Pronajímat nemovitost za sebe, nebo přes firmu? Napoví rozdíly v účetnictví a daních

Co si z článku odnést:

• fyzická osoba a firma se při pronájmu nemovitosti řídí odlišnými daňovými i účetními pravidly, proto je každá forma vhodná pro jiné typy vlastníků
• u fyzických osob je prvním krokem rozlišit, jestli jde o dlouhodobý pronájem, nebo o krátkodobé ubytovací služby – od toho se odvíjí, jak se má nemovitost zdaňovat
• dlouhodobý pronájem se řeší podle § 9 zákona o daních z příjmů, bez podmínky živnosti a bez odvodů na sociální a zdravotní pojištění
• fyzická osoba si může vybrat mezi 30% výdajovým paušálem a mezi evidencí skutečných výdajů. Firma pracuje výhradně se skutečnými výdaji a musí vést plnohodnotné účetnictví
• zisk fyzické osoby se zdaňuje 15 %, případně 23 % (při vyšším příjmu), u firmy jde o 21% daň z příjmů právnických osob a při výplatě zisku firmy majiteli je tu ještě 15% srážková daň
• firemní vlastnictví se vyplatí hlavně u větších investic, kdy hraje roli možnost v širším rozsahu uplatnit odpisy nemovitosti a úroky z úvěru 
• na konci textu najdete přehlednou tabulku se třemi zde rozebíranými variantami.

S vlastněnou nemovitostí se vždy pojí daňové povinnosti. Pokud v ní bydlíte sami, jde jen o roční daň z nemovitých věcí, a tím vaše starosti končí. Jakmile se ale rozhodnete nemovitost pronajímat, musíte se rozhodnout nejen pro nájemníka, ale i pro to, v jaké roli budete jako pronajímatel vystupovat.

Nemovitost může pronajímat jak člověk, tak firma

,,Z daňového pohledu se ale jedná o dva odlišné světy. Liší se způsob zdanění příjmů, uznatelné výdaje i to, jak se řeší odpisy nemovitosti. Zatímco fyzická osoba obvykle vše vyřeší v rámci běžného daňového přiznání, firma se bez vedení účetnictví neobejde.”

Miroslav Majer

CEO Banky.cz

1. Jak fyzické osoby zdaňují příjmy z pronájmu

Příjmy z pronajaté nemovitosti se u fyzických osob vždycky musejí uvádět v daňovém přiznání. Předtím je ale potřeba ujasnit si, o jaký typ pronájmu jde. Zda se jedná:

• o klasický dlouhodobý pronájem (na bydlení), nebo 
• o poskytování ubytovací služby (na dovolenou, služební cestu a často s doplňkovými službami typu úklid, snídaně). 

Právně i daňově jde totiž o dvězcela odlišné situace. 

,,Když dům nebo byt pronajímátedlouhodobě k bydlení, vaše příjmy spadají pod § 9zákona o daních z příjmů. Ale ukrátkodobého ubytovánípřes platformy typu Airbnb nebo Booking na vás úřady pohlížejí jakona podnikatele”

Petr Jermář

Hlavní analytik Banky.cz

Velkou výhodou dlouhodobého pronájmu k bydlení je, že k němu nepotřebujete živnostenské oprávnění a neodvádíte sociální ani zdravotní pojištění. Státu odvádíte daň jen z čistého zisku po odečtení výdajů. Jen pozor: jakmile vedle mzdy ze zaměstnání máte i příjem z pronájmu vyšší než 20 tisíc korun ročně, zaměstnavatele už nemůžete požádat o roční zúčtování, daňové přiznání si musíte podat sami.

U krátkodobých (turistických) ubytování se příjmy zdaňují v rámci živnosti, takže se musí vedle daně z příjmu odvádět i sociální a zdravotní pojištění.

Co všechno spadá do příjmů

Základem pro výpočet daně je čisté nájemné. Proto: zálohy od nájemníka, kterými zaplatíte energie a služby, jako jsou voda, teplo nebo úklid společných prostor, se do příjmů nepočítají (když je nájemníkovi jednou ročně řádně vyúčtujete).

Jak je to s kaucí? Vratná kauce se při jejím přijetí nedaní – pořád jde o peníze nájemníka, které mu po skončení nájmu vrátíte. Do zdanitelných příjmů by se dostala jen v případě, že byste si ji ponechali jako náhradu za nezaplacené nájemné nebo na pokrytí oprav těch poškození v bytě, za která může nájemník.

Jakmile nemovitost patří do společného jmění manželů a nemovitost pronajímají na bydlení (dlouhodobě), příjem z pronájmu zdaňuje pouze jeden z nich. Peníze ani výdaje se tedy nemusí složitě dělit mezi oba.

Buďte stále v obraze

Novinky ze světa hypoték, půjček či výhodné nabídky přímo na váš e-mail

Odebírat

Přihlášením k odběru novinek souhlasíte s podmínkami ochrany osobních údajů

Kterými výdaji si snížíte daňový základ u pronájmu na bydlení

Jako pronajímatel máte na výběr: buď uplatníte výdajový paušál, nebo si povedete evidenci skutečných nákladů. Jednou zvolený způsob se pak musí použít pro všechny vámi pronajímané nemovitosti v daném zdaňovacím období.

Tip: Než podáte daňové přiznání, vyplatí se porovnat, zda je pro vás výhodnější paušál, nebo skutečné výdaje. Správná volba totiž dokáže ušetřit nemalé peníze.

Výdajový paušál

Tip od banky.cz

,,U pronájmu podle § 9 si lze automaticky odečíst 30 % z příjmů z pronájmu, maximálně však 600 000 korun ročně. Výhodou je minimum papírování: nemusíte schovávat žádné účtenky ani faktury. Nevýhodou této varianty je ten fakt, že k paušálu už nelze přičíst žádné další skutečné náklady, typicky úroky z hypotéky nebo daňové odpisy nemovitosti.”

Petr Jermář

Hlavní analytik Banky.cz

Skutečné výdaje

Tato možnost s sebou nese mnohem víc administrativy. Musí se vést přehledná evidence příjmů a výdajů spojených s pronájmem. Metoda skutečných výdajů se vyplatí, když byt splácíte hypotékou, či jste do něj investovali na opravy a modernizaci. 

Pak si můžete od daňového základu (od příjmů) odečítat:

• úroky z hypotéky (pozor, jen samotné úroky, ne celá splátka)
• opravy a běžná údržba nemovitosti
• odpisy nemovitosti
• příspěvky do fondu oprav
• pojištění nemovitosti
• vybavení bytu.

Odepisovat lze pouze samotnou stavbu, nikoliv pozemek pod ní. U běžných bytů a domů se hodnota stavby do odpisů rozkládá po dobu 30 let. 

Pozor si dejte na rozdíl mezi běžnou (provozní) opravou a investicí: běžné opravy, jako je vymalování nebo výměna kohoutku, se do nákladů zahrnují rovnou a najednou. Když ale provedete rozsáhlejší modernizaci nebo rekonstrukci za víc než 80 000 korun za jeden rok, jde už o technické zhodnocení nemovitosti. Tyto výdaje se pak do nákladů nedostanou hned, ale postupně, právě prostřednictvím ročních odpisů.

U krátkodobých pronájmů jste podnikatelem

U pronajímání bytu nebo domu turistům se na vás pohlíží jako na podnikatele (živnostníky), pravidla pro příjmy a daňově uznatelné výdaje jsou pak totožná s ostatními živnostníky.

Kolik na dani nakonec zaplatíte

Příjem z pronájmu se sčítá s dalšími příjmy, například se mzdou. Základní sazba daně je 15 %. Pokud celkové roční příjmy přesáhnou stanovený limit (36násobek průměrné mzdy), částka nad tento limit se zdaňuje sazbou 23 %.

Z dlouhodobého pronájmu na bydlení, když jej realizujete jako fyzická osoba, neodvádíte zdravotní a sociální pojištění. U krátkodobého pronajímání už povinné odvody řešit musíte.

Hypotéka na investiční nemovitost

Nemovitost určenou k pronájmu si můžete koupit i na investiční hypotéku, nebo takovou hypotékou uhradit rekonstrukci nemovitosti, již plánujete pronajímat. ČNB doporučuje bankám u těchto hypoték dodržovat limity ukazatelů LTV a DTI.

Ukazatel LTV je omezen na 70 %, klient si tedy může půjčit maximálně 70 % hodnoty kupované nemovitosti, zbylých 30 % musí uhradit z vlastních zdrojů. Ukazatel DTI zase nesmí přesáhnout hodnotu 7, celkové zadlužení žadatele, včetně nového úvěru, tak nesmí být vyšší než sedminásobek jeho čistého ročního příjmu.

Tip od banky.cz

,,Formálně jde o doporučení, ne o závazné nařízení. V praxi se jím ale banky řídí, protože ho Česká národní banka posuzuje z pohledu obezřetnosti, řízení rizik a finanční stability. Odchýlení se od něj by poskytovatelé úvěrů museli velmi dobře zdůvodnit.”

Miroslav Majer

CEO Banky.cz

Pozor, úroky z této hypotéky si sice smíte odečíst z daní, ale jen pokud si vedete skutečné výdaje (ne výdajový paušál). A připomeňme, že klasický odpočet úroků u daně z příjmu ze zaměstnání lze uplatnit jen u hypotéky na vlastní bydlení.

Spočítejte si hypotéku na pronájem

2. Jak se zdaňuje pronájem nemovitosti vlastněné firmou

Pokud nemovitost vlastní firma, například s.r.o., platí pro účtování nemovitostí a zdanění příjmů úplně jiná pravidla než u fyzické osoby. Firma musí vést účetnictví, takže výdajový paušál tu nepřipadá v úvahu. Zisk z pronájmu podléhá u firmy jiné dani, a tou je daň z příjmů právnických osob (sazba 21 %).

Výhodou firemního vlastnictví bývá širší možnost uplatnění reálných nákladů spojených s provozem a správou nemovitosti. Nájemné se u firmy počítá mezi zdanitelné příjmy, daň se ale platí jen z výsledného zisku – z rozdílu mezi příjmy a všemi uznatelnými náklady, včetně odpisů nebo času a práce všech, kdo pro s.r.o. pracují. 

Jaké náklady si firma může uplatnit

Na rozdíl od fyzické osoby firma paušál využít nemůže, a proto musí evidovat skutečné náklady spojené s pronájmem. Mezi ně se řadí například:

• účetní odpisy nemovitosti
• úroky z úvěru na pořízení nemovitosti
• opravy a údržba
• pojištění budovy
• daň z nemovitých věcí
• poplatky správcovské firmě nebo provize realitce
• náklady na firemní vozidlo používané v souvislosti se správou nemovitosti

Důležitou položkou jsou účetní odpisy nemovitosti. Odepisovat lze opět jen stavbu, ne pozemek. U bytů a obytných domů se hodnota rozkládá do odpisů po dobu 30 let, u kancelářských nebo hotelových budov po dobu 50 let.

U úvěru se do nákladů dají zahrnout zaplacené úroky a poplatky za vedení hypotéky, samotná splátka jistiny nikoliv.

Firma se bez účetnictví neobejde

Nemovitost, kterou firma koupí, se stává součástí jejího obchodního majetku. Jakmile se začne hovořit o nemovitosti v obchodním majetku, nevyhnutelně se posouváme k podvojnému účetnictví a evidenci veškerých příjmů i nákladů spojených s pronájmem. Jakýkoliv jiný režim zde možný není.

DPH a pronájem nemovitosti

Pokud je firma plátcem DPH, záleží u pronájmu na tom, k čemu nemovitost slouží. DPH u nemovitostí se totiž řeší podle toho, k jakému účelu se nemovitost využívá. Pronájem k bydlení je totiž od DPH osvobozen, kdežto komerční prostory nikoliv.

Firma tedy u bydlení DPH z nájemného neodvádí. Ale také platí, že si NEmůže odečíst DPH u souvisejících nákladů, třeba u rekonstrukcí nebo oprav. A naopak: u komerčních prostor, jako jsou kanceláře nebo sklady, může firma za určitých podmínek nájemné zatížit 21% DPH. V takovém případě si pak může odpočet DPH u souvisejících výdajů uplatnit.

Jak se dostanou peníze z firmy k majiteli

U fyzické osoby (živnostníka) se příjem z pronájmu po zdanění (a případných odvodech na pojištění) stává rovnou jejím vlastním příjmem. U firmy je to složitější, cesta k penězům tu vede oklikou. 

Firma nejdřív zdaní svůj zisk sazbou 21 % (daň z příjmu právnických osob). A když si pak majitel zisk nechá vyplatit, například formou dividendy, zdaní se mu tato částka ještě 15% srážkovou daní, coby jeho příjem.

Kdy dává pronájem přes firmu smysl

Vlastnictví nemovitosti přes firmu se vyplatí u větších investic (nákup více nemovitostí) a při financování téhle větší investice firemním úvěrem. Velkou roli tu pak hrají právě odpisy a úroky z úvěrů, které snižují základ daně. Firemní vlastnictví dává smysl také v momentě, kdy majitel zisk nechce hned vyplácet, ale plánuje jej dál investovat do dalších nemovitostí.

Naopak pro majitele jedné nebo dvou nemovitostí, kteří chtějí peníze z nájmu rovnou používat, bývá jednodušší a levnější zůstat u pronájmu jako fyzická osoba. Ušetří si tím jak náklady na vedení plného účetnictví, tak dvojí zdanění při výplatě zisku.

Pronajímat jako fyzická osoba, nebo firma? 

Pro rychlejší orientaci jsme obě varianty shrnuli do tabulky tak, abyste si na tuhle otázku dokázali snadno odpovědět sami:

Zdroje:

• zakonyprolidi.cz: [Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů (ZDP)] (17.8.2026)
• zakonyprolidi.cz: [Zákon č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty (ZDPH)] (17.8.2026)
• zakonyprolidi.cz: [Zákon č. 455/1991 Sb., o živnostenském podnikání (živnostenský zákon)] (17.8.2026)

• dauc.cz: [Daňové řešení nájmu dle § 9 ZDP] (17.8.2026)
• podnikatel.cz: [Jak evidovat a zdaňovat příjmy podle § 9 zákona o daních z příjmů?] (17.8.2026)
• zakonyprolidi.cz: [Zákon č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích)] (17.8.2026) 
• zakonyprolidi.cz: [Zákon č. 563/1991 Sb., o účetnictví] (17.8.2026)
• zalozeni.cz: [Jak založit s.r.o. – Předmět(y) podnikání] (17.8.2026)
• financnisprava.gov.cz: [Pokyn č. GFŘ-D-59, k jednotnému postupu při uplatňování některých ustanovení zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů] (17.8.2026)