Rekordní medián 4,3 milionu Kč, ceny starších bytů rostou nerovnoměrně

Produkt		Naše hodnocení:		Úrok 70% LTV	Splátka 1 mil. Kč	Fixace
Doporučujeme	Online hypotéka Více informací	Naše hodnocení 90 % Velmi dobré	Mám zájem	4,89 %	7 851 Kč	10 let
	Hypotéka na bydlení Více informací	Naše hodnocení 86 % Velmi dobré	Mám zájem	5,19 %	8 007 Kč	15 let
	mHypotéka na bydlení Více informací	Naše hodnocení 82 % Velmi dobré	Mám zájem	5,49 %	8 166 Kč	7 let
	Hypotéka Více informací	Naše hodnocení 87 % Velmi dobré	Mám zájem	5,59 %	8 060 Kč	10 let
	Hypotéka Více informací	Naše hodnocení 88 % Velmi dobré	Mám zájem	5,99 %	8 433 Kč	7 let
	Hypoteční úvěr Více informací	Naše hodnocení 86 % Velmi dobré	Mám zájem	6,04 %	8 460 Kč	15 let

Celorepublikový medián realizované ceny staršího bytu dosáhl v červenci 2026 rekordních 4,3 milionu korun. Tento údaj z katastrálních dat ale neznamená, že každý byt v Česku zdražuje stejným tempem. Zatímco Praha a Brno dál posouvají ceny vzhůru, v části regionálních trhů prodávající snižují původní cenová očekávání o 200 až 300 tisíc korun.

Co si z článku odnést

• Celorepublikový medián realizované ceny staršího bytu činil v červenci 2026 rekordních 4,3 milionu Kč.
• Od ledna do července 2026 se v Česku prodalo 28 571 starších bytů, takže trh navzdory vysokým cenám nezamrzl.
• Průměrná realizovaná cena za metr čtvereční dosáhla v Praze 152 430 Kč a v Brně 119 794 Kč.
• Sleva 200 až 300 tisíc Kč v části regionů obvykle popisuje rozdíl proti původní nabídkové ceně, nikoliv plošný propad skutečně realizovaných cen.

Buďte stále v obraze

Novinky ze světa hypoték, půjček či výhodné nabídky přímo na váš e-mail

Odebírat

Přihlášením k odběru novinek souhlasíte s podmínkami ochrany osobních údajů

Rekordní medián 4,3 milionu korun ukazuje skutečné prodeje

Nejnovější údaj vychází z analýzy Maxima Reality pracující s údaji z katastru nemovitostí, kterou citovala E15 a ČTK. Medián 4,3 milionu korun proto zachycuje ceny, za které se starší byty skutečně prodaly, nikoliv částky uvedené v inzerátech. Jde o důležitý rozdíl: prodávající může byt nabízet za určitou cenu, ale kupující a banka při financování nakonec rozhodnou, zda je takové ocenění na daném místě obhajitelné.

Medián zároveň není průměr ani univerzální cena „typického bytu“. Znamená, že polovina sledovaných transakcí byla pod uvedenou hodnotou a druhá polovina nad ní. Výsledek ovlivňuje skladba prodaných bytů, jejich velikost, technický stav i to, ve kterých městech se obchody uskutečnily. Silná aktivita v drahých lokalitách proto může celostátní medián zvýšit, i když se v jiných částech trhu vyjednává o slevě.

Rozhoduje konkrétní lokalita

,,Celostátní číslo je užitečný ukazatel směru trhu, pro rozhodnutí o koupi nebo prodeji konkrétního bytu ale samo o sobě nestačí. Rozhoduje místní nabídka, stav nemovitosti a to, zda cenovka odpovídá tomu, co jsou kupující schopni reálně financovat.”

Petr Jermář

Hlavní analytik Banky.cz

Proč mohou růst realizované ceny a zároveň klesat cenovky v inzerci

Zdánlivý rozpor mezi rekordním mediánem a regionálními slevami vzniká hlavně tím, že jde o dvě rozdílné fáze prodeje. Nabídková cena je počáteční představa prodávajícího. Dohodnutá cena vzniká při vyjednávání a realizovaná cena se následně objeví v transakčních datech. Pokud majitel nastaví cenu příliš vysoko, může po delší době přistoupit na nižší nabídku, aniž by to automaticky znamenalo pokles celého trhu.

Podle realitních profesionálů citovaných E15 se v části regionálních trhů objevují korekce původních očekávání zhruba o 200 až 300 tisíc korun. Tento údaj je nutné číst přesně. Neříká, že by se všechny starší byty mimo velká města meziročně zlevnily o stejnou částku. Popisuje spíše prostor, který vzniká u hůře nastavených nabídek a u nemovitostí, jež oslovují užší okruh zájemců.

Rozdíl mezi nabídkovou a realizovanou cenou často ukazuje na prostor pro vyjednávání, nikoli automaticky na plošný pokles trhu.

Větší tlak na úpravu ceny mohou pociťovat zejména vlastníci bytů před rekonstrukcí, s méně praktickou dispozicí, vyššími provozními náklady nebo ve slabší lokalitě. U dražších a větších dispozic bývá zároveň méně kupujících, kteří na ně dosáhnou. Samotný titul o rekordní ceně proto prodávajícím nedává důvod automaticky přebírat nejvyšší částky z inzerce v jiném městě.

Praha a Brno dál posouvají cenovou hladinu výš

Nejsilnější cenový tlak je dál patrný ve velkých centrech. V Praze dosáhla průměrná realizovaná cena staršího bytu v červenci 2026 hodnoty 152 430 Kč za metr čtvereční. Meziročně to znamenalo posun přibližně o 13 tisíc Kč za metr čtvereční. V Brně činila průměrná cena 119 794 Kč za metr čtvereční, zhruba o 10 tisíc Kč více než o rok dříve.

Pražský ani brněnský údaj nelze přepočítat na cenu konkrétního bytu bez znalosti jeho plochy a parametrů. Cena za metr čtvereční se liší podle městské části, stavu domu, dispozice i kvality samotného bytu. Přesto obě města ukazují, proč celorepublikový medián roste: v lokalitách se silnou poptávkou se uskutečňují transakce za výrazně vyšší ceny než ve většině menších měst.

Spočítejte si financování vlastního bydlení

Kvalitní byt v žádané lokalitě může mít menší prostor pro slevu, zatímco u přestřelené nabídky je cenová korekce racionální.

Více než 28 tisíc prodejů ukazuje aktivní trh

Od ledna do července 2026 se v Česku prodalo 28 571 starších bytů. Tento objem transakcí potvrzuje, že vysoké ceny samy o sobě trh nezastavily. Neznamená to však, že se prodává každá nabídka stejnou rychlostí nebo za cenu požadovanou majitelem. Aktivita kupujících se soustředí zejména na byty, jejichž cena, lokalita a stav dávají ve vzájemném srovnání smysl.

Pro srovnání dlouhodobějšího trendu lze využít data České národní banky. Ta uvedla, že v prvním čtvrtletí 2025 vzrostly ceny starších bytů meziročně o 9,3 procenta, zatímco celý index cen bytových nemovitostí stoupl o 10 procent. Český statistický úřad pak za rok 2025 evidoval meziroční růst cen bytů o 10,6 procenta. Jde o odlišné ukazatele a metodiky, společně ale ukazují, že současná situace navazuje na dřívější růstovou fázi trhu.

Ověřte typ statistiky

,,Při porovnávání realitních statistik je potřeba vždy zjistit, zda zdroj sleduje inzerované ceny, uskutečněné obchody nebo cenový index. Stejné slovo cena bytu může v různých databázích znamenat jiný údaj, a bez tohoto rozlišení se snadno dojde k chybnému závěru.”

Miroslav Majer

CEO Banky.cz

Starší byt a novostavba mají jiný cenový i finanční příběh

Starší byty nelze posuzovat izolovaně od novostaveb, zároveň ale není správné oba segmenty směšovat. ČNB za první čtvrtletí 2025 zaznamenala meziroční růst cen nových bytů o 13 procent, tedy rychlejší tempo než u starších bytů. Rozdíl může souviset s odlišným standardem, energetickou náročností, stavem budovy i náklady, které kupující po koupi očekávají.

Nižší pořizovací cena staršího bytu proto nemusí sama o sobě znamenat nižší celkové výdaje. Byt před rekonstrukcí může vyžadovat další finanční rezervu, zatímco novostavba může mít jinou cenovou hladinu, ale menší potřebu okamžitých úprav. Kupující by měl srovnávat podobné nemovitosti ve stejné lokalitě a vnímat cenu jako součet pořizovací částky, technického stavu a budoucích nákladů.

Pořizovací cena je pouze začátek: při srovnání bytu je nutné započítat také technický stav, rekonstrukci, energetickou náročnost a budoucí náklady.

Jak správně číst ceny bytů před koupí nebo prodejem

Pro kupujícího je praktické oddělit titulkovou statistiku od ocenění konkrétní nemovitosti. Celorepublikový medián napovídá, jak se vyvíjí trh jako celek, ale neodpoví na otázku, zda je konkrétní byt naceněn správně. K tomu je nutné porovnat podobné byty ve stejné lokalitě, zohlednit jejich stav a rozlišit inzerovanou cenu od částky, která odpovídá reálnému obchodu.

Prodávající by měl rekordní medián vnímat jako informaci o trhu, nikoliv jako návod na cenovku. V Praze a Brně může být konkurence o kvalitní nabídky silnější, ani tam ale není cena za metr čtvereční stejná v každé části města. V části regionálních trhů naopak příliš vysoká výchozí cena často jen prodlouží prodej a posune vyjednávání k pozdější slevě.

Zdroje

• e15.cz: Ceny starších bytů dosáhly historického maxima, někde už ale zlevňují až o stovky tisíc (21.09.2026)
• cnb.cz: Realitní trh v České republice ve vzestupné fázi cyklu (21.09.2026)
• csu.gov.cz: Ceny nemovitostí (21.09.2026)
• cbamonitor.cz: Trends in Real Estate Asking Prices in the Czech Republic (21.09.2026)
• deloitte.com: Deloitte Real Index (21.09.2026)