Banky.cz Články Hypotéka Rok poté: 7 změn, které přineslo loňské zpřísnění pravidel pro hypotéky

Rok poté: 7 změn, které přineslo loňské zpřísnění pravidel pro hypotéky

4.11.2019 Hypotéka

Větší zájem o nájemní bydlení, častější využívání spolužadatelů nebo menší počet nových úvěrů. To jsou některé následky loňského zpřísnění podmínek pro poskytování hypoték. Od jejich zavedení na podzim uplynul už rok. Podívejte se, jak se za tu dobu změnil hypoteční trh.

REKLAMA
REKLAMA

V souvislosti s loňskými pokyny České národní banky se nejčastěji mluví o zhoršení dostupnosti hypoték. A tím pádem také o poklesu zájmu o tyto půjčky a souvisejícím snižování úrokové sazby.

Jenže reálných dopadů je mnohem víc. A přestože některé z nich nejsou na první pohled tak výrazné, projevují se v celém přístupu lidí k půjčkám na bydlení.

Co upravily loňské pokyny ČNB

Nejprve si ale zopakujeme, co přesně Česká národní banka loni změnila. Stanovila totiž jasné hranice pro:

DTI (debt to income) – poměr celkového dluhu žadatele vůči čistému ročnímu příjmu. Od loňska platí, že celková výše hypotéky a všech dalších dluhů žadatele smí být maximálně devětkrát vyšší než jeho čisté roční příjmy.

DSTI (debt service to income) – poměr splátek všech dluhů vůči čistému měsíčnímu příjmu žadatele. Pokyny centrální banky říkají, že výše splátek smí tvořit nanejvýš 45% z vašeho čistého měsíčního příjmu.

Do obou ukazatelů se započítává jak hypoteční úvěr, tak veškeré další půjčky. Už dřív navíc Česká národní banka určila, že hypotékou smí žadatel získat maximálně 90% z ceny zastavené nemovitosti. A to ještě pouze v omezeném počtu případů. Většina žadatelů se musí spokojit s půjčkou ve výši nanejvýš 80 % z hodnoty nemovitosti.

1. změna: roste zájem o nájemní bydlení

Jednou ze změn, o které se tolik nemluví a přitom má výrazný dopad na trh s bydlením, je vyšší zájem o pronájmy bytů. Roste spolu s tím, jak klesá dostupnost hypoték.

Na trhu se to projevuje už několik měsíců a nevyhnutelně to vede k tomu, že se zvyšují také ceny nájemního bydlení. Jenže stále dražší nájemné situaci ještě víc komplikuje. Naspořit si na vlastní bydlení je kvůli němu pořád složitější a pro spoustu lidí téměř nemožné.

2. změna: bodují hlavně menší byty

Ještě větším problémem než pokyny České národní banky je zdražování nemovitostí. Podle centrální banky jsou aktuálně nadhodnocené zhruba o 15%. Ve spojení právě s loňským zpřísněním podmínek pro získání hypoték to znamená, že řada žadatelů na potřebnou půjčku nedosáhne.

Stále častěji proto ustupují ze svých původních požadavků a kupují si menší nemovitosti, než původně plánovali. Mají totiž větší šanci získat dostatečný hypoteční úvěr.

Výrazně tak roste zájem o malé byty typu 1+kk a 2+kk, které se proto víc objevují i v nabídkách developerů. Jen v Praze už tvoří skoro dvě třetiny nových bytů. Před několika lety to přitom nebyla ani polovina.

3. změna: přibývá spolužadatelů

Nejlepší hypotéka online

Loňská omezení zkomplikovala situaci hlavně žadatelům, kteří mají naspořeno dost peněz, ale nemají dost vysoké příjmy. Potřebná hypotéka a její splátky by v jejich případě překročily limity stanovené centrální bankou.

Lidé proto nyní víc žádají o pomoc spolužadatele. Tedy člověka, který si vezme půjčku na bydlení spolu s nimi. Díky tomu roste výše příjmů uvedená v žádosti o hypotéku a tím pádem i výše úvěru, na kterou může zájemce dosáhnout.

Je tady ale jedno riziko. Pokud chcete jako spolužadatele využít například rodiče, počítejte s tím, že jejich věk se projeví na splatnosti hypotečního úvěru. Řada bank totiž požaduje vrácení peněz do 65 let žadatele. Anebo nejstaršího ze spolužadatelů.

Doba na splacení hypotéky se vám tak může výrazně zkrátit. A s ní vzrostou i měsíční splátky.

4. změna: lidé ruší staré půjčky

Spotřebitelský úvěr, kreditní karta, kontokorent. To všechno se promítá do vaší bonity. A také do hodnocení DSTI.

Právě proto žadatelé stále častěji nepotřebné půjčky a úvěrové produkty ruší. Ne vždy je to sice nutné, získáte tak ale jistotu, že jste pro zlepšení bonity udělali maximum. A tím pádem zvýšíte své šance, že na požadovanou hypotéku opravdu dosáhnete.

5. změna: banky vymýšlejí nové produkty

Na situaci samozřejmě reagují také banky. Přicházejí proto s novými produkty, které mají klienty přilákat. Patří mezi ně například hypotéky pro mladé. Od běžných hypotečních úvěrů se obvykle liší tím, že nabízejí až 90% LTV – tedy půjčku až do hodnoty 90% zastavené nemovitosti.

Hypoték s víc než 80% LTV ale smějí banky poskytovat jen omezené množství. A pokud se primárně objevují v půjčkách pro mladší žadatele, ti starší mají výrazně menší šanci, že se k nim dostanou. Tím pádem musí častěji počítat s 80% LTV a naspořit si víc peněz.

Jednou z posledních novinek je štafetová hypotéka od Komerční banky. Funguje tak, že půjčku na bydlení pro své děti si vezmou už rodiče. A ti také půjčku splácejí. Teprve když si jejich potomci začnou sami vydělávat a mají dostatečné příjmy, úvěr převezmou.

6. změna: nových hypoték je o čtvrtinu míň

Nejlepší hypotéka online

Ani nové produkty ale nezabránily obrovskému propadu zájmu o hypoteční úvěry. Letos si jich lidé za tři čtvrtě roku vzali jen 56 000. Loni za stejnou dobu to bylo 74 000. A objem hypoték ve stejném období klesl ze 160 na 128 miliard korun.

Propad je tak větší, než poskytovatelé na začátku roku čekali. Přesto to má podle nich jednu výhodu: trh s hypotékami se pročistil. A rizikoví klienti už na tyto půjčky nedosáhnou.

Tím pádem se snižuje i možnost, že pokud přijde ekonomická krize, nebudou mít lidé na splácení hypotečního úvěru dost peněz. Právě o to se Česká národní banka svými pokyny snažila.

7. změna: úroky jsou nejnižší za rok a půl

Přestože poskytovatelé vnímají opatření centrální banky pozitivně, zároveň se snaží o klienty bojovat. A znovu je k půjčkám na bydlení přitáhnout.

Kromě nových a inovovaných produktů jim v tom pomáhá zejména snižování úrokové sazby. Její průměr na konci září dosáhl hodnoty 2,47%. Je tedy zhruba na úrovni loňského března. Tehdy byla jen o 0,01 procentního bodu vyšší.

Od začátku roku tak průměrný úrok spadl o víc než 0,5 procentního bodu. Ještě koncem ledna byl přesně 3 %. Jenže kvůli klesajícímu zájmu o půjčky na bydlení začaly banky zlevňovat.

A pokračují v tom i nadále. Úroková sazba některých hypoték se propadla už pod 2,1 %. Postupně se tak blíží k magické hranici 2%. A dá se čekat, že ještě letos ji některý z poskytovatelů překoná. Nakonec u refinancování se to Fio bance povedlo už nyní.

Pozor, jen úrok nestačí!

Nezapomeňte ale, že samotný úrok nic neznamená. Důležité jsou i celkové náklady vyjádřené pomocí RPSN a další podmínky.

Pokud tedy chcete opravdu výhodnou hypotéku, nezapomeňte si důkladně porovnat jednotlivé nabídky. Anebo rovnou využijte kalkulačku hypotéky, se kterou vše zvládnete za pár vteřin.

ANKETA k článku Rok poté: 7 změn, které přineslo loňské zpřísnění pravidel pro hypotéky

Využili jste služeb hypotečního poradce?

Počet odpovědí: 188

KOMENTÁŘE k článku Rok poté: 7 změn, které přineslo loňské zpřísnění pravidel pro hypotéky

Zatím nejsou přidány žádné komentáře. Podělte se s námi o Váš názor.

Přidejte nový komentář

Mohlo by vás zajímat

Vývoj úrokových sazeb hypoték

21.2.2024 Hypotéka

Úrokové sazby hypoték prožívají poměrně turbulentní období. Poté, co se v roce 2020 přiblížily k historickým minimům, začaly opět růst. A to k téměř rekordním výškám. V roce 2023 vyskočily skoro k  6 %. Aktuálně ale znovu klesají. Podívejte se, co vývoj úrokových sazeb hypoték ovlivnilo a jak se úroky v posledních letech měnily.

4 možnosti, jak na prodej domu nebo bytu s hypotékou

20.2.2024 Hypotéka

Změna práce, rozvod nebo třeba příliš vysoké náklady spojené s bydlením. To jsou některé důvody k prodeji nemovitosti. Jenže co když jste si na ni vzali hypoteční úvěr? Nebojte se, prodej domu nebo bytu s hypotékou není žádný problém. Administrativně je jen o málo složitější než prodej jakékoliv jiné nemovitosti.

Zjistěte, jak se počítá a splácí hypotéka a jestli na ni dosáhnete

16.2.2024 Hypotéka

Připravili jsme si pro vás přehledného průvodce, díky kterému se dozvíte, jakým způsobem banky počítají výši hypotéky, jak se hypotéka splácí i to, na jakou maximální výši hypotéky dosáhnete vzhledem ke svým příjmům.

Hypotéka do 75 let: výhody, nevýhody a jak ji získat

14.2.2024 Hypotéka

Naspořit si dost peněz na získání hypotéky a nákup nemovitosti je rok od roku složitější. Výsledkem je, že věk žadatelů stále roste. Jenže čím později požádáte, tím kratší bude doba splatnosti – a tím vyšší budou splátky. Naštěstí si u některých poskytovatelů můžete hypotéku prodloužit až do 75 let. Díky tomu bude splácení jednodušší.

Jak na předčasné splacení hypotéky? 6 možností, kdy je zdarma

12.2.2024 Hypotéka

Poplatky za předčasné splacení hypotéky straší spoustu lidí, kteří o takovém kroku uvažují. Obvykle se ale žádných závratných částek bát nemusíte. A při správném postupu je mimořádné splacení hypotéky dokonce zcela zdarma.

Z naší bankovní poradny

Zaniklo životní pojištění k hypotéce

Dobrý den, chci se zeptat a pomoci své kamarádce, které právě zemřel manžel. Mají hypotéku na dům u Uniqa. Ona hradila splátky 8 000 Kč měsíčně a manžel 12 000 Kč měsíčně. Měli oba pojištění proti úrazu, trvalým následkům a smrti, kde hradili oba částku 1 800 Kč měsíčně. Pojištění bylo sjednáno do roku 2025. Teď byl u ní finanční poradce a řekl jí, že bohužel to pojištění proti úmrtí skončilo v roce 2020. Vůbec to nevěděla ani ona ani její muž, jinak by to prodloužili samozřejmě. Nedostali ani od toho svého finančního poradce, který smlouvu sjednával ani od pojišťovny, žádný dopis, žádný e-mail, že pojištění v roce 2020 skončilo. A ani se jim o to neponížila ta měsíční platba 1 800 Kč. Kamarádka se z toho zhroutila, protože teď dostane místo milionu a půl jen nějakých 200 000 Kč. Tedy bude muset hradit celou hypotéku i za zesnulého manžela sama. A ten finanční poradce jí ani teď nenabídl, aby tu svojí pojistnou smlouvu pro případ smrti prodloužila. Není v tomto případě chyba na straně pojišťovny nebo poradce, že jí nedali vědět, že to končí a nenabídli jí prodloužení? Chtěla bych jí pomoci, je z toho naprosto zničená. Můžete mi poradit? Děkuji. Soňa

Dobrý den,

Uniqa je pojišťovna, neposkytuje hypotéky. Vaše kamarádka má hypoteční úvěr sjednaný u banky, od Uniqa může mít jen pojištění (životní pojištění, pojištění schopnosti splácet atd.). Dobrým zvykem bývá klienta o ukončení produktu informovat, ale obávám se, že v roce 2024 těžko rozklíčujeme, k čemu došlo či nedošlo v roce 2020. Co se prosím přesně dělo s platbami za pojištění (1 800 Kč/měsíc)? Pokud z účtu platby odcházely a produkt byl již ukončen, měla by kamarádka nárok na vrácení peněz. Nebo došlo v roce 2020 k refixaci úrokové sazby a z důvodu vyššího úroku byla navýšena splátka hypotéky o tuto částku? Za co kamarádka dostane 200 000 Kč? Pokud není pojištěna, neměla by dostat ani korunu. Doporučuji v tomto případě zánik životního/úrazového pojištění ověřit přímo u Uniqa (abychom vyloučili situaci, kdy poradce tahá paní za nos, sám od pojišťovny vyinkasuje 1,5 mil. Kč a paní dá jen 200 000 Kč). 

ZOBRAZIT CELÝ DOTAZ A ODPOVĚĎ

Pojmy ve slovníku

100% Hypotéka

Půjčka, která pokryje celou koupi. Taková je 100% hypotéka. LTV této hypotéky je 100 %, což znamená, že vám banka půjčí peníze na celou odhadní cenu nemovitosti, kterou ručíte.

Díky 100% hypotéce tak získáte dost peněz na nákup domu či bytu nebo například na výstavbu. Zároveň ale musíte počítat s vyšším úrokem než u menších půjček. Pro banky je totiž úvěr bez spoluúčasti klienta rizikovější, a proto jsou jeho podmínky přísnější.

V současnosti navíc čeští poskytovatelé 100% hypotéky neposkytují. Česká národní banka totiž v roce 2016 zpřísnila podmínky pro získání hypotéky a jejich součástí bylo také ukončení 100% hypoték. Banky tak nabízí maximálně 90% hypotéky. Pouze u 5 % objemu poskytnutých půjček smí být LTV vyšší než 90 %.

Přesto existuje možnost, jak pomocí půjčky na bydlení získat dost peněz na úhradu celé kupní ceny nemovitosti. V podstatě tedy můžete dosáhnout na 100% hypotéku.

Jak na to? Musíte ručit více nemovitostmi. Kromě kupovaného bytu či domu to může být například nemovitost rodičů. Samozřejmě ale platí, že majitel této nemovitosti musí s ručením souhlasit.

Díky ručení více nemovitostmi se zvýší hodnota zástavy. I při 90% či menším LTV tak získáte peníze na nákup vybraného domu či bytu.

Banky navíc obvykle umožňují druhou nemovitost z hypotéky vyvázat, jakmile splatíte potřebnou část úvěru. Dál tedy ručíte pouze kupovaným domem či bytem.

Další možností je dofinancovat hypotéku dalším úvěrem. Například úvěrem ze stavebního spoření.

ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAM

90% Hypotéka

Až 90 procent z ceny nemovitosti, kterou ručíte. Přesně tolik si můžete půjčit na hypoteční úvěr. Abyste ale 90% hypotéku dostali, musíte splnit několik požadavků.

Jsou to zejména základní podmínky pro získání hypotéky – tedy například:

věk,příjemči bonita.

Oproti nižším půjčkám ale musíte u 90% hypotéky počítat s méně výhodnými podmínkami. Protože má hypotéka pokrýt 90 procent z ceny nemovitosti, je pro banku riskantnější než menší úvěry. A proto poskytovatelé toto riziko obvykle kompenzují vyšším úrokem.

Pro většinu lidí je přitom 90% hypotéka nejvyšší možná. Podle pokynů České národní banky mohou poskytovatelé víc peněz půjčit jen v 5 procentech případů. Potřebujete tak mít naspořeno alespoň 10 procent z kupní ceny.

V praxi to vypadá tak, že u bytu za 3 000 000 korun získáte maximálně 2 700 000 korun. Zbytek doplatíte vy.

Pokud si chcete pomocí hypotéky půjčit víc než 90 procent z ceny domu či bytu, musíte ručit více nemovitostmi. V takovém případě stoupne hodnota zástavy, ze které se půjčka počítá.

Výhodou je, že se tím pádem můžete dostat na nižší LTV (obvykle do 80 %) a získáte tak nižší úrok než u 90% hypotéky.

Pokud jste například původně ručili bytem za 2 500 000 korun a nyní k němu přidáte další byt ve stejné ceně, stoupne hodnota zástavy na 5 000 000 korun. U hypotéky na zmíněných 2 500 000 tak bude LTV 50 %.

ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAM

Srovnáváme hypotéky od

© Banky.cz 2023, všechna práva vyhrazena