stačí věk 60+, jinde je vyžadováno 65+. 

Jakými zákony se zpětná hypotéka řídí?

Nejprve musíme ujasnit některé pojmy, abychom se mohli do legislativních vod vydat. Na českém trhu se nesetkáme s pevně zakotveným pojmem „zpětná hypotéka“ nebo „reverzní hypotéka“. Česká národní banka však vydala stanovisko, v němž reverzní hypotéku podrobně popisuje a odlišuje od ostatních produktů na finančním trhu.

Za reverzní hypotéku označuje ČNB pouze ten způsob čerpání peněz proti hodnotě vlastní nemovitosti, při němž je nemovitost pouze zastavena (nikoliv prodána).

Naopak čerpání peněz se současným prodejem nemovitosti tu označuje za „equity release“ (do češtiny překládáno jako „uvolnění kapitálu prodejem“).

Reverzní hypotéka poskytovaná proti zástavě nemovitosti podléhá stejným právním předpisům jako hypotéka běžná. Včetně dozoru ČNB a kompetencí Kanceláře finančního arbitra. Vztahuje se na ně proto především Občanský zákoník a zákon o spotřebitelském úvěru.

Reverzní hypotéku smí poskytovat jen ten, kdo získal licenci ČNB k poskytování spotřebitelského úvěru na bydlení. Jinými slovy banky, spořitelní družstva a specializované nebankovní společnosti s odpovídající licencí.

Jednoduše řečeno: na opravdové zpětné hypotéky dohlíží ČNB, na uvolnění kapitálu prodejem (equity release) však ne.

Čím se zpětná hypotéka liší od americké hypotéky?

Možná jste si v úvodu všimli, že americká hypotéka se té reverzní dost podobá. A máte pravdu. První polovina průběhu hypotéky je v obou případech naprosto stejná. Jak americká hypotéka, tak hypotéka reverzní jsou úvěrem poskytnutým proti zástavě již existující nemovitosti, která je navíc v majetku žadatele o úvěr.

U obou hypoték se poskytují peníze neúčelové, takže dlužník s nimi může nakládat jakkoliv. Rozdíl je jen ve způsobu splacení dluhu. U americké hypotéky se předpokládá, že úvěr bude spotřebitelem splacen pravidelnými splátkami. Nikoli pozdějším zpeněžením (prodejem) nemovitosti, jako je tomu u hypotéky zpětné.

Čím se zpětná hypotéka liší od „equity release“?

V téhle odlišnosti se vlastně skrývá ta největší past na spotřebitele. Neodlišení regulované zpětné hypotéky od zpětné hypotéky poskytované formou equity release. Rozdíl je jediný:

Zatímco regulovaná reverzní hypotéka (s plnou ochranou spotřebitele) se poskytuje proti zástavě nemovitosti, tak ta neregulovaná, již může poskytnout úplně kdokoliv a kam nesahá dohled ČNB, se realizuje formou prodeje nemovitosti a zřízením práva původního majitele (a příjemce hypotéky) zde dožít. Nebo v domě či bytě zůstat až do doby získání místa v domově seniorů atd.

U reverzní hypotéky zůstává senior stále majitelem nemovitosti, u equity release nikoliv. Tam je jen „věcným břemenem“, které smí v domě či bytě dožít nebo setrvat po předem stanovený počet let. Ale hlavně: reverzní hypotéka podléhá přísné regulaci a vysokému stupni ochrany spotřebitele, equity release nikoliv.

Hypoteční kalkulačka

Český zákonodárce vybavil spotřebitele mnohem větší ochranou, než doporučuje Evropský orgán pro bankovnictví

Sice se to u nás až tak často nestává, ale v případě zákona o spotřebitelském úvěru jsme svědky příjemné výjimky. Evropský orgán pro bankovnictví (European Banking Authority – EBA) totiž vyňal zpětné hypotéky z působnosti legislativy související se spotřebitelským úvěrem (čl. 3 odst. 2 písm. a) Směrnice o hypotečních úvěrech). Tím i sdělil, že ochrana spotřebitele se tady poskytovat nemusí.

Čeští zákonodárci se k tomu postavili opačně: zpětné hypotéky (poskytované proti zástavě nemovitosti) podřadil pod pojem spotřebitelský úvěr. Viz ustanovení § 6 odst. 4 zákona o spotřebitelském úvěru. Díky tomu je také vyžadováno, aby zajištění reverzní hypotéky nemovitostí proběhlo jen a pouze formou její zástavy (nikoliv prodeje nebo směnky).

Spotřebitel je také chráněn před platbami požadovanými ještě před poskytnutím hypotéky (s výjimkou administrativních nákladů na odhad nemovitosti a další nezbytné úkony), navíc je stále majitelem svého bydlení.

Reverzní hypotéka nemusí končit jen smrtí, dohodnout se dají i jiné modely

Zpětná hypotéka se většinově ukončuje úmrtím spotřebitele, který si hypotéku sjednal. Jeho smrtí pak nastává moment, kdy je dlužník (zde dědic) nucen hypotéku jednorázově splatit. Zda to bude prodejem nemovitosti, nebo splatí ze svého, případně si vezme vlastní americkou hypotéku, to už je na dědici - jeho možnosti nijak omezeny nejsou.

Ovšem ve smlouvách se dají najít i jiné momenty, které rozhodují o ukončení tohoto úvěru. Například dlouhodobý pobyt ve zdravotnickém zařízení, přestěhování se do „domova důchodců“ či přestěhování se k dětem - zkrátka když dojde k dlouhodobému opuštění zastavené nemovitosti.

Ta se pak prodá a dluh je z prodeje splacen, přebytek náleží klientu hypotéky (seniorovi). Poskytovatel si může nadefinovat i jiné momenty, které rozhodnou o povinnosti dluh splatit ještě za života seniora - příjemce půjčky. Většinou jde o porušení ve smlouvě stanovených povinností, zejména v oblasti péče o zastavenou nemovitost (tahle podmínka je kladena proto, aby se vlivem chátrání obydlí zbytečně nesnižovala jeho tržní hodnota).

Musí se i u zpětné hypotéky zkoumat bonita ve smyslu příjmů a výdajů seniora?

Česká legislativa říká, že ano. A stanovisko ČNB to ještě potvrzuje. Ke zkoumání bonity se však musí přistoupit jen v případě, kdy se zpětná hypotéka bude splácet ještě za života seniora, postupnými splátkami.

Jakmile je smlouva uzavřena tak, že ke splacení dluhu dojde až jednorázově po prodeji zastavené nemovitosti, stačí zkoumat jen hodnotu této nemovitosti. Příjmy a výdaje žadatele o půjčku tu totiž nebudou hrát žádnou roli.

Chcete investovat do zpětných hypoték?

Do zpětných hypoték se dá také investovat. Zahraniční poskytovatelé zpětných hypoték zřizují fondy kvalifikovaných investorů - a do nich vkládají své peníze všichni, kdo v rámci diverzifikace svého portfolia stojí o investice do půjček plně zajištěných nemovitostí.

Rizikovost takové investice je poměrně nízká - nižší je pak samozřejmě i možný výnos. Zato se dá předpokládat jeho stabilita a nárůst o inflaci (smlouvy o zpětné hypotéce mívají inflační doložku). V České republice byl v roce 2020 založen 1. fond reverzních hypoték SICAV, a.s., který cílí na zhodnocení okolo 5 % ročně, případně cirka 3 % p.a. nad inflaci. Do budoucna lze čekat další rozšiřování trhu. V situaci roku 2022 kdy skokově vzrostly úrokové sazby hypoték dojde zaručeně i růstu výnosů ze zpětných hypoték.

Investování do zpětných hypoték proto nabídne vyšší výnos než termínovaný vklad či spořicí účet, případně než stavební spoření - i po započtení státního příspěvku. Ale pozor, je to investice, s pojištěním vkladů tady nelze počítat. O investované peníze lze přijít nebo se může hodnota investice snížit. Ale to je typické riziko naprosto všech investic, včetně většiny fondů novodobého doplňkového penzijního spoření.

Zpětná hypotéka má i svá spotřebitelská rizika. Jejich výčet uvádí například ČNB

Česká národní banka sestavila základní výčet spotřebitelských rizik v oblasti zpětné hypotéky. Z českého trhu zatím příliš čerpat nešlo, nicméně v zahraničí je zpětná hypotéka velmi rozšířená. V mnoha modelech poskytování. Vzniklo proto již několik zahraničních studií, které reverzní hypotéku hodnotí ze všech možných stran.

Z dostupných dokumentů a zahraničních zkušeností sestavila ČNB výčet typických rizik, která je nutno zvážit. A kterým se dá při pečlivém studiu smlouvy o hypotéce též zdárně vyhnout. Lidé by podle doporučení ČNB měli nejprve:

• zjistit si aktuální a nechat odhadnout budoucí tržní hodnotu nemovitosti - a na tomto základě se rozhodovat o výši poskytnuté hypotéky. Maximální možná čerpatelná částka bude vždycky nižší než skutečná tržní cena (aby bylo kam „jít“ s úroky a poplatky za hypotéku i tehdy, kdyby hodnota nemovitosti v čase nerostla). ČNB ve svých doporučeních konstatuje, že v některých případech by se prodej nemovitosti a stěhování do menšího a na provoz méně nákladného mohl vyplatit mnohem víc. Znamená to však stěhování do neznámého prostředí,
• uvážit konkrétní způsob splacení jistiny, úroků a dalších plateb - jinými slovy předem důkladně promyslet, kdo vlastně tento úvěr splatí. Jestli ten, kdo si zpětnou hypotéku bere, anebo až jeho dědicové,
• předem se ujistit, zda je celková částka, která má být splacena, omezena výší výtěžku z prodeje nemovitosti, či se může vyšplhat i výše. Na trhu je totiž možné setkat se i s modelem neomezené celkové částky - a tak může, při delším dožití spotřebitele, dojít k předlužení dědictví. To by mělo velký dopad na spotřebitelovy dědice.
• je též nutné předem racionálně zhodnotit, zda bude do nemovitosti nutno i nadále investovat (pro její údržbu), aby v budoucnu odpovídala její prodejní cena dohodnuté celkové ceně hypotéky. Někteří poskytovatelé hypotéky si dokonce pravidelnou údržbu domu nadiktují v celkem detailní podobě,
• rizikem samo o sobě jsou katastrofické události - například povodeň, požár, zátopa apod. Nemovitost zastavená formou reverzní hypotéky proto vždycky musí být velmi dobře pojištěna, aby bylo z čeho splatit úvěr v momentě, kdy dojde k jejímu znehodnocení,
• věnovat pozornost způsobu splácení úroků - zda se mají uhradit až na konci, hradí se pravidelně každý měsíc a vyvíjejí se zároveň s trhem, nebo zda jsou stanoveny jako pevná částka, kterou má spotřebitel zaplatit,
• ujistit se, zda poskytovatel opravdu nabízí zpětnou hypotéku (a podléhá tak dozoru ČNB a pravomocem Finančního arbitra). Nebo zda jde o uvolnění kapitálu prodejem („equity release“), tedy čistě podnikatelský model bez vazby na zákon o spotřebitelském úvěru a bez dohledu ČNB,
• pokud spotřebitel upřednostní „equity release“, vždycky si musí předem zjistit, jak mu smlouva garantuje právo na jeho dožití v nemovitosti, který formou equity release prodá (zda se zřizuje věcné právo, anebo půjde jen o právo obligační povahy, které není tak silné),
• postupná výplata kupní ceny v případě equity release (prodeje nemovitosti) s sebou nese ohromné riziko ztráty dosud nevyplacených prostředků. K tomu může dojít v případě úpadku poskytovatele (kupce nemovitosti) v rámci tohoto modelu zpětné hypotéky, zejména pokud měl právní formu společnosti s ručením omezeným (s.r.o),
• při neplnění podmínek daných ve smlouvě může poskytovatel hypotéky požadovat okamžité zesplatnění. Proto je vždy nutné pečlivě všechny podmínky projít a zvážit, zda bude spotřebitel schopen je dodržovat - zda jsou vůbec dostatečně rozepsány (např. co znamená „udržovat nemovitost“). Poskytovatelé zpětné hypotéky si jejich dodržování pravidelně kontrolují. Bez souhlasu není možné pronajmout ani jedinou místnost, o rekonstrukci ani nemluvě.

Reverzní hypotéka v ČR? Zatím jen od nebankovky. Ale produkt už zvažuje i banka

Pokud byste měli zájem o regulovanou fixní hypotéku nabízenou společností s licencí ČNB, na českém trhu se můžete obrátit jen na jedinou (zatím). Nese název Finemo, a na trhu s reverzními hypotékami má velké plány. Je provozovatelem 1. fondu reverzních hypoték SICAV, a.s.

Ve Finemo.cz odhadují potencionální trh v České republice na desítky miliard korun. Ale také jsou si vědomi i citlivosti tématu a okamžité ztráty reputace, jakmile by udělali jedinou neuváženou chybu. Seniorské půjčky jsou u nás přece jen citlivým tématem, protože právě senioři jsou snadno zranitelnou skupinou spotřebitelů.

Nicméně odhadovaná potenciální velikost trhu láká i dalšího hráče - a tím je Česká spořitelna. Ta si nechává vypracovávat průzkumy a postupně zjišťuje, že český trh už k tomuto produktu postupně dozrává. To ostatně dokazují i „neformální rodinné reverzní hypotéky“.

Neoficiálně už si reverzní hypotéku zajišťují sami spotřebitelé mezi sebou - v rodině

V rodinách podobné procesy již fungují. Kdo má dědice, ten mu prodá dům, třeba na americkou hypotéku. Noví majitelé domu (dědicové seniora) mu peníze vyplácejí nebo poskytnou jednorázově - a americkou hypotéku postupně splácejí, přebytek použijí třeba na vlastní bytové potřeby.

Pokud však senior dědice nemá, nebo nechce situaci řešit v rozvětvené rodině, kde by mohlo dojít ke sporům, případně nehodlá svým dědicům předávat celý svůj majetek, je vhodným řešením právě reverzní hypotéka.

Nejen na přilepšení k důchodu - zajímavá je i pro vyplacení se z povinností

Zahraniční praxe ukazuje, že reverzní hypotéka zdaleka nemusí posloužit jen k přilepšení na důchod nebo ke zvelebení vlastního bydlení. Využít se dá s výhodou i pro vyplacení dědiců po zemřelém partnerovi/manželovi. A je jedno, zda jsou to i dědicové pozůstalého seniora, nebo se jedná o jeho nevlastní děti.

Pozůstalý se díky tomuto kroku v podstatě nezadluží (splácí se až prodejem nemovitosti po úmrtí pozůstalého), dědice ale vyplatí ihned - a v domě nebo bytě může zůstat bydlet i nadále. Pokud by si tuto hypotéku nevzal, musel by bydlení prodat, vyplatit pozůstalé a sám se přestěhovat do významně menšího bytu s nižšími náklady na provoz. Do nového a neznámého, což je pro starší lidi právě ten největší problém.

Perlička z francouzské praxe. Křišťálovou kouli nemá nikdo z nás

Že jsou velká rizika i na straně poskytovatele reverzní hypotéky, ukazuje zkušenost z Francie. Zde z reverzní hypotéky poskytnuté formou prodeje domu (equity release). Kupec domu vyplácel každý měsíc předem stanovenou fixní částku seniorce, jíž ve smlouvě zároveň dovolil užívat její původní obydlí až do její smrti. 

Jenže milý kupec, který se seniorkou sjednával tuto smlouvu, nečekal, že paní se dožije 122 let (ano, byla to Jeanne Calment, nyní slavná právě pro svou dlouhověkost). Kupec zemřel dva roky před smrtí seniorky. A do doby, než zemřel, koupenou nemovitost přeplatil dvakrát (sjednali si fixní výplatu až do její smrti). V době, kdy smlouvu sjednávali, jí bylo 90 let.

Co nesmíte zapomenout o reverzních hypotékách?

Reverzní neboli zpětná neboli seniorská hypotéka nemají v české legislativě pevné ukotvení. Proto se můžete setkat se dvěma jejími podobami:

• hypotéka oproti zástavě nemovitosti či
• hypotéka oproti prodeji nemovitosti.

Právními předpisy regulovanou zpětnou půjčkou z nemovitosti, kterou smí poskytovat jen právnická osoba s licencí ČNB, je hypotéka proti zástavě nemovitosti. Senior (zde příjemce peněz z hypotéky) tak zůstává majitelem svého bydlení a může v něm bez problémů setrvat až do své smrti. Nebo do doby, než se přestěhuje ke svým dětem, do domova důchodců, či bude muset být umístěn v hospici apod.

Zpětná hypotéka se splácí najednou, ve většině případů po smrti seniora. Splacení proběhne nejčastěji prodejem nemovitosti, a případný přeplatek obdrží dědicové. Mohou se však využít i jiné cesty - bydlení odkoupí dědicové a poskytovatele hypotéky tak vyplatí. Na to si mohou vzít americkou hypotéku, anebo použít vlastní naspořené peníze.

Poskytovatel hypotéky musí ve smlouvě přesně stanovit nejen formu výplaty peněz z hypotéky a výši výplaty (výplat), celkovou maximální cenu hypotéky (nebo postup pro její výpočet). Ale také podmínky, které je nutno pro pokračování hypotéky dodržovat. Zejména péče o obydlí a jeho správné pojištění, to jsou dvě nejzákladnější podmínky, bez nichž nikdo peníze zpětnou hypotékou neposkytne.

Reverzní hypotéku poskytnutou formou prodeje nemovitosti a zřízením práva v bydlení dožít, tu může poskytovat kdokoliv. Není nijak regulovaná, kontrolovaná a nejsou u ní vyžadována žádná formální pravidla. Při případných nesrovnalostech je jediným řešením soudní cesta - zcela tu chybí prvek ochrany spotřebitele.