Banky.cz Články Hypotéka Jak vybrat hypotéku: 6 věcí, na které se musíte zaměřit, abyste získali tu nejvýhodnější

Jak vybrat hypotéku: 6 věcí, na které se musíte zaměřit, abyste získali tu nejvýhodnější

2.3.2020 Hypotéka

Úroky, úroky a zase úroky. To je hlavní věc, která zajímá spoustu zájemců o hypoteční úvěr. Jenže právě tím se dopouští zásadní chyby. Snadno totiž přehlédnou další podmínky a poplatky a zbytečně přeplatí desetitisíce korun. Jak tedy správně vybrat hypotéku? Stačí si pohlídat několik základních ukazatelů.

REKLAMA
REKLAMA

Ještě než začnete vybírat konkrétní půjčku na bydlení, ujasněte si, na co přesně hypotéku potřebujete. Je rozdíl, jestli chcete:

  • koupit nový byt
  • postavit si vlastní bydlení
  • nebo opravit už koupený dům

Omezíte tak výběr nabídek a budete řešit jen ty opravdu relevantní. A u nich se můžete zaměřit na konkrétní podmínky.

1. Nejdřív si spočítejte výši půjčky

Hned zezačátku si také ujasněte, kolik peněz potřebujete. Nezapomeňte přitom myslet i na daň z nabytí nemovitosti nebo poplatek realitní kanceláři.

Aktuálně vám banky obvykle půjčí maximálně 80% z hodnoty nemovitosti. Pouze ve výjimečných případech se dostanete až na 90%.

Musíte si proto předem naspořit dostatečnou částku, aby pokryla zbývající náklady. Anebo přidat do zástavy ještě další nemovitost.

Pamatujte ale, že potřebujete splnit i další podmínky. Tedy, že:

  • výše hypotéky (včetně případných dalších půjček) nesmí přesáhnout devítinásobek vašich čistých ročních příjmů
  • a výše splátek hypotéky (a případných dalších půjček) nesmí překročit 45 % vašich čistých měsíčních příjmů

Podle toho si spočítejte, na kolik peněz pravděpodobně dosáhnete a na jak dlouho si potřebujete rozložit dobu splácení. Usnadní vám to další porovnání jednotlivých nabídek.

2. Zkontrolujte úrok

Přestože úrok není při výběru nejlepší hypotéky zásadním ukazatelem, určitě si ho všímejte. Sice vám neřekne, kolik za hypotéku doopravdy zaplatíte, ale je to základní vodítko, které vám usnadní další srovnání.

Nabízená sazba se totiž u jednotlivých poskytovatelů liší i o 1 procentní bod. U třímilionové hypotéky se splatností 30 let to je rozdíl víc než 15 tisíc za rok. Za 30 let byste tak přeplatili skoro půl milionu korun.

Vzhledem k dalším podmínkám ale může být rozdíl mezi splátkami ve skutečnosti mnohem menší.

Nejlepší hypotéka online

Přesto je pravděpodobné, že když je někde výrazně nižší úrok než jinde, bude daná nabídka nakonec opravdu výhodnější. Proto vám úroková sazba pomůže se základním výběrem těch nejvýhodnějších hypoték.

3. Dejte pozor na pojištění

Většina poskytovatelů má nejnižší úrok podmíněný pojištěním schopnosti splácet. Jenže taková pojistka skrývá řadu úskalí. Mimo jiné:

  • je zbytečně drahá,
  • nekryje všechna rizika
  • a platí jen po dobu fixace.

Pojištění schopnosti splácet je obvykle spíš nevýhodné, proto je lepší ho k hypotéce nepřidávat. I když tím úrok o jednu nebo dvě desetiny naroste. Přesto vás ve finále takový úvěr vyjde levněji, než kdybyste si ho sjednali i s pojištěním.

Veškerá rizika navíc pokryje správně nastavené životní pojištění. A kolikrát mnohem levněji.

Při výběru nejvýhodnější hypotéky proto vždy porovnávejte nabídky, do kterých není započítaná sleva za pojištění schopnosti splácet.

4. Myslete na poplatky, sankce a další podmínky

Nabídky s lákavým úrokem mohou skrývat také zbytečné poplatky nebo příliš vysoké sankce. Proto je důležité zkontrolovat i tyto podmínky hypotéky.

Zároveň si ověřte, jestli není nízká úroková sazba podmíněná ještě dalšími faktory, jako je třeba zřízení běžného účtu. V takovém případě musíte zkontrolovat i veškeré poplatky, které za takový účet zaplatíte. Také ty totiž ve výsledku hypotéku zbytečně prodraží.

Všechno pak započítejte do výsledné ceny úvěru. Zjistíte tak, kolik za půjčku opravdu zaplatíte. A jestli pro vás není výhodnější sáhnout po hypotéce, která sice nabízí o dvě desetiny vyšší úrok, ale díky nulovým poplatkům vyjde mnohem levněji.

5. Sledujte RPSN

Počítat ručně úroky i veškeré poplatky je ale dost náročné. Zvlášť, když to máte dělat u každého poskytovatele. Jednodušší je sledovat RPSN. Tato zkratka označuje roční procentuální sazbu nákladů a říká, o kolik hypotéku opravdu přeplatíte.

Tento ukazatel zahrnuje jak úroky, tak veškeré poplatky související s půjčkou. Je proto nejdůležitějším ukazatelem ceny hypotečního úvěru. Věnujte mu tedy maximální pozornost.

Právě RPSN vám pomůže objevit ty nejlepší hypotéky na trhu. Myslete ale na to, že v něm nenajdete například sankce za pozdní splátky. Proto si u těch nejzajímavějších úvěrů nezapomeňte tyto podmínky ještě zkontrolovat.

Nejlepší hypotéka online

U některých poskytovatelů navíc může být zjišťování RPSN složitější. Nejjednodušší je proto využít on-line hypoteční kalkulačku, která jednotlivé úvěry porovná i s jejich RPSN. Snadno tak zjistíte, která nabídka je opravdu výhodná.

6. Promyslete si dobu fixace

Důležitým prvkem je také fixace hypotéky. Určuje, jak dlouho budete využívat dohodnutou úrokovou sazbu. A tedy jak dlouho můžete počítat s danou výší splátek.

Na konci fixace navíc můžete hypotéku bez jakýchkoliv sankcí doplatit nebo požádat o refinancování jinde. A právě to je jeden z faktorů, podle kterého byste si měli fixaci zvolit.

Pokud například víte, že do 2 let budete mít dost peněz na splacení hypotéky, je zbytečné brát si pětiletou fixaci.

Kratší doba fixace se vyplatí také v případě, kdy jsou úrokové sazby vysoko a počítáte s tím, že brzy klesnou. Pokud jsou naopak nízko a bojíte se růstu, vsaďte klidně na delší termín.

Myslete ale na to, že každá banka nabízí jiné možnosti fixace. Zatímco u některých poskytovatelů se setkáte s fixací pouze na 3 nebo 5 let, jinde není problém nastavit limit například na:

  • 1 rok
  • 7 let
  • nebo 10 let

Najít nejlepší hypotéku může být snadné

Když už víte, jak vybrat hypotéku, pusťte se do porovnání. Počítejte ale s tím, že vám zabere i několik hodin. Zjistit u některých poskytovatelů například výši pokut, totiž nemusí být snadné. Rozhodně se to však vyplatí.

Anebo můžete ušetřit čas a využít naši hypoteční kalkulačku.

Nebo se rovnou obraťte na naše hypoteční poradce. Zcela bezplatně vám pomůžeme vybrat tu nejvýhodnější hypotéku, která odpovídá vašim představám. A protože máme u jednotlivých poskytovatelů velkoobjemové slevy, dostaneme se na sazby, na které sami nedosáhnete.

ANKETA k článku Jak vybrat hypotéku: 6 věcí, na které se musíte zaměřit, abyste získali tu nejvýhodnější

Využili jste služeb hypotečního poradce?

Počet odpovědí: 144

KOMENTÁŘE k článku Jak vybrat hypotéku: 6 věcí, na které se musíte zaměřit, abyste získali tu nejvýhodnější

Zatím nejsou přidány žádné komentáře. Podělte se s námi o Váš názor.

Přidejte nový komentář

Mohlo by vás zajímat

Vše, co potřebujete vědět o stavbě domu na pozemku typu zahrada

23.2.2024 Hypotéka

Máte prostornou zahradu nebo se prodává zahrada ve vašem okolí a vy byste si na ní rádi postavili dům nebo třeba chatu? V našem článku se dozvíte vše potřebné o tom, za jakých podmínek je možné změnit zahradu na stavební pozemek a začít s výstavbou vysněné nemovitosti.

Vývoj úrokových sazeb hypoték

21.2.2024 Hypotéka

Úrokové sazby hypoték prožívají poměrně turbulentní období. Poté, co se v roce 2020 přiblížily k historickým minimům, začaly opět růst. A to k téměř rekordním výškám. V roce 2023 vyskočily skoro k  6 %. Aktuálně ale znovu klesají. Podívejte se, co vývoj úrokových sazeb hypoték ovlivnilo a jak se úroky v posledních letech měnily.

4 možnosti, jak na prodej domu nebo bytu s hypotékou

20.2.2024 Hypotéka

Změna práce, rozvod nebo třeba příliš vysoké náklady spojené s bydlením. To jsou některé důvody k prodeji nemovitosti. Jenže co když jste si na ni vzali hypoteční úvěr? Nebojte se, prodej domu nebo bytu s hypotékou není žádný problém. Administrativně je jen o málo složitější než prodej jakékoliv jiné nemovitosti.

Zjistěte, jak se počítá a splácí hypotéka a jestli na ni dosáhnete

16.2.2024 Hypotéka

Připravili jsme si pro vás přehledného průvodce, díky kterému se dozvíte, jakým způsobem banky počítají výši hypotéky, jak se hypotéka splácí i to, na jakou maximální výši hypotéky dosáhnete vzhledem ke svým příjmům.

Hypotéka do 75 let: výhody, nevýhody a jak ji získat

14.2.2024 Hypotéka

Naspořit si dost peněz na získání hypotéky a nákup nemovitosti je rok od roku složitější. Výsledkem je, že věk žadatelů stále roste. Jenže čím později požádáte, tím kratší bude doba splatnosti – a tím vyšší budou splátky. Naštěstí si u některých poskytovatelů můžete hypotéku prodloužit až do 75 let. Díky tomu bude splácení jednodušší.

Z naší bankovní poradny

Zaniklo životní pojištění k hypotéce

Dobrý den, chci se zeptat a pomoci své kamarádce, které právě zemřel manžel. Mají hypotéku na dům u Uniqa. Ona hradila splátky 8 000 Kč měsíčně a manžel 12 000 Kč měsíčně. Měli oba pojištění proti úrazu, trvalým následkům a smrti, kde hradili oba částku 1 800 Kč měsíčně. Pojištění bylo sjednáno do roku 2025. Teď byl u ní finanční poradce a řekl jí, že bohužel to pojištění proti úmrtí skončilo v roce 2020. Vůbec to nevěděla ani ona ani její muž, jinak by to prodloužili samozřejmě. Nedostali ani od toho svého finančního poradce, který smlouvu sjednával ani od pojišťovny, žádný dopis, žádný e-mail, že pojištění v roce 2020 skončilo. A ani se jim o to neponížila ta měsíční platba 1 800 Kč. Kamarádka se z toho zhroutila, protože teď dostane místo milionu a půl jen nějakých 200 000 Kč. Tedy bude muset hradit celou hypotéku i za zesnulého manžela sama. A ten finanční poradce jí ani teď nenabídl, aby tu svojí pojistnou smlouvu pro případ smrti prodloužila. Není v tomto případě chyba na straně pojišťovny nebo poradce, že jí nedali vědět, že to končí a nenabídli jí prodloužení? Chtěla bych jí pomoci, je z toho naprosto zničená. Můžete mi poradit? Děkuji. Soňa

Dobrý den,

Uniqa je pojišťovna, neposkytuje hypotéky. Vaše kamarádka má hypoteční úvěr sjednaný u banky, od Uniqa může mít jen pojištění (životní pojištění, pojištění schopnosti splácet atd.). Dobrým zvykem bývá klienta o ukončení produktu informovat, ale obávám se, že v roce 2024 těžko rozklíčujeme, k čemu došlo či nedošlo v roce 2020. Co se prosím přesně dělo s platbami za pojištění (1 800 Kč/měsíc)? Pokud z účtu platby odcházely a produkt byl již ukončen, měla by kamarádka nárok na vrácení peněz. Nebo došlo v roce 2020 k refixaci úrokové sazby a z důvodu vyššího úroku byla navýšena splátka hypotéky o tuto částku? Za co kamarádka dostane 200 000 Kč? Pokud není pojištěna, neměla by dostat ani korunu. Doporučuji v tomto případě zánik životního/úrazového pojištění ověřit přímo u Uniqa (abychom vyloučili situaci, kdy poradce tahá paní za nos, sám od pojišťovny vyinkasuje 1,5 mil. Kč a paní dá jen 200 000 Kč). 

ZOBRAZIT CELÝ DOTAZ A ODPOVĚĎ

Pojmy ve slovníku

100% Hypotéka

Půjčka, která pokryje celou koupi. Taková je 100% hypotéka. LTV této hypotéky je 100 %, což znamená, že vám banka půjčí peníze na celou odhadní cenu nemovitosti, kterou ručíte.

Díky 100% hypotéce tak získáte dost peněz na nákup domu či bytu nebo například na výstavbu. Zároveň ale musíte počítat s vyšším úrokem než u menších půjček. Pro banky je totiž úvěr bez spoluúčasti klienta rizikovější, a proto jsou jeho podmínky přísnější.

V současnosti navíc čeští poskytovatelé 100% hypotéky neposkytují. Česká národní banka totiž v roce 2016 zpřísnila podmínky pro získání hypotéky a jejich součástí bylo také ukončení 100% hypoték. Banky tak nabízí maximálně 90% hypotéky. Pouze u 5 % objemu poskytnutých půjček smí být LTV vyšší než 90 %.

Přesto existuje možnost, jak pomocí půjčky na bydlení získat dost peněz na úhradu celé kupní ceny nemovitosti. V podstatě tedy můžete dosáhnout na 100% hypotéku.

Jak na to? Musíte ručit více nemovitostmi. Kromě kupovaného bytu či domu to může být například nemovitost rodičů. Samozřejmě ale platí, že majitel této nemovitosti musí s ručením souhlasit.

Díky ručení více nemovitostmi se zvýší hodnota zástavy. I při 90% či menším LTV tak získáte peníze na nákup vybraného domu či bytu.

Banky navíc obvykle umožňují druhou nemovitost z hypotéky vyvázat, jakmile splatíte potřebnou část úvěru. Dál tedy ručíte pouze kupovaným domem či bytem.

Další možností je dofinancovat hypotéku dalším úvěrem. Například úvěrem ze stavebního spoření.

ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAM

90% Hypotéka

Až 90 procent z ceny nemovitosti, kterou ručíte. Přesně tolik si můžete půjčit na hypoteční úvěr. Abyste ale 90% hypotéku dostali, musíte splnit několik požadavků.

Jsou to zejména základní podmínky pro získání hypotéky – tedy například:

věk,příjemči bonita.

Oproti nižším půjčkám ale musíte u 90% hypotéky počítat s méně výhodnými podmínkami. Protože má hypotéka pokrýt 90 procent z ceny nemovitosti, je pro banku riskantnější než menší úvěry. A proto poskytovatelé toto riziko obvykle kompenzují vyšším úrokem.

Pro většinu lidí je přitom 90% hypotéka nejvyšší možná. Podle pokynů České národní banky mohou poskytovatelé víc peněz půjčit jen v 5 procentech případů. Potřebujete tak mít naspořeno alespoň 10 procent z kupní ceny.

V praxi to vypadá tak, že u bytu za 3 000 000 korun získáte maximálně 2 700 000 korun. Zbytek doplatíte vy.

Pokud si chcete pomocí hypotéky půjčit víc než 90 procent z ceny domu či bytu, musíte ručit více nemovitostmi. V takovém případě stoupne hodnota zástavy, ze které se půjčka počítá.

Výhodou je, že se tím pádem můžete dostat na nižší LTV (obvykle do 80 %) a získáte tak nižší úrok než u 90% hypotéky.

Pokud jste například původně ručili bytem za 2 500 000 korun a nyní k němu přidáte další byt ve stejné ceně, stoupne hodnota zástavy na 5 000 000 korun. U hypotéky na zmíněných 2 500 000 tak bude LTV 50 %.

ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAM

Srovnáváme hypotéky od

© Banky.cz 2023, všechna práva vyhrazena