Proč o výši daně z nemovitých věcí stále víc rozhodují obce

10.6.2026

6 min. čtení

Jan Budín
Redaktor Banky.cz

Daně

Po skokovém navýšení v roce 2024 řada majitelů nemovitostí čekala, že se daň z nemovitých věcí aspoň na chvíli zklidní. Jenže realita roku 2025 ukazuje něco jiného. Stát sice pro rok 2026 nechává inflační koeficient na hodnotě 1,0, jenže stovky obcí dál upravují místní koeficienty. Výsledek? Tlak na vyšší daňovou zátěž pokračuje.

A právě tady se mění podstata celé debaty. Už nejde jen o to, co nastaví vláda. O konečné výši daně dnes mnohem víc rozhoduje i obec, ve které vlastníte byt, dům, chatu nebo firemní nemovitost.

Bezplatná finanční poradna

Produkt		Naše hodnocení:		Úrok 70% LTV	Splátka 1 mil. Kč	Fixace
Doporučujeme	Online hypotéka Více informací	Naše hodnocení 90 % Velmi dobré	Mám zájem	4,79 %	7 799 Kč	10 let
	mHypotéka na bydlení Více informací	Naše hodnocení 82 % Velmi dobré	Mám zájem	5,09 %	7 955 Kč	7 let
	Hypotéka Více informací	Naše hodnocení 87 % Velmi dobré	Mám zájem	5,14 %	7 981 Kč	10 let
	Hypotéka na bydlení Více informací	Naše hodnocení 86 % Velmi dobré	Mám zájem	5,19 %	8 007 Kč	15 let
	Hypotéka Více informací	Naše hodnocení 88 % Velmi dobré	Mám zájem	5,29 %	8 060 Kč	7 let
	Hypoteční úvěr Více informací	Naše hodnocení 86 % Velmi dobré	Mám zájem	5,49 %	8 166 Kč	15 let

Co si z článku odnést

Daň z nemovitých věcí roste dál i po velkém navýšení z roku 2024.
Pro rok 2025 zvýšilo daň pomocí místního koeficientu 964 obcí, zatímco 10 obcí ji snížilo.
Výběr daně za zdaňovací období roku 2024 přesáhl 23 miliard korun a jde o příjem obcí.
Ministerstvo financí potvrdilo, že inflační koeficient pro rok 2026 zůstává na hodnotě 1,0.
Automatické navýšení kvůli inflaci se tedy neuplatní, obce ale mohou daň dál měnit vlastní vyhláškou.
Stejné nebo podobné nemovitosti mohou mít v různých obcích výrazně odlišnou daň.
Téma se týká milionů lidí a firem, protože Finanční správa evidovala 4,2 milionu poplatníků.

Buďte stále v obraze

Novinky ze světa hypoték, půjček či výhodné nabídky přímo na váš e-mail

Přihlášením k odběru novinek souhlasíte s podmínkami ochrany osobních údajů

Vysoký výběr daně není jen dozvuk loňské reformy

Když se mluví o vyšší dani z nemovitých věcí, většina lidí si vybaví hlavně změny spojené s loňským navýšením. To ale vysvětluje jen část dnešního stavu. Letos se ukazuje, že růst inkasa nestojí pouze na jednorázovém zásahu státu, ale také na rozhodnutích samotných obcí.

Finanční správa uvedla, že výběr daně z nemovitých věcí za zdaňovací období roku 2024 činil více než 23 miliard korun. Už to samo o sobě ukazuje, jak významnou položkou tahle daň pro veřejné rozpočty je. A protože jde o příjem obcí, není žádným překvapením, že místní samosprávy hledají cesty, jak tento zdroj příjmů dál posilovat.

Výběr daně z nemovitých věcí za rok 2024 přesáhl 23 miliard korun a potvrdil, jak důležitý příjem tato daň pro obce představuje.

Silný byl i průběh letošního výběru. Do začátku června 2025 přiteklo na dani z nemovitých věcí 14,7 miliardy korun. Není to sice totéž co finální celoroční inkaso, jako průběžný údaj to ale potvrzuje, že daň zůstává i letos velmi výnosná a pro majitele nemovitostí citelná.

Sledujte i obecní rozhodnutí

,,U daně z nemovitých věcí je dnes důležité dívat se nejen na změny zákona, ale i na to, co schválí konkrétní obec. Právě tam se může rozhodnout o tom, zda majitel zaplatí podobnou částku jako loni, nebo citelně vyšší daň”

Petr Jermář

Hlavní analytik Banky.cz

Téměř 1000 obcí přitvrdilo přes místní koeficient

Nejvýraznější letošní zpráva je jednoduchá a pro mnoho vlastníků zároveň nepříjemná. Pro zdaňovací období roku 2025 zvýšilo daň z nemovitých věcí pomocí místního koeficientu 964 obcí, zatímco jen 10 obcí tímto nástrojem daň snížilo. V praxi to znamená jediné: další růst daně neprobíhá jen centrálně, ale ve velkém i na lokální úrovni.

Místní koeficient je pro obce velmi silný nástroj. Umožňuje jim zvýšit výslednou daň, aniž by se musela měnit samotná základní konstrukce daně. Z pohledu radnic je to pochopitelné. Peníze z této daně zůstávají v obecním rozpočtu a mohou pomoct financovat služby, infrastrukturu i běžný provoz.

Na druhé straně to pro majitele nemovitostí znamená horší předvídatelnost. Zatímco dřív se debata soustředila hlavně na státní pravidla, dnes je potřeba sledovat i obecně závazné vyhlášky. Daň z nemovitých věcí se tak stává méně jednotnou a víc závislou na místní fiskální politice.

Stejné nebo podobné nemovitosti mohou mít nově výrazně odlišnou daň jen podle toho, v jaké obci se nacházejí.

Z praktického hlediska je to důležitý posun. Dva podobné rodinné domy nebo dva srovnatelné byty mohou nově nést výrazně odlišnou daňovou zátěž jen proto, že stojí v jiné obci. Pro vlastníky investičních bytů, rekreačních objektů nebo provozoven je to změna, která může citelně promluvit do ročních nákladů.

Co místní koeficient znamená pro vlastníky bytů, domů i firem

Místní koeficient není jen technický detail pro účetní a daňaře. V běžném životě rozhoduje o tom, kolik poplatník nakonec skutečně zaplatí. Obec ho stanovuje vyhláškou, a tím přímo zasahuje do finální výše daně na svém území. Nestačí tedy znát jen druh nemovitosti nebo její výměru. Čím dál důležitější je adresa.

Největší rozdíl to vytváří u skupin, které drží více nemovitostí nebo vlastní větší plochy. Typicky jde o podnikatele, vlastníky průmyslových a skladových areálů, pronajímatele více bytů nebo lidi s rekreačními objekty. Dopad se ale netýká jen jich. Pokud obec zvýší koeficient plošně, promítne se to i do běžných domácností s jedním bytem nebo rodinným domem.

Stabilní příjem, vyšší pozornost vlastníků

,,Z pohledu obecních rozpočtů je daň z nemovitých věcí mimořádně atraktivní, protože přináší relativně stabilní příjem. Z pohledu vlastníků je ale stále důležitější sledovat, zda jejich obec nesahá po zvýšení koeficientu jako po jednoduchém rozpočtovém řešení”

Miroslav Majer

CEO Banky.cz

Právě v tom je dnešní paradox. Daň se často veřejně prezentuje jako jednotná povinnost, jenže její výsledná výše je čím dál méně jednotná. Rozhodování se přesouvá blíž k místním zastupitelstvům, a tím roste význam lokálních rozpočtových priorit i politických rozhodnutí. Má to zkrátka háček.

Srovnejte si pojištění nemovitosti

Inflační koeficient pro rok 2026 zůstává na hodnotě 1,0

Vedle obecních zásahů je druhou klíčovou informací letoška postup státu. Ministerstvo financí potvrdilo, že inflační koeficient pro daň z nemovitých věcí zůstává i pro rok 2026 na hodnotě 1,0, stejně jako pro rok 2025. V praxi to znamená, že se neuplatní automatické navýšení daně kvůli inflaci.

Pro poplatníky je to bezpochyby důležitá zpráva, protože alespoň z této strany nepřijde další plošné zvyšování. Je ale potřeba rozlišovat dvě roviny. Jedna věc je státní automatismus navázaný na inflaci. Druhá je pravomoc obcí měnit výslednou daň prostřednictvím vlastních koeficientů. Zmrazení inflačního koeficientu tedy neznamená zmrazení daně jako takové.

Ponechání inflačního koeficientu na hodnotě 1,0 znamená, že stát daň automaticky kvůli inflaci nezvýší, obce ji ale mohou dál upravovat vlastní vyhláškou.

A tady přichází zlom. Část vlastníků může získat dojem, že daň už dál neporoste. Jenže u mnoha nemovitostí bude rozhodující spíš to, jak se zachová konkrétní obec. Pokud bude chtít posílit rozpočet, stále má k dispozici nástroje, kterými může výslednou částku zvýšit.

Úleva od státu může zvýšit tlak na rozhodování obcí

Na první pohled vypadá ponechání inflačního koeficientu na hodnotě 1,0 jako jasná úleva. A v celostátním měřítku jí skutečně je. Jenže vedle toho může vznikat nové fiskální pnutí na úrovni samospráv. Obce totiž zůstávají závislé na příjmech, které potřebují pro své rozpočty, a daň z nemovitých věcí je pro ně jedním z nejpřímějších a nejjistějších zdrojů.

Proto není vyloučeno, že část radnic bude i v dalších obdobích víc zvažovat úpravy vlastních koeficientů. Nejde o automatický důsledek ani o jistotu, ale jako trend je to logické. Stát může plošně brzdit automatické navyšování, zatímco obce mohou hledat vlastní cestu, jak si příjmy udržet nebo zvýšit.

Tím se mění i charakter politické odpovědnosti. Zdražení už nepůjde jednoduše připisovat jen vládě nebo ministerstvu. U části poplatníků bude rozhodující právě lokální rozhodnutí zastupitelstva. A to je změna, která může v dalších letech vyvolávat víc místních sporů než celostátních debat.

Kdo dopady pocítí nejsilněji

Daň z nemovitých věcí se týká mimořádně široké skupiny lidí a firem. Finanční správa evidovala v roce 2024 celkem 4,2 milionu poplatníků. Zároveň pro rok 2025 očekávala až 550 tisíc nových nebo upravených daňových přiznání. To ukazuje nejen rozsah celé agendy, ale i to, kolik vlastníků musí změny aktivně řešit.

Na realitním trhu začíná být stále důležitější i to, jakou daňovou politiku zvolí konkrétní obec. U investičních nemovitostí nebo větších objektů už nejde o zanedbatelný detail, ale o položku, která vstupuje do dlouhodobé návratnosti a provozních nákladů.

Dopady přitom nejsou pro všechny stejné. Domácnosti s jedním bytem nebo rodinným domem mohou zvýšení vnímat jako nepříjemný, ale ještě zvládnutelný roční náklad. Jiná situace je u lidí, kteří vlastní více nemovitostí, rekreační objekty nebo investiční byty. Výrazně citlivější je to také pro firmy s rozsáhlými areály, kde se i menší změna pravidel může promítnout do podstatně vyšší částky.

„Na realitním trhu začíná být stále důležitější i to, jakou daňovou politiku zvolí konkrétní obec. U investičních nemovitostí nebo větších objektů už nejde o zanedbatelný detail, ale o položku, která vstupuje do dlouhodobé návratnosti a provozních nákladů,“ říká Jiří Krejčí, odborník na reality portálu realingo.cz.

Vlastníci by proto měli vedle splatnosti a výše daně sledovat i místní legislativu. Prakticky jde hlavně o tyto situace:

obec schválí novou nebo upravenou vyhlášku s místním koeficientem,
dojde ke změně vlastnictví nemovitosti,
mění se způsob využití nemovitosti nebo její parametry,
poplatník vlastní nemovitosti ve více obcích a každá uplatňuje jiný přístup.

Rok 2026 nebude o inflaci, ale o vyhláškách

Výhled do dalšího období je v jednom směru přehlednější než dřív. Automatická valorizace přes inflační koeficient se pro rok 2026 neuplatní. To ale neznamená, že by se téma daně z nemovitých věcí uklidnilo. Spíš se ještě víc přesouvá do roviny místních rozhodnutí.

Pro majitele nemovitostí tak bude klíčové sledovat, co chystá jejich obec. Právě tam se může rozhodnout, zda se daň stabilizuje, nebo znovu poroste. A protože jde o čistě obecní příjem, motivace radnic zůstává silná. Po období, kdy dominovalo státní zvýšení daně, vstupuje daň z nemovitých věcí do fáze, v níž budou o výsledné částce stále častěji rozhodovat lokální koeficienty a rozpočtové priority jednotlivých obcí.