Tři roky na trhu:ceny bytů rostou o 24,6% rychleji než nájem

poslední aktualizace: 19.8.2026

5 min. čtení

Jan Budín
Redaktor Banky.cz

Reality

Pořízení vlastního bytu v Česku během posledních 3 let zdražilo výrazně rychleji než bydlení v nájmu. Zatímco průměrná cena bytů podle dat cenových map vzrostla mezi červencem 2023 a červencem 2026 o 45,3 %, průměrné nabídkové nájemné se zvýšilo o 20,7 %. Nůžky mezi oběma formami bydlení se tak dál rozevírají, a to hlavně u domácností, které si teprve skládají vlastní prostředky na koupi.

Hypoteční kalkulačka

Produkt		Naše hodnocení:		Úrok 70% LTV	Splátka 1 mil. Kč	Fixace
Doporučujeme	Online hypotéka Více informací	Naše hodnocení 90 % Velmi dobré	Mám zájem	4,89 %	7 851 Kč	10 let
	Hypotéka na bydlení Více informací	Naše hodnocení 86 % Velmi dobré	Mám zájem	5,19 %	8 007 Kč	15 let
	Hypotéka Více informací	Naše hodnocení 87 % Velmi dobré	Mám zájem	5,29 %	8 060 Kč	10 let
	mHypotéka na bydlení Více informací	Naše hodnocení 82 % Velmi dobré	Mám zájem	5,49 %	8 166 Kč	7 let
	Hypotéka Více informací	Naše hodnocení 88 % Velmi dobré	Mám zájem	5,59 %	8 219 Kč	7 let
	Hypoteční úvěr Více informací	Naše hodnocení 86 % Velmi dobré	Mám zájem	5,74 %	8 299 Kč	15 let

Co si z článku odnést

Průměrná cena bytů vzrostla z 67 800 Kč na 98 530 Kč za m², zatímco nájemné stouplo z 275 Kč na 332 Kč za m².
Tempo růstu cen bytů bylo za 3 roky o 24,6 procentního bodu vyšší než tempo růstu nájmů.
Nejrychlejší procentní zdražení bytů nepřišlo jen v Praze, ale také v Ústeckém, Moravskoslezském a Libereckém kraji.
Porovnání nájmu a koupě nelze zjednodušit na nájemné versus hypoteční splátku.

Buďte stále v obraze

Novinky ze světa hypoték, půjček či výhodné nabídky přímo na váš e-mail

Přihlášením k odběru novinek souhlasíte s podmínkami ochrany osobních údajů

Ceny bytů rostly více než dvojnásobným tempem nájmů

Data za období od července 2023 do července 2026 ukazují mezi oběma formami bydlení výrazný rozdíl. Průměrná cena bytů v nabídce se zvýšila z 67 800 Kč/m² na 98 530 Kč/m². To znamená růst o 45,3 %. Ve stejném období vzrostlo průměrné nabídkové nájemné z 275 Kč/m² na 332 Kč/m², tedy o 20,7 %.

Cena vlastního bydlení tak rostla více než dvojnásobným tempem oproti nájemnému. To samozřejmě neznamená, že nájmy zůstaly levné nebo že se jejich růst domácností nedotýká. Zvýšení nájemného zhruba o pětinu je citelné, zvlášť v rozpočtech lidí, kteří nemají moc prostoru reagovat stěhováním nebo vyšším příjmem. Jenže z pohledu vstupu do vlastnického bydlení je růst cen bytů ještě tvrdší zásah.

Rozdíl mezi oběma tempy růstu činí přibližně 24,6 procentního bodu. Pro zájemce o koupi to neznamená jen vyšší budoucí hypotéku. Roste i částka, kterou musejí mít připravenou z vlastních peněz vložit hned na začátku.

Nejde jen o měsíční splátku

,,Při rozhodování o bydlení je důležité dívat se nejen na měsíční splátku, ale také na to, kolik vlastních peněz musí domácnost vložit hned na začátku. Právě rychlý růst cen nemovitostí často posouvá hranici dostupnosti více než samotná změna úrokové sazby.”

Petr Jermář

Hlavní analytik Banky.cz

Šedesátimetrový byt zdražil o více než 1,8 milionu korun

Statistika v korunách za metr čtvereční může působit trochu abstraktně. U bytu o výměře 60 m² ale rozdíl vynikne velmi zřetelně. Při průměrné ceně 67 800 Kč/m² vycházel takový byt v červenci 2023 přibližně na 4,07 milionu Kč. O 3 roky později by při průměrné ceně 98 530 Kč/m² stál zhruba 5,91 milionu Kč.

Ilustrační pořizovací cena šedesátimetrového bytu se tak během 3 let zvýšila přibližně o 1,84 milionu Kč. Pokud by domácnost hradila například pětinu kupní ceny z vlastních peněz, znamenalo by to zvýšení potřebné akontace asi o 368 tisíc Kč. Jde jen o modelový přepočet z celostátních průměrů, nikoli o cenovou nabídku pro konkrétní město nebo dispozici. Přesto je na tom dobře vidět, proč se část zájemců o vlastní bydlení může dostávat mimo dosah trhu.

Rychlejší růst cen bytů zvyšuje nejen celkovou cenu nemovitosti, ale také požadavky na vlastní úspory a dostupnost financování.

U nájmu stejného modelového bytu by průměrné nabídkové nájemné odpovídalo přibližně 16 500 Kč měsíčně v roce 2023 a zhruba 19 920 Kč v roce 2026. Tento výpočet nezahrnuje služby, energie, kauci ani další poplatky. Stejně tak u koupě nezohledňuje úrokovou sazbu hypotéky, délku splatnosti, pojištění, fond oprav, údržbu ani vedlejší náklady spojené s pořízením bytu.

Největší skok nepřišel pouze v Praze

Debata o drahém bydlení se často stáčí k Praze. Ta zůstává lokalitou s vysokou cenovou hladinou jak u vlastnického, tak u nájemního bydlení. Tříleté srovnání ale ukazuje, že nejrychlejší procentní růst cen bytů nastal i mimo hlavní město.

V Ústeckém kraji vzrostly ceny bytů o 71,6 %, v Moravskoslezském kraji o 64,1 % a v Libereckém kraji o 56,3 %. Tak vysoká procenta automaticky neznamenají, že jsou tyto regiony dražší než Praha. Často jen odrážejí nižší výchozí cenovou základnu. Pro místní domácnosti ale může rychlý růst znamenat podstatné zhoršení dostupnosti, zvlášť pokud příjmy nerostou stejným tempem.

Rozhoduje konkrétní lokalita

,,Krajský průměr je dobrý pro zachycení trendu, ale pro reálné rozhodnutí o koupi bytu nestačí. Velké rozdíly mohou být mezi krajským městem, menší obcí, lokalitou s pracovními příležitostmi i místem, kde je poptávka tažená rekreačním bydlením.”

Miroslav Majer

CEO Banky.cz

Také nájmy mají silně regionální charakter. Nejvyšší hladina nájemného je v Praze, mezi dražší kraje patří také Jihomoravský a Středočeský kraj. Karlovarský, Ústecký a Moravskoslezský kraj bývají z pohledu absolutní výše nájmů dostupnější. Ani tady ale nejde ten vývoj přejít mávnutím ruky: například v Moravskoslezském kraji vzrostlo nájemné za sledované 3 roky o 28 %.

Spočítejte si orientační hypotéku

Nájem není levný, může ale přinášet větší flexibilitu

Pomalejší růst nájmů neznamená, že nájemní bydlení je pro každého finančně snadné. Vedle samotného nájemného domácnost běžně platí zálohy na služby a energie, skládá kauci a musí počítat i s případným stěhováním. Přesto může nájem v některých životních situacích představovat pragmatickou volbu.

Jeho hlavní výhodou je flexibilita. Člověk se může snáz přestěhovat za prací, reagovat na změnu rodinné situace nebo si nechat finanční rezervu na jiné potřeby. To je důležité hlavně tehdy, když nemá stabilní příjem, plánuje v dané lokalitě bydlet jen několik let nebo by koupě spolkla většinu jeho úspor.

Nižší okamžitá finanční bariéra nájmu nemusí znamenat nižší dlouhodobé náklady, ale v nejistém období může výrazně snížit riziko. Při porovnávání proto dává smysl oddělit měsíční cash flow domácnosti od dlouhodobého budování majetku.

Nájem může být rozumnou volbou tam, kde domácnost potřebuje flexibilitu, stabilní rezervu nebo si není jistá délkou pobytu v dané lokalitě.

Hypoteční splátka není celá cena vlastnictví

Častou chybou je jednoduché srovnání nájemného s měsíční splátkou hypotéky. Hypoteční splátka se skládá z úroku a splácené jistiny. Zatímco úrok je nákladem financování, splacená jistina postupně navyšuje podíl vlastníka na nemovitosti. Nájem naproti tomu nepředstavuje tvorbu vlastního majetku, ale platbu za užívání bydlení.

Vlastník však hradí i další položky. Vedle úroků z hypotéky mohou rodinný rozpočet zatížit příspěvky do fondu oprav, údržba bytu, pojištění, náklady společenství vlastníků, případné rekonstrukce i výdaje spojené s pořízením nebo budoucím prodejem nemovitosti. U nájemního bydlení je zase potřeba připočítat služby, energie a případné náklady na změnu bydlení.

Počítejte i s horším scénářem

,,Koupě bytu dává největší smysl tehdy, když domácnost zvládne splátku i při horším scénáři a zároveň jí zůstane dostatečná rezerva. Vlastní bydlení by nemělo stát na předpokladu, že ceny nemovitostí porostou stále stejným tempem.”

Miroslav Majer

CEO Banky.cz

Jak správně číst statistiky o cenách bydlení

Údaje o růstu cen je potřeba vykládat podle toho, co přesně měří. Uvedené srovnání pracuje s průměrnými cenami v datech cenových map a s nabídkovým nájemným za metr čtvereční. Taková data jsou užitečná pro sledování tržního trendu, nemusejí ale odpovídat ceně, kterou kupující skutečně zaplatí při konkrétní transakci.

Oficiální statistiky Českého statistického úřadu sledují realizované ceny bytů a používají odlišnou metodiku, včetně rozlišení nových a starších bytů. Proto není vhodné mechanicky porovnávat procenta z cenových map s indexy realizovaných cen. Rozdíly mezi nabídkovou a skutečnou cenou mohou vznikat i podle skladby bytů v nabídce, jejich velikosti, lokality, stáří nemovitosti nebo podle toho, zda se v čase mění podíl novostaveb.

Celostátní statistiky dobře ukazují směr trhu, ale dostupnost konkrétního bytu se vždy odvíjí od lokality, příjmů domácnosti a podmínek financování.

Celostátní průměr je dobrý pro pochopení směru trhu, ale ne pro výpočet dostupnosti konkrétního bytu. Pro vlastní rozhodnutí je nutné pracovat s cenami v konkrétní lokalitě, reálnou výší vlastních zdrojů, podmínkami financování a délkou plánovaného bydlení.