Jak koupit starší byt, zrekonstruovat ho a bezpečně pronajímat

Co si z článku odnést:

• lidé si dnes kupují byty i kvůli pronájmu a často sáhnou po starších jednotkách, protože vyjdou levněji. Počítat ale musí s náročnější rekonstrukcí
• než se pustíte do koupě bytu k pronájmu, vyplatí se napřed ujasnit si, komu bude byt sloužit. Různí nájemníci totiž hledají různé lokality i dispozici
• starší byty se prodávají výrazně levněji než novostavby, nejlevněji vycházejí byty v panelových domech. Rozdíly se navíc podle regionu dost liší
• jako nejvýhodnější investice do bytu k pronájmu na dlouhou dobu se považuje byt 2+kk do 55 m², protože po něm je na trhu setrvale největší poptávka
• na krátkodobé pronajímání se nejlíp hodí malé byty v turisticky žádaných lokalitách, ideálně moderně vybavené
• před koupí investičního bytu pamatujte na prověrku lokality, hospodaření SVJ a technického i právního stavu nemovitosti
• rekonstrukce staršího bytu s sebou často nese skryté technické problémy, vyšší náklady i zdržení. To dokáže nabourat rozpočet a odsunout chvíli, kdy vám byt začne vracet vloženou investici a později i skutečně vydělávat
• rekonstrukce bytu na pronájem vyjde obvykle na 18 až 25 tisíc korun za metr čtvereční. Jak rychle se vám investice vrátí, závisí na kombinaci pořizovací ceny, rozsahu úprav a výše nájemného

Čím dál víc lidí vidí v bytech (a obecně v nemovitostech k bydlení) alternativu k investicím do cenných papírů nebo kovů. Na výběr je jak ze starších bytů v panelácích nebo cihlových domech, tak z hotových novostaveb. Starší nemovitosti vyjdou cenově níž, jenže byt na rekonstrukci k pronájmu si tu zpravidla vyžádá nemalé investice do rekonstrukce. A právě tyhle náklady dokáží návratnost investice pěkně oddálit.

Tip od banky.cz

,,Většina zájemců o pronájem se dnesnespokojí se zastaralým bytem. Čekají moderní bydlení s promyšlenou dispozicí, novými rozvody, kvalitní podlahou, kuchyní i koupelnou, zkrátka s tím, co odpovídá dnešním nárokům na komfort a úspornost. A za takto modernizovaný byt si majitelé můžou říct o vyšší nájemné.”

Miroslav Majer

CEO Banky.cz

Jaký byt na pronájem vlastně koupit

Než se pustíte do koupě bytu na pronájem, měli byste mít jasno, pro koho ho vlastně kupujete. Byt určený ke krátkodobému ubytování přes Booking nebo Airbnb totiž potřebuje úplně jiné parametry než byt na dlouhodobé bydlení. Stejně tak se bude nabízet byt 3+kk o 70 čtverečních metrech jiné cílové skupině než 3+kk o 100 čtverečních metrech.

Proto se hned na začátku vyplatí určit si cílovou skupinu nájemníků. Pokud plánujete pronajímat třeba studentům, dává smysl zaměřit se na lokality poblíž vyšších odborných a vysokých škol, s dobrým dopravním spojením. Rodiny naopak ocení klidnější čtvrti, víc zeleně a blízkost základních škol i školek, obchodů a zdravotní péče.

Od toho, koho jako nájemníka očekáváte, se pak odvíjí i výběr lokality, velikost bytu, dispozice a taky to, jak rozsáhlá rekonstrukce vás u starší nemovitosti čeká.

Buďte stále v obraze

Novinky ze světa hypoték, půjček či výhodné nabídky přímo na váš e-mail

Odebírat

Přihlášením k odběru novinek souhlasíte s podmínkami ochrany osobních údajů

Nejlepší byt na dlouhodobý pronájem

Za jednu z nejvýhodnějších voleb pro dlouhodobý pronájem se považuje byt 2+kk o výměře zhruba 50 až 55 m². Tahle dispozice obvykle nabízí dobrý poměr mezi cenou pořízení a výší nájemného, přitom osloví široký okruh zájemců.

Poptávku po takových bytech vytvářejí hlavně mladé páry a jednotlivci. Oproti garsonkám se tu nájemníci střídají méně často, proto klesá riziko, že byt bude občas prázdný.

O úspěchu investice ale nerozhoduje jen velikost bytu. Zásadní roli hraje i lokalita – především to, jak je daleko k MHD a běžným službám. Důležitým parametrem se stává sklep, balkon a parkovací stání (nebo rovnou garáž).

Pro dlouhodobé pronajímání se nejčastěji volí byty bez vybavení. Nájemníci si je pak zařídí podle sebe, včetně například internetového připojení. Majitel řeší hlavně kvalitní a funkční kuchyň, koupelnu a další věci (jádro bytu), které musí dlouhodobě vydržet běžné používání.

Nejlepší byt na krátkodobý pronájem

Ideální nemovitostí pro krátkodobé pronajímání je garsonka nebo byt 1+kk, kde se každý metr využije naplno. Nejdůležitější je tu lokalita – ideálně centrum města nebo blízkost turistických atrakcí.

Sklep nebo balkon tady velkou roli nehrají, parkovací stání už ano. Také se vyplatí investovat do kvalitního vybavení – pohodlných postelí, moderní koupelny a praktického kuchyňského koutu s kávovarem a mikrovlnkou.

Provoz vám usnadní i moderní technologie, třeba chytré zámky, díky kterým se hosté dostanou dovnitř bez klíčů. Naprostou samozřejmostí je tu rychlý a stabilní internet.

Spočítejte si hypotéku na byt k pronájmu

O kolik vyjde starší byt levněji

Hlavním důvodem, proč lidé sahají po koupi bytu na rekonstrukci, je nižší pořizovací cena. Podle dat České bankovní asociace a společnosti Flat Zone z konce roku 2025 se ale rozdíly mezi jednotlivými typy bytů dost liší.

Největší cenová propast je mezi staršími panelovými byty a novostavbami. Zatímco panelový byt vás v průměru vyjde na 70 987 Kč/m², u novostavby od developera zaplatíte 139 820 Kč/m². Rozdíl tak přesahuje 68 000 Kč na metr čtvereční, tedy skoro polovinu ceny.

U cihlových domů se cena pohybuje okolo 80 613 Kč/m², a to už je úspora jen asi 42 % oproti nové výstavbě. Tyhle částky jsou ale jen celorepublikovým průměrem. V jednotlivých regionech se ceny výrazně liší. Starší byty v Praze a Brně stojí v průměru třikrát víc než nové byty ve městech do 10 000 obyvatel.

I když jsou starší byty levnější, jejich cena za poslední rok rostla rychleji než u novostaveb. Zatímco starší bytová výstavba zdražila meziročně v průměru o 18 %, novostavby při prvním prodeji podražily o 9 % a při předprodeji o 13 %.

TIP: vyplatí se koupit byt na rekonstrukci a pronajímat? Klíčová je hlavně pořizovací cena a náklady na samotnou rekonstrukci, obojí v porovnání s možným budoucím nájemným. Roli proto hrají i plány obce s danou lokalitou.

U starších bytů v původním stavu se vyplatí smlouvat – při rychlém jednání se dá vyjednat sleva 5 až 10 % z kupní ceny. Abyste mohli jednat rychle, je dobré mít hypotéku už předem připravenou. Jedině tak budete schopni prodávajícímu zaplatit v podstatě ihned.

Co prověřit před koupí investičního bytu

Než koupíte byt na rekonstrukci k pronájmu, vždycky si projděte alespoň tyhle základní otázky spojené s danou nemovitostí. Značně totiž ovlivní, jak rychle se vám investice vrátí.

Lokalita

Rozhoduje hlavně mikrolokalita a to, co je v okolí: dostupnost MHD, obchodů, škol, parků a pracovních příležitostí. Právě tyhle věci určují, jak velká bude poptávka po pronájmu.

SVJ a možnosti koupě investičního bytu

Podívejte se, jak si vede společenství vlastníků bytových jednotek (SVJ). Zajímejte se o výši plateb do fondu oprav a o případné splácené úvěry na dům (na společné prostory). Užitečné jsou zápisy ze schůzí SVJ – ukážou vám plánované opravy nebo problémy, které dům řeší. 

Prověřte si i pravidla pro stavební úpravy, protože ta mohou vaši budoucí rekonstrukci pěkně omezit. Omezení mohou číhat i v oblasti krátkodobých pronájmů – některá SVJ si je v domě nepřejí. Stejně prověřujte i případný prodej družstevních bytů do osobního vlastnictví (případné úvěry budou vedeny jako tzv. anuita).

Technický stav

Zkontrolujte rozvody elektřiny, vody, odpadů a plynu, stejně jako okna a podlahy. Pokud kupujete byt v posledním patře nebo podkrovní byt, věnujte pozornost i střeše – opravy krytiny a řešení zatékání totiž vyjdou draho a rozhoduje o nich SVJ, ne vy sami. U starších domů se vyplatí nechat si posoudit i stav konstrukce od odborníka.

Vyplatí se znát odpovědnost prodávajícího za vady a za skryté vady. 

Právní stav

Podívejte se do listu vlastnictví, jestli na bytě neváznou zástavy, věcná břemena nebo exekuce. Ověřte si také, jestli skutečný stav bytu souhlasí s tím, co je napsáno ve stavební dokumentaci. Nepovolené úpravy totiž mohou přinést komplikace při jednání s úřady. Dokonce vás mohou úřady donutit uvést byt zpátky do souladu s projektovou dokumentací.

Status památky

,,Byty v centrech měst se nejlépe pronajímají na krátkodobá ubytování. Jenže v centrech se často setkáte s památkově chráněnými objekty. A jejich rekonstrukce do standardu současného moderního ubytování vůbec nemusí být snadná, někdy dokonce ani možná. Někteří turisté sice ocení autenticitu starého města i v ubytování, ale nelze spoléhat, že vám pokryjí celou sezónu.”

Petr Jermář

Hlavní analytik Banky.cz

Jaká rizika přináší koupě bytu na rekonstrukci

Jak financovat koupi bytu a rekonstrukci

Financování rekonstrukce bytu i samotné koupě lze řešit hypotékou nebo úvěrem ze stavebního spoření. Hypotéka se hodí spíš u finančně náročnějších investic. Další možností je samozřejmě vlastní hotovost. 

Ale vzhledem k tomu, že v dynamických (dlouhodobých) investicích je zhodnocení na desetiletém a delším horizontu vyšší než náklady na hypotéku, víc se vyplatí právě hypotéka (a hotovost investovat jinak).

„Získání investiční hypotéky se řídí přísnějšími pravidly než u hypotéky na vlastní bydlení. Banky tu uplatňují přísnější limity, chtějí víc vlastních zdrojů (LTV maximálně 70 %) nebo dozajištění jinou nemovitostí a sledují přísnější poměr dluhu k příjmům (DTI maximálně 7). Investiční nemovitosti obvykle slouží k pronájmu, takže splácení úvěru se dá navázat na příjem z nájemného. Některé banky proto započítávají i část očekávaného příjmu z pronájmu, a to klientovi zlepší bonitu,“ doplňuje Filip Křivánek, online hypoteční specialista hyponamíru.cz.

Úvěr ze stavebního spoření se hodí hlavně na financování samotné rekonstrukce, případně jako doplněk k hypotéce. Výhodou je, že peníze můžete čerpat i bez zajištění nemovitostí – u některých spořitelen až do zhruba 2,5 milionu korun. Zda půjde o rekonstrukci na pronájem nebo na bydlení, se tu většinou neřeší.

Kolik stojí rekonstrukce bytu k pronájmu

Kompletní rekonstrukce dnes vyjde v průměru na 18 000 až 25 000 Kč za metr čtvereční. Pro lepší představu se dá orientační rozpočet rozdělit podle dispozic:

• byt 1+1: přibližně 600 000 až 800 000 Kč
• byt 2+1: přibližně 800 000 až 1 200 000 Kč
• byt 3+1: přibližně 1 200 000 až 1 800 000 Kč.

Jak si spočítat rozpočet rekonstrukce? Na celkovém rozpočtu se zhruba 60 % podílí materiál a 40 % práce. Vyplatí se počítat i s rezervou 20 až 25 % na vícepráce, které se u starších bytů objevují dost často.

K tomu je potřeba připočíst administrativní náklady na projektovou dokumentaci, stavební povolení nebo statický posudek – tyhle položky se obvykle pohybují mezi 20 000 až 50 000 Kč. Pamatujte i na finální vybavení interiéru, na odvoz suti, ekologickou likvidaci odpadu a profesionální úklid po dokončení prací.

Při rekonstrukci bytu, který bude sloužit k pronájmu, se vyplatí soustředit hlavně na úpravy, které nejvíc ovlivní výši nájemného a rychlost, s jakou se byt obsadí. 

Co se v nájemním bytě vždycky vyplatí zrekonstruovat:

• bytové jádro – vybourání starého umakartového jádra a jeho nahrazení zděnou konstrukcí, díky níž jde nainstalovat moderní sanita
• elektroinstalace – kompletní výměna starých hliníkových rozvodů za měděné, včetně revize a přidání dalších zásuvek
• rozvody vody a kanalizace – výměna napojení od stoupaček k jednotlivým zařizovacím předmětům, což sníží riziko havárie a vytopení
• dispoziční úpravy – úprava nenosných příček, případně změna celé dispozice (třeba z 1+1 na 2+kk)
• sádrokartonové podhledy – zakryjí rozvody a umožní přidat akustickou izolaci
• podlahy – vyrovnání samonivelační stěrkou a položení odolného zátěžového vinylu nebo jiného snadno udržovatelného povrchu
• okna a vstupní dveře – výměna za energeticky úsporná okna a bezpečnostní nebo protipožární dveře
• topná soustava – modernizace radiátorů nebo zdroje tepla, třeba instalace kondenzačního kotle u samostatného vytápění.

Jaký bývá výnos z pronájmu bytu po rekonstrukci?

Pronájem bytu po rekonstrukci (výška nájmu) je u každé nemovitosti jiný, takže obecný vzorec pro jeho výpočet uvést nelze. Záleží hlavně na pořizovací ceně, výši nájemného v dané lokalitě a na tom, jak rozsáhlé úpravy jste v bytě realizovali.

Samotný výnos z pronájmu bytu je součtem inkasovaného nájemného za 12 měsíců. Ale abyste dostali realistický obraz o návratnosti své investice, inkasované nájemné musíte očistit od pravidelných výdajů, které s pronajímaným bytem máte (daň z příjmu, fond oprav, náklady hypotéky, vlastní rezerva na opravy v bytě, správa bytu – pokud byt nepronajímáte sami atd.).

Odpočtem těchto nákladů získáte čistý výnos z pronájmu bytu – a teprve ten ukáže, za jak dlouho se vám investice vrátí. Doba návratnosti se pak vypočítá jako: celková investice děleno roční čistý výnos z nájmu. U dobře zvoleného investičního bytu se doba návratnosti obvykle pohybuje mezi 12 až 18 lety, u méně povedené investice se ale může vyšplhat i výrazně výš.