Aktuální sazby hypoték – fixace 1, 3 a 5 let. Kam pro nejlepší a jak je získat

Co si z článku odnést

• sazby se mezi bankami výrazně liší – rozdíl mezi nejlevnější a nejdražší nabídkou může být i přes 1 procentní bod, proto se vyplatí porovnat více bank
• každé půl procenta dělá tisíce korun – při hypotéce 3 miliony na 30 let znamená rozdíl 0,5 % v sazbě asi 900 Kč měsíčně, tedy přes 320 000 Kč za celou dobu splácení
• nejnižší sazby mají podmínky – běžný účet v bance, platby kartou, pojištění nemovitosti i schopnosti splácet, energetický štítek – bez splnění podmínek vám sazba naroste
• LTV do 80 % je nejlevnější – čím víc vlastních peněz dáte, tím lepší sazbu dostanete (nad 80 % LTV je sazba obvykle o 0,5–1 % vyšší)
• refixace je šance ušetřit – při skončení fixace nemusíte přijmout nabídku své banky, porovnejte konkurenci a vyjednejte lepší podmínky, případně hypotéku převeďte jinam

Aktuální sazby hypoték: říjen 2025

Když se podíváte na nabídky hypotečních sazeb v ČR, zjistíte, že se u jednotlivých bank liší. Někdy dokonce i o více než jeden procentní bod. Zatímco u jedné banky dostanete úrok (při stejné fixaci) kolem 4 %, u jiné vás může vyjít i přes 5 %. Vyplatí se tedy porovnat více nabídek!

Ale pozor: banky u hypoték nedávají sazbu stejnou všem žadatelům. Výsledné sazby se mění podle toho, jak velkou část hodnoty nemovitosti si půjčujete, jakou máte bonitu, jakou zvolíte délku fixace a nakolik splníte další specifické podmínky stanovené v dané bance.

O tom všem si řekneme víc v dalších částech článku.

Buďte stále v obraze

Novinky ze světa hypoték, půjček či výhodné nabídky přímo na váš e-mail

Odebírat

Přihlášením k odběru novinek souhlasíte s podmínkami ochrany osobních údajů

Aktuální podmínky bank k udělení nejnižší nabízené sazby

Abyste u hypotečních bank, uvedených v tabulce výše, získali avizovanou sazbu, musíte splnit spoustu podmínek. Banky je v současnosti prezentují následovně:

Air Bank

Hypotéky nabízí s fixací na 2, 3, 5, 7 a 10 let. Pokud převádíte hypotéku z jiné banky, dostanete slevu 0,1 %. Další sleva 0,1 % vás čeká, když využijete program Výhody za věrnost. Věrnost prokážete tak, že si na účet budete posílat aspoň 25 000 Kč měsíčně a pětkrát zaplatíte kartou.

Česká spořitelna

Nabízené sazby zahrnují slevu 0,5 procentního bodu za to, že splácíte z aktivního osobního účtu. Další sleva se váže na pojištění schopnosti splácet od Pojišťovny České spořitelny, které pokrývá smrt, plnou invaliditu, pracovní neschopnost a ztrátu zaměstnání (ale pozor, samotné pojištění také něco stojí, takže výsledné RPSN bude vyšší).

Přečtěte si, kdy vůbec má smysl pojišťovat si splácení, byť jde o hypotéku. A co ovlivňuje jeho cenu.

ČSOB a Hypoteční banka

Sazby platí pro hypotéky do 90 % hodnoty nemovitosti (LTV) a zahrnují několik podmínek:

• sjednání úvěrového životního pojištění na 100 % výše úvěru (jinak sazba roste o 0,2 %),
• splácení z běžného účtu u ČSOB, přičemž musíte provést aspoň 3 platby kartou měsíčně a použít aplikaci ČSOB Smart minimálně jednou za 3 měsíce (jinak sazba roste o 0,3 %),
• žádost podávají dvě osoby a žadatel má účet u ČSOB již aspoň 3 měsíce,
• předložení průkazu energetické náročnosti nemovitosti ve třídě A nebo B (jinak sazba roste o 0,1 %),
• na účet chodí měsíčně aspoň 60 000 Kč (jinak sazba roste o 0,1 %).

Fio banka

Nabízené sazby jsou minimální – počítají s nejnižší rizikovou přirážkou a využitím všech slev. Konkrétně jde o koupi nemovitosti, pojištění schopnosti splácet a hypotéku nad 1 milion korun.

Komerční banka

I Komerční banka má své podmínky. Nejlepší ceny vám dá, když:

• si budete posílat příjmy na účet vedený u Komerční banky,
• si sjednáte si rizikové životní pojištění u KB Pojišťovny,
• pojistíte u KB Pojišťovny nemovitost, která slouží jako zástava
• dodáte průkaz energetické náročnosti nemovitosti (PENB) v energetické třídě A nebo B.

U hypoték s LTV od 80 do 90 % je sazba o 1 procentní bod vyšší než u LTV do 80 %.

mBank

Zvýhodněná sazba zahrnuje slevu 0,65 % ročně. Tuhle slevu dostanete, pokud máte u mBank jiný úvěrový produkt (mPůjčka Plus, mPůjčka Pro nebo kreditní karta) a v posledních 6 měsících jste ho řádně spláceli.

Moneta Money Bank

Podmínkou zvýhodněné sazby je minimální měsíční obrat na účtu 15 000 Kč a čerpání úvěru do 3 měsíců od podpisu smlouvy.

Partners Banka

Při aktivním využívání účtu dostanete slevu 0,10 %. Další slevu 0,10 % získáte, když dodáte energetický štítek nemovitosti. Pokud provedete aspoň 5 plateb kartou měsíčně a budete si na účet posílat aspoň 20 000 Kč měsíčně, čeká vás další sleva 0,2 %.

Raiffeisenbank

Banka konkrétní podmínky příliš nerozepisuje: upravuje je podle možností jednotlivých klientů. Pro všechny ale platí, že výhodnější sazbu a případné sjednání hypotéky zdarma (včetně bezplatného odhadu) lze získat jen s pojištěním zastavované nemovitosti u UNIQA pojišťovny.

UniCredit Bank

Nabízené sazby platí při sjednání pojištění schopnosti splácet úvěr. Počítejte s tím, že u LTV od 80 do 95 % je sazba automaticky o 0,5 procentního bodu vyšší.

Vedle toho jsou zde ještě základní podmínky k získání hypotéky (v každé bance). Podrobně jsme se jim věnovali zde.

Spočítejte si hypotéku online

Jak se sazby vyvíjejí v roce 2025 a kam se ještě vydají?

Úrokové sazby hypoték v roce 2025 klesají. Sice pomaličku, ale klesají. Ještě na začátku roku se průměrná sazba hypoték pohybovala kolem 4,8 %, v průběhu roku postupně klesla pod 4,6 %. V srpnu 2025 dosáhla průměrná realizovaná sazba u nových hypoték 4,52 %.

Některé banky už nabízejí aktuální sazby hypoték pod hranicí 4 %, což jsme naposledy viděli na jaře 2022.

Co čekat v dalších měsících?

,,Odborníci předpokládají, že hypoteční sazby v ČR budou dál mírně klesat, ale snad ještě pomaleji než doposud. Tržní úrokové sazby (takzvané swapy), které také ovlivňují cenu hypoték, se v létě stabilizovaly na vyšších úrovních. To bude brzdit další výraznější pokles.”

Petr Jermář

Hlavní analytik Banky.cz

Proto do konce roku neočekáváme snížení o více než 0,2 % oproti sazbám hypoték dnes. V roce 2026 pak sazby pravděpodobně zůstanou relativně stabilní. Růst by neměly, ale nelze se těšit ani na další setrvalý pokles.

Kdy je vhodné sjednat hypotéku – teď, nebo počkat?

Tohle je otázka, kterou slyší hypoteční poradci nejčastěji. A odpověď není jednoduchá, protože vždycky záleží hlavně na vaší situaci a na tom, zda u vás převažují důvody pro hypotéku nebo důvody pro sečkání.

Důvody, proč si hypotéku sjednat co nejdříve:

• sazby jsou nízké – úroková sazba hypotéky pod 5 % je považovaná (z dlouhodobého hlediska) za výhodnou. U některých bank se dostanete dokonce i pod 4 %
• nadále už sazby klesat příliš nebudou – pokles sazeb moc ve výhledu není, v současnosti chybí konkrétní „meta“, na kterou by se teď dalo čekat
• ceny nemovitostí rostou – čím déle čekáte, tím dražší bydlení koupíte. To platí hlavně ve městech nebo v atraktivních venkovských (rezidenčních) oblastech
• bonita se může v budoucnu zhoršit – nikdo neví, co přinese budoucnost (ztráta práce, nemoc, změna příjmů).

Důvody, proč ještě počkat:

• nejste připraveni finančně – lepší než spěchat, je mít našetřeno aspoň 20 % hodnoty nemovitosti a připraven další finanční polštář na poplatky spojené s hypotékou a na případná náročnější období (nemocenská, ošetřování člena rodiny, přechodně zvýšené výdaje)
• ještě nemáte kvalitní životní pojištění – životko je jedním z hlavních pomocných nástrojů k hypotéce. Sjednejte si ho nezávisle na hypotéce, ale s dostatečným krytím (běžné pojištění plus výše plánovaného dluhu)
• pracovní situace – jestli jste nedávno měnili zaměstnání nebo zahajovali podnikání, raději vyčkejte. Ale platí to i naopak: když plánujete změnu zaměstnání (a máte ji v podstatě jistou), o hypotéku zažádejte co nejdříve, aby se do bonity zbytečně nepromítala výpovědní lhůta nebo zkušební doba.

Tip od banky.cz

,,Obecně platí: pokud jste našli vhodnou nemovitost a máte stabilní příjmy, není důvod dlouho váhat. Nikdo nedokáže přesně předpovědět, co udělají úrokové sazby hypoték za půl roku. A čas strávený čekáním vás může stát víc než případná drobná úspora na úroku.”

Miroslav Majer

CEO Banky.cz

Co je fixace hypotéky a jak dlouhou zvolit

Fixace hypotéky je doba, po kterou máte zaručenou stejnou sazbu hypotéky, tedy i jistotu, kolik každý měsíc odešlete na splátce. Teprve po skončení fixace můžete (nebo musíte) sazbu přenastavit. Nejčastější fixační varianty jsou:

• jednoleté fixace – úroková sazba hypotéky na 1 rok fixace bývá nejnižší, protože sazba rychle reaguje na změny na trhu. Banka tedy neriskuje budoucnost. Vám se vyplatí, když se očekává brzký a větší pokles úrokových sazeb nebo když plánujete nemovitost prodat, či hypotéku ve výročí doplatit (zbývá méně než 25 %)
• tříleté fixace – rozumný kompromis mezi flexibilitou a stabilitou, nejčastěji doporučovaná fixace v méně jistých časech, kdy se spekuluje na pomalý a dlouhodobější pokles sazeb. V současnosti nejdoporučovanější
• pětileté fixace – v historii hypoték je to nejčastější varianta. Sjednává se, když víte, že aktuální cena hypotéky je relativně dobrá a když o ni stojíte i na delší období
• setkat se dá i s fixacemi desetiletými, ale ty dávají smysl jen v období extrémně nízkých úrokových sazeb, tedy pod třemi nebo dokonce pod dvěma procenty. Takové sazby si opravdu chcete zachovat co nejdéle.

Jaká fixace je nejvýhodnější teď právě pro vás? Takovou radu vám dá jen hypoteční specialista. Zjistí si vaše možnosti i požadavky a rozlouskne s vámi tuhle otázku „na míru“.

Co je LTV a jak ovlivňuje úrokovou sazbu

LTV (Loan to Value) říká, kolik procent z hodnoty nemovitosti si půjčujete. Když si vezmete hypotéku na 2 miliony a nemovitost stojí 2,5 milionu, máte LTV hypotéky 80 %. Jak spolu souvisí LTV hypotéky a sazba? Čím vyšší LTV, tím větší je úvěrové riziko pro banku. A tím horší úrokovou sazbu dostanete. Zhruba v tomto rytmu:

• LTVdo 80 % – nejlepší sazby hypoték dnes dostanete právě u tohoto LTV
• LTV80–90 % – sazba je obvykle o 0,5 až 1 procentní bod vyšší,
• LTVnad 90 % – nabídka pouze pro mladé do 36 let. Nastavení je vysoce individuální.

Kouzlo při každé budoucí refixaci: když se za dobu splácení v aktuální fixaci zhodnotila vaše nemovitost a vy jste část hypotéky už splatili, LTVhypotéky se značně sníží. Vždycky bude platit, že nejlevnější hypotéka je s nízkým LTV.

Bonita žadatele: co to je a proč na ní záleží?

Bonita znamená, jak jste pro banku důvěryhodný klient. Banka posuzuje, jestli dokážete hypotéku bez problémů splácet. Čím lepší bonitu máte, tím výhodnější podmínky dostanete. Podrobně jsme se bonitě věnovali v tomto článku, tady proto jen hrubý nástin, co banka hodnotí:

• příjem – musíte prokázat dostatečný a pravidelný příjem (mzda, podnikání, důchod),
• výdaje – banka zohledňuje všechny vaše závazky (jiné půjčky, leasingy, výživné, nutné výdaje v domácnosti),
• zaměstnání – stabilní pracovní poměr na dobu neurčitou je plus, OSVČ to mají těžší,
• věk – mladší lidé obvykle projdou snáz, protože mají před sebou delší pracovní aktivitu,
• platební morálku – když máte v registru záznam o nespláceném úvěru, bude to problém.

Marek Pavlík, zakladatel portálu hypotecnikalkulacka.cz, dává tip pro ještě lepší bonitu: „Když žádáte o hypotéku ve dvou (manželé, partneři), banka započítá příjmy obou žadatelů. To vám může výrazně zlepšit bonitu a sazbu hypotéky.“

Jak na nejlepší hypotéku

Každý chce získat co nejlepší úrokovou sazbu hypotéky, protože ta se na měsíční splátce podepíše zdaleka nejvíc. Ale jak si zajistit nejlepší možnou sazbu?

• porovnejte nabídky více bank – nejlépe s pomocí hypotečního specialisty, který zná i detailní podmínky jednotlivých hypoték, takže snadno odhadne, kam se „vejdete“
• našetřete si aspoň 20 % hodnoty nemovitosti nebo do zástavy přiberte další nemovitost. Tím si zajistíte nižší LTV, tedy i sazbu
• zlepšete si bonitu – výhodnou hypotéku získáte, jen když máte stabilní příjem, rozumné výdaje a žádné další dluhy (natož se sem tam zapomenutou splátkou)
• splňte podmínky pro slevy – typicky běžný účet, platby kartou, pojištění nemovitosti
• zvolte vhodnou fixaci – podle toho, jestli preferujete jistotu nebo flexibilitu,
• řešte refixaci včas – některé banky umějí předjednat refixaci/refinancování i více než rok dopředu.

Všechny poplatky spojené s hypotékou

Celkové náklady hypotéky tvoří i řada poplatků a „postranních“ výdajů. Zásadní chybou by bylo počítat jen se splátkou úvěru. Především v počátcích hypotéky se nákladů sejde opravdu hodně, především za odhad nemovitosti, za vyřízení hypotéky, za zápis do katastru nemovitostí, plus požadavek na vlastní úspory.

Vedle toho vás čekají ještě náklady na pojištění nemovitosti a často i pojištění schopnosti splácet (nebo lépe: na životní pojištění, které bude na hypotéce zcela nezávislé). Vždycky si proto při plánování hypotéky připočítejte i tyto částky a začleňte je do svého rozpočtu.

Jaký dopad má úroková sazba na splátku?

Možná si říkáte: co je půl procenta sem nebo tam? Jenže kvůli vysokým částkám hypoték je rozdíl výrazný. Ukážeme si to na konkrétním příkladu hypotéky na 3 miliony Kč a na 30 let

• při sazbě 4 %: měsíční splátka asi 14 300 Kč,
• při sazbě 4,5 %: měsíční splátka asi 15 200 Kč,
• při sazbě 5 %: měsíční splátka asi 16 100 Kč.

Když porovnáte sazbu 4 % a 5 %, platíte měsíčně o 1 800 Kč víc. Za 30 let to dělá přes 650 000 Kč. A to je opravdu hodně peněz, které byste mohli využít jinak. Pamatujte ale, že na výši měsíční splátky mají vliv i další faktory. Podívejte se, jak s nimi pracovat.

Kdy převést hypotéku jinam?

Jestliže už hypotéku splácíte a současná banka vám do budoucna nabízí sazbu výrazně horší než konkurence, zvažte převod. Převedení hypotéky sice něco stojí, ale v porovnání s uspořenými penězi na splátkách se převod může mnohonásobně vyplatit.

I s tímto tématem vám pomůže hypoteční poradce. Propočítá úsporu a náklady a na refinancování, abyste se mohli snáze rozhodnout.

Jak se postavit k refixaci hypotéky

Aktuální fixace hypotéky jednou skončí. 3, 5 nebo 10 let uteče jako voda a budete řešit tzv. refixaci. Jde o opětovné nastavení úrokové sazby na další fixační období. Tohle je opakovaný moment, kdy můžete na hypotéce ušetřit (nebo si naopak přihoršit, když refixaci nevěnujete dostatečnou péči).

Na co se soustředit (a o čem se poradit s hypotečním specialistou)? Především na sazby. Nechte si porovnat nabídky, ať máte přehled o možnostech na celém trhu.

Vaše banka vám několik měsíců před skončením fixace pošle návrh nové sazby, ale nemusíte ji přijmout.Můžete si s ní vyjednat lepší podmínky (protože víte, že jsou jinde běžné) nebo hypotéku převést jinam.

„Některé banky se při refixaci spoléhají na to, že se vám nebude chtít hypotéku řešit. Proto je dobré začít jednat už několik měsíců předem a své bance ukázat, že máte přehled a jdete si za nejlepší nabídkou. Většinou ji pak ve své bance také dostanete. A když ne? Hypotéku snadno převedete jinam (za předpokladu, že jste dosud řádně spláceli),“ ujasňuje Petr Jermář.