Překročení šesti měsíců neruší automaticky nárok na realitní provizi

Produkt		Naše hodnocení:		Úrok 70% LTV	Splátka 1 mil. Kč	Fixace
Doporučujeme	Online hypotéka Více informací	Naše hodnocení 90 % Velmi dobré	Mám zájem	4,89 %	7 851 Kč	10 let
	Hypotéka na bydlení Více informací	Naše hodnocení 86 % Velmi dobré	Mám zájem	5,19 %	8 007 Kč	15 let
	Hypotéka Více informací	Naše hodnocení 87 % Velmi dobré	Mám zájem	5,29 %	8 060 Kč	10 let
	mHypotéka na bydlení Více informací	Naše hodnocení 82 % Velmi dobré	Mám zájem	5,49 %	8 166 Kč	7 let
	Hypotéka Více informací	Naše hodnocení 88 % Velmi dobré	Mám zájem	5,59 %	8 219 Kč	7 let
	Hypoteční úvěr Více informací	Naše hodnocení 86 % Velmi dobré	Mám zájem	6,04 %	8 460 Kč	15 let

Co si z článku odnést

• Výhradní realitní zprostředkování se spotřebitelem může podle zákona trvat maximálně šest měsíců.
• Prodloužení výhradnosti lze sjednat až v posledních 30 dnech před koncem původně dohodnuté doby.
• Překročení šestíměsíčního limitu nemusí samo o sobě zrušit celou zprostředkovatelskou smlouvu.
• Datum podpisu kupní smlouvy není vždy rozhodující, pokud kupujícího prokazatelně přivedla realitní kancelář během spolupráce.
• Ve sporu o provizi je nutné oddělit výhradnost, vznik nároku na provizi a okamžik splatnosti provize.

Buďte stále v obraze

Novinky ze světa hypoték, půjček či výhodné nabídky přímo na váš e-mail

Odebírat

Přihlášením k odběru novinek souhlasíte s podmínkami ochrany osobních údajů

Spor o zhruba 245 tisíc korun ukazuje hranice ochrany spotřebitele

Článek Měšec popsal spor klientky s realitní kanceláří o provizi ve výši zhruba 245 tisíc Kč. Klientka argumentovala tím, že výhradní zprostředkování bylo sjednáno na dobu delší, než zákon dovoluje. Realitní kancelář naopak vycházela z toho, že kupujícího opatřila v době spolupráce, a proto jí za zprostředkování náleží odměna.

Podle popisu Měšce Nejvyšší soud nepřijal výklad, podle něhož by nepřípustně dlouhá výhradnost automaticky zneplatnila celou smlouvu. Konkrétní skutkové okolnosti kauzy, včetně uvedené částky, vycházejí z tohoto mediálního popisu. Bez veřejně dohledaného plného znění rozhodnutí nelze bezpečně doplňovat jeho spisovou značku, přesný výrok ani další procesní detaily.

Praktický význam je ale zřejmý: majitel nemovitosti nemůže bez dalšího odmítnout provizi jen proto, že smlouva obsahovala příliš dlouhou výhradnost. Stejně tak realitní kancelář nemůže spoléhat na to, že jakákoli smluvní formulace obstojí, pokud odporuje zákonné ochraně spotřebitele.

Ochrana spotřebitele má své hranice

,,Spotřebitelská pravidla mají bránit tomu, aby byl klient nepřiměřeně dlouho blokován v exkluzivním vztahu s jednou realitní kanceláří. Nemají však sloužit jako prostředek, jak bezplatně využít práci makléře a následně popřít její skutečný přínos pro uskutečněný prodej”

Petr Jermář

Hlavní analytik Banky.cz

Šest měsíců se týká výhradnosti, nikoli každé smlouvy s makléřem

Pravidlo obsahuje § 14 odst. 3 zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování. Jestliže je zájemcem spotřebitel a smlouva zahrnuje výhradní realitní zprostředkování, lze ji uzavřít nejdéle na šest měsíců. Zákon je účinný od 3. března 2020.

Výhradní zprostředkování znamená, že klient po sjednanou dobu omezuje možnost svěřit prodej jiné realitní kanceláři a podle konkrétní smlouvy může mít omezený i samostatný prodej nemovitosti. Smyslem zákonného limitu je chránit spotřebitele před dlouhým závazkem, z něhož se obtížně dostává, pokud se spolupráce nevyvíjí podle očekávání.

Spočítejte si financování bydlení

Prodloužení výhradní smlouvy zákon připouští, ale až nejdříve 30 dnů před koncem původně sjednané doby. Realitní kancelář tedy nemůže ochranný limit jednoduše obejít tím, že si hned při podpisu nechá odsouhlasit dlouhou exkluzivitu nebo její automatické pokračování bez ohledu na zákonné podmínky.

Vedle výhradnosti ale smlouva obvykle upravuje také prezentaci nemovitosti, vyhledání zájemců, součinnost klienta, výši odměny a pravidla pro její úhradu. Zákon výslovně nestanoví, že delší než šestíměsíční výhradnost ruší automaticky všechny tyto části smlouvy.

Proč může zůstat část smlouvy zachována

Občanský zákoník v § 576 pracuje s principem částečné neplatnosti. Pokud se důvod neplatnosti týká pouze určité části právního jednání a tato část je oddělitelná od zbytku, nemusí neplatnost dopadnout na celou smlouvu.

V realitní praxi to může znamenat, že problematické bude ujednání o délce výhradnosti, zatímco ostatní povinnosti stran zůstanou zachovány. Nejde však o automatické pravidlo ve prospěch realitky. Vždy záleží na konkrétním textu smlouvy, na tom, zda její jednotlivá ustanovení dávají samostatný smysl, i na okolnostech, za nichž byla dohoda uzavřena.

Smlouva se nemá hodnotit jen podle jednoho problematického řádku. Při případném sporu se zkoumá, zda je vadné ustanovení možné od ostatních závazků oddělit a zda by smluvní vztah bez něj stále rozumně fungoval.

Spotřebitel proto nemá jistotu, že delší exkluzivita sama o sobě odstraní povinnost zaplatit provizi. Realitní kancelář zase nemá jistotu, že soud ponechá ostatní ujednání v platnosti. Výsledek závisí na obsahu smlouvy, důkazech a časové ose celého obchodu.

Kupní smlouva podepsaná později nemusí provizi vyloučit

Častým omylem je představa, že provize nemůže vzniknout, pokud se kupní smlouva podepíše až po skončení spolupráce s makléřem. Podle kauzy popsané Měšcem měla realitní kancelář kupujícího najít ještě během spolupráce, zatímco samotná kupní smlouva byla uzavřena až později.

Podstatná může být příčinná souvislost mezi prací zprostředkovatele a uskutečněným prodejem. Jestliže makléř kupujícího skutečně opatřil a následná transakce na jeho činnost navazuje, pozdější podpis kupní smlouvy sám o sobě nárok na odměnu nevylučuje. Musí to ovšem odpovídat sjednaným podmínkám a realitní kancelář musí svou roli umět doložit.

Datum prodeje proto nelze posuzovat izolovaně od toho, kdo zájemce přivedl, jak probíhala jednání a co přesně stanoví smlouva o provizi. Relevantní mohou být také ustanovení upravující situaci, kdy klient uzavře obchod po skončení smlouvy se zájemcem, kterého mu realitka představila dříve.

Pozdější podpis kupní smlouvy sám o sobě neříká, kdo obchod skutečně zprostředkoval. Rozhodující může být prokazatelná návaznost mezi činností makléře a uskutečněným prodejem.

Vznik nároku a splatnost provize jsou dvě rozdílné věci

Ve sporech se často směšují tři samostatné otázky: zda byla výhradnost sjednána v souladu se zákonem, kdy vznikl nárok realitní kanceláře na provizi a kdy se provize stala splatnou. Každá z nich může mít jinou odpověď.

Některé smlouvy vážou vznik nároku na obstarání příležitosti uzavřít kupní smlouvu. Jiné spojují nárok až se samotným podpisem kupní smlouvy. Splatnost pak určuje, kdy má klient odměnu skutečně zaplatit. Pravidla provize ve spotřebitelských vztazích upravuje zejména § 19 zákona o realitním zprostředkování, zatímco šestíměsíční hranice výhradnosti je v § 14 odst. 3.

Mohlo by vás zajímat: Kde hledat nemovitost k pronájmu? Srovnání portálů a dalších možností

Čtěte podmínky provize jako celek

,,Před podpisem smlouvy má smysl číst ustanovení o provizi jako celek. Klient by měl rozumět tomu, za jaký výsledek realitce platí, kdy její nárok vzniká a zda smlouva řeší i obchod se zájemcem osloveným makléřem po skončení spolupráce”

Miroslav Majer

CEO Banky.cz

Pět ustanovení, která prověřit před podpisem exkluzivity

Dobře napsaná smlouva snižuje riziko, že se spor o provizi bude řešit až po prodeji nemovitosti. Zájemce o prodej by měl před podpisem porovnat slíbenou službu s povinnostmi, které na sebe bere, a vyžádat si vysvětlení nejasných formulací.

• Ověřte, zda výhradní zprostředkování nepřesahuje šest měsíců a zda smlouva správně nastavuje případné prodloužení.
• Zkontrolujte, jaké konkrétní omezení výhradnost přináší pro vlastní prodej nemovitosti nebo spolupráci s jiným makléřem.
• Nechte si jasně uvést výši provize včetně DPH a způsob jejího výpočtu.
• Rozlišujte okamžik vzniku nároku na provizi od data, kdy se má provize zaplatit.
• Věnujte pozornost pravidlům pro případ, kdy po skončení smlouvy prodáte nemovitost zájemci přivedenému realitní kanceláří.

Realitní kancelář by naopak měla pracovat s transparentní smlouvou, dodržet zákonný limit výhradnosti a průběžně dokumentovat svou činnost vůči zájemcům. Právě prokazatelnost toho, kdo kupujícího získal a jak obchod na práci makléře navázal, může při sporu rozhodnout o tom, zda provize obstojí.

Zdroje

• mesec.cz: Chtěla ušetřit 245 tisíc za provizi. Nejvyšší soud ale řekl, že realitka má na peníze nárok (17.09.2026)
• e-sbirka.gov.cz: Zákon č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování (17.09.2026)
• e-sbirka.gov.cz: Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (17.09.2026)
• zakonyprolidi.cz: Nejvyšší soud, sp. zn. 33 Cdo 447/2024 (17.09.2026)
• psp.cz: Sněmovní tisk č. 391, návrh zákona o realitním zprostředkování (17.09.2026)