Glamping jako investice: náklady, financování a legislativa

Co si z článku odnést:

• čím dál víc Čechů tráví část roku v přírodě, ale vzdát se komfortu nehodlají – glamping, tedy luxusní ubytování v přírodním prostředí, proto získává na oblibě
• glamping si lidé pořizují jak pro vlastní potěšení, tak coby investici – v atraktivních lokalitách může krátkodobý pronájem vynést i stovky tisíc korun ročně
• pořizovací cena glampingové nemovitosti začíná na stovkách tisíc a šplhá až k milionům – záleží na typu stavby, velikosti, vybavení a na hodnotě pozemku
• nejdostupnější jsou stany a jurty, dražší jsou tiny houses nebo celé glamping resorty; resorty počítají s milionovými investicemi a hodí se pro zkušenější podnikatele
• před vstupem do oboru je důležité rozmyslet si lokalitu, sezónnost poptávky, výši provozních nákladů a zda stavba splňuje legislativní požadavky
• glamping zatím nemá vlastní zákonnou úpravu – stavební úřad posuzuje, jestli jde o stavbu dočasnou nebo trvalou, k jakému účelu slouží, jak se napojuje na sítě a zda odpovídá územnímu plánu
• financovat se dá z vlastních zdrojů, účelovým nebo neúčelovým úvěrem, hypotékou, úvěrem ze stavebního spoření nebo ve spolupráci s investorem
• při výpočtu návratnosti se musí zohlednit příjmy i náklady a zejména sezónnost – příjmy kolísají a schopnost přežít slabší měsíce rozhoduje o stabilitě projektu
• příjmy z pronájmu se musí řádně zdanit – fyzické osoby a firmy mají odlišný daňový režim, takže konzultace s daňovým poradcem není od věci.

Buďte stále v obraze

Novinky ze světa hypoték, půjček či výhodné nabídky přímo na váš e-mail

Odebírat

Přihlášením k odběru novinek souhlasíte s podmínkami ochrany osobních údajů

Když se řekne glamping…

Stále více Čechů touží po úniku od každodenního shonu, proto část roku tráví v přírodě. Vzdát se přitom pohodlí ovšem odmítají. Právě tohle pohání rostoucí zájem o tzv. glamping: komfortní ubytování uprostřed přírody.

Slovo vzniklo spojením anglických výrazů „glamorous" (okouzlující, půvabný) a „camping" (kempování). Koncept luxusního ubytování v přírodě pochází ze Skotska, dokonce již ze 16. století. V Česku si dnes lze pronajmout tiny house, tree house, srub, maringotku nebo teepee na mnoha zajímavých místech.

Tip od banky.cz

,,Glamping je zajímavou alternativou k tradičnímu chataření a chalupaření. Lidé si tyto nemovitosti pořizují jak pro vlastní užívání, tak jako investici. Příjmy z krátkodobého pronájmu mohou v atraktivních lokalitách dosahovat i několika set tisíc korun ročně. Některé typy nemovitostí využívaných ke glampingu lze financovat hypotékou”

Miroslav Majer

CEO Banky.cz

Investice do glampingu

Počáteční investice do glampingové nemovitosti se pohybují od stovek tisícpo miliony korun za jednotku. Rozhoduje typ stavby, její velikost a úroveň vybavení. Výraznou položku tvoří také pozemek – nejdráže vychází stavební parcely se zavedenou infrastrukturou.

Nejdostupnější volbou jsou stany a jurty, které se bez daně nejčastěji pořídí za 300 až 800 tisíc korun. Kvalitně vybavený tiny house pak startuje zhruba na milionu korun. Celé glamping resorty jsou záležitostí spíše pro profesionální podnikatele a počítají s investicemi v řádu milionů.

Podnikání v glampingu

Rozhodnutí vstoupit do glampingového byznysu vyžaduje víc než jen spočítat vstupní investici – stejně důležitá je její návratnost. Klíčovou roli hrají lokalita, atraktivita okolí, sezónnost poptávky a provozní náklady objektu.

Před zahájením projektu se také vyplatí prověřit legislativní podmínky, možnosti napojení na infrastrukturu a případná omezení, která plynou z územního plánu nebo z místních vyhlášek.

Glamping – legislativa a financování?

Glamping se neřídí žádnou samostatnou legislativou. Zásadní jsou stavební zákon, územní plán a navazující předpisy. Stavební úřad pak posuzuje, jestli jde o stavbu dočasnou nebo trvalou, k čemu slouží a zda splňuje stavební, hygienické a bezpečnostní normy.

U dočasných objektů, jako jsou stany nebo jurty bez základů, stavební povolení zpravidla není třeba – záleží ale na jejich velikosti, umístění, napojení na sítě a souladu s územním plánem.

Mobilní domy a maringotky na vlastním podvozku se vedou jako vozidlo. Stavební povolení k nim není potřeba, ale jejich umístění musí odpovídat územnímu plánu. Pokud se trvale napojí na sítě, může je úřad začít považovat za stavbu.

Tiny house nebo podobná stavba s pevnými základy stavební povolení vyžaduje a musí být v souladu s územním plánem. V chráněné oblasti se navíc přidává posouzení dopadu na životní prostředí.

Než se pustíte do zahájení, byť jen plánování a projektové stránky, vyplatí se požádat stavební úřad o předběžnou informaci – každý případ se totiž posuzuje individuálně.

Spočítejte si hypotéku na glamping

Jak glamping financovat

Možností, jak glamping zaplatit, je víc. Vedle vlastních úspor se využívají úvěry účelové i neúčelové. U větších projektů stojí za úvahu spolupráce s investorem.

„Pro fyzické osoby jsou nejvýhodnější klasické hypotéky. Tyto úvěry jsou poskytovány proti zástavě nemovitosti, přičemž banky preferují byty, rodinné domy a stavební pozemky. Při splnění podmínek banky lze do zástavy vložit i rekreační objekt. Alternativou ke klasické hypotéce je americká hypotéka, u které není nutné dokládat účel využití financí. Hypotéky obecně se nejlépe hodí k financování menších individuálních projektů," vysvětluje Barbora Kolouchová, online hypoteční specialistka hyponamíru.cz.

Další možností je, při splnění podmínek, řádný úvěr ze stavebního spoření. Jeho výhodou je, že do určité výše se nemusí ručit nemovitostí.

Větší projekty většinou realizují podnikatelé, a financování resortu je pak náročnější. Banka chce vidět nejen dostatečnou bonitu žadatele, ale také propracovaný podnikatelský plán a řadu dalších dokladů. Podnikatelský úvěr pak lze vyřídit jak na fyzickou osobu (OSVČ), tak na firmu.

TIP: Ceny glampingu v Česku se pohybují zhruba od 1 000 do 4 000 Kč za noc – záleží na typu ubytování, lokalitě a vybavenosti. Nejlevněji vychází jednodušší maringotky a malé chatky, nejdráže pak designové tiny housy se saunou nebo vířivkou.

Hypotéka na glamping

Hypotéky slouží primárně k financování vlastního bydlení a jsou ze všech typů úvěrů těmi nejlevnějšími. Jako zástava přichází v úvahu nemovitost určená k bydlení nebo rekreaci na území Česka, která stojí na vlastním pozemku, je zapsaná v katastru nemovitostí a má přidělené popisné nebo evidenční číslo. Nejčastěji jde o byt v osobním vlastnictví, rodinný dům nebo stavební pozemek. Chaty a chalupy musí být trvale obyvatelné.

Nemovitosti pro glamping se chatám a chalupám podobají. Pokud je stavba pevně spojena se zemí a napojena na inženýrské sítě – alespoň na elektřinu – může ji hypoteční úvěr pokrýt. „Nejdůležitějším aspektem je dnes to, zda bude místně příslušný stavební úřad ochoten stavbu povolit, což je zároveň jeden z požadavků banky při financování," dodává Barbora Kolouchová.

Úvěr na glamping

Bankám se dá říct i o neúčelovou spotřebitelskou půjčku. Ta má oproti hypotéce vyšší úrok, kratší splatnost a úroky z ní nelze odečíst z daní. Hodí se tedy spíše pro menší glampingové stavby s krátkou dobou návratnosti.

Firmy a živnostníci mohou sáhnout po neúčelovém podnikatelském úvěru. Podmínky si banky nastavují individuálně a u vyšších částek zpravidla požadují zajištění. Splátky si pak firmy mohou zahrnout do účetnictví.

Investor pro glamping projekt

U větších projektů stojí za zvážení vstup investora. Základem je detailně zpracovaný business plán, který počítá jak s náklady, tak s návratností při různých úrovních obsazenosti. Rozhodnout se přitom dá pro jednoho silného investora nebo pro více menších partnerů.

Při výběru investora se vyplatí zaměřit zejména na jeho zkušenosti s realitními projekty. Zapojení více menších investorů lze řešit i přes crowdfundingové platformy, které projekt otevírají širšímu okruhu zájemců. Při výběru platformy se seznamte s jejími podmínkami jak k realizaci financování, tak především stran záruk, ale i případných smluvních sankcí.

Jaká je návratnost investice do glampingu

Návratnost glampingového projektu se dá spočítat poměrně snadno. Od ročních příjmů – tedy ceny za noc vynásobené počtem obsazených dní – se odečtou veškeré roční náklady. Výsledný hrubý zisk se pak vydělí počáteční investicí a vyjde orientační doba návratnosti v letech. Do výpočtu lze doplnit i zaplacené daně, a výsledek tak zpřesnit.

Glamping rozpočet a náklady – krok za krokem

Podívejme se na jeden z možných příkladů, jak by mohl výpočet návratnosti vypadat:

• nejprve se sečtouvstupní náklady: pozemek za 500 tisíc Kč, objekt za 1,5 milionu Kč a sauna za 250 tisíc Kč dávají dohromady celkovou investici 2,25 milionu Kč
• pak se odhadnou příjmy: při 50% obsazenosti, tedy zhruba 183 dnech v roce, a kombinaci všedních a víkendových cen vychází roční tržby přibližně na 549 tisíc Kč
• od této částky se odečtou provozní náklady: energie, marketing a údržba mohou dát dohromady zhruba 149 tisíc Kč ročně, hrubý roční zisk pak činí 400 tisíc Kč
• po vydělení celkové investice ročním hrubým ziskem vychází návratnost projektu přibližně na pět a půl roku

Glamping cashflow a jeho sezónnost

Při plánování návratnosti je nutné myslet na cashflow a na sezónnost. Příjmy se během roku výrazně mění – hlavní sezona na jaře a v létě táhne většinu tržeb, zatímco mimo sezonu obsazenost padá, jenže fixní náklady zůstávají.

Kdo zvládne přežít slabší měsíce a udržet peníze v pohybu, má mnohem větší šanci na dlouhodobě stabilní projekt. Proto pamatujte, že začít s glampingem nelze bez rezervních peněz právě na pokrytí slabších měsíců. Nelze se vydat ze všech peněz jen na pořízení glampingu, vždycky počítejte s nutnou rezervou právě na jeho provoz!

Jaké jsou daně a DPH u glampingu

Komerční pronájem s sebou nese daňové povinnosti. U každého jednotlivého projektu se proto vyplatí poradit se daňovým poradcem – probrat nastavení daní, odečitatelné náklady a případnou registraci k DPH. Jedině tak si lze být jistý, že vše odpovídá zákonu a zároveň je to co nejvýhodnější.