Jaké jsou podmínky čerpání hypotéky? Kolik na něj mám času? A jak je to s nedočerpáním půjčky? To jsou jedny z nejčastějších
otázek, které souvisí s vyplácením peněz z hypotečního úvěru. Odpovědi na ně
obvykle závisí na účelu půjčky a dalších okolnostech. Podívejte se tedy, jak
probíhá čerpání hypotéky v konkrétních případech.
Obecně se dá čerpání hypotéky rozdělit na:
První z nich se týká zejména nákupu nemovitosti, refinancování hypotéky nebo vypořádání majetkových poměrů, zatímco druhá varianta je typická pro výstavbu či rekonstrukci.
V obou případech je důležitý konkrétní účel úvěru. Podle něj se pak liší přesné podmínky čerpání hypotéky.
Bez ohledu na účel hypotéky jsou ale některé podmínky čerpání úvěru vždy stejné.
Pokud splníte podmínky pro získání hypotéky a banka vaši žádost schválí, neznamená to, že můžete rovnou čerpat. Aby vám poskytovatel peníze vyplatil, může od vás vyžadovat:
U půjčky na výstavbu musíte doložit také stavební povolení.
Pamatujte přitom, že čerpání hypotéky je vždy bezhotovostní. Peníze tedy poskytovatel posílá rovnou na zadaný účet.
Jak už jsme zmínili, u hypotéky na koupi domu či bytu je čerpání jednorázové. Banka vám tedy domluvenou částku pošle najednou. Peníze můžou jít:
Záleží na podmínkách stanovených v kupní a v úvěrové smlouvě.
Na čerpání hypotéky pak máte zpravidla 12 měsíců od podepsání smlouvy.
Při nákupu nového bytu musíte hypotéku obvykle
vyčerpat do 1 roku od podpisu smlouvy.
Prakticky stejné podmínky platí také pro:
Oproti půjčce na nákup domu či bytu se ale čerpání těchto úvěrů v některých ohledech liší.
U hypotéky na vypořádání majetkových poměrů putuje vypůjčená částka na účet příbuzných, které chcete z nemovitosti vyplatit. Tedy například na konta sourozenců nebo bývalého manžela či manželky.
V případě refinancování si banky převedou peníze mezi sebou. Nový poskytovatel tak prakticky doplatí původní půjčku a dá vám novou. Vyplatí se proto refinancování směřovat ke konci fixace hypotéky. V tu dobu je totiž doplacení úvěru zdarma, zatímco jindy musíte počítat s poplatky za předčasné splacení půjčky.
Americká hypotéka se od ostatních liší tím, že neprokazujete využití peněz. Pro banku není podstatné, co s nimi chcete udělat. Nepotřebujete proto předkládat například kupní smlouvu.
Zato dostanete o něco vyšší úrok než u klasické hypotéky a poskytovatelé vám obvykle půjčí maximálně 70 % z hodnoty zastavené nemovitosti. Peníze pak dostanete rovnou na svůj účet.
Oproti tomu čerpání hypotéky na výstavbu domu probíhá postupně. Banka vám tedy peníze posílá po etapách a putují buď na účet stavební firmy, nebo na vaše konto. Záleží na tom, jaký způsob výstavby jste zvolili.
Na průběh stavby přitom dohlíží odhadce, který vše průběžně kontroluje a zhotovuje protokoly o stavu stavby. Banka díky nim ví, že peníze používáte opravdu tak, jak máte. A má přehled o aktuální ceně nemovitosti.
Počítejte však s tím, že za zhotovení protokolu o stavu stavby dáte přibližně 1 500 korun. Obvykle ho přitom musíte doložit před každým čerpáním hypotéky. Čím víc čerpání tedy potřebujete, tím víc zaplatíte.
Při čerpání hypotéky na výstavbu musíte
pravidelně dokládat postup stavby.
U půjčky na stavbu domu se zajímejte také o to, kolik čerpání máte u dané banky zdarma. Může vám to ušetřit i tisíce korun, zejména pokud víte, že budete čerpat několikrát.
Neznamená to ale, že je vždy výhodné vybírat banku podle toho, kolik bezplatných čerpání nabízí. Záleží i na úrokové sazbě a dalších podmínkách. Už při hledání poskytovatele proto raději požádejte o pomoc hypotečního poradce a společně zvolte nejvhodnější variantu.
Na postupné čerpání hypotéky na výstavbu máte zpravidla 24 měsíců. Někteří poskytovatelé vám ale výjimečně umožní čerpání prodloužit ještě o 12 měsíců. Celkem tak máte na stavbu až 36 měsíců – tedy 3 roky.
Platí ale, že dokud hypotéku nevyčerpáte nebo její splácení předčasně neukončíte, splácíte pouze úroky. Celkovou splátku hypotéky tak hradíte až po dočerpání hypotečního úvěru.
Stejné podmínky čerpání hypotéky platí také u úvěru na rekonstrukci. Stejně jako u půjčky na výstavbu dostáváte peníze postupně a prokazujete, jak opravy postupují.
Podobná situace je také u developerských projektů, které jsou teprve ve výstavbě. Přesto je v jejich případě jeden důležitý rozdíl. S čerpáním hypotéky můžete začít až po prohlášení vlastníka – tedy v době, kdy jsou v domě vytyčené jednotlivé byty. Zpravidla je to po dokončení hrubé stavby.
Teprve pak může banka získat zástavní právo k bytu, které je jednou z podmínek pro čerpání hypotečního úvěru. Do té doby si musíte vystačit s vlastními prostředky. Případně se s developerem domluvit na úpravě splátkového kalendáře.
S postupným čerpáním hypotéky souvisí také další 2 důležité pojmy:
S nedočerpáním se setkáte, když se vám podaří dům postavit nebo zrekonstruovat levněji, než jste čekali. A nevyčerpáte tak celou dohodnutou hypotéku.
Většinou to není problém. Banky obvykle umožňují bez jakýchkoliv sankcí nedočerpat až 20 % ze sjednané částky. Už při sjednání hypotéky tak můžete „preventivně” požádat o vyšší částku. Vytvoříte si tak rezervu na nečekané výdaje.
Když jsou pak práce hotové a celá půjčka není vyčerpaná, jednoduše bance oznámíte, že ukončujete čerpání úvěru a že zbylé peníze nevyužijete. Následně splácíte pouze opravdu vyčerpanou částku.
Díky možnosti nedočerpat část hypotéky máte
vždy po ruce rezervu, která vám pomůže s placením případných víceprací.
Ovšem pozor, jakmile čerpání ukončíte, musíte stavbu včas zkolaudovat. Banka proto ve smlouvě buď:
Když to nestihnete, hrozí vám poměrně vysoké poplatky. Někdy můžou dosáhnout až hodnoty ⅓ úvěru.
Pokud tedy plánujete zbylé práce na rozestavěném domě platit ze svých úspor, dobře si spočítejte, že vše stihnete. Zvlášť, pokud stavíte svépomocí.
Může se také stát, že se práce prodraží a původní půjčka vám nestačí. V takovém případě můžete požádat o navýšení hypotéky. Obvykle je to ale možné až po vyčerpání hypotečního úvěru.
Zároveň počítejte s tím, že podmínky navýšení se u jednotlivých poskytovatelů liší. Raději si je proto ověřte ještě před podpisem úvěrové smlouvy.
A jak probíhá čerpání hypotéky v případě, že se blíží původní termín vyčerpání hypotéky a stavba nebo rekonstrukce není ještě hotová? A vy potřebujete půjčku dál čerpat?
V takovou chvíli můžete banku požádat o prodloužení čerpání hypotéky. Pokud vaši žádost schválí, získáte čas navíc.
Obvykle vám poskytovatel může přidat až půl roku. Počítejte ale s tím, že za prodloužení zaplatíte několikatisícový poplatek.
Plánujete žádat o hypotéku? Nebo prodáváte či kupujete nemovitost, případně vás čeká dědické řízení? V těchto případech se pravděpodobně neobejdete bez odhadu ceny nemovitosti. Jak odhad probíhá, jaké faktory mají vliv na odhadní cenu a jaká jsou specifika bankovního odhadu nemovitosti?
Potřebujete si udělat pořádek v rodinném rozpočtu a současně snížit celkové výdaje za splátky úvěrů? Vhodným řešením je konsolidace. Sloučením více půjček do jedné ušetříte nemalou částku na poplatcích. A nejen to. Přečtěte si, co obnáší konsolidace úvěrů, jaké půjčky je možné sloučit a jaké výhody konsolidace přináší.
Po dvou letech útlumu se realitní trh chystá na oživení. S klesajícími úrokovými sazbami hypoték se zvyšuje poptávka po bydlení. A ceny nemovitostí pravděpodobně prudce vzrostou. Češi mají hlad po vlastním bydlení, a klesající sazby podněcují poptávku po realitách. To se zákonitě neobejde bez vlivu na nabídkové ceny bytů a domů, až na jedinou výjimku.
Úroky u hypoték blížící se k 6 % a stále dražší nemovitosti. Kombinace, která řadě lidí zkomplikovala plány na pořízení vlastního domu či bytu. A přiměla je k pátrání po alternativním financování bydlení. Možností je přitom několik a každá má své plusy i minusy.
Hypotéka je závazek na dlouho dopředu, ukrajuje každý měsíc velkou část rozpočtu, Když přijde na rozpočet samoživitelů, který je i bez ní dost napjatý, může nastat problém. I přesto se najde řada samoživitelů, kteří mají příjem slušný a o hypotéku žádají. Kdy na ni mají šanci dosáhnout?
Dobrý den, prosím, můžu já jako přistupitel zaplatit mimořádnou splátku hypotéky? Díky za odpověď.
Dobrý den,
ano, mimořádnou splátku hypotéky může provést kterýkoliv účastník úvěrové smlouvy.
Dobrý den, bratr si vzal hypotéku pro svoji stavbu, kterou již nevlastní, na dům v SJM rodičů. Hypotéku splácí moje matka. Jsme schopni jako rodina hypotéku převzít. Bratr pravděpodobně bude muset do insolvence. Mohu se zeptat, zdali je dům mých rodičů, kde bydlím i já se synem, ohrožen insolvenčním řízením bratra? Předem děkuji.
Dobrý den,
vstupem do insolvence by bratr porušil smluvní podmínky hypotéky a banka by mohla úvěr zesplatnit (a v případě neuhrazení dluhu by došlo k prodeji nemovitosti v zástavě). Doporučuji novému majiteli nemovitosti v zástavě hypoteční úvěr po bratrovi převzít.
Dobrý den, nevíte prosím, jak zkoumá Hypoteční banka u refixace bonitu klienta? Příští rok končí fixace a můj zdravotní stav se výrazně zhoršil. Nevím jak by banka případně zhodnotila příjem formou invalidního důchodu a nějakého menšího výdělku na částečný úvazek. Na druhou stranu jsem mladý člověk, kde změnu zdravotního stavu a bonity banka neočekává a se splátkami nebyl nikdy problém, zbývající jistina je už malá (cca 1,2 mil. Kč). Takovouto částku lze již půjčit i jako půjčku na cokoliv a vidím na nich někdy i lepší úroky než u hypoték. Opět ale bude banka požadovat doklad o příjmu, což bude asi příští rok problém, pravděpodobně budu na invalidním důchodu a 0,3 úvazku. I když mi moje banky v internetovém bankovnictví nabízí “výhodné půjčky do 1,2mil do 15 minut na účtu” tak asi stejně člověk musí poslat doklad o příjmu. Konec fixace je vice než za rok, je čas, a úroky klesají. Ale rád bych zvážil všechny možnosti. Děkuji za jakoukoliv radu.
Dobrý den,
při refixaci hypotéky se znovu neověřuje bonita dlužníka, vstup do invalidního důchodu ani snížení příjmů nemůže být důvodem pro zesplatnění úvěru. Banka Vám nabídne úrokovou sazbu pro další období. Přinejhorším bude úrok o pár desetinek vyšší. Refinancování hypotéky u jiné banky nedoporučuji (zde by se již bonita ověřovala). Taktéž nelze doporučit refinancování hypotéky neúčelovou půjčkou. Mimo ověřování bonity je třeba zvážit i maximální splatnost úvěru (hypotéka až 30 let, půjčky obvykle do 10 let). Čím kratší splatnost, tím vyšší měsíční splátka.
Dobrý den, máme hypotéku u Komerční banky. KB aktuálně nutí všechny klienty k migraci běžného účtu, který jsem v minimální míře nucen používat právě s hypotékou. Součástí migrace je navýšení ceny běžného účtu z 0 na 39 Kč/měsíc. Je možné, že nesouhlasem s migrací, tj. nesouhlasem s přechodem na placenou službu, banka vypoví hypoteční smlouvu a bude požadovat zesplatnění úvěru? Dík
Dobrý den,
nepoužívání běžného účtu nemůže vést k zesplatnění hypotéky. Máte-li v úvěrové smlouvě sjednanou slevu z úrokové sazby za využívání účtu u dané banky, nepoužíváním účtu nárok na slevu zanikne.
Půjčka, která pokryje celou koupi. Taková je
100% hypotéka. LTV této hypotéky je 100 %, což znamená, že vám banka půjčí
peníze na celou odhadní cenu nemovitosti, kterou ručíte.
Díky 100% hypotéce tak získáte dost peněz na nákup domu či bytu nebo například na výstavbu. Zároveň ale musíte počítat s vyšším úrokem než u menších půjček. Pro banky je totiž úvěr bez spoluúčasti klienta rizikovější, a proto jsou jeho podmínky přísnější.
V současnosti navíc čeští poskytovatelé 100% hypotéky neposkytují. Česká národní banka totiž v roce 2016 zpřísnila podmínky pro získání hypotéky a jejich součástí bylo také ukončení 100% hypoték. Banky tak nabízí maximálně 90% hypotéky. Pouze u 5 % objemu poskytnutých půjček smí být LTV vyšší než 90 %.
Přesto existuje možnost, jak pomocí půjčky na bydlení získat dost peněz na úhradu celé kupní ceny nemovitosti. V podstatě tedy můžete dosáhnout na 100% hypotéku.
Jak na to? Musíte ručit více nemovitostmi. Kromě kupovaného bytu či domu to může být například nemovitost rodičů. Samozřejmě ale platí, že majitel této nemovitosti musí s ručením souhlasit.
Díky ručení více nemovitostmi se zvýší hodnota zástavy. I při 90% či menším LTV tak získáte peníze na nákup vybraného domu či bytu.
Banky navíc obvykle umožňují druhou nemovitost z hypotéky vyvázat, jakmile splatíte potřebnou část úvěru. Dál tedy ručíte pouze kupovaným domem či bytem.
Další možností je dofinancovat hypotéku dalším úvěrem. Například úvěrem ze stavebního spoření.
ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAMJe nejčastěji sjednávaná hypotéka z více důvodů (ČNB s ohledem na růst ceny nemovitostí a krytí bankovních rizik omezila poskytování 90% hypoték a úplně zakázala poskytovat 100% hypotéky)
Jde o hypotéku s nejvýhodnější úrokovou sazbou na trhu - v tomto segmentu je nejvyšší konkurence mezi bankami poskytujícími hypotéky.
Příklad: pokud máte odhad nemovitosti na 1.000.000,- Kč, tak vám banka poskytne 800.000,- Kč formou hypotečního úvěru za nejvýhodnějších podmínek. Z vlastních prostředků tedy financujete 200.000,- Kč.
ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAMAž 90 procent z ceny nemovitosti, kterou
ručíte. Přesně tolik si můžete půjčit na hypoteční úvěr. Abyste ale 90%
hypotéku dostali, musíte splnit několik požadavků.
Jsou to zejména základní podmínky pro získání hypotéky – tedy například:
věk,příjemči bonita.Oproti nižším půjčkám ale musíte u 90% hypotéky počítat s méně výhodnými podmínkami. Protože má hypotéka pokrýt 90 procent z ceny nemovitosti, je pro banku riskantnější než menší úvěry. A proto poskytovatelé toto riziko obvykle kompenzují vyšším úrokem.
Pro většinu lidí je přitom 90% hypotéka nejvyšší možná. Podle pokynů České národní banky mohou poskytovatelé víc peněz půjčit jen v 5 procentech případů. Potřebujete tak mít naspořeno alespoň 10 procent z kupní ceny.
V praxi to vypadá tak, že u bytu za 3 000 000 korun získáte maximálně 2 700 000 korun. Zbytek doplatíte vy.
Pokud si chcete pomocí hypotéky půjčit víc než 90 procent z ceny domu či bytu, musíte ručit více nemovitostmi. V takovém případě stoupne hodnota zástavy, ze které se půjčka počítá.
Výhodou je, že se tím pádem můžete dostat na nižší LTV (obvykle do 80 %) a získáte tak nižší úrok než u 90% hypotéky.
Pokud jste například původně ručili bytem za 2 500 000 korun a nyní k němu přidáte další byt ve stejné ceně, stoupne hodnota zástavy na 5 000 000 korun. U hypotéky na zmíněných 2 500 000 tak bude LTV 50 %.
ZOBRAZIT CELÝ VÝZNAMTermín akontace označuje částku, kterou musí kupující uhradit ze svého, jakmile si například bere auto na splátky nebo kupuje dům na hypotéku. Akontace bývá nejčastěji uváděna v procentech z celkové kupní ceny, ale ve smlouvě pak musí být samozřejmě i přesně vyčíslena v korunách. Typickou akontací u hypoték je 10 - 30 %, při pořízení auta se pohybuje od 10 % až do 50 %, ale může být i vyšší.
KOMENTÁŘE k článku Jak probíhá čerpání hypotéky na výstavbu a na koupi nemovitosti
Zatím nejsou přidány žádné komentáře. Podělte se s námi o Váš názor.