Hypoteční trh 2025: 321 mld. Kč a druhý nejsilnější rok v historii

Co si z článku odnést

• Nové hypotéky v roce 2025 dosáhly 321 mld. Kč, meziroční růst činil 41 % a jde o druhý nejsilnější rok v historii po 2021.
• Po zahrnutí refinancování za cca 85 mld. Kč vyrostl celkový hypoteční trh na zhruba 406 mld. Kč.
• Prosincový objem 28,6 mld. Kč potvrdil robustní poptávku i navzdory sezónnosti.
• Po očištění o růst cen nemovitostí kolem 15–16 % je reálný růst mírnější; počet nových hypoték vzrostl na více než 71 tisíc (+ téměř čtvrtina).
• Průměrná výše nové hypotéky se zvýšila téměř o 15 % na 4,21 mil. Kč.
• Banky čekají pro 2026 další růst – odhady mluví o zhruba 13% navýšení objemu přibližně na 432 mld. Kč.
• Ve stavebním spoření skončil u Buřinky bonus dorovnávající státní podporu, naopak Raiffeisen stavební spořitelna zjednodušila tarif Jistota s úrokem 3,3 % bez podmínek a Moneta stále dominuje díky bonusu ve výši státní podpory v prvních šesti letech.

Buďte stále v obraze

Novinky ze světa hypoték, půjček či výhodné nabídky přímo na váš e-mail

Odebírat

Přihlášením k odběru novinek souhlasíte s podmínkami ochrany osobních údajů

Druhý nejsilnější rok hypotečního trhu

Český hypoteční trh má za sebou velmi silný rok. 321 miliard korun nových úvěrů je číslo, které vrací aktivitu na úroveň, s níž ještě před rokem mnoho hráčů nepočítalo. Celková statistika se navíc zvedla i díky refinancovaným hypotékám v objemu zhruba 85 miliard, takže se celý hypoteční trh dostal přibližně na 406 miliard korun. Stabilizující se tržní sazby po předchozím období růstu snižují nejistotu a domácnostem se lépe plánuje rodinný rozpočet.

Prosincová hodnota 28,6 miliardy ukázala, že trh táhne poptávka po vlastním bydlení i s vidinou vyšších cen. Tlak na sazby zůstával na konci roku spíše klesající, zároveň ale přetrvává citlivost na vývoj mezibankovních sazeb a postoj centrální banky. A protože průměrná výše úvěru dál roste, zvyšují se i nároky na příjmy domácností a na to, kolik vlastního kapitálu dokážou do koupě dát.

Stabilnější úrokové sazby a vyšší jistota domácností přispívají k návratu hypotečního trhu k dlouhodobému růstovému trendu.

„Po dvou slabších letech vidíme návrat poptávky k dlouhodobému trendu. Klienti mají větší jistotu, ale zároveň si musí striktně hlídat LTV, rezervu a udržitelnost splátky v čase,“ říká Petr Jermář, odborník portálu Banky.cz.

Hlídání LTV a rezervy je klíčové

,,Po dvou slabších letech se poptávka po hypotékách vrací k dlouhodobému trendu, ale klienti si musí striktně hlídat LTV, finanční rezervu a udržitelnost splátky v čase”

Petr Jermář

Hlavní analytik Banky.cz

Počet úvěrů, průměrná výše a reálný růst

Kvantita i kvalita růstu se potkaly. Počet nových hypoték se zvýšil o necelou čtvrtinu na více než 71 tisíc úvěrů. Trh tedy zřetelně ožil, jenže růst průměrné výše hypotéky na 4,21 milionu korun (+ téměř 15 %) zároveň ukazuje, že se čím dál častěji financují dražší nemovitosti nebo vyšší podíly kupních cen. Přispívá k tomu i nominální růst cen realit kolem 15–16 % v meziročním srovnání, který po očištění snižuje reálné tempo expanze.

Z dat je patrné, že kupující se učí pracovat s rozpočtem systematičtěji. Častěji kombinují vlastní zdroje, stavební spoření a bankovní úvěry — někdy i s větším podílem rekonstrukce nebo s postupným dofinancováním. Kvalitní předběžná revize úvěruschopnosti (zejména ukazatelů typu DTI a DSTI) a včasné zajištění fixace se stávají klíčovými kroky ještě před tím, než člověk začne nemovitost reálně hledat. Zní to banálně, ale právě tady se často rozhoduje.

Spočítat si hypotéku online

Prosinec potvrdil silné druhé pololetí

Druhá polovina roku 2025 byla mimořádně aktivní a závěr toto tempo potvrdil. Prosinec obvykle brzdí svátky a odkládané podpisy, tentokrát ale přišla výjimka: téměř třicetimiliardový měsíc srovnatelný s listopadem. Podle bankéřů nešlo o „předzásobu“ kvůli plánovaným změnám pro investiční hypotéky (ty začnou platit až od dubna 2026), ale spíš o přirozené pokračování trendu vyvolaného stabilitou sazeb a ochotou domácností rozhodovat se s menší nejistotou. Co z toho plyne pro vás? Že když se trh rozjede, umí být rychlejší, než by člověk čekal.

Na straně nabídky přetrvává dlouhodobý problém. Nedostatek nových bytů a pomalé povolovací procesy drží ceny na úrovních, které jsou pro významnou část domácností na hraně dostupnosti. Tam, kde se projektům daří reagovat pružněji, je tempo růstu cen mírnější a vyjednávací prostor větší.

Silné závěrečné měsíce roku ukázaly, že při stabilních sazbách dokáže hypoteční trh růst rychleji, než domácnosti i banky očekávaly.

„Poprvé po delší době se potkává ochota kupovat s nabídkou, která ale stále není dostatečná. V Praze a velkých městech je tlak na ceny zřejmý, v regionech se objevují slevy i motivace ze strany developerů. Z pohledu kupujícího dává smysl být rychlý, ale ne unáhlený,“ uvádí Jiří Krejčí, odborník na reality portálu realingo.cz.

Co sledovat v roce 2026

• Směr základních a mezibankovních sazeb – případný obrat by se rychle promítl do nových nabídek i refinancování.
• Regulace investičních hypoték od dubna 2026 – zpřísnění může omezit část poptávky investorů a uvolnit prostor pro vlastní bydlení.
• Očekávání bank – odhadovaný růst objemu nových hypoték zhruba o 13 % na přibližně 432 mld. Kč pracuje se stabilním scénářem sazeb a mírnějším růstem cen.
• Nabídka nových bytů – tempo povolování a rozestavěnosti bude klíčové pro regionální rozdíly v cenách a dostupnosti.
• Fixace a strategie klientů – větší zájem o střední fixace (3–5 let) při náznaku dalšího snižování sazeb, případně delší fixy pro jistotu rozpočtu.

Rok 2026 bude o rovnováze mezi vývojem sazeb, regulací investičních hypoték a tempem výstavby nových bytů na jednotlivých trzích.

Jak do financování zapadá stavební spoření

Změny na trhu stavebního spoření v lednu 2026 otevírají zajímavé možnosti, jak zkombinovat hypotéku s bezpečným spořením. Raiffeisen stavební spořitelna zjednodušila tarif Jistota a nabídla úrok 3,3 % bez podmínek a omezení, čímž se posunula do role lídra v absolutní sazbě napříč trhem stavebního spoření. Naopak Stavební spořitelna České spořitelny ukončila svůj bonus dorovnávající nižší státní podporu, který od srpna 2023 lákal klienty na vyšší celkový výnos.

Ve výsledném žebříčku výhodnosti se podle srovnání vyplatí sledovat nejen úrok, ale i bonusy. Moneta stavební spořitelna dlouhodobě boduje tím, že v prvních šesti letech přiznává bonus ve výši státní podpory. Vedle toho motivuje online sjednáním a vyšším úvodním vkladem. Při modelovém pravidelném spoření 1 700 Kč měsíčně po dobu šesti let vychází u Monety naspořená částka zhruba na 140 tisíc korun po započtení úroků po zdanění, poplatků, státní podpory i bonusů; čistá efektivní sazba se pohybuje kolem 4,5 %.

Pro kupujícího to má praktický dopad. Stavebko dokáže urychlit tvorbu vlastních zdrojů a pomoci dostat se na výhodnější LTV hranici, tedy snížit poměr úvěru k hodnotě zástavy. Hodí se i jako zdroj prostředků na rekonstrukci po koupi, kdy nechcete zvyšovat hypoteční dluh. Za zmínku stojí, že Modrá pyramida od ledna 2026 ukončila zajištěné překlenovací úvěry, což omezuje část klientských scénářů financování nákupu či výstavby formou překlenovací hypotéky přes stavební spořitelnu.

„Kombinace hypotéky s konzervativním spořením dává domácnostem rozumnou jistotu. Důležité je udržet splátkové zatížení kolem 30–35 % čistého příjmu a mít rezervu na šest až devět měsíčních výdajů. Refinancování neberte jako formalitu, ale jako příležitost strukturu dluhu vylepšit,“ dodává Miroslav Majer, CEO portálu Banky.cz.

Bezpečné zatížení rozpočtu hypotékou

,,Kombinace hypotéky s konzervativním spořením dává domácnostem rozumnou jistotu, pokud udrží splátkové zatížení kolem 30 až 35 procent čistého příjmu a vytvoří rezervu na šest až devět měsíčních výdajů”

Miroslav Majer

CEO Banky.cz

Praktické kroky pro žadatele o hypotéku

Než začnete aktivně hledat nemovitost, vyplatí se projít předběžným schválením a detailně si propočítat rozpočet. Včasná konzultace s bankou nebo poradcem a předběžný limit pomohou jednat rychleji a sebejistěji při vyjednávání o ceně. Sledujte hlavně ukazatelů typu DTI a DSTI — ukazují poměr celkového dluhu k příjmu a poměr splátek k příjmu — a nechte si spočítat citlivost na případný pohyb sazeb.

Při volbě fixace se řiďte tolerancí k riziku a očekávanou dobou, po kterou budete v nemovitosti bydlet. Střední fixace 3–5 let mívají smysl, pokud věříte v postupné uvolnění sazeb a chcete si ponechat flexibilitu. Delší fixace 7–10 let oceníte, pokud dáváte přednost stabilitě rozpočtu, i kdyby to znamenalo o něco vyšší sazbu. V obou případech se vyplatí porovnat nabídky více bank — a nekoukat jen na sazbu, ale i na poplatky, podmínky mimořádných splátek a procesní flexibilitu při refinancování.

Pečlivá příprava, rezervy a promyšlená volba fixace jsou pro dlouhodobě udržitelnou hypotéku důležitější než samotná úroková sazba.

Klíčové je pracovat s časem. Rezerva v harmonogramu (odhad, katastr, čerpání) snižuje riziko smluvních sankcí i stresu. U novostaveb počítejte s delšími lhůtami a s tím, že se v průběhu výstavby může leccos změnit. U starších nemovitostí zvažte technickou inspekci, ať si lépe odhadnete rozpočet na rekonstrukci — výrazně to pomáhá předejít nepříjemným překvapením ve chvíli, kdy už splácíte.

Nesmí zapadnout ani obrana proti neočekávaným událostem. Kvalitně nastavené rizikové životní pojištění s adekvátní pojistnou částkou a rozumnou čekací dobou kryje největší rizika, která by mohla váš hypoteční plán ohrozit. Zároveň buďte připraveni, že i během fixace se může objevit příležitost k refinancování — někteří poskytovatelé nabízejí mírnější výstupní podmínky. Včasné přepočítání a porovnání nabídek může znamenat zřetelné dlouhodobé úspory bez zbytečné administrativní zátěže.

Zdroje

• cbamonitor.cz: ČBA Hypomonitor: Objem nových hypoték loni vystoupal na 321 miliard Kč. A je druhý nejsilnější v historii (16.01.2026)
• hypoindex.cz: Objem nových hypoték vystoupal na 321 miliard korun. Rok 2025 byl druhý nejsilnější v historii (21.01.2026)
• rsts.cz: Raiffeisen stavební spořitelna garantuje úrok 3,3 % p.a. po celou dobu spoření (19.01.2026)
• opojisteni.cz: ČBA Hypomonitor: Objem nových hypoték loni vystoupal na 321 miliard Kč (20.01.2026)