Zdanění příjmů z nájmu: kdy zvolit paušál a kdy skutečné výdaje

Produkt		Naše hodnocení:		Úrok 70% LTV	Splátka 1 mil. Kč	Fixace
Doporučujeme	Online hypotéka Více informací	Naše hodnocení 90 % Velmi dobré	Mám zájem	4,19 %	7 492 Kč	10 let
	Hypotéka na bydlení Více informací	Naše hodnocení 86 % Velmi dobré	Mám zájem	4,49 %	7 645 Kč	15 let
	Hypotéka Více informací	Naše hodnocení 87 % Velmi dobré	Mám zájem	4,59 %	7 696 Kč	10 let
	Hypotéka Více informací	Naše hodnocení 88 % Velmi dobré	Mám zájem	4,99 %	7 903 Kč	7 let
	mHypotéka na bydlení Více informací	Naše hodnocení 82 % Velmi dobré	Mám zájem	5,09 %	7 955 Kč	7 let
	Hypoteční úvěr Více informací	Naše hodnocení 86 % Velmi dobré	Mám zájem	5,19 %	8 007 Kč	15 let

Pronajímatelé v Česku často sáhnou po paušálních výdajích – jsou pohodlné, přehledné a snižují riziko chyb. Jenže jednoduchost ještě neznamená daňovou optimalitu: pokud máte vyšší reálné náklady nebo chcete využít odpisy nemovitosti, mohou vám skutečné výdaje snížit základ daně citelně víc. V článku ukazuji, kdy paušál 30 % (limit 600 000 Kč) dává smysl, kdy naopak zbytečně přeplácíte, a jak si nastavit daňovou evidenci tak, aby při případné kontrole nevznikaly zbytečné šrámy.

Co si z článku odnést

• Paušální výdaje z nájmu činí 30 % z příjmů, ale maximálně 600 000 Kč ročně (odpovídá příjmům 2 mil. Kč); nad tento strop se paušál už nezvyšuje.
• Skutečné výdaje se vyplatí, pokud reálné náklady převýší 30 % příjmů – nejčastěji díky odpisům nemovitosti a dalším prokazatelným nákladům.
• Při paušálu nelze uplatnit odpisy, paušální dopravu ani správu domu; u skutečných výdajů ano, ale musíte je doložit.
• Modelový byt za 5 mil. Kč s nájmem 180 000 Kč ročně vychází při skutečných výdajích už v prvním roce zhruba o 50 % levněji na dani než při paušálu.
• Při vyšších odpisových sazbách v dalších letechmůže základ daně z nájmu klesnout na nulu a daň se z tohoto dílčího základu neplatí.
• Skutečné výdaje se obvykle nehodí udarovaných nemovitostí osvobozených od daně(nelze je odepisovat) a u pronajímatelů snízkými příjmy, kterým daň „spolkne“ základní sleva.

Buďte stále v obraze

Novinky ze světa hypoték, půjček či výhodné nabídky přímo na váš e-mail

Odebírat

Přihlášením k odběru novinek souhlasíte s podmínkami ochrany osobních údajů

Dvě cesty k výdajům u pronájmu

Příjmy z nájmu fyzických osob se zdaňují podle § 9 zákona o daních z příjmů. Pronajímatel má na výběr dvě varianty: paušální výdaje, nebo skutečné (prokazatelné) výdaje. Paušál dělá 30 % z příjmů z nájmu, ale jen do ročního limitu 600 000 Kč; to odpovídá maximálně 2 milionům korun příjmů. Pokud máte příjmy vyšší, paušál použít můžete, jen už dál „nenarůstá“ – výdaje zůstávají zastropované na 600 tisících.

Hlavní výhodou paušálu je minimum administrativy: stačí evidence příjmů a pohledávek. Má to ale háček: při paušálu si neuplatníte některé důležité položky – typicky odpisy nemovitosti, paušální výdaje na dopravu a náklady na správu domu (SVJ, fond oprav, správní odměny). Jestli tedy máte byt na hypotéku, průběžně do něj investujete a občas jezdíte na prohlídky nebo řešit opravy, paušál vás může zbytečně připravit o peníze. A to úplně zbytečně.

Skutečné výdaje u nájmu se vyplatí hlavně u bytů pořízených jako investice, kde lze uplatňovat odpisy a pravidelné provozní náklady.

Než zvolíte paušál, spočítejte si skutečné náklady

,,U zdanění nájmu platí jednoduché pravidlo: pokud máte odpisovatelnou nemovitost a pár stabilních nákladů navíc, je rozumné nejprve spočítat skutečné výdaje. Rozdíl v dani bývá pro řadu pronajímatelů překvapivě velký”

Petr Jermář

Hlavní analytik Banky.cz

Kdy skutečné výdaje nedávají smysl

Skutečné výdaje se obecně vyplatí tehdy, když přesahují 30 % příjmů z nájmu. Tahounem bývají odpisy nemovitosti, k tomu se přidají provozní a správní náklady a případně i paušální výdaje na dopravu. Jenže ne vždy je to ta správná cesta. Pokud jste nemovitost získali darem osvobozeným od daně, nelze ji daňově odepisovat – a tím mizí jedna z největších výhod skutečných výdajů. Skutečné výdaje se navíc často nevyplatí seniorům a lidem s nízkým či žádným dalším zdanitelným příjmem, kteří pronajímají jeden byt: jejich daň zpravidla pokryje základní sleva na poplatníka.

Dalším praktickým kritériem je čas. Kdo pronajímá krátce nebo „na zkoušku“, často ocení komfort paušálu. U dlouhodobých pronajímatelů s investiční strategií to ale bývá opačně: většinou vydělají na evidenci skutečných nákladů, protože vytěží odpisový plán a průběžné výdaje na maximum. Paušál je v tomhle směru trochu jako autopilot – bezpečný, ale ne vždy nejrychlejší.

Paušál není automatická volba na celý život

,,Paušál je vynikající startovní volba, ale neměl by být automatismem. Ti, kdo koupili byt jako investici a plánují dlouhodobý pronájem, by si měli spočítat scénář se skutečnými výdaji – zejména s odpisy. V praxi často vidíme úsporu v řádu desítek tisíc korun během pár let”

Miroslav Majer

CEO Banky.cz

Modelový výpočet pro byt za 5 milionů

Uvažujme byt pořízený za 5 000 000 Kč s měsíčním nájemným 15 000 Kč, tedy ročním příjmem 180 000 Kč. Nezohledňujeme jiné příjmy ani slevy na dani. Při paušálních výdajích 30 % vycházejí náklady 54 000 Kč, základ daně je 126 000 Kč a při 15% sazbě činí daň 18 900 Kč. Pokud pronajímatel uplatní skutečné výdaje, například paušální výdaje na dopravu 48 000 Kč ročně a odpisy v 1. roce 1,4 % z pořizovací ceny, tedy 70 000 Kč, vyjde základ daně 62 000 Kč a daň 9 300 Kč. Úspora už v prvním roce je 9 600 Kč, tedy přibližně 50 %.

Od druhého roku se u rezidenčních budov uplatňuje odpisová sazba 3,4 % (tj. 170 000 Kč), což spolu s paušální dopravou často vynuluje základ z nájmu. Minimálně z nájmu pak daň neplatíte; pokud by vaše skutečné výdaje v konkrétním roce překročily příjmy z nájmu, může záporný dílčí základ z § 9 snížit celkový základ daně v témže roce (uplatnění do dalších let se obecně nepřenáší jako daňová ztráta). U vysokých příjmů nad hranicí pro zvýšenou sazbu daně (23 %) navíc platí, že každá koruna ušetřená na základu daně má ještě větší efekt.

Nezapomeňte, že z příjmů z nájmu se neplatí sociální a zdravotní pojištění, pokud nejde o podnikání. Daňová sazba pro většinu pronajímatelů zůstává 15 %, dokud nepřekročí hranici pro 23% sazbu podle aktuálně platné legislativy.

Spočítejte si nájemní investici v hypoteční kalkulačce

Co všechno lze zahrnout do skutečných výdajů

Největší položkou bývají odpisy nemovitosti. U bytu pořízeného úplatně zpravidla volíte rovnoměrné odpisy (1,4 % v prvním roce a 3,4 % v dalších letech). Pokud je byt součástí bytového domu, dává smysl vést evidenci technických zhodnocení (rekonstrukce koupelny, výměna oken, zateplení, nová kuchyňská linka nad 80 000 Kč apod.), která zvyšují vstupní cenu pro odpisy. Běžné opravy a údržba (malování, servis kotle, drobné opravy) jsou daňově uznatelné okamžitě a zvyšují výdaje v daném roce.

Častým tématem jsou úroky z úvěru použitého na pořízení či rekonstrukci pronajímané nemovitosti. Ty patří mezi skutečné výdaje, pokud je úvěr prokazatelně spojen s dosažením příjmů z nájmu. Ujistěte se, že máte jasný vztah mezi úvěrem a nemovitostí (smlouvy, výpisy), a držte se zásady věcné a časové souvislosti. U energií a služeb je často praktičtější, když nájemník hradí zálohy přímo dodavatelům; pokud je inkasujete vy, odpovídající náklady jsou pak vaším výdajem a inkasované zálohy vaším příjmem – a to znamená víc administrativy.

Pečlivé sledování odpisů, financování a provozních nákladů umožňuje snížit daňový základ z nájmu často o desítky procent.

Velkou roli hrají také správa domu a poplatky SVJ, pojištění nemovitosti, daň z nemovitých věcí, inzerce a provize realitní kanceláři, vybavení bytu (včetně odepisovaného hmotného majetku nad stanovené limity) a paušální výdaje na dopravu (typicky 5 000 Kč měsíčně na jedno auto, pokud ho prokazatelně využíváte k obstarání pronájmu – prohlídky, údržba, nákupy vybavení). Tyto položky nelze uplatnit při paušálu 30 %, ale u skutečných výdajů často tvoří podstatnou část úspor.

„Na trhu nájmů vidíme tlak na kvalitu a rychlost relettingu. Investice do menších rekonstrukcí a lepší správy se vracejí nejen vyšším nájmem a nižší neobsazeností, ale také v daních – jako uznatelné výdaje,“ doplňuje Jiří Krejčí, realitní expert portálu realingo.cz.

Daňová evidence bez omylů a přechod z paušálu

Chcete-li uplatňovat skutečné výdaje, musíte vést daňovou evidenci nebo účetnictví. Pro většinu soukromých pronajímatelů je praktičtější daňová evidence. Zahrnuje chronologickou evidenci příjmů a výdajů (v hotovosti i přes účet), knihu pohledávek, knihu závazků a evidenci majetku s odpisovým plánem (tzv. inventární kartu s pořizovací cenou, zvoleným způsobem odpisování a výší ročních odpisů). Bezchybná evidence je klíčová při kontrole z finančního úřadu – šetří čas i nervy.

Přechod z paušálních na skutečné výdaje možný je, jen to chce udělat správně: typicky se řeší úpravy položek minulých období (pohledávky, závazky, případně rozpracované technické zhodnocení). Špatná metodika může skončit doměřením daně a penále. V praxi se proto vyplatí krok probrat s daňovým poradcem – hlavně pokud máte rozpojené platby za služby, rekonstrukce roztažené do více let nebo kombinujete nájem s vlastním užíváním. Právě u smíšeného užívání je důležitá správná alokace výdajů a vedení interních výpočtů, které alokaci podloží.

Důsledná daňová evidence a správné nastavení odpisů jsou nejlepší obranou při případné kontrole z finančního úřadu.

Makroekonomické prostředí navíc hraje roli i tady: s repo sazbou ČNB 3,50 % a inflací 1,60 % (k datu publikace) se postupně mění kalkulace čistého výnosu z nájmu po zdanění. O to víc dává smysl pracovat s daňovou efektivitou nájmu a nespoléhat slepě na paušál. Potřebujete-li si rychle přepočítat financování nájemního bytu nebo dopad úroků na cash flow, využijte naši hypoteční kalkulačku.

Než podáte přiznání, vyplatí se zkontrolovat i zdánlivé „drobnosti“, které často rozhodují: správné rozdělení nájemného a záloh na služby ve smlouvě, časové rozlišení větších výdajů, faktury a doklady k rekonstrukcím, jasné propojení úvěru a nemovitosti a v neposlední řadě konzistenci evidence s tím, co uvádíte v daňovém přiznání. V mnoha případech stačí zavést jednoduchý systém – třeba měsíční složku na doklady a kvartální kontrolu evidence – a z „papírování“ se stane rutinní, ale velmi návratná část investičního pronajímání.

Zdroje

• hypoindex.cz: Paušální výdaje: 30 % pro příjem z pronájmu (20.2.2026)
• hypoindex: Zdanění příjmů z nájmu: Paušální výdaje nejsou vždy nejvýhodnější (20.2.2026)
• hypoindex.cz: Daňové přiznání: příjmy z pronájmu za rok 2019 (20.2.2026)
• pohoda.sk: Zdaňování příjmů z nájmu u fyzických osob (20.2.2026)