Proč hypotéky zdražují, i když ČNB sazby nemění

Co si z článku odnést

• Dvoutýdenní repo sazba ČNB je od června 3,75 %, hypoteční sazby se ale od března zvedly zhruba o 0,9 procentního bodu.
• Cena fixované hypotéky vychází hlavně z tržní ceny peněz na stejné období (úrokové swapy), ne z repo sazby.
• Ministryně financí a banky se přou hlavně o to, jak velký rozdíl mezi swapy a sazbou hypotéky je ještě přiměřený.
• Kdo refixuje z úrovně kolem 4 % na dnešní sazby, zaplatí u úvěru 2,5 milionu korun na 20 let zhruba o 1 900 Kč měsíčně víc.

Buďte stále v obraze

Novinky ze světa hypoték, půjček či výhodné nabídky přímo na váš e-mail

Odebírat

Přihlášením k odběru novinek souhlasíte s podmínkami ochrany osobních údajů

Co přesně ministryně financí řekla

Ministryně financí Alena Schillerová 7. října 2026 na síti X napsala, že banky dál zdražují hypotéky, přestože základní sazba ČNB neroste, a že kdo příliš napíná strunu, neměl by být překvapený, když praskne. Seznam Zprávám později řekla, že ministerstvo situaci v bankovním sektoru analyzuje a žádné opatření nyní nelze vyloučit. Konkrétní návrh bankovní daně ministerstvo nepředložilo, o sektorové dani se zatím jen diskutuje.

Údaj o repo sazbě sedí: bankovní rada ČNB ji 18. června zvýšila o 0,25 bodu na 3,75 %. Tato sazba platí od 19. června a na dalších zasedáních ji ČNB nezměnila. Podle Swiss Life Hypoindexu se průměrná nabídková sazba mezitím zvedla ze 4,89 % v březnu na 5,79 % v říjnu, tedy o 0,90 bodu. Zdražování tedy probíhá v době, kdy se sazba ČNB nemění, a spor je v tom, proč.

Z čeho se skládá cena fixované hypotéky

Hypotéka s fixací na tři roky je pro banku závazek na tři roky. Banka si proto zajišťuje peníze na stejnou dobu a jejich cenu ukazují úrokové swapy (IRS) na tři roky. Repo sazba ČNB určuje cenu peněz na dva týdny a krátké mezibankovní sazby. Do tříletých swapů se promítá i to, co trh čeká od ČNB, inflace a státních dluhopisů v následujících letech.

Česká bankovní asociace ve svém Monitoru z 8. října uvádí, že tříleté korunové swapy vzrostly z 3,46 % v únoru nad 4,8 %, tedy o zhruba 1,4 bodu, zatímco hypoteční sazby u tříleté fixace přibližně o 1 bod. Nabídková sazba pro tříletou fixaci je podle ČBA kolem 5,4 až 5,5 %, což je přibližně až tři čtvrtě bodu nad zářijovou úrovní swapů. Asociace dodává, že toto rozpětí nelze zaměňovat se ziskem bank, protože pokrývá i náklady na vyřízení a správu, úvěrové riziko a náklady kapitálu.

Sledujte swapy, ne repo

,,Chcete-li odhadnout, kam půjde sazba při refixaci, dívejte se na vývoj tříletých a pětiletých tržních sazeb a na nabídky bank, ne na zasedání ČNB. Repo sazba je jen jeden ze vstupů a hypotéky na ni reagují se zpožděním a nepřímo.”

Petr Jermář

Hlavní analytik Banky.cz

Co říkají obě strany

Ministryně Schillerová bankám odpověděla, že tržní sazby včetně swapů nejsou od měnové politiky ČNB odtržené. Mluvčí ČBA Radek Šalša podle Seznam Zpráv uvedl, že tříletá cena peněz od února vystoupala téměř o 1,4 bodu a hypoteční sazby o zhruba jeden bod. Šéf Monety Tomáš Spurný zase tvrdí, že krátkodobá sazba je pro banku irelevantní, protože peníze neprodává na jeden rok.

Spor se týká hlavně rozpětí. Ministerstvo a část politiků vnímají banky jako ty, kdo mohou sazby tlumit, banky a ČBA odpovídají, že se jejich rozpětí vůči swapům zmenšuje a patří k nejnižším v EU. Rozpětí nad swapy ověřit samotné z veřejných dat nejde, protože banky uvádějí nabídkové sazby, ale ne své skutečné náklady na zdroje.

Porovnat aktuální nabídky hypoték

Co by bankovní daň znamenala pro klienty

Zatím nic konkrétního, protože návrh neexistuje. Spurný z Monety uvedl, že při 20% snížení návratnosti kapitálu by banky potřebovaly zvýšit cenu hypoték o 30 až 50 bazických bodů a že se daň podle empirických studií dříve nebo později přenáší na klienty. Je to odhad bankéře, nikoli výpočet ministerstva. Podobnou mimořádnou daň z neočekávaných zisků banky platily v letech 2023 až 2025, ale stát vybral podle Spurného výrazně méně, než čekal.

Pro představu: u hypotéky 4 miliony korun na 25 let a sazby 5,79 % je splátka asi 25 261 Kč. Zdražení o 0,3 bodu by přidalo zhruba 730 Kč měsíčně, o 0,5 bodu zhruba 1 225 Kč. Jde o vlastní modelový výpočet, ne o prognózu.

Kolik může stát refixace

Zdražování je vidět i u největších bank. Česká spořitelna nabízí na svém webu hypotéku od 5,39 % ročně, sazby podle serveru Hypoindex.cz naposledy zvýšila v září, u jednoleté fixace o 0,1 bodu a u ostatních o 0,3 bodu.

Kdo má fixaci končící v nejbližších měsících, může si dopad spočítat. Při zůstatku 2,5 milionu korun a 20 zbývajících letech bude splátka při sazbě 3,99 % asi 15 136 Kč.

U hypotéky z nižší sazby tedy půjde o rozdíl v řádu tisíců korun měsíčně. Banky obvykle nabízejí prodloužení fixace nebo refinancování u jiné banky, takže nabídku stávající banky srovnejte alespoň se dvěma dalšími. Pomůže i vysvětlení pojmu fixace hypotéky.

Jakou délku fixace zvolit

ČBA upozorňuje, že klienti si i při vyšších sazbách drží kolem tříleté fixace a podíl fixací nad pět let u nových hypoték je asi 1 %. Podíl fixací do jednoho roku klesl ve druhém čtvrtletí 2026 na 0,9 % z více než 6 % před rokem. Klienti tak podle asociace nespoléhají na rychlý pokles sazeb.

Souhrnná nabídková sazba 5,79 % zahrnuje i pětileté a desetileté fixace. Pro tříletou fixaci je podle ČBA realističtější číslo kolem 5,4 až 5,5 %, skutečně sjednaná sazba bývá navíc o zhruba 0,2 bodu nižší než nabídková. Proč se při rostoucích sazbách nevyplácí odkládat, jsme rozebrali v článku čekání na levnější hypotéku se nevyplácí.

Nabídky si vyžádejte s předstihem

,,Sazbu lze často domluvit s předstihem až několik měsíců před koncem fixace. Pokud vám fixace končí do půl roku, vyžádejte si nabídky už nyní a porovnejte je s refinancováním. Odkládat rozhodnutí kvůli politickým výrokům nedává smysl, sazbu určují trhy a politické kroky se do ní promítnou později a nejistě.”

Miroslav Majer

CEO Banky.cz

Sazby se mohou vyvíjet různě. Spurný z Monety očekává do konce roku až 6,5 %, analytik Swiss Life Select Tom Kadeřábek mírný růst a podle Hypoindexu se rychlý návrat k levnějším hypotékám zatím nečeká. Prognózy se tedy shodují na tom, že pokles není na dohled, ale rozcházejí se v tom, jak rychle sazby porostou dál.

Spočítat splátku hypotéky

Zdroje

• cnb.cz: Rozhodnutí bankovní rady ČNB, 18. 6. 2026
• cbamonitor.cz: Fokus: Hypoteční sazby, není sazba jako sazba (ČBA)
• csas.cz: Hypotéka České spořitelny
• seznamzpravy.cz: Hypotéky jsou drahé, Schillerová má jasno
• seznamzpravy.cz: Bankovní daň hypotéky nezlevní, říká šéf Monety