Question 1

⭐ Musí nájemce umožnit prohlídky při prodeji bytu?

Accepted Answer

Dobrý den, byt můžete prodat kdykoliv a to i v průběhu nájmu. Smluvní vztah s nájemcem by pak přešel na nového majitele. Nájemce Vám musí umožnit kontrolu bytu i strpět prohlídky v případě prodeje (v přiměřeném rozsahu, za své přítomnosti). Neumožnění prohlídek by bylo porušením nájemní smlouvy.

Question 2

⭐ Předčasné ukončení nájmu na dobu určitou

Accepted Answer

Dobrý den, u nájemní smlouvy na dobu určitou nelze nájem ukončit předčasně z důvodu potřeby bytu pro svou rodinu. Nájem lze ukončit předčasně jen dohodou obou stran a/nebo jednostranně z důvodů na straně nájemce (např. hrubé porušení povinností).

Question 3

⭐ Když se přítel nastěhuje a bude v exekuci

Accepted Answer

Dobrý den, mobiliární exekuce se provádí v místě skutečného pobytu dlužníka. Nehledě na zřízení trvalého bydliště by tak Vaše domácnost mohla být postižena exekucí. Bez Vašeho souhlasu by si přítel někoho dalšího do Vašeho domu stěhovat neměl. Pokud by se Vám něco stalo (úmrtí, dlouhodobý pobyt v nemocnici), pravděpodobně byste přítelovo jednání a jeho nakládání s Vaší domácností nebyla schopna ovlivnit. Máte-li o svém příteli takového pochyby, určitě si jej k sobě nestěhujte.

Question 4

⭐ Technické zhodnocení nemovitosti

Accepted Answer

Dobrý den, do 80 000 Kč/rok jde o opravu. Nad tuto částku by za splnění podmínek mohlo jít o technické zhodnocení.

Question 5

⭐ Koupil jsem si garáž od SVJ

Accepted Answer

Dobrý den, každá nemovitost má jasně určeného majitele, který je zapsán na katastru. Je tedy prosím kupovaná garáž ve Vašem vlastnictví nebo ve vlastnictví SVJ (to by bylo velmi nestandardní)? Kdo je zapsán na katastru jako majitel garáže? Pokud jste si garáž koupil, mělo by přejít vlastnické právo z prodávajícího na kupujícího (na Vás).

Question 6

⭐ Pronájem bytu a pojištění domácnosti

Accepted Answer

Dobrý den, neznám detaily pojistné smlouvy, kterou si sjednal majitel bytu (zda-li je pojištěna jen nemovitost nebo o domácnost, za jakých podmínek, jaké jsou výluky). Doporučuji vše konzultovat s pronajímatelem.

Question 7

⭐ Prodávám nemovitost a banka kupujícího chce můj OP

Accepted Answer

Dobrý den, prodávající určitě nemusí poskytovat svůj OP bance kupujícího. Toto pro vyřízení hypotéky třeba není. Dovoluji si též upozornit, že do zástavy za hypotéku nelze dát podíl na nemovitosti (za hypotéku lze ručit jen celou nemovitostí). Kupující tak bude muset dát bance do zástavy jinou nemovitost.

Question 8

⭐ Naší bytovce chybí pozemek pod stavbou

Accepted Answer

Dobrý den, absence vlastnictví pozemku pod stavbou je velmi závažnou právní vadou. Důrazně doporučuji toto řešit. Pozemek by mělo koupit družstvo (majitel bytovky), nicméně z logiky věci budou náklady platit družstevníci (vlastníci družstva). Vy jste družstevník. Vlastníte podíl v družstvu s právem nájmu bytu. Zaplacením nákupu pozemku tak zhodnocujete svůj majetek. Do určité míry je tak jedno, jestli jdou peníze na nákup pozemku z pokladny družstva nebo z Vaší kapsy (jednorázový příspěvek družstvu).

Question 9

⭐ Platí nájemce fond oprav?

Accepted Answer

Dobrý den, toto v pořádku není, fond oprav platí vždy majitel bytu. Nájemce platí energie, včetně nákladů na společné prostory a správu SVJ (např. elektřina za výtah, osvětlení, odvoz odpadu, úklid atd.).

Question 10

⭐ Prodej poloviny RD při rozvodu

Accepted Answer

Dobrý den, máte-li domek v podílovém vlastnictví (každý je výhradním vlastníkem ideální poloviny, domek není v SJM), pak může manželka svou polovinu prodat komukoliv bez Vašeho souhlasu.

Question 11

⭐ Platba nájmu složenkou

Accepted Answer

Dobrý den, správné číslo účtu, kód banky a VS jsou postačující pro správné doručení a zaúčtování platby. Překlep v adrese nevadí.

Question 12

⭐ Manželka získala byt v dědickém řízení

Accepted Answer

Dobrý den, majetek nabytý v dědickém řízení do výhradního vlastnictví jednoho z manželů nespadá do SJM. Rozhodující je vlastník vedený na katastru (SJM nebo výhradně manželka).

Question 13

⭐ Stavba na pozemku manžela

Accepted Answer

Dobrý den, stavba je nedílnou součástí pozemku. Dům by tak připadl manželovi. Doporučuji vše velmi dobře právně ošetřit.

Question 14

⭐ Prodej nemovitosti, splátka hypotéky a osvobození od daní

Accepted Answer

Dobrý den, použití peněz z prodeje nemovitosti na umoření účelové hypotéky na bydlení (nikoliv americké hypotéky) je považováno za řešení vlastních bytových potřeb z hlediska osvobození od zdanění.

Question 15

⭐ Může majitel bytu v exekuci zvýšit nájemné?

Accepted Answer

Dobrý den, co prosím přesně myslíte pozastaveným nájemným? I majitel bytu v exekuci může zvýšit nájemné v souladu s podmínkami nájemní smlouvy nebo obecnými právními předpisy.

Question 16

⭐ Smlouva o zástavě nemovitosti

Accepted Answer

Dobrý den, pro tyto operace na katastru nemovitostí doporučuji využít služeb právníka, který Vám za přijatelnou úplatu sestaví dokument na míru. Za menší úplatu lze na internetu najít ke stažení vzory smluv, nicméně u nemovitostí, prodejů a zástav je to šetření na nesprávném místě (jen samotný návrh na vklad Vás vyjde na poplatcích na 2 000 Kč a chybou ve smluvních dokumentech si můžete způsobit netriviální právní vadu u milionového majetku).

Question 17

⭐ Kdo platí daň z nemovitosti při prodeji bytu?

Accepted Answer

Dobrý den, za každý kalendářní rok platí daň z nemovitosti ten, kdo je majitelem nemovitosti dle katastru k 1.1. daného roku (ve Vašem případě prodávající).

Question 18

⭐ Podnájem družstevního bytu

Accepted Answer

Dobrý den, družstevník sice družstevní byt fyzicky nevlastní (byt je v majetku družstva), ale má k němu výhradní právo užívání na základě svého členského podílu v družstvu (družstevník vlastní část družstva). Jde tak o podnájem, pro který je obvykle vyžadován souhlas družstva.

Question 19

⭐ Zdanění prodeje nemovitosti

Accepted Answer

Dobrý den, při prodeji nemovitosti se daní pouze zisk (rozdíl mezi prodejní cenou a nabývací hodnotou). Pakliže jste prodali nemovitost za nabývací hodnotu (2,5 mil. Kč) nebo méně, nic nedaníte.

Question 20

⭐ Zástavní právo na nemovitost jako zajištění nájmu

Accepted Answer

Dobrý den, je to přesně tak jak píšete. Je to možné realizovat, jen je to pro majitele zastavované nemovitosti extrémně nevýhodné. Nedoporučuji.

Question 21

⭐ Jak zajistit placení nájmu

Accepted Answer

Dobrý den, takovéto zástavní právo si sjednat můžete, ale bylo by pro vás a vašeho rodinného příslušníka extrémně nevýhodné (velký nepoměr mezi zástavní hodnotou nemovitosti a placeným nájmem).

Question 22

⭐ Pronájem bytu v exekuci a insolvenci

Accepted Answer

Dobrý den, obecně Vám nic pronájem bytu nezakazuje, ale musíte najít majitele, který Vám bude ochoten za těchto podmínek byt pronajmout. Kombinace "jsem v insolvenci a přítelkyně má jen málo exekucí" upřímně příliš lákavá není. Nic jako zástavní právo na placení nájmu neexistuje.