Jak probíhá čerpání hypotéky na výstavbu a na koupi nemovitosti

Obecně se dá čerpání hypotéky rozdělit na:

• jednorázové
• a postupné.

První z nich se týká zejména nákupu nemovitosti, refinancování hypotéky nebo vypořádání majetkových poměrů, zatímco druhá varianta je typická pro výstavbu či rekonstrukci.

V obou případech je důležitý konkrétní účel úvěru. Podle něj se pak liší přesné podmínky čerpání hypotéky.

Bez ohledu na účel hypotéky jsou ale některé podmínky čerpání úvěru vždy stejné.

Základní podmínky pro čerpání hypotéky

Pokud splníte podmínky pro získání hypotéky a banka vaši žádost schválí, neznamená to, že můžete rovnou čerpat. Aby vám poskytovatel peníze vyplatil, může od vás vyžadovat:

• kupní smlouvu,
• pojištění nemovitosti a vinkulaci pojištění ve prospěch banky,
• návrh na vklad zástavního práva společně se zástavní smlouvou podaný na katastru nemovitostí,
• doklad o uhrazení části ceny z vlastních prostředků
• a často také zřízení běžného účtu u poskytovatele hypotéky.

U půjčky na výstavbu musíte doložit také stavební povolení.

Pamatujte přitom, že čerpání hypotéky je vždy bezhotovostní. Peníze tedy poskytovatel posílá rovnou na zadaný účet.

Jak probíhá čerpání hypotéky na nákup nemovitosti

Jak už jsme zmínili, u hypotéky na koupi domu či bytu je čerpání jednorázové. Banka vám tedy domluvenou částku pošle najednou. Peníze můžou jít:

• na účet prodejce uvedený v kupní smlouvě,
• do advokátní či notářské úschovy
• nebo do bankovní úschovy.

Záleží na podmínkách stanovených v kupní a v úvěrové smlouvě.

Na čerpání hypotéky pak máte zpravidla 12 měsíců od podepsání smlouvy.

Při nákupu nového bytu musíte hypotéku obvykle vyčerpat do 1 roku od podpisu smlouvy.

Další případy jednorázového čerpání hypotéky

Prakticky stejné podmínky platí také pro:

• hypotéku na vyplacení partnera,
• refinancování hypotéky,
• hypotéku na pronájem,
• americkou hypotéku
• a podobně.

Oproti půjčce na nákup domu či bytu se ale čerpání těchto úvěrů v některých ohledech liší.

U hypotéky na vypořádání majetkových poměrů putuje vypůjčená částka na účet příbuzných, které chcete z nemovitosti vyplatit. Tedy například na konta sourozenců nebo bývalého manžela či manželky.

V případě refinancování si banky převedou peníze mezi sebou. Nový poskytovatel tak prakticky doplatí původní půjčku a dá vám novou. Vyplatí se proto refinancování směřovat ke konci fixace hypotéky. V tu dobu je totiž doplacení úvěru zdarma, zatímco jindy musíte počítat s poplatky za předčasné splacení půjčky.

Americká hypotéka se od ostatních liší tím, že neprokazujete využití peněz. Pro banku není podstatné, co s nimi chcete udělat. Nepotřebujete proto předkládat například kupní smlouvu.

Zato dostanete o něco vyšší úrok než u klasické hypotéky a poskytovatelé vám obvykle půjčí maximálně 70 % z hodnoty zastavené nemovitosti. Peníze pak dostanete rovnou na svůj účet.

Jak probíhá čerpání hypotéky na výstavbu domu

Oproti tomu čerpání hypotéky na výstavbu domu probíhá postupně. Banka vám tedy peníze posílá po etapách a putují buď na účet stavební firmy, nebo na vaše konto. Záleží na tom, jaký způsob výstavby jste zvolili.

Na průběh stavby přitom dohlíží odhadce, který vše průběžně kontroluje a zhotovuje protokoly o stavu stavby. Banka díky nim ví, že peníze používáte opravdu tak, jak máte. A má přehled o aktuální ceně nemovitosti.

Počítejte však s tím, že za zhotovení protokolu o stavu stavby dáte přibližně 1 500 korun. Obvykle ho přitom musíte doložit před každým čerpáním hypotéky. Čím víc čerpání tedy potřebujete, tím víc zaplatíte.

Při čerpání hypotéky na výstavbu musíte pravidelně dokládat postup stavby.

U půjčky na stavbu domu se zajímejte také o to, kolik čerpání máte u dané banky zdarma. Může vám to ušetřit i tisíce korun, zejména pokud víte, že budete čerpat několikrát.

Neznamená to ale, že je vždy výhodné vybírat banku podle toho, kolik bezplatných čerpání nabízí. Záleží i na úrokové sazbě a dalších podmínkách. Už při hledání poskytovatele proto raději požádejte o pomoc hypotečního poradce a společně zvolte nejvhodnější variantu.

Na postupné čerpání hypotéky na výstavbu máte zpravidla 24 měsíců. Někteří poskytovatelé vám ale výjimečně umožní čerpání prodloužit ještě o 12 měsíců. Celkem tak máte na stavbu až 36 měsíců – tedy 3 roky.

Platí ale, že dokud hypotéku nevyčerpáte nebo její splácení předčasně neukončíte, splácíte pouze úroky. Celkovou splátku hypotéky tak hradíte až po dočerpání hypotečního úvěru.

Další případy postupného čerpání hypotéky

Stejné podmínky čerpání hypotéky platí také u úvěru na rekonstrukci. Stejně jako u půjčky na výstavbu dostáváte peníze postupně a prokazujete, jak opravy postupují.

Podobná situace je také u developerských projektů, které jsou teprve ve výstavbě. Přesto je v jejich případě jeden důležitý rozdíl. S čerpáním hypotéky můžete začít až po prohlášení vlastníka – tedy v době, kdy jsou v domě vytyčené jednotlivé byty. Zpravidla je to po dokončení hrubé stavby.

Teprve pak může banka získat zástavní právo k bytu, které je jednou z podmínek pro čerpání hypotečního úvěru. Do té doby si musíte vystačit s vlastními prostředky. Případně se s developerem domluvit na úpravě splátkového kalendáře.

Nedočerpání a prodloužení čerpání hypotéky

S postupným čerpáním hypotéky souvisí také další 2 důležité pojmy:

• nedočerpání hypotéky
• a prodloužení čerpání hypotéky.

S nedočerpáním se setkáte, když se vám podaří dům postavit nebo zrekonstruovat levněji, než jste čekali. A nevyčerpáte tak celou dohodnutou hypotéku.

Většinou to není problém. Banky obvykle umožňují bez jakýchkoliv sankcí nedočerpat až 20 % ze sjednané částky. Už při sjednání hypotéky tak můžete „preventivně” požádat o vyšší částku. Vytvoříte si tak rezervu na nečekané výdaje.

Když jsou pak práce hotové a celá půjčka není vyčerpaná, jednoduše bance oznámíte, že ukončujete čerpání úvěru a že zbylé peníze nevyužijete. Následně splácíte pouze opravdu vyčerpanou částku.

Díky možnosti nedočerpat část hypotéky máte vždy po ruce rezervu, která vám pomůže s placením případných víceprací.

Ovšem pozor, jakmile čerpání ukončíte, musíte stavbu včas zkolaudovat. Banka proto ve smlouvě buď:

• určí závazné datum kolaudace,
• nebo vám na kolaudaci poskytne limit 6 měsíců od dočerpání hypotéky.

Když to nestihnete, hrozí vám poměrně vysoké poplatky. Někdy můžou dosáhnout až hodnoty ⅓ úvěru.

Pokud tedy plánujete zbylé práce na rozestavěném domě platit ze svých úspor, dobře si spočítejte, že vše stihnete. Zvlášť, pokud stavíte svépomocí.

Může se také stát, že se práce prodraží a původní půjčka vám nestačí. V takovém případě můžete požádat o navýšení hypotéky. Obvykle je to ale možné až po vyčerpání hypotečního úvěru.

Zároveň počítejte s tím, že podmínky navýšení se u jednotlivých poskytovatelů liší. Raději si je proto ověřte ještě před podpisem úvěrové smlouvy.

A jak probíhá čerpání hypotéky v případě, že se blíží původní termín vyčerpání hypotéky a stavba nebo rekonstrukce není ještě hotová? A vy potřebujete půjčku dál čerpat?

V takovou chvíli můžete banku požádat o prodloužení čerpání hypotéky. Pokud vaši žádost schválí, získáte čas navíc.

Obvykle vám poskytovatel může přidat až půl roku. Počítejte ale s tím, že za prodloužení zaplatíte několikatisícový poplatek.