Krize na Východě a Dubaj: jak se zde mění trh s nemovitostmi

Produkt		Naše hodnocení:		Úrok 70% LTV	Splátka 1 mil. Kč	Fixace
Doporučujeme	Online hypotéka Více informací	Naše hodnocení 90 % Velmi dobré	Mám zájem	4,09 %	7 442 Kč	10 let
	Hypotéka na bydlení Více informací	Naše hodnocení 86 % Velmi dobré	Mám zájem	4,49 %	7 645 Kč	15 let
	Hypotéka Více informací	Naše hodnocení 87 % Velmi dobré	Mám zájem	4,59 %	7 696 Kč	10 let
	Hypotéka Více informací	Naše hodnocení 88 % Velmi dobré	Mám zájem	4,99 %	7 903 Kč	7 let
	mHypotéka na bydlení Více informací	Naše hodnocení 82 % Velmi dobré	Mám zájem	5,09 %	7 955 Kč	7 let
	Hypoteční úvěr Více informací	Naše hodnocení 86 % Velmi dobré	Mám zájem	5,19 %	8 007 Kč	15 let

Co si z článku odnést

• Bezpečnostní riziko se v krátkém horizontu stalo určujícím faktorem oceňování a likvidity dubajských nemovitostí.
• Odklady podpisů smluv často fungují jako tiché odstoupení – trh se přepíná do módu vyčkávání a selekce.
• Čeští investoři zvyšují zájem o lokality s nižším geopolitickým rizikem a dobrou infrastrukturní i právní oporou.
• Financování je pro Čechy nadále dosažitelné – Swiss Life Hypoindex činí přibližně 4,93 %, repo ČNB 3,50 %, inflace 1,40 % – ale riziková přirážka trhů mimo EU může růst.
• Přepočet výnosů do korun při kurzech okolo EUR/CZK 24,39 a USD/CZK 20,985 může nově víc kolísat – kurzové riziko je potřeba řídit.
• Klíčové je prověřit smluvní mechaniku odkladu, rezervačních poplatků a případné MAC klauzule u rozestavěných projektů.

Buďte stále v obraze

Novinky ze světa hypoték, půjček či výhodné nabídky přímo na váš e-mail

Odebírat

Přihlášením k odběru novinek souhlasíte s podmínkami ochrany osobních údajů

Dubaj a ztracená aura bezpečného přístavu

Ještě nedávno se Dubaj prodávala jako stabilní a právně předvídatelný trh. Nedávné raketové a dronové útoky, které podle dostupných informací zasáhly i širší oblast SAE, ale změnily vnímání rizika – investoři dnes musí přijmout nepříjemnou, zato zásadní premisu: regionální napětí se může propsat i do prémiových čtvrtí. Připravenost obranných systémů je sice dobrá zpráva, zároveň však potvrzuje, že hrozba není jen teoretická.

Psychologie trhu je v realitách stejně důležitá jako fundamenty. Jakmile se z bezpečnostní hrozby stane konkrétní událost, investoři přehodnocují načasování i geografii alokace. Bezpečnost se tak z „měkkého“ kvalifikačního faktoru mění v „tvrdou“ oceňovací proměnnou, která vstupuje do diskontních sazeb a požadovaných výnosů. Co z toho plyne pro vás? Že i „prémiový“ trh může přes noc zestárnout o pár let.

Bezpečnost je zásadní

,,Bezpečnost se u realit stává tvrdou cenotvornou proměnnou, která může během krátké doby změnit atraktivitu celého trhu.”

Petr Jermář

Hlavní analytik Banky.cz

Odklady podpisů a slabší prohlídky jako první signál ochlazení

První vlaštovkou změny nálady jsou odklady finálních podpisů kupních smluv. Podle zkušeností realitních kanceláří z terénu, které máme k dispozici, odložený podpis v praxi často znamená tiché odstoupení bez eskalace sporu. Investoři volí vyčkávání: sledují, zda šlo o jednorázový incident, nebo zda se regionální napětí přelije do delší periody nejistoty.

Stejně důležitý je pokles počtu prohlídek. To není mediální bublina, ale měřitelná realita obchodní aktivity. Když prohlídky řídnou, prodlužuje se doba inzerce, klesá ochota přihazovat a roste citlivost na detaily rizika – od polohy vůči kritické infrastruktuře až po zajištění dodavatelských řetězců u rozestavěných projektů. První korekce tak obvykle přichází jako širší slevová pásma a delší vyjednávací cykly. Jednoduše: trh přestává sprintovat a přechází do opatrné chůze.

„Trh si teď říká o granularitu – kupující chtějí přesná data o poloze vůči rizikovým zónám, pojištění, stavebním standardu a smluvních garancích. To, co se dřív přehlíželo, se stává deal breakerem,“ dodává Jiří Krejčí, odborník na reality portálu realingo.cz.

Kapitál se přesouvá do bezpečnějších destinací

Logickým důsledkem je přelévání poptávky. Investoři víc zvažují země s nižším geopolitickým rizikem, diverzifikovanou ekonomikou a předvídatelným právem. V praxi se mluví o vyšším zájmu o jihovýchodní Asii, vybrané části jižní Evropy či Ameriku. V rámci regionu se pozornost stáčí mimo horké zóny a k trhům s lepší energetickou i potravinovou soběstačností.

U Indonésie se objevují argumenty o geografické roztříštěnosti, energetických zdrojích a nižší pravděpodobnosti širšího konfliktu – a podle čerstvých vyjádření některých zprostředkovatelů došlo během pár dnů k nárůstu poptávek o desítky procent. Tato čísla je fér brát jako anekdotická tržní pozorování, nikoliv jako oficiální statistiku, přesto výmluvně ukazují, jak rychle umí kapitál přenastavit priority. Zní to banálně, ale v krizových chvílích vyhrává jednoduché pravidlo: nejdřív bezpečí, až potom výnos.

Porovnat nabídky hypoték na bydlení

Co prověřit při výběru alternativní lokality

• Jasnost vlastnického práva, kvalita katastru a vymahatelnost smluv.
• Geopolitické a klimatické riziko, dostupnost pojištění a výluky.
• Daňové zatížení nájmů a převodů, existence dvojího zdanění s ČR.
• Makro stabilita, měnový režim a dostupnost financování pro cizince.
• Likvidita trhu, transparentnost cen a kvalita správy pronájmů.

Při volbě alternativní lokality rozhoduje kombinace právní jistoty, nižšího geopolitického rizika a schopnosti nemovitost v případě potřeby rychle prodat.

Dopady na financování a výnosy českých investorů

České financování zůstává oproti minulým rokům příznivější. Podle aktuálních údajů Swiss Life Hypoindexu se průměrná sazba hypoték pohybuje okolo 4,93 %, repo sazba ČNB je 3,50 % a inflace přibližně 1,40 %. To dává investičním úvahám solidní základ, jenže u mimoevropských trhů může růst riziková přirážka – a tím i požadovaná výnosnost.

Realitní výnosy je potřeba přepočítávat do korun a počítat s kurzem. Při referenčních kurzech kolem EUR/CZK 24,39 a USD/CZK 20,985 je řízení měnového rizika (forward, natural hedge přes eurový nájem) čím dál důležitější součástí investiční teze. V prostředí zvýšené geopolitické volatility může samotná kurzová složka převrátit čistý výsledek investice naruby.

Na domácím trhu přitom platí, že ve velkých městech se hrubé výnosy nájemního bydlení pohybují přibližně na úrovni 3–4 % ročně. Jakmile započtete správu, pojištění, opravy a výpadky nájmu, dostanete se u konzervativních portfolií níž – o to víc dává smysl precizně srovnávat riziko a výnos napříč trhy, a ne jen „honit“ hrubou výnosovost z marketingových materiálů.

Modelujte si scénáře dopředu

,,Nedávejte přednost rychlosti před strukturou obchodu. V prostředí vyšší nejistoty je klíčové si modelově rozstřelit scénáře, sazby, kurz, obsazenost i exit a vědomě pracovat s tím, kde je skutečný tail risk”

Miroslav Majer

CEO Banky.cz

Jak investoři přenastavují rizikový rámec

Pro drobné i institucionální investory je teď zásadní disciplína. Rebalancování portfolia by mělo dávat přednost diverzifikaci a likviditě před maximem nominálního výnosu. Z praxe je vidět posun ke kratším investičním horizontům v nových lokalitách, větší důraz na pojistné krytí a smluvní záruky developerů (bankovní garance, escrow, jasné milníky výstavby). A tady přichází zlom: to, co dřív bylo „nice to have“, se teď bere jako minimum.

Současně roste význam kvalitního property managementu. Ve fázích, kdy se trh přestřeluje emocemi, skutečně rozhoduje, kdo umí držet obsazenost, hlídat nízké provozní náklady a včas upravovat nájemné. Likvidita není samozřejmost – je to výsledek správného produktu na správném místě a se správnou správou. Tečka.

V prostředí vyšší nejistoty vítězí ti investoři, kteří kladou větší důraz na likviditu, diverzifikaci a kvalitní správu nemovitostí než na maximální nominální výnos.

Smlouvy, rezervační poplatky a ochrana kupujícího

V turbulentních obdobích má smysl vrátit se k úplným základům smluvní ochrany. Rezervační smlouvy by měly jasně definovat podmínky odkladu, vracení poplatku a termíny – včetně objektivních důvodů, které umožní posunout closing bez sankce. U rozestavěných projektů sledujte garance dokončení, audit rozpočtů a transparentnost čerpání.

Užitečné je posuzovat tzv. material adverse change (MAC) klauzule. I když nejsou standardem všech retailových transakcí, mohou dát rámec pro řešení výrazné tržní změny, která zásadně ovlivní ekonomiku obchodu. MAC ale musí být srozumitelná, měřitelná a vyvážená; jinak slouží spíš jako rozbuška sporů než jako ochrana.

Nezapomeňte na pojistky: krytí politického rizika a výluky jsou u mimoevropských trhů klíčové. Ptejte se na limity, čekací doby, spoluúčasti a hlavně na to, co přesně pojištění nepokrývá. Vyplatí se vyžádat si i právní due diligence od lokální kanceláře, která zná cizinecký režim, evidenci vlastnictví i převodní daně. Má to háček: bez místní znalosti můžete přehlédnout drobnost, která pak stojí čas i peníze.

Zdroje

• hypoindex.cz: Rakety v Dubaji mění trh s nemovitostmi (06.03.2026)
• forbes.cz: O investici do nemovitostí v Dubaji by měli uvažovat i Češi, radí majitelka TRIM Real Estate (06.03.2026)
• finmag.cz: Je Dubaj realitní bublinou nebo signálem nové ekonomiky? (06.03.2026)
• ekonom.cz (partner): Investice do dubajských nemovitostí: 5 omylů, kterým Češi stále podléhají (06.03.2026)