Banky.cz Články Reality Prodej obecních bytů nájemníkům

Prodej obecních bytů nájemníkům

Prodej obecních bytů nájemníkům
15.4.2015 Reality

Brněnský magistrát tento týden definitivně rozhodl o cenách privatizovaných obecních bytů. Dosavadní nájemníci si je budou moci odkoupit za 75% tržní hodnoty. Nájemníkům je tato sleva málo a chtějí platit jen 25% tržní hodnoty. Je rozhodnutí radních správné?

Předchozí vedení magistrátu přislíbilo nájemníkům možnost odkupu obecních bytů za 25% tržní ceny. Nové vedení magistrátu tento týden definitivně odsouhlasilo 75% tržní ceny s tím, že vyšší slevu než 25% jako komplikaci za vleklé jednání o privatizaci a nejistotu s tím spojenou současným nájemníkům dát nemůže. Nájemníci vyhrožují magistrátu žalobou. Problém nyní aktuální v Brně trápí jinak i mnoho ostatních krajských měst včetně vybraných městských částí Prahy a to i 25 let po sametové revoluci. Problematika privatizace obecních bytů má tři stany konfliktu – vedení města, dosavadní nájemníky obecního majetku a ostatní obyvatele města.

Radnice

Obecní byty

Vedení města musí dle zákona nakládat s obecním majetkem s péčí řádného hospodáře, což mimo jiné znamená prodávat majetek pouze za tržní ceny. Pokud by vedení města prodalo majetek pod tržní cenou bez důvodu (strategický zájem, atd.), je více než pravděpodobné, že bude žalováno. Lidé jako Bém, Dvořák, Janoušek, Rittig či Mlejnský a jejich kauzy tunelování pražského magistrátu, dopravního podniku hl.m. Prahy či Jižního města budou sice nakonec potrestáni podobně jako paní Nagyová/Nečasová za nějakou vedlejší banalitu typu krácení darovací daně z úplatků. Nicméně dnes jsou radnice pod daleko bedlivějším dohledem neziskových organizací, novinářů a řádových občanů, kteří se nebojí na nesrovnalosti poukazovat a za nevýhodné prodeje či pronájmy obecního majetku stejně jako za nákupy předražených služeb padají žaloby.

Má tedy radnice vůbec možnost prodat současným nájemníkům obecní byty za jinou než tržní cenu? Přechod z centrálně plánované ekonomiky na tržní byl pro mnoho lidí jistě šokem a politici se tento nelehký moment snažili mírnit všemožnými přechodnými opatřeními, na poli bydlení např. regulovaným nájmem a odprodejem obecních bytů za netržní dotované ceny. Nicméně 25 let po revoluci, kdy už odrostly dvě další generace lidí nijak nepostižených reálným socialismem, je těžké argumentovat přechodnými opatřeními. Pro prodej obecního majetku pod tržní cenou není důvod.       

Nájemníci

Nejlepší hypotéka online

Nájemníci obecních bytů stejně jako majitelé dekretů na byty s dříve regulovaným nájmem na těchto přechodných opatřením mnohdy slušně vydělali. Např. cena dekretu na byt s regulovaným nájmem v širším centru Prahy se u větších bytů pohyboval ještě před 10 lety nad milionem korun. A majitelé nemovitostí tuto cenu ještě rádi platili za to, že se takovýchto nájemníků zbavili a mohli s nemovitostí konečně volně nakládat (stát místo vlastní dotace tohoto přechodného opatření svalil tyto náklady na bedra majitelů nemovitostí, za což u mezinárodních tribunálů dodnes na český stát běží několik žalob o náhrady škod). I dnes se nájemní smlouva na dobu neurčitou na byt s dříve regulovaným nájmem prodává za desítky tisíc korun (i když už oficiálně žádná regulace není, zvedat nájem je stále obtížné a nájemné v takovýchto bytech je stále 20-30% pod tržním průměrem).

Stejně tak obecní byty odprodávané nájemníkům za výrazně nižší ceny oproti tržnímu průměru, mnohdy jen za ceny symbolické (10-25% tržní ceny). V letech 90-95, kdy města měla obrovské bytové fondy a velké dluhy vůči obyvatelstvu za desítky let vykořisťování, mělo odprodávání obecních bytů za symbolické ceny nejen smysl, ale i morální rozměr. Dnes je ovšem situace jiná. Města mají několik posledních bytů, které sotva stačí na realizaci sociálních politik (startovací byty pro mladé, přechodné byty pro sociálně slabé či byty pro osamělé seniory) a tedy není moc z čeho rozdávat. Důvodem pro prodej bytu pod tržní cenou už stěží může být sametová revoluce a náprava křivd minulého režimu.

Obyvatelé města

Nájemníci obecních bytů

Obyvatelé města jsou zde v pozici akcionáře města a vyžadují po správcích majetku (radnici) vykonávání správy s péčí řádného hospodáře, mezi co určitě nepatří prodeje majetku pod tržní cenou. Malá část obyvatel je i nájemníky obecních bytů, tedy zde mají střet zájmu. Zvýhodněné odprodeje obecního majetku velmi malé části obyvatel je vždy na úkor většiny, která z toho nic nemá. Paralelu můžeme sledovat na příkladu koupě O2 panem Kellnerem, který po získání majority nařídil O2 půjčit nemalé peníze své PPF, z čehož profitoval pouze pan Kellner a ne ostatní akcionáři O2 (kteří jen smutně koukali na strmý pád ceny svých akcií). Případ O2 lze nazvat dobrým obchodním tahem pana Kellnera, se kterým ostřílení businessmani (tedy ostatní akcionáři O2) měli počítat a ztráta jde na vrub podnikatelského rizika. Ale v případě města a obecního majetku jde o veřejný zájem, ne o business. Zde nejde profitovat na ostatních obyvatelích jen z toho titulu, že jsem ve správný čas na správném místě (bydlím ve správném obecním bytě, u kterého se zvažuje privatizace).

Nejlepší hypotéka online

Město je tu od toho, aby ve spolupráci se státem dotovalo aktivity, které jsou ve veřejném zájmu – policii, hasiče, učitele, bydlení sociálně slabým (formou dočasného pronájmu sociálních bytů, ne jejich odprodejem komukoliv pod tržní cenou). Bydlení úzkého okruhu nájemníků obecních bytů (kteří nejsou v tíživé sociální situaci) lze sotva nazvat veřejným zájmem. Hypotéka na byt je pro většinu běžných smrtelníků záležitostí na 30 let. Proč by zde měla být skupina vyvolených, majících nárok na obecní byty na symbolickou cenu? Nebylo by to nefér vůči většině ostatních obyvatel, která si musí platit tržní ceny?

Sliby politiků

Politici (ať už na státní či komunální úrovni) se před každými volbami snaží voliče něčím nalákat, či si je tzv. koupit. Pan Paroubek sliboval třinácté důchody a dotované rohlíky, pan Bárta vozil důchodce na nákupy do Německa a pan Čunek nabízel konečné řešení romské otázky. Stejně tak předchozí vedení brněnského magistrátu slibovalo odprodeje obecních bytů za 25% tržní ceny. Je ovšem pouze na voliči samotném, aby si sám zhodnotil, co je reálné a co nikoliv. Na sliby politiků (stejně jako na výhru v loterii) není právní nárok. Jejich nesplnění nelze vymáhat soudně, tedy snaha brněnských nájemníků žalovat město o nesplnění slibu 75% slevy na koupi bytu je předem odsouzena k nezdaru (podobně jako zpětné vymáhání bankovních poplatků z hypoték).  

ANKETA k článku Prodej obecních bytů nájemníkům

Souhlasím s prodejem obecních bytů pod tržní cenou?

Počet odpovědí: 414

KOMENTÁŘE k článku Prodej obecních bytů nájemníkům

Zatím nejsou přidány žádné komentáře. Podělte se s námi o Váš názor.

Přidejte nový komentář

Mohlo by vás zajímat

Ceny nájmů v Česku opět rostou: Kde najdete nejlevnější bydlení?

Ceny nájmů v Česku opět rostou: Kde najdete nejlevnější bydlení?

4.9.2024 Reality

Hledáte nájemní bydlení? Trh s pronájmy v Česku zažívá další vlnu zdražování. V článku se dozvíte, kde najdete nejlevnější nájmy, jaké jsou aktuální ceny ve velkých městech, a proč zase rostou. Prozradíme trendy v nájemním bydlení a na co si dát pozor při hledání pronájmu.

Vývoj cen nemovitostí v ČR v letech 2020 až 2024

Vývoj cen nemovitostí v ČR v letech 2020 až 2024

27.8.2024 Reality

Ať už plánujete kupovat nebo stavět dům, rozhodně se vám bude hodit mít přehled o vývoji cen nemovitostí na nemovitostním trhu. Připravili jsme si pro vás přehledné shrnutí toho, jak se ceny nemovitostí vyvíjely v letech 2020 až 2024.

Bydlení v ČR: Drahý luxus nebo investiční příležitost? Analyzujeme trh a možnosti

Bydlení v ČR: Drahý luxus nebo investiční příležitost? Analyzujeme trh a možnosti

25.8.2024 Reality

Bydlení v Česku má pověst luxusu, který si stále méně lidí může dovolit, spíše než dostupné nutnosti. Ceny bytů a domů výrazně vzrostly, což z bydlení činí finanční zátěž pro mnoho domácností. Některé české rodiny platí až 26 % svého rozpočtu pouze na bydlení.

ČNB je připravena krotit hypoteční trh vázáním půjček na příjem dlužníků

ČNB je připravena krotit hypoteční trh vázáním půjček na příjem dlužníků

30.7.2024 Reality

Česká národní banka zvažuje opětovné zavedení příjmových limitů pro hypoteční úvěry, pokud by roční růst cen nemovitostí výrazně překročil pět procent. Limity by se týkaly měsíčního příjmu žadatele o hypotéku a jeho celkového zadlužení, tedy DSTI a DTI.

Pokles indexu IDB: Co to znamená pro trh s nemovitostmi?

Pokles indexu IDB: Co to znamená pro trh s nemovitostmi?

19.7.2024 Reality

Nedostupnost bytů na hypoteční úvěr od března 2020 na úrovni celého Česka vzrostla zhruba o 112 procent. Tento výrazný nárůst má značný dopad na trh s nemovitostmi a vyvolává otázky o budoucím vývoji. V posledních několika týdnech ale klesá, pokles je teď nejvýraznější za posledních 6 měsíců.

Z naší bankovní poradny

Rozdělení bytového domu na bytové jednotky a založení SVJ

3.6.2024 Reality
Dobrý den, mám po otci podíl v bytovém činžovním domě. Podílové vlastnictví je tam už řadu let, protože byly nějaké spory mezi nájemníky a nebyla vůle vytvořit SVJ. Aktuálně je dům v havarijním stavu a je potřeba ho rekonstruovat, zateplit apod. Pro získání dotace i úvěru nám bylo doporučeno založení SVJ. Někdo tvrdí, že to není potřeba, ale firma, která by měla mít rekonstrukci na starost, to považuje za nutné. Co všechno s touto změnou souvisí? Jde mi zejména o vypořádání případných dluhů, aktuální přeměření bytových jednotek apod. Chtěli bychom před ostatní předstoupit s jasným a právně podloženým postupem. Děkuji moc za odpověď. Dobrý den, důrazně doporučuji bytový dům rozdělit na samostatné bytové jednotky a založit SVJ nezávisle na tom, zdali toto po vás někdo požaduje či nikoliv. Je to především v zájmu všech stávajících podílových vlastníků bytového domu. Podílové vlastnictví bytových domů je reliktem minulosti, má mnoho nevýhod a rizik, nemá žádné výhody. Naopak rozdělení domu na bytové jednotky a založení SVJ má samé výhody. Každý budeme vlastníkem svého bytu, nebudou Vás ohrožovat dluhy ostatních atd.Co všechno s touto změnou souvisí? Rozdělení BD na bytové jednotky se řeší přes Prohlášení vlastníků podaného na katastr. Doporučuji vyhledat odbornou právní pomoc. Právník Vám za úplatu pomůže s Prohlášení vlastníků i se založením SVJ.  ZOBRAZIT CELÝ DOTAZ A ODPOVĚĎ

Mohu nařídit budoucímu vlastníkovi povinnost bydlet v kupované nemovitosti?

2.6.2024 Reality
Dobrý den, rozděluji dům se sousedkou tzv. prohlášením vlastníka pro katastr. Ona bude chtít svou polovinu prodat. Mohu se nějak bránit, např. věcným břemenem v prohlášení vlastníka, že budoucí majitel tam bude muset bydlet? (podmínka v prohlášení) Bojím se, že budoucí majitel tam může nastěhovat někoho, s kým nebude k vydržení a společné soužití tím bude narušeno. Děkuji za odpověď. Dobrý den, budoucímu vlastníkovi nemovitosti nemůžete nařizovat, aby v nemovitosti bydlel. Taktéž mu nelze zakazovat pronájem ani jakékoliv jiné jednání (bezúplatné poskytnutí bydlení třetí osobě, návštěvy atd.). Takovéto omezování práv není přípustné, nelze jej zapsat do prohlášení vlastníků ani jako věcné břemeno k nemovitosti. Vždy existuje riziko, že si se sousedem nesednete. S tím bohužel nic nenaděláte.Rozdělení nemovitosti na samostatné jednotky vřele doporučuji. Každý pak budeme majitelem svého bytu. Setrvání v podílovém vlastnictví by pro Vás bylo výrazně rizikovější. Sousedka by se mohla rozhodnout bydlet ve Vašem bytě a Vy byste s tím nic nenadělala (nebo by k Vám rovnou mohla nastěhovat cizí osobu). Navíc není možné nikoho proti jeho vůli držet v podílovém vlastnictví. Sousedka by svůj podíl mohla kdykoliv prodat nebo požádat soud o prodej celé nemovitosti (i Vašeho bytu).  ZOBRAZIT CELÝ DOTAZ A ODPOVĚĎ

Pojmy ve slovníku

100% Hypotéka

Půjčka, která pokryje celou koupi. Taková je 100% hypotéka. LTV této hypotéky je 100 %, což znamená, že vám banka půjčí peníze na celou odhadní cenu nemovitosti, kterou ručíte. Díky 100% hypotéce tak získáte dost peněz na nákup domu či bytu nebo například na výstavbu. Zároveň ale musíte počítat s vyšším úrokem než u menších půjček. Pro banky je totiž úvěr bez spoluúčasti klienta rizikovější, a proto jsou jeho podmínky přísnější. V současnosti navíc čeští poskytovatelé 100% hypotéky neposkytují. Česká národní banka totiž v roce 2016 zpřísnila podmínky pro získání hypotéky a jejich součástí bylo také ukončení 100% hypoték. Banky tak nabízí maximálně 90% hypotéky. Pouze u 5 % objemu poskytnutých půjček smí být LTV vyšší než 90 %. Přesto existuje možnost, jak pomocí půjčky na bydlení získat dost peněz na úhradu celé kupní ceny nemovitosti. V podstatě tedy můžete dosáhnout na 100% hypotéku. Jak na to? Musíte ručit více nemovitostmi. Kromě kupovaného bytu či domu to může být například nemovitost rodičů. Samozřejmě ale platí, že majitel této nemovitosti musí s ručením souhlasit. Díky ručení více nemovitostmi se zvýší hodnota zástavy. I při 90% či menším LTV tak získáte peníze na nákup vybraného domu či bytu. Banky navíc obvykle umožňují druhou nemovitost z hypotéky vyvázat, jakmile splatíte potřebnou část úvěru. Dál tedy ručíte pouze kupovaným domem či bytem. Další možností je dofinancovat hypotéku dalším úvěrem. Například úvěrem ze stavebního spoření. ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAM

90% Hypotéka

Až 90 procent z ceny nemovitosti, kterou ručíte. Přesně tolik si můžete půjčit na hypoteční úvěr. Abyste ale 90% hypotéku dostali, musíte splnit několik požadavků. Jsou to zejména základní podmínky pro získání hypotéky – tedy například: věk,příjemči bonita.Oproti nižším půjčkám ale musíte u 90% hypotéky počítat s méně výhodnými podmínkami. Protože má hypotéka pokrýt 90 procent z ceny nemovitosti, je pro banku riskantnější než menší úvěry. A proto poskytovatelé toto riziko obvykle kompenzují vyšším úrokem. Pro většinu lidí je přitom 90% hypotéka nejvyšší možná. Podle pokynů České národní banky mohou poskytovatelé víc peněz půjčit jen v 5 procentech případů. Potřebujete tak mít naspořeno alespoň 10 procent z kupní ceny. V praxi to vypadá tak, že u bytu za 3 000 000 korun získáte maximálně 2 700 000 korun. Zbytek doplatíte vy. Pokud si chcete pomocí hypotéky půjčit víc než 90 procent z ceny domu či bytu, musíte ručit více nemovitostmi. V takovém případě stoupne hodnota zástavy, ze které se půjčka počítá. Výhodou je, že se tím pádem můžete dostat na nižší LTV (obvykle do 80 %) a získáte tak nižší úrok než u 90% hypotéky. Pokud jste například původně ručili bytem za 2 500 000 korun a nyní k němu přidáte další byt ve stejné ceně, stoupne hodnota zástavy na 5 000 000 korun. U hypotéky na zmíněných 2 500 000 tak bude LTV 50 %. ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAM

Srovnáváme hypotéky od

© Banky.cz 2024, všechna práva vyhrazena