Investiční byty v zahraničí: Češi míří i na Instagram

Produkt		Naše hodnocení:		Úrok 70% LTV	Splátka 1 mil. Kč	Fixace
Doporučujeme	Online hypotéka Více informací	Naše hodnocení 90 % Velmi dobré	Mám zájem	4,09 %	7 442 Kč	10 let
	Hypotéka na bydlení Více informací	Naše hodnocení 86 % Velmi dobré	Mám zájem	4,49 %	7 645 Kč	15 let
	Hypotéka Více informací	Naše hodnocení 87 % Velmi dobré	Mám zájem	4,59 %	7 696 Kč	10 let
	Hypotéka Více informací	Naše hodnocení 88 % Velmi dobré	Mám zájem	4,99 %	7 903 Kč	7 let
	mHypotéka na bydlení Více informací	Naše hodnocení 82 % Velmi dobré	Mám zájem	5,09 %	7 955 Kč	7 let
	Hypoteční úvěr Více informací	Naše hodnocení 86 % Velmi dobré	Mám zájem	5,19 %	8 007 Kč	15 let

Co si z článku odnést

• Češi mají o zahraniční nemovitosti rostoucí zájem nejen kvůli rekreaci, ale i jako o investici.
• Vedle Itálie, Španělska nebo Chorvatska přitahují pozornost i vzdálenější trhy, například Dubaj a jihovýchodní Asie.
• Na některých rychle rostoucích trzích sílí flipování, tedy rychlý nákup a následný prodej nemovitosti se ziskem.
• Instagram a další sociální sítě stále častěji fungují jako první kontakt mezi investorem a nabídkou nemovitosti.
• Zahraniční investice do realit mohou přinést zajímavý výnos, ale zároveň nesou měnové, právní, daňové i geopolitické riziko.
• Nejdůležitější není atraktivní fotka bytu na sociální síti, ale prověření lokality, vlastnických práv, developera a skutečné ekonomiky investice.

Buďte stále v obraze

Novinky ze světa hypoték, půjček či výhodné nabídky přímo na váš e-mail

Odebírat

Přihlášením k odběru novinek souhlasíte s podmínkami ochrany osobních údajů

Z bytu na dovolenou se stává investiční produkt

Zájem Čechů o nemovitosti v zahraničí v posledních letech zřetelně sílí. Už dávno přitom nejde jen o apartmán u moře pro vlastní letní pobyt. Stále více kupujících hledá způsob, jak rozložit majetek mimo Česko, využít růstu cen v jiných regionech nebo získat pravidelný příjem z krátkodobého či dlouhodobého pronájmu. Podle dřívějších dat Ipsos si nemovitost v zahraničí pořídilo přibližně 5 % investorů a další významná část o takové koupi uvažuje.

Nejčastěji zůstává zájem soustředěný na Evropu, zejména na Itálii, Španělsko a Chorvatsko, kde český investor lépe rozumí prostředí, poptávce i fungování turismu. Atraktivní jsou ale i některé regiony, které se snaží přilákat nové obyvatele pomocí podpůrných programů, dotací nebo prodeje starších domů za symbolické částky s podmínkou rekonstrukce. Tahle část trhu přitahuje spíš kupující ochotné věnovat čas správě projektu než pasivní investory.

U zahraniční reality řešte i prodejnost

,,U zahraniční nemovitosti by investor neměl posuzovat jen kupní cenu a očekávaný výnos. Důležitá je i likvidita, náklady na financování, kurzové riziko a to, jak snadno půjde nemovitost v budoucnu prodat.”

Petr Jermář

Hlavní analytik Banky.cz

U zahraniční nemovitosti by investor neměl posuzovat jen kupní cenu a očekávaný výnos. Důležitá je i likvidita, náklady na financování, kurzové riziko a to, jak snadno půjde nemovitost v budoucnu prodat, upozorňuje Petr Jermář, odborník portálu Banky.cz.

Vedle Evropy rostou i ambice mířit dál

Zatímco dříve hrála roli především geografická blízkost, dnes čeští investoři častěji sledují i vzdálenější trhy. Do popředí se dostává Dubaj, která láká kombinací silného mezinárodního zájmu, vysoké developerské aktivity a rozvinutého trhu krátkodobých pronájmů. Specifickou kategorií jsou pak země jihovýchodní Asie, zejména lokality těžící z rychle rostoucího turismu a rozvoje infrastruktury.

Právě tam se objevuje i agresivnější investiční strategie, kterou čeští zájemci dosud znali spíše z amerických pořadů nebo developerských seminářů. Řeč je o flipování, tedy o koupi nemovitosti s cílem jejího poměrně rychlého přeprodeje se ziskem. Podle informací zveřejněných e15 se například na některých ostrovech v Indonésii v posledních letech hodnota objektů výrazně zvýšila a část investorů toho využívá právě k rychlým obratům.

Flipování funguje jen tam, kde rychlý růst cen doprovází dostatečná poptávka a reálná možnost nemovitost se ziskem prodat.

Flipování může fungovat na trzích, kde ceny nemovitostí rostou rychleji než náklady a kde existuje dostatek dalších kupců ochotných zaplatit vyšší cenu. Má to ale háček. Tahle strategie stojí na velmi citlivé rovnováze. Jakmile zpomalí poptávka, zhorší se přístup k financování nebo region zasáhne politické či bezpečnostní napětí, může se plán na rychlý zisk rozpadnout během několika týdnů.

Porovnat hypotéky na bydlení

Instagram se mění v první výlohu investičních příležitostí

Jedním z nejviditelnějších posunů poslední doby je způsob, jakým lidé nabídky vyhledávají. Dříve dominovaly realitní kanceláře, specializované portály nebo doporučení od známých. Dnes se část pozornosti přesouvá na Instagram, Facebook, YouTube a krátká videa na dalších platformách. Právě tam se objevují prezentace developerských projektů, ukázky novostaveb, výhledy z apartmánů i příběhy investorů, kteří údajně dokázali na zahraničních bytech rychle vydělat.

Tento posun není jen marketingová zvláštnost. Studie zaměřené na realitní marketing potvrzují, že sociální sítě mají na rozhodování kupujících stále větší vliv. Vizuální forma totiž funguje mimořádně silně. Krátké video z terasy s bazénem, záběr na moře a informace o posledních jednotkách za zvýhodněnou cenu vytvářejí dojem naléhavosti i exkluzivity. Problém je v tom, že atraktivní obsah na sociální síti není důkazem kvality investice, ale jen důkazem kvalitního marketingu.

Přečtěte si: Novela zpřísní finanční služby na dálku a ochrání klienty

Emoce nestačí, ověřte projekt

,,Sociální sítě umí velmi rychle probudit investiční emoci, ale finance by se podle emocí řídit neměly. U nemovitosti v zahraničí je klíčové ověřit, kdo projekt skutečně prodává, jaká práva kupující získává a jak budou vypadat celkové náklady po podpisu smlouvy.”

Miroslav Majer

CEO Banky.cz

Sociální sítě umí velmi rychle probudit investiční emoci, ale finance by se podle emocí řídit neměly. U nemovitosti v zahraničí je klíčové ověřit, kdo projekt skutečně prodává, jaká práva kupující získává a jak budou vypadat celkové náklady po podpisu smlouvy, říká Miroslav Majer, CEO portálu Banky.cz.

Atraktivní prezentace na sociálních sítích může zaujmout, ale sama o sobě nic neříká o kvalitě projektu ani bezpečnosti investice.

Rychlý zisk z flipu nemusí přežít střet s realitou

Flipování působí jednoduše. Investor koupí byt nebo apartmán v rané fázi projektu, nechá jej dokončit a po růstu cen jej prodá se ziskem. Jenže v praxi rozhodují detaily, které se do krátkého videa zkrátka nevejdou. Významné jsou transakční náklady, místní daně, poplatky právníkům, podmínky převodu, omezení pro zahraniční vlastníky i skutečnost, zda trh nabízí dostatek kupců v okamžiku, kdy chce investor prodávat.

Rizikem je také přehnané spoléhání na minulý vývoj. To, že ceny v určité lokalitě za poslední 3 roky vzrostly na dvojnásobek nebo trojnásobek, ještě neznamená, že stejné tempo bude pokračovat i dál. V některých případech navíc investor nekupuje plné vlastnictví srovnatelné s českým standardem, ale jinak definované užívací či nájemní právo. Bez důkladné právní kontroly tak může dojít k zásadnímu nepochopení toho, co kupující ve skutečnosti nabývá.

Typickým problémem bývá i podcenění výstupní strategie. Mnoho lidí řeší hlavně to, jak nemovitost koupit, ale už ne to, komu a za jakých podmínek ji jednou prodají. Investice do zahraničního bytu je úspěšná teprve tehdy, když je jasné, kdo ponese náklady provozu, jak bude fungovat správa a jak reálně vypadá cesta k budoucímu prodeji.

Na co si dát pozor dřív, než pošlete rezervační zálohu

Při koupi zahraniční nemovitosti je potřeba prověřit mnohem víc vrstev než u běžného nákupu v Česku. Vedle technického stavu objektu a potenciálu lokality je zásadní místní legislativa, daňový režim, pravidla pro zahraniční kupce i jazyk smluvní dokumentace. Pokud investor reaguje na nabídku z Instagramu nebo jiné sociální sítě, měl by být ještě obezřetnější, protože právě v této fázi bývá komunikace postavená především na prodejním dojmu.

Právě financování bývá podceňovanou částí celé operace. Český investor často počítá s tím, že část kupní ceny pokryje hypotékou nebo úvěrem z domácí banky. To ale nemusí být samozřejmost, zejména pokud jde o exotickou lokalitu nebo právně složitý typ nemovitosti. Některé banky takové zajištění nepřijmou, jiné požadují výrazně vyšší vlastní zdroje. K tomu se přidává kurzové riziko, pokud jsou příjmy investora v korunách a koupě i provoz nemovitosti probíhají v eurech, dolarech nebo místní měně.

U zahraniční nemovitosti nestačí řešit jen vstupní cenu. Stejně důležité jsou měnové vlivy, právní rámec i realistický plán budoucího prodeje.

Reality v cizině vyžadují jinou disciplínu než český byt na pronájem

Zkušenost s nákupem bytu v Praze, Brně nebo krajském městě ještě neznamená automatickou připravenost na zahraniční investici. Domácí investor se v Česku orientuje v katastru, daňových pravidlech i fungování soudů. V cizině ale vstupuje do prostředí, kde mohou být pravidla převodu, registrace vlastnictví, řešení sporů i správy domu zcela odlišná. To je důvod, proč by se atraktivní výnos neměl hodnotit bez započtení této vyšší komplexity.

To, co funguje jako skvělé místo na dovolenou, ještě nemusí být dobrá investice s dostatečnou poptávkou, kvalitní správou a bezpečným právním rámcem.

U zahraničních realit bývá největší chybou to, že kupující zamění hezkou destinaci za dobrou investici. To, co funguje jako skvělé místo na dovolenou, ještě nemusí fungovat jako trh s dostatečnou poptávkou, kvalitní správou a bezpečným právním rámcem, říká Jiří Krejčí, odborník na reality portálu realingo.cz.

Zvlášť u vzdálenějších destinací navíc vstupují do hry faktory, které český kupující běžně neřeší. Patří sem geopolitické napětí, regulatorní zásahy státu, proměnlivá pravidla pro zahraniční kapitál nebo vysoká závislost místního trhu na turistickém ruchu. Dubaj i některé asijské lokality ukazují, že rychlý růst cen může přinášet silné příběhy o zhodnocení, ale stejně tak i prudké změny nálady na trhu.

Proto se ani v době, kdy Instagram dokáže během několika minut přivést zájemce k projektu na druhém konci světa, nemění základní pravidlo investování. Nestačí vidět příležitost, je potřeba jí rozumět. U zahraniční nemovitosti to znamená znát právní rámec, propočítat scénáře vývoje a oddělit marketingový obraz od tvrdých čísel, na kterých celá investice skutečně stojí.

Zdroje

• e15.cz: [Instagram místo realitky. Češi hledají investiční byty v cizině a zkoušejí i rychlé flipování] (16.03.2026)
• penize.cz: [Češi kupují byty u moře i ve městech. Léto startuje novou vlnu zájmu o nemovitosti v zahraničí] (16.03.2026)
• newstream.cz: [Na co si dát pozor při koupi nemovitostí v zahraničí?] (16.03.2026)