Banky.cz Magazín Banky.cz Reality Dostupné bydlení pro každého? NERV navrhuje, jak na to

Dostupné bydlení pro každého? NERV navrhuje, jak na to

5.6.2025
7 min. čtení
Lenka Rutteová
Redaktorka Banky.cz
Reality
Dostupné bydlení pro každého? NERV navrhuje, jak na to

Česko se potýká s krizí bydlení: v dostupnosti vlastního bydlení je přímo nejhorší v Evropě. Ceny vlastnického i nájemního bydlení od roku 2015 rostou násobně rychleji než příjmy domácností. Národní ekonomická rada vlády (NERV) proto přišla s konkrétními kroky, jak situaci vyřešit. Otázkou zůstává, zda bude mít vláda vůli tyto návrhy realizovat.

Hypoteční kalkulačka

Co si z článku odnést

  • Česko má nejhorší dostupnost vlastního bydlení v Evropě, současná bytová politika se zaměřuje pouze na poptávku, ale neřeší nedostatek nabídky bytů.
  • NERV navrhuje reformu stavebního řízení a územního plánování, které nyní prodlužují výstavbu na více než 5 let a zdražují byt 50 m² o 200 tisíc korun jen kvůli administrativě.
  • Plán počítá s podporou dlouhodobých pronájmů, se zjednodušením vystěhování neplatičů a zákazem řetězení krátkodobých smluv, aby se nájemní bydleni zatraktivnilo pro obě strany.
  • Změna financování obcí má motivovat k povolování výstavby, současně se má zjednodušit přestavba nevyužitých průmyslových areálů na byty a bez zdlouhavých změn územních plánů.
  • Reforma příspěvků na bydlení má zamezit "obchodu s chudobou", zlepšit monitoring bytového fondu a posílit alternativy k investování do nemovitostí coby spolehlivé formy zajištění na stáří.

12 kroků ke zlepšení dostupnosti bydlení

NERV sestavil dvanáct prioritních opatření, která se vzájemně podporují a řeší různé prvky krize bydlení. Hlavní důraz kladou na změnu současného přístupu, který se zaměřuje převážně na poptávkovou stranu trhu.

„Materiál vychází z toho, že dnešní politika bydlení se takřka výhradně zaměřuje na poptávkovou stranu. Do podpory hypoték, stavebního spoření a příspěvku na bydlení jde zhruba 28 miliard korun, které někdy pomáhají, ale mají velmi malý dopad na posílení nabídky dostupného bydlení," vysvětlil sociolog Daniel Prokop, spoluautor materiálu.

Návrhy zahrnují tyto oblasti:

  • zrychlení povolování výstavby a dokončení reformy stavebního řízení
  • reforma územního plánování
  • změna financování obcí prostřednictvím rozpočtového určení daní
  • omezení zbytečných výdajů, například daňových odpočtů úroků z hypoték
  • zvýšení podpory výstavby dostupného bydlení
  • motivace obcí k využívání obecního a sociálního bydlení
  • reforma konstrukce daně z nemovitých věcí
  • podpora dlouhodobého nájemního bydlení
  • posílení alternativních investic na stáří
  • nástroje pro energetickou úspornost bytových domů
  • zlepšení monitoringu bytového fondu.
Československá obchodní banka
Klady
  • zrychlené vyřízení žádosti do 5 pracovních dnů
  • financování až do 90 % hodnoty nemovitosti pro vlastní bydlení
  • sleva 0,3 % ze sazby při aktivním využívání účtu
Zápory
Hypotéka od Československá obchodní banka
Úrok 70% LTV
4,99 %
Splátka 3 mil. Kč
16 086 Kč
LTV
90 %
Bez pojištění
+ 0,20 %

Co to přinese běžným občanům, hlavně z řad mladých?

Doporučení NERV by měla přímo ovlivnit dostupnost bydlení pro mladé rodiny a jednotlivce, kteří v současnosti čelí nejvyšším překážkám při pořizování vlastního bydlení. Podle průzkumu je vlastní bydlení (nikoliv nájem) velmi důležité pro téměř 70 % společnosti. Proč? Primárním důvodem je jistota, kterou vlastní byt či dům poskytuje.

Mladí lidé dnes nemají výhodu generace svých rodičů, kteří mohli byty po roce 1989 výhodně privatizovat. Současná situace je nutí buď k velmi dlouhodobému spoření, nebo k vysokým úvěrům. Návrhy NERV by měly pro mladé lidi:

  • zkrátit dobu čekání na stavební povolení, což by snížilo náklady na nové byty
  • umožnit rychlejší výstavbu na brownfieldech bez zdlouhavých změn územních plánů
  • podporovat dlouhodobé nájemní bydlení jako plnohodnotnou alternativu k vlastnictví
  • omezit spekulativní využívání bytů pro krátkodobé ubytování
  • zajistit lepší dostupnost sociálního a obecního bydlení.
Buďte stále v obraze

Novinky ze světa hypoték, půjček či výhodné nabídky přímo na váš e-mail

Přihlášením k odběru novinek souhlasíte s podmínkami ochrany osobních údajů

Doporučení v oblasti stavebního řízení a územního plánování

Reforma stavebního řízení tvoří první pilíř doporučení NERV. Současný systém trpí roztříštěností postupů různých stavebních úřadů a nedostatečným personálním obsazením. Z praxe vyplývá, že od pořízení pozemku po předání bytu zákazníkům často uplyne více než pět let.

Konkrétní změny stavebního řízení zahrnují:

  • sjednocení postupů stavebních úřadů a omezení jejich roztříštěnosti
  • personální posílení vybraných úřadů
  • úpravu činnosti dotčených orgánů státní správy, jako jsou hygienické stanice
  • zrychlení vypořádání odvolání a připomínek.

Pomalé povolování staveb má přímý dopad na ceny bydlení. Vypořádání se s odvoláními a připomínkami často trvá dva roky, což zdraží byt o výměře 50 m² o více než 200 tisíc korun pouze na administrativních a časových nákladech.

Reforma územního plánování by měla:

  • zakotvit dostatečnou nabídku bydlení v územních plánech
  • omezit přílišnou striktnost při definování funkčního využití pozemků
  • umožnit pružnější přizpůsobování změnám v poptávce po bydlení
  • zjednodušit využívání brownfieldů pro bytovou výstavbu.

Nejlepší hypotéka online

Návrhy na podporu dlouhodobého nájemního bydlení

Podle Marka Pavlíka, CEO/majitele portálu hypotecnikalkulacka.cz: „NERV navrhuje podporovat dlouhodobé pronájmy pomocí zákonných úprav i daňových změn. Konkrétně doporučuje omezit současné znevýhodnění dlouhodobých pronájmů oproti komerčnímu využití bytů pro ubytovací služby."

„Zároveň by se měla změnit pravidla pro vystěhování neplatících nájemníků, aby byl proces jednodušší pro majitele nemovitostí. Na druhé straně navrhuje legislativně zamezit řetězení krátkodobých nájemních smluv, což by zajistilo větší jistotu pro nájemce," dodává Marek Pavlík.

„Cílem těchto opatření je vyřešit problémy obou stran: nájemci by získali jistotu v podobě dlouhodobějších smluv, zatímco majitelé bytů by měli lepší ochranu svého majetku. Díky tomu by se nájemní bydlení mohlo stát plnohodnotnou alternativou k vlastnickému bydlení," uzavírá Pavlík.

Přečtěte si, jak se dnes dají řešit spory mezi nájemcem a pronajímatelem.

Mezi doporučeními jsou i daňové úpravy

Daňová reforma podle NERV má motivovat obce k povolování nové bytové výstavby. Současný systém rozpočtového určení daní (RUD) totiž přináší obcím malý benefit z příchodu nových občanů, ale velkou finanční zátěž v podobě budování infrastruktury a služeb.

Navrhované změny zahrnují:

  • zvýšení podílu obcí na rozpočtovém určení daní za nové obyvatele
  • reformu konstrukce daně z nemovitých věcí s vyšším zdaněním nevyužívaných stavebních pozemků
  • zavedení slev na dani pro chudé vlastníky
  • omezení přenosu daně z nemovitosti do nájmů systémem vyššího odpočtu nákladů na pronájem (pro výpočet daně z příjmů z pronájmu).

Online hypoteční kalkulačka

NERV navrhuje využít brownfieldy

Nové využití brownfieldů

,,NERV navrhuje reformu územního plánování, která by umožnila přebudovat vhodné průmyslové či komerční brownfieldy na byty bez nutnosti administrativně zdlouhavé změny územního plánu.”

Petr Jermář
Petr Jermář
Hlavní analytik Banky.cz

„Regenerace nevyužitých území a městských brownfieldů se považuje za jeden z hlavních prvků udržitelného rozvoje obcí a měst. Takto řešené projekty zefektivnily využití prostoru, minimalizovaly potřebu zasahovat do okolní krajiny; dále by do nevyužívaného území vrátily komunitní život, služby, kulturu i zeleň," pokračuje Petr Jermář.

„Současná praxe zejména v Praze ukazuje, že čekání na změnu územního plánu může trvat dlouhé roky, proto je nutné tento proces zrychlit a podpořit tak regeneraci zanedbaných městských území," uzavírá expert.

Jak NERV navrhuje řešit problém neplatičů nájemného?

Problém neplatičů nájemného patří mezi hlavní bariéry rozvoje dlouhodobého nájemního bydlení. Majitelé bytů se často obávají dlouhodobých smluv kvůli komplikovanému procesu vystěhování problematických nájemníků nebo těch, které jim byt poškozují.

NERV navrhuje vyvážený přístup, který by chránil práva obou stran:

  • zjednodušení pravidel pro vystěhování neplatících nájemníků
  • zkrácení soudních řízení týkajících se výpovědí z nájmu
  • lepší vymahatelnost nájemného
  • současně legislativní zákaz řetězení krátkodobých smluv.

Nejlepší hypotéka online

Proběhnout musí i reforma příspěvků na bydlení a dávkového systému

Současný systém příspěvků na bydlení podle NERV trpí nedostatky, které vedou především k obchodu s chudobou. Reforma by hlavně měla řešit nerovnoměrné nastavení stropů uznatelných nákladů.

Navrhované změny:

  • vázání stropů uznatelných nákladů na skutečné nabídkové ceny bydlení v daném regionu
  • motivace obcí k využívání obecního a sociálního bydlení
  • podílové financování – obce by měly platit část výdajů na příspěvky na bydlení směřující do soukromých bytů
  • lepší kontrola využívání příspěvků.

Cílem je vytvořit spravedlivější systém, který nebude motivovat k umělému navyšování nájmů, přitom podpoří obce v budování vlastního bytového fondu. Dále sníží celkové náklady státního rozpočtu a hlavně: lépe zacílí pomoc na skutečně potřebné.

Podívejte se, kde v ČR je nájemné nejvyšší, a kde naopak nejnižší (v porovnání s průměrnými příjmy v daných regionech).

Naše tipy

Monitoring bytového a pozemkového fondu také hraje důležitou roli

Nedostatek kvalitních dat o bytovém fondu podle NERV brzdí efektivní tvorbu bytové politiky. Podle hlavního ekonoma Creditas Petra Dufka: „Máme možná díky sčítání lidu a bytů každých deset let zevrubná statistická data, avšak průběžné informace o jejich využívání nikoliv. Stát či obce netuší, kolik bytů se zde pronajímá, kolik jich jen chátrá bez jakéhokoliv užitku."

Navrhovaná řešení:

„Mezitím tu expanduje pronajímání bytů pod záštitou na informace skoupých nadnárodních firem bez jakéhokoliv možnosti daňové kontroly," upozorňuje Petr Dufek na další problém současného systému.

Zlepšený monitoring bytového fondu by podle NERVu umožnil cílenější bytovou politiku založenou na datech, rychlejší reakci na změny na trhu, lepší kontrolu dodržování daňových povinností, a především efektivnější využívání veřejných prostředků na podporu bydlení.

Bez investic na stáří to nepůjde – ale investiční nemovitosti vše ještě zhoršují

V neposlední řadě NERV upozorňuje, že současná situace sice nutí Čechy investovat do nemovitostí jako hlavní formu zajištění na stáří. Jenže to dále zvyšuje tlak na ceny bydlení.

Proto navrhuje komplexnější reformu třetího pilíře důchodů, významnější daňové zvýhodnění dlouhodobého spoření a rozšíření možností investování do akcií a podílových fondů. Cílem je snížit tlak na ceny nemovitostí, diverzifikovat investiční rizika občanů a vytvořit atraktivní alternativy k investičním nemovitostem.

Zdroje