Investiční byt: kdy se vyplatí, jak počítat výnos a jaké má alternativy

Produkt		Naše hodnocení:		Úrok 70% LTV	Splátka 1 mil. Kč	Fixace
Doporučujeme	Online hypotéka Více informací	Naše hodnocení 90 % Velmi dobré	Mám zájem	4,19 %	7 492 Kč	10 let
	Hypotéka na bydlení Více informací	Naše hodnocení 86 % Velmi dobré	Mám zájem	4,49 %	7 645 Kč	15 let
	Hypotéka Více informací	Naše hodnocení 87 % Velmi dobré	Mám zájem	4,59 %	7 696 Kč	10 let
	Hypotéka Více informací	Naše hodnocení 88 % Velmi dobré	Mám zájem	4,99 %	7 903 Kč	7 let
	mHypotéka na bydlení Více informací	Naše hodnocení 82 % Velmi dobré	Mám zájem	5,09 %	7 955 Kč	7 let
	Hypoteční úvěr Více informací	Naše hodnocení 86 % Velmi dobré	Mám zájem	5,19 %	8 007 Kč	15 let

Češi si během poslední dekády zvykli brát byt jako „jistotu na důchod“. Pod dojmem růstu cen se ale často přehlíží, že čistý výnos z nájemného se zejména v Praze jen těžko dostává nad 3 % ročně a že při vyšších sazbách hypoték může být měsíční cash flow klidně záporné. Připočtěte časový test 10 let pro osvobození od daně při prodeji investiční nemovitosti a k tomu běžné starosti s nájemci. Alternativou mohou být nemovitostní fondy s daní 5 % na úrovni fondu a tříletým časovým testem u fyzických osob – i tam ale rozhoduje výběr. A někdy víc, než se na první pohled zdá.

Co si z článku odnést

• Hrubý výnos z nájmu v Praze se při současných cenách a nájemném často pohybuje kolem 3 % ročně, čistý bývá nižší.
• Záporné měsíční cash flow u bytu financovaného hypotékou není výjimkou; banky navíc sledují celkovou úvěrovou angažovanost investora.
• Nezapomeňte zohlednit všechny náklady: fond oprav, pojištění, servisní poplatky, drobné opravy, výpadky nájmu, daň z příjmu a časovou režii.
• Časový test pro osvobození prodeje investičního bytu je 10 let; u podílových listů fondů platí tříletý test.
• Za smysluplné cíle dnes často vycházejí menší byty 1+kk a 2+kk mimo hlavní město v dojezdové vzdálenosti či v krajských centrech.
• Nemovitostní fondy nabízejí diverzifikaci a nízkou vstupní částku, ale nesou riziko oceňování aktiv a likvidity.

Buďte stále v obraze

Novinky ze světa hypoték, půjček či výhodné nabídky přímo na váš e-mail

Odebírat

Přihlášením k odběru novinek souhlasíte s podmínkami ochrany osobních údajů

Proč „cihla“ část kouzla ztratila

Výnos z nájemního bydlení je pod tlakem hned z několika stran. Ceny bytů v klíčových lokalitách rychle rostly, jenže nájemné už tak svižně ne. Výsledek? Komprese výnosů. V Praze je nad 3 % p. a. čistého výnosu obtížné se dostat, pokud nenakupujete výrazně pod tržní cenou, nebo naopak nepřebíráte vyšší provozní riziko. A do toho úroky: podle aktuálních dat Swiss Life Hypoindex dosahuje průměrná sazba 4,93 % a repo sazba ČNBje 3,50 %. V praxi to pořád znamená, že dluh vychází relativně draho vůči inflaci 1,60 %.

Pro investora to má dvě roviny. Zaprvé: čistý výnos po všech nákladech často plně nepokryje cenu kapitálu, obzvlášť když je akvizice výrazně „páčená“ hypotékou. Zadruhé: mění se rizikovost celé hry. Po skončení fixace umí skok sazeb udělat z kladného cash flow během chvíle záporné. Citlivost na sazby je dnes vyšší než v letech ultralevných hypoték – a tohle je přesně ten moment, kdy se vyplatí zastavit a přepočítat si stresový scénář.

U investičních bytů dnes často čistý výnos nepokrývá cenu kapitálu, proto je nutné počítat i stresové scénáře s vyššími sazbami.

„Klíčové je počítat výnos na čisté bázi. Odečtěte servisní poplatky, fond oprav, pojištění, občasné opravy, daň a rezervu na neobsazenost. Teprve potom má srovnání se splátkou hypotéky vypovídací hodnotu,“ říká Petr Jermář, odborník portálu Banky.cz.

Počítejte vždy čistý výnos z nájmu

,,Klíčové je počítat výnos na čisté bázi, po odečtení servisních poplatků, fondu oprav, pojištění, oprav, daně a rezervy na neobsazenost. Teprve pak má srovnání se splátkou hypotéky vypovídací hodnotu.”

Petr Jermář

Hlavní analytik Banky.cz

Kde dnes dává smysl hledat investiční byty

Geografie rozhoduje. Sázka na „cokoliv v Praze“ přestala vycházet, pokud nekupujete pod cenou nebo nejste ochotni přijmout nižší běžící výnos a spoléhat na další růst hodnoty nemovitosti. Trh dnes často hraje víc do karet menším dispozicím 1+kk a 2+kk, jenže spíše mimo hlavní město – v dojezdové vzdálenosti, případně ve stabilních krajských centrech s univerzitami, průmyslem a dobrou dopravní infrastrukturou. Právě tam se dají najít byty, u kterých nájemné lépe odpovídá pořizovací ceně, a tím pádem se čistý výnos přibližuje tomu, co investor očekává.

Rozhoduje i mikrolokalita. Dostupnost MHD, parkování, občanská vybavenost, hluk, energetická náročnost domu a rozumné náklady SVJ. Energetická třída a tepelné ztráty dnes výrazně promlouvají do účtů nájemníků – a tím pádem i do atraktivity bytu. A neignorujte stav společných částí domu (výtahy, stoupačky, zateplení), protože nadprůměrný fond oprav může dlouhodobě ukusovat z výnosu. Nenápadně, ale vytrvale.

Porovnat nabídky hypoték na investiční byt

„V inzerci často záleží na detailech: světová strana, výhled do zeleně, hlučnost ulice. Dva byty o stejné výměře ve stejném domě mohou mít rozdíl v tržním nájemném i 10–15 %, což v praxi rozhodne o tom, zda vyjdete na nulu, nebo budete měsíčně dotovat,“ doplňuje Jiří Krejčí, odborník na reality portálu realingo.cz.

Dva byty ve stejném domě se mohou nájemným lišit o desítky procent, proto hraje klíčovou roli mikrolokalita a detaily jako hluk či výhled.

Jak správně spočítat návratnost investičního bytu

Začněte odspodu – od peněžních toků. Nejdřív si stanovte realistické tržní nájemné (ne zbožné přání). Pak odečtěte provozní náklady (správa, pojištění, fond oprav, drobné opravy) a k tomu rezervu na neobsazenost (obvykle 4–8 % ročně). Teprve takto očištěný čistý provozní výnos má smysl porovnávat se splátkou hypotéky a s vlastním kapitálem. Pomůže vám hypoteční kalkulačka – prakticky si zkuste různé fixace a sazby.

Modelový příklad: Kupní cena 6 000 000 Kč, hypotéka 80 % LTV na 30 let s průměrnou sazbou okolo 4,9 % p. a. znamená splátku zhruba 25 000–26 000 Kč měsíčně. U 2+kk s tržním nájemným 25 000 Kč a konzervativní rezervou na neobsazenost 5 % (1 250 Kč), správou 10 % (2 500 Kč), fondem oprav a pojištěním 2 500 Kč vychází čistý provozní příjem kolem 18 750 Kč. Při těchto parametrech je měsíční cash flow záporné přibližně o 6–7 tisíc Kč, a to ještě před zdaněním. Někdy to problém být nemusí – pokud si kupujete „růstový příběh“ a vědomě dotujete rozdíl. Jen je dobré to vědět dopředu, ne až ve chvíli, kdy přebíráte klíče.

Na daně nezapomeňte. Příjmy z nájmu se daní v režimu § 9, kde lze uplatnit skutečné výdaje nebo paušální výdaje 30 %. Volba pak ovlivní efektivní daňovou sazbu i výsledné cash flow. A pokud plánujete byt v horizontu let prodat, zohledněte časový test 10 let pro osvobození od daně z příjmu fyzických osob (u investičních nemovitostí neobsazených k vlastnímu bydlení).

Nejčastější chyby investorů

• Počítají s hrubým, nikoli čistým výnosem po všech nákladech a rezervách.
• Podceňují riziko růstu sazeb po skončení fixace a neprovádějí stresové scénáře.
• Ignorují fond oprav, budoucí rekonstrukce domu a energetickou náročnost.
• Vstupují do transakce s nedostatečnou hotovostní rezervou na 3–6 měsíčních výdajů.
• Sází na „Prahu za každou cenu“, místo aby hledali lepší výnos v regionech.

Sledujte ukazatel DSCR u investičního bytu

,,U investičního bytu sledujte poměr dluhové služby k čistému provoznímu příjmu (DSCR). Bezpečná hranice je zhruba 1,20 a výše; pokud jste pod, spoléháte na růst cen a nesete vyšší riziko likvidity.”

Miroslav Majer

CEO Banky.cz

Nemovitostní fondy jako alternativa a co u nich hlídat

Nechcete řešit nájemníky ani opravy, ale láká vás příjem z nájmu? Pak stojí za úvahu nemovitostní fondy. Výhodou je nízká vstupní částka (investovat lze už od stokorun), diverzifikace napříč mnoha aktivy a lokalitami a také to, že provoz a údržbu má na starosti profesionální správa. Pro fyzické osoby je navíc zajímavý daňový rámec: fond je daněn 5 % na úrovni právnické osoby a po třech letech držby jsou zisky z prodeje podílových listů u FO osvobozeny od daně z příjmu.

Fondy ale nejsou bez rizika. Pozor na oceňování portfolia (NAV nemusí krátkodobě odrážet tržní realitu), likviditu (výstupy mohou být omezené) a poplatkovou strukturu (vstupní/výstupní poplatky, TER). Sledujte kvalitu nájemníků, délku a strukturu nájemních smluv, zadlužení fondu i to, jak fond zvládal období vyšších sazeb. Smysl dávají fondy s transparentní reportovací disciplínou a historií delší než jeden tržní cyklus.

Nemovitostní fondy mohou při podobném výnosu výrazně snížit časovou náročnost a riziko koncentrace oproti přímému vlastnictví bytu.

Praktický postup může vypadat takto: nejdřív si na papíře srovnejte čistý očekávaný výnos vlastního bytu se srovnatelným fondem při stejné investované částce. U bytu započítejte i časovou režii (správa, řešení oprav, přepisů energií, kontrola nájemníků), u fondu naopak poplatky a diskont likvidity. V řadě případů zjistíte, že fond nabídne podobný nebo vyšší čistý výnos s menší námahou a bez rizika koncentrace do jediné adresy. Na druhou stranu: „prémiová lokalita“ s potenciálem zhodnocení může misky vah převrátit zpět ve prospěch přímého vlastnictví.

Před rozhodnutím si ověřte trh. Využijte veřejné inzertní zdroje a cenové mapy a porovnejte nabídky. U hypotéky pracujte se scénáři na hypoteční kalkulačce a počítejte minimálně i s variantou o 1–2 procentní body vyšší sazby po skončení fixace. Silnější vyjednávací pozici získáte ve chvíli, kdy dopředu víte, jaká kombinace LTV, splatnosti a fixace udrží vaše cash flow bezpečně nad nulou.

Zdroje

• banky.cz: Swiss Life Hypoindex únor 2026: nový normál hypoték kolem 5 % (09.02.2026)
• hypoindex.cz: Swiss Life Hypoindex: Nový normál pro hypotéky je kolem 5 % (09.02.2026)
• hypoindex.cz: Swiss Life Hypoindex: Začíná sezóna jarních akčních nabídek lepších sazeb (09.03.2025)
• idnes.cz: Hypotéky opět zdražily. Kdo ji může dostat levněji? (09.07.2025)