Banky.cz Magazín Banky.cz Reality Jak sloučit dva byty v jeden? Podmínky, povolení, postup

Jak sloučit dva byty v jeden? Podmínky, povolení, postup

2.7.2025
4 min. čtení
Lenka Rutteová
Redaktorka Banky.cz
Reality
Jak sloučit dva byty v jeden? Podmínky, povolení, postup

Sloučení bytů je atraktivní možností, jak zvětšit svůj obytný prostor, aniž byste se museli přestěhovat jinam. Jenže se neobejde bez důkladné přípravy jak po stránce technické, tak i administrativní. Zdi, které oddělují jednotlivé byty, jsou totiž součástí společných prostor v bytovém domě. A nezáleží na tom, jestli patří ke zdem nosným, nenosným, nebo je to strop (a podlaha) mezi dvěma byty nad sebou.

Hypoteční kalkulačka
Základní podmínky sloučení bytů: souhlas a statika

,,Před zahájením jakýchkoliv prací musíte splnit hned několik požadavků.Především získat souhlas SVJ, obce nebo bytového družstva (zkrátka majitele celého bytového domu).Proč zrovna majitele celého objektu, když jde o zeď mezi dvěma vašimi byty? Podle aktuální judikatury Nejvyššího soudu jsou totiž zdi oddělující jednotlivé byty považovány za společné části domu, a to i v případě stěn mezi dvěma byty jednoho majitele. Bez ohledu na to, zda jde o stěny nosné nebo nenosné.”

Petr Jermář
Petr Jermář
Hlavní analytik Banky.cz

„Svévolné bourání může vést k soudnímu sporu a posléze třeba i k povinnosti odstranit provedené úpravy,“ doplňuje Jermář.

Mohlo by vás zajímat: Jaké další povinnosti, vedle respektování společných prostor, mají majitelé bytů v bytových domech?

Rozpoznání nosné zdi je dalším zásadním krokem. Nosné konstrukce totiž nelze bourat bez odborného posouzení a speciálního povolení. Stejně tak strop mezi dvěma byty nad sebou (když budete chtít sloučit byty „na výšku“. Statický posudek vypracovaný oprávněným statikem vám potvrdí, zda je bourání zdi/stropu mezi byty technicky možné a bezpečné, anebo jestli na něj budete muset zapomenout.

Buďte stále v obraze

Novinky ze světa hypoték, půjček či výhodné nabídky přímo na váš e-mail

Přihlášením k odběru novinek souhlasíte s podmínkami ochrany osobních údajů

Souhlas od majitele společných prostor

Souhlas SVJ potřebujete získat hlasováním většiny vlastníků jednotek. Stavební úřady si občas vyžádají dokonce 100% souhlas všech vlastníků. Pokud má SVJ ve stanovách zakotveno hlasování per rollam, netřeba čekat na řádné shromáždění: můžete hlasování provést písemně.

U obecních bytů nebo bytů v družstevním vlastnictví se hlasovat nebude, tam se vyjádří obec nebo družstvo jako celek.

Nejlepší hypotéka online

Jak na vyřízení stavebního povolení, když máte souhlas majitele?

Stavební povolení bytu budete vyřizovat na příslušném stavebním úřadě. Ale jen v případě, že zasahujete do nosných konstrukcí. Jestliže je stěna mezi byty nacházejícími se na stejném podlaží nenosná, stačí vám jen souhlas majitele bytového domu, povolení od stavebního úřadu v tomto případě potřebovat nebudete. U všech ostatních situací už však na úřad budete muset.

Úřad bude vyžadovat:

  • projektovou dokumentaci vypracovanou autorizovanou osobou
  • statický posudek
  • doklady o vlastnictví obou bytů
  • kladné rozhodnutí majitele bytového domu.

Širší okruh dokumentace budete potřebovat ve speciálních situacích. Například když bude na jednom nebo na obou bytech hypotéka, když budou byty ve vlastnictví nezletilých osob (typicky z daru nebo dědictví) nebo když budou byty mít balkon, případně terasu.

U družstevních bytů nebo bytů obecních je právě obec nebo družstvo tím, kdo musí podat žádost o stavební povolení bytů ke sloučení. Vy totiž nejste plnohodnotný majitel této nemovitosti, jen jste si koupili práva k užívání bytů.

Pro zajímavost: Víte, kdy může SVJ iniciovat prodej vašeho bytu?

Vše vyřízeno. Jaké jsou technické aspekty bourání?

„Bourání zdi mezi byty vyžaduje profesionální přístup. Pokud jde o nosnou konstrukci, stavební úřad často povoluje pouze řezání diamantovým kotoučem. Tato technologie dosahuje hlučnosti až 150 decibelů a vyžaduje chlazení vodou, takže bez profesionální firmy se tu neobejdete. Sousedy vždycky s dostatečnou časovou rezervou informujte o nadcházejícím extrémním hluku, aby se mohli připravit na den strávený mimo bytový dům,“ doporučuje Marek Pavlík, zakladatel portálu hypotecnikalkulacka.cz.

Cena bouracích prací se odvíjí od typu konstrukce, přístupnosti, velikosti bouraného otvoru, zda se bourá svislá stěna nebo strop (podlaha). A samozřejmě i od použité technologie. Celkové náklady zahrnují:

  • vypracování projektové dokumentace
  • statický posudek
  • samotné bourací práce
  • dokončovací práce (zárubně, dveře, úpravy podlah, případné schody do patra, úklid).

Online hypoteční kalkulačka

Kolaudace a zápis do katastru

Kolaudace bytu není vždy nutná, závisí na rozsahu změn a umístění propojených bytů. U bytů ležících vedle sebe na stejném podlaží nemusí být kolaudace nutná, dokud se nemění dispozice. U bytů umístěných nad sebou bude kolaudace ze strany stavebního úřadu pravděpodobně vyžadována.

Když se ukáže, že je kolaudace bytu nutná, absolvovat ji musíte ještě před zápisem změny parametrů bytu (bytů) do katastru nemovitostí. Kolaudační souhlas samozřejmě tvoří povinnou přílohu návrhu na vklad do katastru.

Můžete si vybrat mezi dvěma variantami:

  • sloučení bytů do jedné katastrální jednotky (vyžaduje změnu prohlášení vlastníka)
  • ponechání dvou samostatných jednotek s propojeným užíváním.

Nejlepší hypotéka online

Katastr nemovitostí změnu zpracuje a pro vás už to bude finální krok celého procesu. Podle čeho si volit mezi oběma variantami? První varianta může být u velkých SVJ velmi složitá, někdy až téměř nemožná, zejména pokud někteří vlastníci žijí v zahraničí. Druhá varianta je administrativně jednodušší, ale pro vás bude znamenat uhrazení poplatku za vklad za obě bytové jednotky zvlášť.

Kolik stojí návrh na vklad změny? Na pobočce katastru 2 000 Kč, ale online „jen“ 1 600 Kč.

Praktická doporučení, jak zvládnout celý proces co nejlépe

Pamatujte, že i nenosné příčky mezi byty jsou podle aktuální judikatury společnými částmi domu. Vlastník jednotky nesmí zasahovat do společných prostor domu, aniž by k tomu měl souhlas majitele bytového domu.

Celý proces sloučení bytů může trvat několik měsíců až rok. Abyste celkový čas co nejvíce zkrátili, doporučujeme tento postup:

  • nejprve konzultovat záměr se statikem
  • když bude záměr proveditelný, pak si nechat vypracovat předběžný projekt
  • předložit návrh a předběžný projekt majiteli bytového domu (obci, družstvu, na shromáždění SVJ)
  • získáte-li souhlas, a nebude-li nutné stavební povolení, pak už jen objednat firmu a informovat všechny sousedy o termínu bourání s dostatečným předstihem. U nutného stavebního povolení se samozřejmě nejprve postarejte o tento krok v procesu.

Informovat sousedy byste měli i ohledně zvukové stránky stavebních prací: řezání panelu produkuje opravdu vysokou hladinu hluku. V den bourání stěny mezi by měli lidé z okolních bytů raději pobývat mimo bytový dům.

Zdroje