Na co dát pozor při koupi nemovitosti s věcným břemenem. Dá se zrušit?

Co si z článku odnést

• Věcné břemeno výrazně omezuje vlastnická práva a může snížit hodnotu nemovitosti až o 50 % (v případě břemene užívání), proto je nutné před koupí vždy zkontrolovat část C v katastru nemovitostí.
• Existují dva základní typy věcných břemen: služebnosti a reálná břemena. Jejich existence může zkomplikovat nebo znemožnit získání hypotéky.
• Zrušení věcného břemene lze dohodou, uplynutím času, smrtí oprávněné osoby, soudním rozhodnutím nebo promlčením.
• Při koupi nemovitosti vždy požadujte za existenci břemene adekvátní slevu z ceny. Nechte si zpracovat právní audit nemovitosti.
• Porušení podmínek věcného břemene může vést k právním sporům, finančním sankcím a povinnosti náhrady škody.

Co je věcné břemeno?

„Věcné břemeno je právní omezení vlastnického práva k nemovitosti, které zavazuje vlastníka něco strpět, něčeho se zdržet nebo něco konat ve prospěch jiné osoby. Zapisuje se do katastru nemovitostí a přechází i s vlastnictvím nemovitosti na další majitele," vysvětluje Petr Jermář, hlavní analytik Banky.cz.

Setkáte se se dvěma typy věcných břemen

„Základní typy věcných břemen jsou služebnosti a tzv. reálná břemena. Služebnostizavazují vlastníka nemovitosti k tomu, aby něco strpěl nebo se něčeho zdržel. Dělí se na:

• pozemkové služebnosti – právo cesty, právo stezky, právo čerpání vody, právo vedení inženýrských sítí přes pozemek
• osobní služebnosti – právo doživotního užívání, právo požívání, právo bydlení.

Reálná břemena zavazují vlastníka nemovitosti k tomu, aby něco aktivně konal, například poskytoval určité plnění oprávněné osobě. Třeba povinnost poskytovat údržbu - tam se vlastník nemovitosti zavazuje zajišťovat údržbu určitého objektu," dodává Jermář.

Přečtěte si, jak je to s věcným břemenem ohledně zasíťování pozemku: elektrické přípojky. A také ohledně vodovodní a kanalizační přípojky.

Jak zjistit věcné břemeno na nemovitosti

„Existenci věcného břemene na nemovitosti lze zjistit především v katastru nemovitostí. Věcná břemena mají povinný zápis do katastru nemovitostí, a to v části C (Omezení vlastnického práva). K informacím se lze dostat:

• výpisem z katastru na pracovišti katastrálního úřadu, Czech POINTu nebo online
• bezplatným nahlížením do katastru přes web ČÚZK
• nahlédnutím do sbírky listin obsahující detaily o břemenech
• osobní konzultací s pracovníky katastrálního úřadu," uvádí Miroslav Majer, CEO portálu Banky.cz.

V katastru najdete též věcná břemena zřízená ve prospěch nemovitosti. Ta se zapisují dočásti B1 a žádný problém pro vás nepředstavují. Problematická jsou jen břemena v části C. Převážně těmto věnujte pečlivou pozornost.  

„Další možností, jak ověřit břemeno při koupi bytu, domu, ale i jiné nemovitosti, je právní audit. Jde o komplexní prověření právního stavu nemovitosti, včetně věcných břemen. Auditorem je právník specializující se na nemovitostní právo, který přesně ví, jak číst zápis v katastru, ale i jak dohledat břemena starší, která se do katastru zatím nedostala," doplňuje Miroslav Majer.

Jak ovlivní břemeno cenu nemovitosti

Věcné břemeno zapsané v neprospěch nemovitosti (oddíl C v katastru) většinou snižuje její hodnotu. Míra znehodnocení závisí na typu a rozsahu břemene. Koupě domu s věcným břemenem je proto méně náročná na investovanou částku. Na druhou stranu: břemeno snižuje hodnotu nemovitosti i pro vás, když se ji rozhodnete později prodat, nebo když se stane součástí dědictví po vás.

Pamatujte, že:

• břemeno užívání nebo bydlení (např. doživotní užívání bytu u dvojgeneračního domu jinou osobou) může snížit hodnotu o 30-50 procent
• břemeno přístupu či cesty sníží hodnotu o 5-20 procent
• břemeno inženýrských sítí (s povinnost zachovat k nim přístup) obvykle sníží hodnotu o 3-15 procent.

Náš tip: Při koupi nemovitosti s věcným břemenem požadujte adekvátní slevu z ceny, která odráží omezení i případné náklady spojené s břemenem. A také si přečtěte, na co ještě si dát pozor při koupi domu. Břemeno totiž není jediným rizikem, na které natrefíte.

Lze vždycky koupit nemovitost s věcným břemenem?

Ano, lze. Koupi a převodu nemovitosti s věcným břemenem většinou nic nebrání. Musíte ale počítat s určitými omezeními a dopady věcného břemene na vaše vlastnická práva.

Před koupí proto zvažte, jestli vám omezení neznemožní plánované využití nemovitosti, případně proberte situaci s právníkem specializujícím se na právní aspekty nemovitostí. Také se můžete později pokusit vyjednat zrušení břemene.

Chci si spočítat hypotéku na svoji nemovitost

Jak odstranit věcné břemeno

Vymazat věcné břemeno z katastru nemovitostí není úplně jednoduché, možnosti výmazu se odvíjejí od typu břemene a od vývoje situace, která břemeno vyvolala. Některá břemena skončí sama (například dožitím), jiná lze ukončit smluvně, ale další břemena mohou být odstranitelná jen opravdu těžce.

K samotnému výmazu potřebujete dohodu obou stran, dokumentaci prokazující uplynutí doby, případně rozhodnutí soudu. Výmaz věcného břemene z katastru nemovitostí se provádí více způsoby:

• dohodou mezi vlastníkem nemovitosti a oprávněnou osobou
• uplynutím doby, na kterou bylo zřízeno
• smrtí oprávněné osoby (u osobních služebností)
• rozhodnutím soudu
• splněním rozvazovací podmínky
• promlčením (když oprávněný své právo nevykonává po dobu 10 let).

A jak výmaz zvládnout procesně? Podejte návrh na příslušný katastrální úřad, připojte potřebné doklady a dokumenty (např. soudní rozhodnutí) a uhraďte správní poplatek (2 000 Kč na pobočce úřadu nebo 1 600 Kč při podání online).

Jak břemeno vzniká a jak se zapisuje do katastru nemovitostí

Zápis věcného břemene do katastru nemovitostí se provádí vkladem, co nejdříve po počátku existence samotného břemene. I tady potřebujete dokumenty dokládající vznik břemene a administrativní poplatek (viz výše).

Vzniknout břemeno může na základě:

• smlouvy o zřízení věcného břemene (nebo souhlasného prohlášení o uznání věcného břemene)
• rozhodnutí státního orgánu
• pravomocného rozhodnutí soudu.

Jak věcné břemeno ovlivňuje hypotéku

Věcné břemeno a hypotéka, to je kombinace, na kterou se ptá mnoho zájemců o vlastní bydlení. Bohužel, věcné břemeno může zkomplikovat získání hypotečního úvěru. Nicméně o něm lze s bankami vyjednávat. Banky totiž posuzují:

• typ a rozsah břemene
• dopad na tržní hodnotu nemovitosti
• vliv na případnou budoucí prodejnost nemovitosti.

Nejproblematičtější jsou břemena užívání nemovitosti jinou osobou, která nejčastěji vedou k zamítnutí hypotéky. Břemena umožňující vedení inženýrských sítí obvykle nepředstavují velkou překážku. Vždy si ale předem ověřte podmínky konkrétní banky u poskytování hypoték.

Povinnosti vlastníka nemovitosti zatížené břemenem

Jako vlastník nemovitosti s věcným břemenem musíte respektovat práva oprávněné osoby, zdržet se veškerých činností, které by znemožňovaly výkon práv z břemene. A v případě reálných břemen také aktivně konat, pokud to břemeno vyžaduje. Zároveň musíte dodržovat všechny konkrétní podmínky, které jsou stanoveny ve smlouvě o zřízení břemene.

Jaké jsou právní důsledky porušení podmínek věcného břemene?

Porušení povinností plynoucích z věcného břemene může vést k právním sporům a finančním sankcím. Oprávněná osoba smí požadovat odstranění překážek bránících výkonu jejího práva, ale též náhradu způsobené škody. Při opakovaném nebo závažném porušování může soud rozhodnout o zrušení břemene, ovšem s povinností finanční kompenzace oprávněnému.

Koupě nemovitosti s věcným břemenem: na co dávat pozor

Věcné břemeno není nutně důvodem, proč se nemovitosti vyhnout. S dostatečnou přípravou, právním poradenstvím a správným nastavením očekávání může být i zatížená nemovitost dobrou investicí. Ale ještě než se pro ni rozhodnete, pohlídejte si:

• přesný rozsah a obsah břemene
• dobu jeho trvání
• možnosti výmazu věcného břemene
• vliv na získání hypotéky
• reálný dopad na užívání
• vliv na budoucí prodejnost.