Banky.cz Články Reality Hypotéka nebo nájem?

Hypotéka nebo nájem?

29.3.2017 Reality

Ceny nemovitostí a mzdy rostou, inflace hraje ve prospěch dlužníků. Vyplatí se po desítky let splácet hypotéku nebo raději žít v nájmu?

REKLAMA
REKLAMA

V souvislosti s tématem „Hypotéky vs. nájmy“ jsme poskytli interview Rádiu Zet.

Souhlasíte s tím, že je hypotéka ekonomicky výhodnější než nájemní bydlení?

Hypotéka

Určitě ano. Nájem je spotřeba, jednorázový výdaj za službu, kterou ihned zkonzumujeme a v budoucnu nám žádný další užitek nepřinese. Naproti tomu hypotéka je investice, mnohdy celoživotní, která nám v budoucnu přináší nemalé benefity. 20-30 let splácení se může zdát jako dlouhá doba, ale za tento diskomfort (který musíme podstoupit) si kupujeme garantovanou cenu bydlení (nájmy rostou, splátky hypotéky jsou stabilní) a jistotu do budoucna (není větší jistoty než mít vlastní střechu nad hlavou). I z průměrného státního důchodu lze vyžít, máme-li vlastní nemovitost a nemusíme-li platit nájem. Pořízení a splacení vlastního bydlení během produktivní části života, to by měl být pro všechny stejný domácí úkol jako výchova dětí. Kdo má toto na penzi splněno, tomu se nebude žít vůbec špatně.

Jak určit/rozlišit, kdy se více vyplatí bydlet ve svém a kdy je výhodnější platit nájem? Na jakých faktorech záleží?

Nejsme-li si jisti místem, kde se chceme v životě usadit, či očekáváme-li časté stěhování za prací, pak je lepší volit nájem. Pokud ale vyloženě neplánujeme měnit adresu každý rok, vyplatí se hypotéka téměř každému. Spíše je to o tom, kdo na hypotéku dnes dosáhne a kdo je nucen žít v nájmu. Pro získání hypotéky je třeba mít naspořeno z vlastních zdrojů min. 10% z ceny nemovitosti, pro lepší úrok ale i 20-30%. Pro koupi staršího panelákového bytu na kraji Prahy musíme našetřit 300-900 tisíc korun a to není málo. V nájmu lidé obvykle žijí po ukončení studií, kdy si během prvních let v práci šetří, aby následně dosáhli na hypotéku. Žít celoživotně v nájmu rozumné není.

Hypoteční kalkulačka

Jací jsme my Češi? Který typ bydlení preferujeme a proč?

Dle průzkumů zhruba 2/3 obyvatel disponují vlastním bydlením a zbylá 1/3 je v nájmu s tím, že jsou značné rozdíly dle věku respondentů. Mezi mladými do 25 let žije většina v nájmu (chtějí více cestovat, méně se vázat), a naopak mezi staršími nad 50 let už v nájmu zůstává pouze každý desátý. Toto rozvržení kopíruje přirozený životní cyklus a je naprosto v pořádku.

Nejlepší hypotéka online

Nejdůležitější je ale mít z bydlení (stejně jako z ostatních investic) především dobrý pocit. Čistě ekonomicky racionální by bylo prožít celý život v garsonce s rodinou na palandách (nejnižší náklady na bydlení). Přesto si ale lidé kupují větší nemovitosti, vyměňují procenta zisku za pohodlí a komfort. Mají z kvalitnějšího života větší užitek.

Jaké jsou plusy a mínusy hypotéky?

Jediným negativem hypotéky je závazek na desítky let dopředu. Ale i nemovitost koupená na dluh se dá prodat a hypotéka umořit. Pak už převažují jen samá pozitiva. Splácíme vlastní investici/nemovitost, máme jistotu garance ceny bydlení (nájmy rostou, splátky hypotéky jsou stabilní), inflace hraje v náš prospěch (mzdy a ceny nemovitostí rostou, tedy splácení nás zatěžuje každým dalším rokem méně), bydlíme přesně dle svých představ a kvalitněji než v nájmu (v nájmu obvykle nechcete investovat do vylepšování cizí nemovitosti).

A jaké klady a zápory vidíte u nájmu?

Hypotéka vs. nájem

Nájem má pouze jediné pozitivum. Je bez dlouhodobých závazků a dosáhne na něj na rozdíl od hypotéky každý. Ale pak už jsou samá negativa. Celý život platíme cizímu, nám nic nezůstává, nevytváříme tak žádnou hodnotu, budeme mít nelehký život v penzi, nic nepředáme další generaci.

Je rozdílná situace v různých krajích/městech v ČR? Jsou oblasti, kde je výhodnější mít hypotéku/nájem?

Nejlepší hypotéka online

Hypotéky se více vyplatí v těch krajích, kde jsou velké rozdíly mezi cenami nemovitostí, resp. měsíčními splátkami hypoték, a nájmy. Dobrým příkladem je Ústecký kraj, kde jsou extrémně levné nemovitosti (za cenu parkovacího stání v Praze zde pořídíme prostorný byt). V bohatších regionech jsou naopak nemovitosti velmi drahé, a tak přímé porovnání „splátka hypotéky vs. nájem“ vychází méně výhodně. Na druhou stranu, v krajských městech ceny nemovitostí neustále rostou a v méně dostupných oblastech, kde je horší občanská vybavenost, ceny nemovitost klesají. To je způsobeno migrací obyvatel z venkova do měst, kdy na vesnicích je nemovitostí přebytek a ve městech nedostatek. Tedy v bohatších regionech majitelé hypoték vydělávají především na rostoucích cenách nemovitostí.

Podle průzkumu bydlí v nájmu každý třetí Čech. Je to hodně anebo málo ve srovnání s jinými zeměmi?

Je to přiměřené naší ekonomické situaci. Výdaje na živobytí (nájem, ceny potravin atd.) jsou v Praze skoro stejné jako v Berlíně, ale Němci mají 3x vyšší platy. Tedy zatímco z průměrné české výplaty jde většina na provoz domácnosti, lidé na Západě vydávají za živobytí mnohem menší část své mzdy. Proto v zahraničí nejsou do vlastního bydlení lidé nuceni z existenčních důvodů a podíl nájemníků je tam oproti ČR mírně vyšší.

A jak vidíte koupi nemovitosti za účelem dalšího pronájmu, hypotéku na investici?

Vzhledem k aktuálně se přehřívajícímu trhu bych nyní doporučoval větší zdrženlivost. Strmý růst cen v posledním roce (v Praze i o 20%) kopíruje vývoj před krizí 2009. V horizontu 2-3 let není vyloučeno prasknutí cenové bubliny, po kterém by došlo k plošnému poklesu cen nemovitostí. Tato krize by zasáhla více majitele investičních hypoték, kteří nakoupili byty k pronájmu. Naopak majitelé nemovitostí zakoupených pro vlastní bydlení budou krizí trpět méně, neboť bydlet potřebují tak jako tak (šetří za nájem) a nejsou tedy nuceni tak přísně zohledňovat zisk. Nakupovat nemovitosti investičně za účelem dalšího pronájmu je nejlepší právě v době krize, kdy jsou ceny nejnižší. 

Hypoteční kalkulačka - snadno a rychle si spočítejte svoji hypotéku!

ANKETA k článku Hypotéka nebo nájem?

Bydlím v nájmu?

Počet odpovědí: 96

KOMENTÁŘE k článku Hypotéka nebo nájem?

Přidejte nový komentář

Hypotéka, Komentoval(a): Pavel D.

27.10.2017 18:04:28
Podle mě je jednoznačně lepší hypotéka než nájem. Splácíte si totiž vlastní bydlení a nejde to jen někomu cizímu do kapsy.

Přidejte nový komentář

Mohlo by vás zajímat

Výstavba nemovitosti – jaké dokumenty si připravit

18.12.2023 Reality

S výstavbou rodinného domu můžete začít až poté, co získáte povolení od stavebního úřadu. Připravte se na to, že k vyřízení ohlášení stavby nebo stavebního povolení je třeba řada dokumentů a papírování zabere několik měsíců. Přečtěte si našeho praktického průvodce, který vás seznámí s celým procesem povolení stavby.

Investice do nemovitosti se i v dnešní době vyplatí. Na co si dát pozor?

29.8.2022 Reality

O něco horší podmínky, ale stále jisté zhodnocení peněz. Investice do nemovitostí se i v současné době vyplatí. A to přesto, že růst cen realit začíná zpomalovat a úroky u hypoték každý měsíc stoupají. Nyní dosahují dokonce víc než 6 %.

Pozemky dvojnásobně zdražily. Podobně jsou na tom i byty a domy

25.8.2021 Reality

Vysoká poptávka a omezená nabídka. Dva faktory, které tlačí ceny nemovitostí do rekordních výšin. Podle aktuálních výsledků HB Indexu rostly v letošním druhém čtvrtletí ceny pozemků, bytů i domů nejvíc za posledních 10 let.

Jak na zasíťování pozemku: Vodovodní a kanalizační přípojka

30.7.2021 Reality

Koupili jste si nezasíťovaný pozemek pro stavbu RD a nyní Vás čeká budování přípojek? Poradíme, jak k pozemku přivést vodu a kanalizaci. Krok po kroku od projektové dokumentace, přes územní souhlas až po realizaci a předání stavby.

Stavební řízení bude rychlejší. Poslanci schválili nový stavební zákon

28.7.2021 Reality

Rychlejší a bez nutnosti chodit na úřad. Takové má být zanedlouho vyřizování stavebního povolení. Poslanci totiž v polovině července schválili nový stavební zákon, který stanovuje přísnější lhůty na vydání stavebního povolení a počítá i s digitalizací celého řízení. Platit má od července 2023.

Z naší bankovní poradny

Pojmy ve slovníku

Inflace

Inflace je statistická veličina, která vyjadřuje všeobecný růst spotřebitelských cen. Průměrná roční míra inflace tedy vyjadřuje procentní změnu průměrné cenové hladiny za posledních 12 měsíců oproti průměru 12 předchozích měsíců.

Roční průměrná inflace je trochu umělá veličina. Vypočítává se na roční bázi s pomocí tzv. spotřebního koše, kde se sleduje změna cen podle průměrného nákupu zboží, služeb a dalšího. Může se vám tak stát, že vaše náklady na bydlení, energie, benzín, či stravu se zvýší o 10% a úřad bude reportovat inflaci 1%. Prostě "nejste průměrní".

Jaká je v ČR průměrná roční míra inflace?Inflace 2022 = 15,1 % (skutečnost zveřejněná Českým statistickým úřadem)Inflace 2021 = 3,8 % (skutečnost zveřejněná Českým statistickým úřadem) Inflace 2020 = 3,2 % (skutečnost zveřejněná Českým statistickým úřadem)Inflace 2019 = 2,8 % (skutečnost zveřejněná Českým statistickým úřadem)Oficiální průměrnou roční míru inflace zjišťuje a zveřejňuje Český statistický úřad.  Aktuální průměrná roční míra inflace je zveřejněna na webu ČSÚ. Průměrná roční míra inflace v r.2022 činí 15,1%

Český statistický úřad zveřejňuje vždy po skončení roku výpis ze zjišťování průměrné inflace. Dopis ČSÚ se zjištěnou inflací roku 2022 ze dne 11.1.2023 si můžete stáhnout z www.banky.cz. Nejčastěji se tento výpočet ČSÚ využívá při obchodních jednáních o výši nájemného k nebytovým prostorám či bytům. Rovněž při meziročních jednáních o ceně dodávek mezi podnikateli. Nelze ovšem automaticky říct, že statistickou míru inflace mají strany obchodu automaticky respektovat. Inflace může zvýšit náklady podnikatele na suroviny či služby, ale každý podnikatel musí přemýšlet jak snížit jiné náklady. O cenách mezi podnikateli tedy rozhoduje trh - nabídka a poptávka.

Pojďme se ale ještě podívat na detaily statistické míry inflace v roce 2022. Průměry jsou vždy ošidné! Meziroční inflace spotřebitelských cen se v průběhu prvního pololetí držela v rozmezí 4,5 % až 9,4 %. V červenci 2022 ale začala postupně růst od 10,6% až do prosince 2022 do 15,1 %. V roce 2023 ekonomové očekávají ještě další růst spotřebitelských cen, který snad od druhého pololetí utlumí zásahy České národní banky.

Dopad inflace na vaše peníze zmírní spoření nebo investice

Pokud nechcete, aby vaše prostředky na běžných účtech u bank ztrácely na hodnotě přesně ve stejné % výši jako inflace, tak musíte aktivně jednat! 

Konzervativní možností částečné ochrany před inflací je převedení prostředků na spořicí účty, nebo termínované vklady:

úroky ze spořicích účtů a porovnání produktů bank pravidelně aktualizujeme. Peníze ze spořicích účtů můžete kdykoliv vybrat, pokud naleznete lepší příležitost k ochraně úspor před inflací.úroky z termínovaných vkladů bank a družstevních záložen vám pomohou zmírnit následky inflace, aniž byste riskovali. TV jsou pojištěné tak že i v případě krachu banky získáte sto procent vkladu i úroků.

Pokud zvažujete dynamicky chránit své úspory před inflací, je potřeba si vždy uvědomit do jakého rizika můžete vstoupit? Nabízí se mnoho variant investování nebo zúročení peněz, z nichž vybíráme:

půjčka známému nebo v rodině, za vyšší úrok než poskytují termínované vklady? Pokud nemáte rozsáhlé zkušenosti s půjčováním peněz, nelze tuto ochranu před inflací doporučit. Většina takových půjček se změní v "černý sen věřitele" a v lepším případě dostanete zpět jistinu. V horším případě se budete peněz domáhat jen složit v právních sporech, nebo si zajistíte že s vámi příbuzní již ani nepromluví.investice do akcií s očekáváním, že trhy rostly, tak se to v roce 2022 nemůže změnit? Nejhorší je předvídat vývoj podle minulosti! Stačí se podívat na náš přehled a srovnání výkonů dynamických penzijních fondů a musí vám být jasné, že zisky nerostou do nebes. Po dobrých letech přichází pád. Ale nikdy není jisté, že po pádu už zrovna teď přichází růst.... Více otázek souvisejících s investování do akcií můžete nastudovat v našem článku. Pokud jste informovaný investor a nezainvestujete v tu nejhorší dobu, tak investice do akcií je prokazatelně dlouhodobě nejlepším způsobem zhodnocení peněz. Pak podle stoletých tržních statistik lze prokázat, že nákup akciového indexu je nejlepší ochranou před inflací. (Např. v této době ETF SP500 - mix největších společností obchodovaných na burze USA) investice do kryptoměn zavání očekáváním, že přece váš výnos musí inflaci překonat?! Logika těžby kryptoměny měřená spotřebou energie říká, že když rostou ceny energií, musí automaticky růst i kurzy kryptoměn. Ale pak přichází ke slovu racionální složka uvažování. Váš mozek se vás ptá čím jsou kryptoměny podloženy, jestli nebude jejich používání zakázáno vládami, apod? Všechny otázky zde nevyřešíme - jen je jisté, že kryptoměny mohou být tou nejvíce rizikovou složkou vašich investic. Myslete proto na to a pokud již chcete investovat, musí to být částka, kterou vás "nebude bolet", když ji ztratíte.investice do nemovitostí - tak to je většinové cesta, kterou volí řada čechů. Než by si nechali znehodnotit své finance inflací, tak raději zakoupí dům, stavební parcelu, nebo pole, louky, lesy. Není našim cílem teď na pár řádcích pokrýt všechna pozitiva a negativa investice do nemovitostí. Tudíž je konstatujeme, že investujte do nemovitostí, pokud máte opravdu dlouhodobé volné prostředky a zároveň máte čas se o nakoupené nemovitosti starat.
Ochrana před inflací nebo před podvody? Přemýšlejte než investujete!

Protože si náš portál zakládá na nestrannosti a podpoře finanční gramotnosti, musíme vás i na tomto místě upozornit, že nelze bezhlavě věřit jakékoliv reklamě! Vedou nás k tomu zkušenosti z bankovní poradny, kde již většinou řešíme "následky" špatných rozhodnutí vlivem reklamy.

Často tak můžete vidět reklamy uvádějící jako problém inflaci a jako řešení investice. Abyste se nestali "smutnými klienty naší bankovní Poradny" je nutné každou reklamní nabídku podrobit důkladnému zkoumání! Reklama často pod záminkou "musíte investovat, jinak vám úspory požere inflace" předvádí spokojené klienty, kteří nakoupili kryptoměny, nebo protiinflační dluhopisy. 

Zkušený investor dokáže falešné nabídky odfiltrovat. Buďte prosím i vy takovými investory! Nebo se věnujte realitám, či místo investování ukládejte peníze do spořicích účtů a termínovaných vkladů.

Při vysoké inflaci si raději půjčte od banky

Tak jako jsme výše popisovali znehodnocující vliv inflace na úspory, lze podobnou logiku aplikovat i na půjčky a hypotéky. 

Přichází vysoká inflace? Rychle si půjčte co nejvíce peněz. Splácet budete v příštích letech již znehodnocenými korunami.

Nechceme vás nabádat k nezodpovědnému zadlužování, ale vysoká inflace, znamená pokles reálné budoucí hodnoty vašich dluhů. Pokud tedy investujete do nemovitosti, nebo jiného aktiva s budoucím cash-flow, tak vyšší půjčka či hypotéka může být výhodná. Pokud ale budete chtít půjčit bez zajištění, nebo s nízkou mírou vlastních zdrojů, pravděpodobně narazíte na limity DSTI, nebo DTI.

Na co se používá míra inflace?

Využití je skutečně rozmanité:

Česká národní banka si stanovuje inflační cíl a podle jeho (ne)plnění je schopna snižovat nebo zvyšovat úrokové sazby. Inflační cíl většiny centrálních bank (včetně ČNB) je 2%Většina nájemních smluv na komerční nemovitosti obsahuje inflační doložku. Tedy při růstu cen dochází automaticky k růstu nájemného. Někdy se podobná situace s růstem ceny nájmu podle výše inflace týká i pronájmu bytů. Tato praxe se nazývá indexace nájemného.Politická reprezentace obecně využívá informaci o dosažené míře inflace ke zdůvodnění změny mezd (např. stanovení minimální mzdy), platů ve státní správě, či důchodů a sociálních příjmů.Investoři a střadatelé poměřují výnos z investice nebo spoření vůči inflaci. Zjednodušeně lze pak říct, zda vaše prostředky ztratily nebo získaly na hodnotě.Graf míry inflace v České republice 2011 - 2021:



Variantou inflace je stagflace. Pojmem ukazujícím na pohyb inflace je dezinflace. Extrémně vysoká a trvalá inflace se nazývá hyperinflace.

Opakem inflace je deflace (pokles cenové hladiny).

Průběžný graf míry inflace v Eurozóně 2012 - 2022:

Na přelomu roku 2021 a 2022 dochází ke zlomu v inflaci

ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAM

Srovnáváme hypotéky od

© Banky.cz 2023, všechna práva vyhrazena