Hypotéka nebo nájem?

V souvislosti s tématem „Hypotéky vs. nájmy“ jsme poskytli interview Rádiu Zet.

Souhlasíte s tím, že je hypotéka ekonomicky výhodnější než nájemní bydlení?

Určitě ano. Nájem je spotřeba, jednorázový výdaj za službu, kterou ihned zkonzumujeme a v budoucnu nám žádný další užitek nepřinese. Naproti tomu hypotéka je investice, mnohdy celoživotní, která nám v budoucnu přináší nemalé benefity. 20-30 let splácení se může zdát jako dlouhá doba, ale za tento diskomfort (který musíme podstoupit) si kupujeme garantovanou cenu bydlení (nájmy rostou, splátky hypotéky jsou stabilní) a jistotu do budoucna (není větší jistoty než mít vlastní střechu nad hlavou). I z průměrného státního důchodu lze vyžít, máme-li vlastní nemovitost a nemusíme-li platit nájem. Pořízení a splacení vlastního bydlení během produktivní části života, to by měl být pro všechny stejný domácí úkol jako výchova dětí. Kdo má toto na penzi splněno, tomu se nebude žít vůbec špatně.

Jak určit/rozlišit, kdy se více vyplatí bydlet ve svém a kdy je výhodnější platit nájem? Na jakých faktorech záleží?

Nejsme-li si jisti místem, kde se chceme v životě usadit, či očekáváme-li časté stěhování za prací, pak je lepší volit nájem. Pokud ale vyloženě neplánujeme měnit adresu každý rok, vyplatí se hypotéka téměř každému. Spíše je to o tom, kdo na hypotéku dnes dosáhne a kdo je nucen žít v nájmu. Pro získání hypotéky je třeba mít naspořeno z vlastních zdrojů min. 10% z ceny nemovitosti, pro lepší úrok ale i 20-30%. Pro koupi staršího panelákového bytu na kraji Prahy musíme našetřit 300-900 tisíc korun a to není málo. V nájmu lidé obvykle žijí po ukončení studií, kdy si během prvních let v práci šetří, aby následně dosáhli na hypotéku. Žít celoživotně v nájmu rozumné není.

Jací jsme my Češi? Který typ bydlení preferujeme a proč?

Dle průzkumů zhruba 2/3 obyvatel disponují vlastním bydlením a zbylá 1/3 je v nájmu s tím, že jsou značné rozdíly dle věku respondentů. Mezi mladými do 25 let žije většina v nájmu (chtějí více cestovat, méně se vázat), a naopak mezi staršími nad 50 let už v nájmu zůstává pouze každý desátý. Toto rozvržení kopíruje přirozený životní cyklus a je naprosto v pořádku.

Nejdůležitější je ale mít z bydlení (stejně jako z ostatních investic) především dobrý pocit. Čistě ekonomicky racionální by bylo prožít celý život v garsonce s rodinou na palandách (nejnižší náklady na bydlení). Přesto si ale lidé kupují větší nemovitosti, vyměňují procenta zisku za pohodlí a komfort. Mají z kvalitnějšího života větší užitek.

Jaké jsou plusy a mínusy hypotéky?

Jediným negativem hypotéky je závazek na desítky let dopředu. Ale i nemovitost koupená na dluh se dá prodat a hypotéka umořit. Pak už převažují jen samá pozitiva. Splácíme vlastní investici/nemovitost, máme jistotu garance ceny bydlení (nájmy rostou, splátky hypotéky jsou stabilní), inflace hraje v náš prospěch (mzdy a ceny nemovitostí rostou, tedy splácení nás zatěžuje každým dalším rokem méně), bydlíme přesně dle svých představ a kvalitněji než v nájmu (v nájmu obvykle nechcete investovat do vylepšování cizí nemovitosti).

A jaké klady a zápory vidíte u nájmu?

Nájem má pouze jediné pozitivum. Je bez dlouhodobých závazků a dosáhne na něj na rozdíl od hypotéky každý. Ale pak už jsou samá negativa. Celý život platíme cizímu, nám nic nezůstává, nevytváříme tak žádnou hodnotu, budeme mít nelehký život v penzi, nic nepředáme další generaci.

Je rozdílná situace v různých krajích/městech v ČR? Jsou oblasti, kde je výhodnější mít hypotéku/nájem?

Hypotéky se více vyplatí v těch krajích, kde jsou velké rozdíly mezi cenami nemovitostí, resp. měsíčními splátkami hypoték, a nájmy. Dobrým příkladem je Ústecký kraj, kde jsou extrémně levné nemovitosti (za cenu parkovacího stání v Praze zde pořídíme prostorný byt). V bohatších regionech jsou naopak nemovitosti velmi drahé, a tak přímé porovnání „splátka hypotéky vs. nájem“ vychází méně výhodně. Na druhou stranu, v krajských městech ceny nemovitostí neustále rostou a v méně dostupných oblastech, kde je horší občanská vybavenost, ceny nemovitost klesají. To je způsobeno migrací obyvatel z venkova do měst, kdy na vesnicích je nemovitostí přebytek a ve městech nedostatek. Tedy v bohatších regionech majitelé hypoték vydělávají především na rostoucích cenách nemovitostí.

Podle průzkumu bydlí v nájmu každý třetí Čech. Je to hodně anebo málo ve srovnání s jinými zeměmi?

Je to přiměřené naší ekonomické situaci. Výdaje na živobytí (nájem, ceny potravin atd.) jsou v Praze skoro stejné jako v Berlíně, ale Němci mají 3x vyšší platy. Tedy zatímco z průměrné české výplaty jde většina na provoz domácnosti, lidé na Západě vydávají za živobytí mnohem menší část své mzdy. Proto v zahraničí nejsou do vlastního bydlení lidé nuceni z existenčních důvodů a podíl nájemníků je tam oproti ČR mírně vyšší.

A jak vidíte koupi nemovitosti za účelem dalšího pronájmu, hypotéku na investici?

Vzhledem k aktuálně se přehřívajícímu trhu bych nyní doporučoval větší zdrženlivost. Strmý růst cen v posledním roce (v Praze i o 20%) kopíruje vývoj před krizí 2009. V horizontu 2-3 let není vyloučeno prasknutí cenové bubliny, po kterém by došlo k plošnému poklesu cen nemovitostí. Tato krize by zasáhla více majitele investičních hypoték, kteří nakoupili byty k pronájmu. Naopak majitelé nemovitostí zakoupených pro vlastní bydlení budou krizí trpět méně, neboť bydlet potřebují tak jako tak (šetří za nájem) a nejsou tedy nuceni tak přísně zohledňovat zisk. Nakupovat nemovitosti investičně za účelem dalšího pronájmu je nejlepší právě v době krize, kdy jsou ceny nejnižší. 

Hypoteční kalkulačka - snadno a rychle si spočítejte svoji hypotéku!