Vypadá jako byt, ale byt to není. Jaké jsou nástrahy ateliérů?
3 min. čtení
Redakce Banky.cz
Na první pohled působí jako moderní byt – stylový interiér, velká okna, atraktivní lokalita. Ve skutečnosti se ale jedná o ateliér, který je podle zákona nebytovým prostorem. Tato zdánlivá drobnost s sebou nese řadu úskalí: komplikace s trvalým bydlištěm, horší podmínky financování, vyšší provozní náklady i rizika při změně účelu užívání. Co všechno byste měli vědět, než do ateliéru investujete?
Co si z článku odnést
- Ateliér je v katastru veden jako nebytový prostor, nikoli byt, a na toto zařazení se vztahují odlišné předpisy.
- Nelze v něm získat trvalé bydliště, což komplikuje administrativní záležitosti i přístup k veřejným službám.
- Financování prostřednictvím hypotéky je u nebytových prostor náročnější, s nižším LTV a vyšším úrokem.
- Provozní náklady (poplatky za energie, služby) bývají vyšší než v bytových jednotkách.
- Pečlivá kontrola právního stavu nemovitosti a konzultace s odborníkem jsou nezbytné před koupí ateliéru.
- možnost získat splatnost až 35 let u Hypotéky pro budoucnost
- fixace úrokové sazby až na 20 let
- vysoká flexibilita v uznávání příjmů (včetně DPP/DPČ)
Ateliéry se v realitních nabídkách často tváří jako moderní byty – mají kuchyňskou linku, koupelnu, velká okna a často i pěkný výhled. Přesto se legálně řadí mezi nebytové prostory, což přináší celou řadu omezení, která laik těžko odhalí. V tomto textu se podíváme na klíčové rozdíly mezi ateliérem a bytem, rizika spojená s koupi, financování i každodenním provozem.
Novinky ze světa hypoték, půjček či výhodné nabídky přímo na váš e-mail
Účel užití a zápis v katastru
Ateliér je v katastru nemovitostí zapsán jako komerční či provozní prostor, nikoli jako bytová jednotka. Tento fakt zásadně ovlivňuje právní režim:
- Územní plán obvykle vymezuje ateliéry pro kancelářskou nebo kreativní činnost, nikoli pro bydlení.
- Převod na byt vyžaduje změnu v územním plánu, stavební povolení a souhlas sousedů, což je administrativně složité a nákladné.
- Na rozdíl od bytů se na ateliéry nevztahují standardní předpisy o správě společenství vlastníků, což může znamenat menší poplatek, ale i absenci sdílených rozhodovacích mechanismů.
„Mnoho lidí se nechá zlákat atraktivním vzhledem a lokalitou, ale realita právního zařazení je zcela odlišná,“ upozorňuje Petr Jermář, odborník portálu Banky.cz.
Přečtete si: Praha se zalidňuje, ale noví obyvatelé seženou bydlení jen stěží
Omezení v užívání a provozní náklady
Použití ateliéru pro trvalé bydlení není v souladu se zákonem, což znamená, že nelze v ateliéru získat trvalé ani přechodné bydliště. Tímto krokem se uzavírají dveře k řadě služeb a výhod, které běžně bydlící klienti mohou využívat. Nemůžete se zde registrovat k praktickému lékaři, přihlásit děti do místní mateřské školy nebo volit v místních komunálních volbách.
Provozní náklady ateliérů bývají vyšší než u standardních bytů. Důvodem je fakt, že většina dodavatelů služeb uplatňuje na nebytové prostory komerční sazby:
- Za elektřinu a vodné sazby často překračují tarif pro domácnosti.
- Poplatky za odvoz odpadu a společné služby mohou být kalkulovány na základě jiné disciplíny spotřeby.
Financování a hypotéka
Banky k financování nebytových prostor přistupují opatrněji. V praxi to znamená, že maximální poměr půjčky k hodnotě nemovitosti (LTV) bývá nižší, často kolem 60–70 %, oproti běžným 80–90 % u bytů. Úroková sazba je u ateliérů obvykle vyšší, protože finanční instituce zohledňují horší likviditu na trhu a zvýšené riziko provozních komplikací.
Zkušenosti ukazují, že mnozí zájemci musejí hledat alternativní zdroje financování, například stavební spoření, nebankovní úvěry nebo leasingové konstrukce.
„Banky se obávají menšího zájmu na trhu s nebytovými prostory, a proto nabízejí méně výhodné podmínky než u standardních bytů,“ vysvětluje Miroslav Majer, CEO portálu Banky.cz.
Riziko právních komplikací
Při pořízení ateliéru je zásadní ověřit si všechna právní omezení v příslušném územním plánu a katastru nemovitostí. Bez toho riskujete, že nebude možné využití prostoru tak, jak jste zamýšleli – například pro trvalé bydlení, krátkodobé pronájmy či provoz ateliérové dílny.
Další riziko spočívá v daňové režii: na nebytové prostory se vztahuje 21% DPH při převodu, zatímco na byty jen 4 %. Při pronájmu se navíc používají odlišné odpisové sazby a výpočty nákladů.
Praktické tipy při koupi ateliéru
- Pečlivě si nechte ukázat zápis účelu užití v katastru nemovitostí.
- Konzultujte změnu funkce prostoru s urbanistou a stavebním úřadem.
- Zjistěte konkrétní tarify energií a poplatky pro nebytové prostory.
- Ověřte si, zda vaše banka akceptuje ateliér jako zajištění úvěru a za jakých podmínek.
Ateliéry mohou lákat svým designem, polohou i nižší pořizovací cenou, avšak za těmito výhodami se skrývají právní, provozní i finanční nástrahy. Před finálním rozhodnutím je nutné investovat čas i prostředky do odborné konzultace, aby se investice nestala zdrojem dlouhodobých komplikací.