Centrální stavební úřad: jak novela změní trh bydlení, ceny bytů a hypoték

Vládou schválená novela stavebního zákona míří do Poslanecké sněmovny – a s ní i největší změna v povolování staveb za poslední roky. Vznik nového Úřadu rozvoje území ČR a zařazení velkých bytových projektů mezi stavby ve veřejném zájmu slibují rychlejší a hlavně předvídatelnější proces, na který trh čeká už příliš dlouho. Pokud legislativní kolečko proběhne bez záseků, nové mechanismy by mohly začít platit už příští rok. První reálné dopady na nabídku bytů ale uvidíme až v horizontu několika let.

Pro domácnosti to může časem znamenat víc nových bytů, méně nejistoty a následně i stabilnější ceny. Pro developery a banky zase nižší povolovací riziko, snazší plánování cashflow a dostupnější projektové financování. Rozhodující bude, jestli centrální úřad zvládne nejen řídit složité případy, ale také rozhýbat digitalizaci a udržet soulad s územním plánováním.

Co si z článku odnést

• Novela zakládá Úřad rozvoje území ČR a centralizuje stavební správu pro velké bytové projekty.
• Velké bytové domy s hrubou podlažní plochou nad 10 000 m² se mají posuzovat ve zrychleném řízení jako stavby ve veřejném zájmu.
• Pod centrální úřad bude spadat 14 krajských pracovišť včetně Prahy a 205 územních pracovišť v ORP.
• Cílem je omezit systémovou podjatost, sjednotit rozhodovací praxi a zkrátit povolovací lhůty.
• Rychlejší povolování může postupně zvýšit nabídku bytů a stabilizovat ceny i nájmy.
• Hypoteční trh může těžit z předvídatelnějšího harmonogramu výstavby a nižších rizik projektů.
• Úspěch změny závisí i na digitalizaci a aktualizaci územních plánů.

Buďte stále v obraze

Novinky ze světa hypoték, půjček či výhodné nabídky přímo na váš e-mail

Odebírat

Přihlášením k odběru novinek souhlasíte s podmínkami ochrany osobních údajů

Novela mění architekturu povolování

Vládní návrh počítá s transformací stávajícího Dopravního a energetického stavebního úřadu (DESÚ) do nového centrálního orgánu s názvem Úřad rozvoje území ČR. Ten má převzít úředníky, kteří dosud vykonávají stavební správu pod kraji a obcemi, a u náročných záměrů sjednotit rozhodovací praxi. Klíčová novinka je jednoduchá: bytové projekty s hrubou podlažní plochou nad 10 000 m² mají být posuzované jako stavby ve veřejném zájmu a projdou zrychleným postupem. Cíl je jasný – omezit prodlení a zbytečné předělávky ve fázi povolování.

Organizačně má jít o víceúrovňovou strukturu: 14 krajských pracovišť včetně Prahy a pod nimi 205 územních pracovišť v obcích s rozšířenou působností. Hlavní ambice je odstranit dlouhodobě skloňovanou systémovou podjatost lokálních stavebních úřadů, sjednotit metodiku a u složitých bytových developmentů posílit odbornost – podobně jako se to v praxi osvědčilo u liniových staveb.

Co se týče načasování, novela ještě musí projít Parlamentem a Senátem. Ministerstva i trh nicméně počítají s rychlou implementací, aby se změny stihly propsat už do nejbližšího investičního cyklu.

Centralizace stavební správy má přinést méně průtahů, jednotná pravidla a větší předvídatelnost pro investory i domácnosti.

„Největší výhodou centralizace je předvídatelnost. Banky i investoři snášejí i přísná pravidla, pokud jsou jasná a dodržují se termíny,“ říká k dopadům na financování Petr Jermář, odborník portálu Banky.cz.

Předvídatelnost je pro financování klíčová

,,Banky i investoři snesou i přísná pravidla, pokud jsou jasná a dodržují se sjednané termíny povolování”

Petr Jermář

Hlavní analytik Banky.cz

Nabídka, ceny a nájmy pod tlakem dat

V českých metropolích se dlouhodobě točíme kolem jednoho problému: bytů je málo. Rychlejší povolování může po dvou až třech letech přinést víc dokončených jednotek – to je zhruba doba, kdy se projekt reálně dostane „z papíru na stavbu“ a pak do prodeje. Vyšší a předvídatelnější nabídka obvykle znamená mírnější růst cen, případně jejich stabilizaci, hlavně tam, kde je větší konkurence mezi developery. Krátkodobě se ale může naopak zvednout tlak na pozemky s vhodným územním plánem. Jinými slovy: o rychlosti změny nebude rozhodovat jen úřad, ale i to, kde se dá vůbec stavět.

Do toho vstupuje makroekonomika. Repo sazba ČNB je nyní 3,50 %, meziměsíční inflace se pohybuje kolem 2,10 % a Swiss Life Hypoindex ukazuje průměrnou sazbu hypoték 4,94 %. Tenhle mix vytváří pro rok 2026 podmínky pro pozvolné oživení poptávky, zvlášť pokud se domácnosti budou méně bát dalšího cenového „výstřelu“. Pomoci může i silnější koruna, protože tlumí dovozní zdražování materiálů: EUR zhruba 24,36 CZK a USD kolem 20,60 CZK snižují importní inflaci ve stavebnictví.

Trh s nájmy je dnes napjatý, hlavně v Praze a Brně. Zrychlené povolování u velkých projektů by postupně mělo zlepšit i dostupnost nájemního bydlení, protože část těchto projektů bývá mix vlastnických a nájemních jednotek.

Spočítejte si svou budoucí splátku hypotéky

„Pokud se zvýší objem dokončených novostaveb, můžeme uvidět ochlazení růstu nájmů a větší vyjednávací prostor nájemníků. Rozhodující ale bude, aby nové byty skutečně mířily do segmentů, kde je poptávka nejvyšší,“ doplňuje Miroslav Majer, CEO portálu Banky.cz.

Novostavby mohou ochladit růst nájmů

,,Pokud se zvýší objem dokončených novostaveb a nové byty budou mířit do segmentů s nejvyšší poptávkou, může se ochladit růst nájmů a posílit vyjednávací pozice nájemníků”

Miroslav Majer

CEO Banky.cz

Jak bude zrychlené řízení fungovat v praxi

Zařazení velkých bytových domů mezi stavby ve veřejném zájmu umožní soustředit řízení pod jeden odborný orgán, sjednotit stanoviska a omezit „ping-pong“ mezi úřady. Centrální úřad má rozhodovat rychleji a konzistentněji, což je u projektů se stovkami bytů naprosto zásadní. Velká část zdržení dnes nevzniká kvůli jednomu velkému problému, ale spíš kvůli složité koordinaci dotčených orgánů, nejasným metodikám a rozdílnému výkladu v jednotlivých obcích. Nový model míří právě na tohle tření.

Zrychlené řízení má omezit ping-pong mezi úřady a sjednotit rozhodovací praxi u velkých bytových projektů.

Ne všechno ale vyřeší samotná centralizace. EIA u velkých projektů, napojení na kapacitní infrastrukturu a kvalita územních plánů zůstanou i nadále rozhodující. Pokud budou chybět volné kapacity sítí nebo škol a školek, proces zpomalí i sebelepší centrální úřad. Proto bude důležité, aby novela v praxi fungovala ruku v ruce s aktualizacemi územního plánování, s finanční participací investorů na veřejné vybavenosti a s opravdu funkční digitalizací řízení.

Jak se připravit na rychlejší povolování

• Developery: sjednoťte technické standardy a dokumentaci tak, aby vyhověla centrální metodice už na první podání.
• Obce: revidujte územní plány a připravte kapacity inženýrských sítí a veřejné vybavenosti pro plánované projekty.
• Banky a investoři: upravte financovací milníky podle očekávaných kratších lhůt a přísnějších požadavků na kvalitu podkladů.
• Domácnosti: sledujte pipeline projektů ve vaší lokalitě a včas řešte úvěrovou kapacitu; pomůže vám online hypoteční kalkulačka.
• Projektové týmy: zaveďte interní pre-check legislativních rizik a začněte včas komunikovat s dotčenými orgány kvůli EIA a dopravním napojením.

Hypotéky a financování nových projektů

Pro banky je klíčové, aby kleslo riziko „povolení bez termínu“. Jistota dopředu v povolovacím procesu obvykle znamená lepší cenu financování a větší ochotu bank jít do výstavby i s nižším předprodejem. Pokud bude úřad rozhodovat v pevných lhůtách a podle jasné metodiky, je realistické čekat nižší rizikové přirážky u projektových úvěrů a rychlejší čerpání při splnění milníků. To se následně může propsat i do koncových cen, protože finanční náklady tvoří v developerském rozpočtu výraznou položku.

Domácnosti mohou těžit z příznivějšího prostředí pro hypotéky. Repo sazba ČNB 3,50 % a inflace 2,10 % naznačují prostor pro stabilizaci hypotečních sazeb, i když banky zohledňují také dlouhé tržní sazby a celkové riziko ekonomiky. Kdo plánuje nákup bytu v novostavbě, měl by si přepočítat různé scénáře sazeb i načasování fixace. Prakticky poslouží hypoteční kalkulačka, která simuluje splátky i při odlišné době čerpání u rozestavěného projektu.

Pevné lhůty a jasná metodika rozhodování mohou snížit rizikové přirážky u projektových úvěrů a promítnout se do nižších cen bytů.

Na straně nákladů staveb hrají roli měnové kurzy a ceny materiálů. Silnější koruna vůči euru a dolaru (EUR 24,36; USD 20,60) může v následujících měsících mírnit tlak na dovozové položky, zejména u technologií, výtahů nebo vybraných interiérových prvků. Developeři by měli u kontraktů v cizí měně zvážit měnové zajištění, aby si udrželi rozpočtovou disciplínu i při kurzových výkyvech.

„Kupující začínají dávat větší váhu jistotě dokončení projektu a kvalitě lokality. Pokud centrální úřad zkrátí a zpřehlední povolování, zvýší to důvěru v projekty v rané fázi, což tradičně pomáhá předprodejům a snižuje koncové ceny,“ doplňuje pohled z trhu Jiří Krejčí, odborník na reality portálu realingo.cz.

Slabá místa a co může zbrzdit zrychlení

Každá systémová změna má svá rizika. Personální kapacity a odbornost centrálního úřadu budou kritickým faktorem – bez kvalitních metodik a školení hrozí, že se část agendy jen přesune z místa na místo, ale reálně se nezrychlí. Stejně tak bude pod drobnohledem digitalizace stavebního řízení; technické výpadky nebo nejednotné datové standardy dokážou nový systém zpomalit klidně hned na startu. U složitých projektů bude navíc rozhodovat připravenost napojení na sítě a veřejnou vybavenost. Bez koordinace s provozovateli infrastruktur a s obcemi se „zrychlení“ snadno rozpustí v dodatečných nákladech na úpravy projektu.

Další otázkou je soudní přezkum. Zrychlená řízení musí být do budoucna co nejvíc neprůstřelná vůči žalobám – což znamená precizní odůvodnění rozhodnutí a pečlivou práci s dotčenými zájmy, aby se minimalizovalo riziko rušení povolení. Vyplatí se proto investovat do kvality dokumentace už na začátku: jedna chyba v EIA nebo v dopravním řešení může stát měsíce, a to i v „rychlém“ režimu.

Jak si spočítat, zda na byt dosáhnete

Dostupnost bydlení je vždy kombinací ceny bytu, míry vlastních úspor, úrokové sazby a doby splatnosti. Domácnosti by měly počítat s tím, že nové projekty se dostávají do prodeje v různých fázích – od předprodeje přes výstavbu až po kolaudaci – a s tím se pojí i rozdílné požadavky bank na čerpání hypotéky.

Výběr lokality a kvalita projektu hrají podobně velkou roli jako samotná sazba. Pokud chcete sledovat nabídku na trhu včetně novostaveb, pomůže vám přehledná databáze Swiss Life Reality s filtrováním podle parametrů bytu, ceny a lokality. Rozhodující je nenechat se dotlačit do unáhleného nákupu, ale zároveň být připraven jednat rychle, když se objeví dobrá příležitost – s předem prověřenou bonitou, rezervou na mimořádné výdaje a jasným plánem fixace sazby.

Důkladná příprava financování a znalost vlastních možností jsou stejně důležité jako výběr konkrétního bytu či lokality.

Trh se bude vyvíjet zároveň s legislativou. Pokud centrální stavební úřad naplní očekávání a bude rozhodovat v pevných lhůtách a podle kvalitní metodiky, existuje šance, že se bytová výstavba v Česku konečně vymaní z vleklých průtahů. Jak budou přibývat nové byty, poroste konkurence a zlepší se dostupnost – ať už pro vlastní bydlení, nebo na nájemním trhu. Dokud ale novela neprojde celým legislativním procesem a nenaváže na ni funkční digitalizace, bude dál rozhodovat důkladná příprava projektů a realističnost při plánování financování ze strany bank i domácností. Pro kupující i developery tak bude stále důležité rozumět, co obnáší stavební povolení i jak funguje hypotéka v různných fázích projektu.

Zdroje

• hypoindex.cz: Zdražování bytů zrychluje (18.12.2025)
• hypoindex.cz: Centrální stavební úřad zrychlí povolování staveb, byty se budou stavět rychleji (5.2.2026)
• mmr.gov.cz: Zákon č. 23/2025 Sb. (změna v povolování věcí sítí elektronických komunikací) (07.02.2025)
• mmr.gov.cz: Vláda schválila novelu stavebního zákona. Přináší jasná pravidla, rychlejší povolování a silnější roli obcí (16.12.2025)
• tn.nova.cz: Sněmovna podpořila novelu stavebního zákona. Budou s tím problémy, zuří komora (30.01.2026)