Krátkodobý vs. dlouhodobý pronájem: srovnání výnosů, nákladů a rizik

Co si z článku odnést:

• Nesrovnávejte jen tržby. Rozhoduje čistý výnos po odečtení všech nákladů, daní, odvodů a ceny vašeho času. Krátkodobý pronájem má sice výrazně vyšší tržby, ale i výrazně vyšší výdaje a je s ním spojeno víc práce a starostí.
• Po započtení všeho může vyjít finančně lépe dlouhodobý nájem. Nejvíc totiž záleží na tom, jestli zvládnete ubytování obsadit na dostatečný počet nocí.
• Krátkodobý pronájem je podnikání, dlouhodobý ne. Pro ubytování potřebujete živnost, platíte sociální a zdravotní pojištění a kvůli provizím zahraničním portálům se skoro jistě stanete identifikovanou osobou k DPH. Dlouhodobý nájem daníte jen daní z příjmů.
• Počítejte se svým časem. Dlouhodobý nájem zabere hodinu až dvě měsíčně, krátkodobý desítky hodin měsíčně. Správcovská firma si obvykle bere 20 až 30 % tržeb, když se o ubytování nechcete starat sami.
• Byt zkolaudovaný k bydlení není ubytovací zařízení. Ubytovací jednotka musí splnit přísnější požární a hygienické požadavky.
• SVJ vám krátkodobý pronájem zakázat nemůže, sousedé se ale bránit mohou. Při opakovaném a vážném obtěžování může SVJ po písemné výstraze navrhnout soudu nařízení prodeje bytu, proto se vyplatí udržovat dobré vztahy a nastavit i vyžadovat jasná pravidla pro hosty.
• Krátkodobý pronájem dává většinou smysl až při zhruba dvojnásobných tržbách (v porovnání s tržbou z dlouhodobého pronájmu).

Proč nestačí porovnat nájem s cenou za noc?

,,Protože potřebujete znát čistý výnos z pronájmu nemovitosti, abyste mohli obě varianty plnohodnotně srovnat. Jen samotné příjmy vám neřeknou nic o tom, kolik vám z nich zůstane po úhradě všech výdajů, daní a odvodů. Náklady na krátkodobé pronájmy jsou totiž výrazně vyšší.”

Petr Jermář

Hlavní analytik Banky.cz

U pronájmu nemovitosti jako investice se musí vždycky zohlednit dvě strany mince:

• reálné celoroční příjmy, ne jenom ty z nejsilnější sezóny
• všechny náklady, které s pronájmem máte, včetně daní a odvodů.

Na příkladu jednoho bytu teď porovnáme krátkodobý a dlouhodobý pronájem právě se zohledněním obojího: příjmů i výdajů, do výdajů zahrneme také čas a námahu (i ty je potřeba zohlednit).

Modelový byt: 

Vezměme byt 2+kk o ploše 52 m² v Praze, kousek od centra. Dohodněme se, že má hodnotu cca 8 milionů korun a pro začátek předpokládejme, že na něm nevázne hypotéka.

Spočítejte si hypotéku na pronájem

A. Dlouhodobý pronájem: nižší příjem, ale i menší starosti

Při dlouhodobém pronájmu si v takové lokalitě můžete říct o nájem zhruba 24 000 Kč měsíčně (energie a služby platí nájemník zvlášť).

Počítejte ale s tím, že byt nebude obsazený dvanáct měsíců v roce. Když se nájemníci střídají, byt pár týdnů stojí prázdný, protože ho musíte uklidit, případně vymalovat a najít někoho nového. Rozumné je počítat zhruba se dvěma týdny ročně. Za rok tak vyberete přibližně 276 000 Kč.

Některé výdaje platíte vždycky vy:

• příspěvek do fondu oprav, který odvádíte společenství vlastníků
• pojištění bytu a odpovědnosti
• daň z nemovitých věcí
• rezervu na větší opravy, třeba výměnu kuchyňské linky, sporáku nebo podlahy.

Dohromady tyto výdaje v našem příkladu vyjdou zhruba na 40 000 Kč ročně. Před zdaněním vám zůstane 236 000 Kč (opravy, které hradí nájemník teď nebudeme zohledňovat, nebudou každoročně stejné). 

Zdanění je u dlouhodobého pronájmu jen minimální – jednak nemusíte být OSVČ, takže neodvádíte z pronájmu zdravotní a sociální, jednak si od příjmů můžete odečíst paušální částku nákladu, a o ni si daň ještě ponížit (viz další kapitoly).

Buďte stále v obraze

Novinky ze světa hypoték, půjček či výhodné nabídky přímo na váš e-mail

Odebírat

Přihlášením k odběru novinek souhlasíte s podmínkami ochrany osobních údajů

Pro informaci: od roku 2026 vyšší limit oprav hrazených nájemníkem 

Od ledna 2026 platí vyšší limity pro drobné opravy. Nájemník hradí ty opravy, které nařízení vlády výslovně vyjmenovává, a k tomu i další drobné opravy, pokud jedna nepřesáhne 1 500 Kč. Cesta řemeslníka se do limitu nepočítá a platí ji nájemník.

Všechny drobné opravy mají ale dohromady roční strop. Ten činí 150 Kč za metr čtvereční podlahové plochy bytu. Po jeho vyčerpání platí další opravy v daném roce pronajímatel, i kdyby každá z nich stála méně než 1 500 Kč.

„U našeho bytu o 52 m² tak nájemník za rok zaplatí za drobné opravy nejvýš 7 800 Kč. Ve výsledku vás mohou opravy vyjít třeba jen na 33 tisíc ročně,“ doplňuje Petr Jermář.

Krátkodobý pronájem: vyšší tržby, ale i výrazně vyšší výdaje

Teď stejný byt nabídneme turistům. Krátkodobý pronájem bytu přinese výrazně vyšší tržby. Nejdřív ale musíte do bytu hodně investovat. Pro hosty ho musíte plně vybavit, od povlečení a ručníků, přes nádobí, až po pračku, kávovar a chytrý zámek, aby si hosté mohli vyzvednout klíče sami. Počítejme s 300 000 Kč, takže do bytu máte vložených 8,3 milionu.

Řekněme, že byt pronajmete v průměru za 3 600 Kč za noc a obsadíte ho na 55 % roku, tedy zhruba 200 nocí. Za rok utržíte přibližně 720 000 Kč. To je násobně víc než u dlouhodobého pronájmu.

Na rozdíl od dlouhodobého nájmu ale skoro všechno platíte vy:

• energie, vodu, topení a další služby – a to je několik tisíc korun měsíčně
• internet a televizi – turisté jsou nároční na rychlost připojení a počet přijímaných kanálů, takže i tady jsem nad tisícovkou měsíčně
• úklid a praní prádla po každém pobytu
• podnikatelské pojištění bytu a odpovědnosti
• provize rezervačním portálům
• spotřební materiál pro hosty, od toaletního papíru, mýdla a dalšího drogistického zboží až po kávu, čaj, cukr a koření
• fond oprav, pojištění a daň z nemovitých věcí (stejně jako u dlouhodobého pronájmu)
• rychlejší obnovu vybavení, protože se při střídání hostů opotřebuje mnohem dřív než v běžné domácnosti. Stovky tisíc budete vkládat do vybavení bytu každých několik let.

V našem příkladu tyto výdaje spolknou zhruba 313 000 Kč ročně, tedy asi 43 % tržeb. Před zdaněním a odvody vám zbude přibližně 407 000 Kč. Jenže to je před zdaněním. Na první pohled tedy krátkodobý pronájem vychází lépe. Do výpočtu jsme však ještě nepřidali dvě velké položky: váš čas a odvody.

Tip od banky.cz

,,Pokud kupujete byt s plánem pronajímat ho turistům, hledejte lokality, kam lidé jezdí po celý rok. Kromě center měst se dobře pronajímají i byty u výstavišť, kongresových center a velkých multifunkčních hal, kde se konají koncerty a sportovní akce. Nebo byty na horách, kde se v zimě lyžuje a po zbytek roku tu vládne cyklistika a turistika”

Miroslav Majer

CEO Banky.cz

Pamatujte na svůj čas

Pokud máte spolehlivého nájemníka, který v bytě dlouhodobě bydlí, platí včas a o byt se stará, zabere vám správa obvykle hodinu až dvě hodiny měsíčně. Zkontrolujete platby, jednou za čas vyřídíte nějakou tu opravu a jednou ročně vyúčtujete služby.

Krátkodobý pronájem, to je úplně jiná liga. Musíte vkládat a aktualizovat inzeráty, odpovídat na dotazy, řešit příjezdy a odjezdy, objednávat úklid, kontrolovat stav bytu, řešit škody, stížnosti sousedů a k tomu administrativu kolem ubytování, které není zrovna málo. Práce okolo ubytování je na desítky hodin měsíčně.

A když si hodinu své práce ceníte například na 500 Kč, třicet hodin měsíčně odpovídá 15 000 Kč, tedy 180 000 Kč za rok. Proč cenit svůj čas? Protože kdybyste ho nevěnovali krátkodobému pronájmu, mohli byste si v tu samou dobu vydělávat jinak. Naceňujete vlastně svůj nerealizovaný výdělek – anebo cenu, kterou byste platili správci.

Když čas obětovat nechcete, svěříte správu specializované firmě. Ale ta si obvykle vezme 20 až 30 % z tržeb. Při průměrných 25 % je to v našem příkladu taky 180 000 Kč ročně.

Teď už vám z krátkodobého pronájmu zůstane zhruba 227 000 Kč. Už jsme na nižší částce než u dlouhodobého pronájmu, a to jsme stále ještě nezapočítali daně a odvody.

Spočítejte si hypotéku na pronájem

Daně a odvody: každý pronájem má jiné

Dlouhodobý pronájem není podnikání. Nepotřebujete živnostenský list, z příjmů neplatíte sociální ani zdravotní pojištění a po odečtení výdajů zaplatíte jen daň z příjmů. Výdaje můžete uplatnit buď skutečné, nebo paušálem ve výši 30 % příjmů, nejvýš však 600 000 Kč.

Krátkodobý pronájem se naopak považuje za ubytovací službu, a tedy za podnikání. Proto:

• musíte mít živnost na „Ubytovací služby“
• z příjmů platíte sociální a zdravotní pojištění, a to i když se u vás v daném měsíci nikdo neubytoval
• po odečtení výdajů platíte daň z příjmů, její výše odvíjí od toho, jaký režim sledování nákladů si zvolíte (skutečné výdaje, paušální výdaje nebo režim paušální daně).

Pozor si dejte na DPH. Airbnb i Booking sídlí v zahraničí, takže provize, kterou vám účtují, se posílá do zahraničí. Proto i když nedosáhnete obratu 2 mil. Kč ročně, budete se muset registrovat k DPH jako tzv. identifikovaná osoba.

Dlouhodobý pronájem: náš modelový byt vygeneruje cca 207 000 Kč ročně

Použijeme 30% výdajový paušál a vypočteme daň i celkový výsledný roční čistý výnos (výdělek). V našem příkladu to vypadá takto:

• příjmy z nájmu: 276 000 Kč
• paušální výdaje 30 %: 82 800 Kč
• základ daně: 193 200 Kč
• daň z příjmů 15 %: 28 980 Kč.

Sociální ani zdravotní pojištění z nájmu neplatíte. Po zdanění vám tedy z 236 000 Kč (výnos mínus rezerva a pravidelné výdaje) zůstane zhruba 207 000 Kč.

Krátkodobý pronájem: vygeneruje cca 297 000, resp. 117 000 Kč ročně

U krátkodobého pronájmu podnikáte, a tedy platíte daň z příjmů i sociální a zdravotní pojištění. Nejjednodušší je zvolit paušální režim. Daň, sociální pojištění a zdravotní pojištění zaplatíte jednou měsíční platbou a nepodáváte daňové přiznání ani přehledy.

S tržbami 720 000 Kč spadáte do prvního pásma, které platí pro příjmy do 1 milionu korun bez ohledu na druh činnosti. V roce 2026 činí platba v prvním pásmu 9 162 Kč měsíčně. V našem příkladu to pak vypadá takto:

• čistý zisk z pronájmu před zdaněním: 407 000 Kč
• paušální daň: 9 162 Kč × 12 = 109 944 Kč
• zůstane vám: zhruba 297 000 Kč.

Jenže: nezapočítali jsme náklady na péči o krátkodobé ubytování. Tedy buď váš čas, nebo platbu správci. Ta je cca 180 000 Kč ročně. A rázem se s čistým výnosem dostáváme na 117 000 Kč. Když pronájmům věnujete veškerý čas jako OSVČ v hlavní činnosti, byty a administrativu kolem ubytování si spravujeme sami, takže cenu do celkového výpočtu promítat netřeba. Ale když jde o vedlejší činnost OSVČ, už byste měli ocenit právě i svůj čas. 

DPH bývá v ubytování další komplikací

Dlouhodobý nájem bytu je od DPH osvobozený. Ale u ubytovacích služeb je to jinak.

Už jsme zmínili, že kvůli provizím zahraničních portálů se z vás skoro jistě stane identifikovaná osoba. Při vyšších tržbách vás ale čeká další krok. Plátcem DPH se musíte stát následující rok poté, co váš obrat za kalendářní rok překročí 2 miliony korun. 

A když přesáhne 2 536 500 Kč, stáváte se plátcem okamžitě. S DPH proto počítejte už ve chvíli, kdy plánujete další investiční byt na pronájem.

Ubytování sice spadá do snížené sazby DPH 12 %, ale stále jde o dalších 12 % navíc na straně nákladů (odečíst ji ale můžete z nákupů). Do našeho příkladu ji nezahrnujeme, pronajímá se jen jeden byt a limit pro DPH se nedosahuje.

Smíte byt vůbec pronajímat turistům?

Ministerstvo pro místní rozvoj ve své metodice upozorňuje, že byt kolaudovaný k bydlení nemá do účelu využití zahrnuté ubytování. Majitel by pak měl řešit změnu účelu užívání z bytu na ubytovací jednotku – tzv. rekolaudaci.

Pokud byt užíváte k jinému účelu, než ke kterému je povolený, stavební úřad vás může vyzvat k nápravě, užívání zakázat a uložit vám pokutu. Úřady se o byt obvykle začnou zajímat, když si stěžují sousedé, třeba kvůli hluku nebo neustálému střídání cizích lidí v domě.

Změna užívání navíc není jen formalita. Ubytovací jednotka musí splnit přísnější požadavky na požární bezpečnost a hygienu a nesmí obtěžovat okolí hlukem. 

Společenství vlastníků a sousedé

Pokud je byt v bytovém domě, nejste v něm sami. U krátkodobého pronájmu bytu to platí dvojnásob.

Dobrou zprávou pro majitele je, že společenství vlastníků vám krátkodobý pronájem nemůže zakázat. Nejvyšší soud v roce 2023 rozhodl, že SVJ nesmí ve stanovách zakázat ani omezit krátkodobé pronájmy, protože tím zasahuje do vlastnického práva k bytu. Společenství totiž smí rozhodovat jen o správě, provozu, údržbě a opravách domu, jeho společných částí a pozemku.

To ale neznamená, že sousedé nemají žádnou možnost se bránit. Vy i vaši hosté musíte dodržovat domovní řád a nesmíte obyvatele domu nepřiměřeně obtěžovat hlukem nebo nepořádkem. Pokud vlastník bytu ostatním opakovaně a vážně ztěžuje bydlení, může SVJ po předchozí písemné výstraze podat k soudu návrh na nařízení prodeje jeho jednotky. A samozřejmě pozvat kontrolu ze stavebního úřadu, z hygieny apod.

Registr eTurista: co krátkodobé pronájmy teprve čeká

Pravidla pro krátkodobé pronájmy se mají od roku 2028 zpřísňovat. Vláda znovu předložila novelu, podle které se budou muset všichni ubytovatelé zaregistrovat v novém registru eTurista a registrační číslo pak uvádět u každé nabídky ubytování. Evidenci hostů povedou povinně elektronicky.

U Airbnb a podobných portálů se za začátek podnikání bude považovat už den, kdy zveřejníte první nabídku. Pokud byt nezaregistrujete včas, dopustíte se přestupku. Obce navíc získají možnost vydat nařízení, kterým omezí krátkodobé ubytování na svém území.

Co se může pokazit: rizika obou variant

Ještě ale nahlédněme na možná rizika. Na situace, kvůli kterým můžete přijít o část čistého výnosu (výdělku). Obě varianty pronájmu mají svá typická rizika a měli byste je znát předem:

Rizika, která platí u obou

Některá rizika nesete bez ohledu na to, komu byt pronajímáte:

• po skončení fixace hypotéky se může zvýšit úrok a s ním i splátka
• nečekaně drahá oprava, třeba prasklé potrubí nebo velká oprava domu financovaná z fondu oprav
• cena bytu nemusí růst tak, jak jste čekali, nebo může i klesnout
• když budete muset byt prodat ve spěchu, prodejní cena nemusí narůst o tolik (proti kupní ceně), o kolik jste v rámci své investice očekávali.

Rizika dlouhodobého pronájmu

U dlouhodobého pronájmu většina rizik pochází od jednoho člověka, totiž od nájemníka:

• nájemník přestane platit a vy přijdete o příjem, plus fakt, že ukončení nájmu a vystěhování může trvat měsíce
• nájemník byt poškodí víc, než pokryje složená jistota (kauce)
• byt zůstane po odchodu nájemníka prázdný déle, než jste čekali. 

Tato rizika se dají hodně snížit pečlivým výběrem nájemníka, dobře napsanou smlouvou a dostatečnou kaucí. Dlouhodobý nájem je díky tomu většinou ta klidnější a předvídatelnější varianta.

Rizika krátkodobého pronájmu

U krátkodobého pronájmu jsou rizika rozložená mezi víc lidí a víc okolností:

• poptávka kolísá, v kritických obdobích může být nulová
• s každým novým bytem v okolí roste konkurence a tlak na nižší ceny
• hosté můžou poškodit byt nebo rušit sousedy
• pár špatných hodnocení na portálu, vzniklých třeba jen z nedorozumění nebo proto, že ubytovaný nebyl v dobrém rozpoložení, vám může výrazně snížit obsazenost
• pravidla se zpřísňují, od požadavků stavebních úřadů na účel užívání bytu, po chystaný registr ubytovatelů,
• odvody na sociální a zdravotní pojištění platíte i ve slabších měsících.

Krátkodobý pronájem tedy mívá výrazněméně jistý výsledek. Rozdíly mezi dobrými a slabými roky bývají velké.

Proto si vždy spočítejte i horší scénář a držte si finanční rezervu. Pokud by vás pár měsíců bez příjmu z bytu dostalo do problémů se splácením, investice je pro vás zbytečně riskantní.

Modelový byt

2+kk, 52 m², Praha kousek od centra, hodnota 8 mil. Kč, bez hypotéky

Kdy se krátkodobý pronájem opravdu vyplatí

Tip od banky.cz

,,Jak se rozhodnout, jestli volit dlouhodobý nebo krátkodobý pronájem? O krátkodobém pronájmu má smysl uvažovat až tehdy, když jeho hrubé tržby dosáhnou aspoň dvojnásobku příjmů dlouhodobého nájmu. Teprve pak pokryje vyšší náklady, k tomu odvody a případnou DPH – ale ještě ne výdaje na správce nebo váš čas. Ideálně proto počítejte spíš s dvouapůlnásobkem.”

Petr Jermář

Hlavní analytik Banky.cz

Zdroje

• cnb.cz: [ČNB doporučuje přísnější limity pro investiční hypotéky. Kapitálové rezervy se nemění] (1.10.2026)
• svanda.legal: [Které opravy musí od roku 2026 provádět nájemce? Běžná údržba a drobné opravy nově] (1.10.2026)
• fakturoid.cz: [Krátkodobý pronájem a Airbnb – jak na fakturaci a zdanění v roce 2026] (1.10.2026)
• podnikatel.cz: [Pronajímáte přes Airbnb a spol.? Přiznání k DPH se zpravidla nevyhnete] (1.10.2026)
• mmr.gov.cz: [Poskytování ubytovacích služeb ve stavbách pro bydlení – metodické doporučení odboru stavebního řádu MMR, říjen 2024] (1.10.2026)
• penize.cz: [Byty určené k bydlení nelze využívat pro krátkodobé ubytování, říká ombudsman] (1.10.2026)
• penize.cz: [Soud: SVJ nesmí zakázat krátkodobé pronájmy bytu jako Airbnb] (1.10.2026)
• podnikatel.cz: [Také Babišova vláda chce, aby se do eTuristy registrovaly jak hotely, tak Airbnb] (1.10.2026)
• opojisteni.cz: [Jak správně pojistit byt při pronájmu: Dlouhodobě i přes Airbnb] (1.10.2026)