Kam až porostou ceny nemovitostí?

Ceny nemovitostí rostou

Ceny nemovitostí meziročně vzrostly o 13,3%. Po nejnižší nezaměstnanosti (2,9%) jsme tak v EU dosáhli dalšího prvenství. Pro srovnání, růst cen nemovitostí ve Francii činil pouze 3,5% a v Německu 3,7% (EU průměr 4,4%). Za prudkým růstem cen v tuzemsku stojí velký převis poptávky nad nabídkou, což je způsobeno kombinací mnoha faktorů.

• Vylidňování venkova a obcí s horší občanskou vybaveností a nedostatkem pracovních příležitostí, stěhování do krajských měst.
• Vlivem zásahů centrálních bank (pumpování peněz do ekonomiky skrz odkup aktiv) dochází k přebytku likvidity na trhu. Nedostatek příležitostí pak nutí investory ukládat peníze do nemovitostí (více než 30% novostaveb v Praze je kupováno na investici).
• Byrokraticky komplikovaná výstavba – získání všech potřebných razítek pro zahájení stavby bytového domu může v Praze trvat i 10 let.

Zatímco vylidňování venkova a stěhování do měst se bránit nedá (školy, doktory, obchody či kulturu není možné udržovat v každé obci s pár sty obyvatel), povolování výstavby nových bytových domů by šlo výrazně urychlit, čímž by klesl tlak na růst cen. Města, resp. mnohé ekologické spolky, by měly konečně uznat, že bránit zástavbě polí vedle konečné tramvaje či metra je zbytečným plýtváním rozvojových ploch. 

Ani nájemné není pozadu

Střední hodnota výnosu z obytné nemovitosti koupené na pronájem se kalkuluje ve výši 5%. Když se ekonomice daří a nabídka realit je nižší, výnos roste (a naopak). Roční nájemné za byt v hodnotě 3 mil. Kč bude za běžných okolností blízko 150 000 Kč (+ poplatky). Růst kupních cen nemovitostí tak implikuje růst nájemného. 

Riziko realitní bubliny

Jedním ze startérů poslední celosvětové ekonomické krize (2009) byla realitní bublina. Nadhodnocené americké nemovitosti a rizikové hypotéky, které banky formou Hypotéčních zástavních listů rozprodaly investorům, velmi rychle intoxikovaly portfolia mnoha finančních institucí po celém světě. Aby se podobnému scénáři předešlo nyní, zpřísňuje ČNB úvěrování nemovitostí (LTV max. 90%). Nepopulární, leč velmi potřebné. 

ČNB již hodnotí aktuální ceny nemovitostí jako nadsazené, znalci bank ohodnocují nemovitosti čím dál častěji paušální metodou „kupní cena mínus 15-20%“ a velcí hráči na realitním trhu již přes rok tlumí své expanze. Kdo potřebuje bydlet, nakupuje bez ohledu na riziko bubliny. Ale kupovat dnes byt na investici může být rizikové.

Růst cen nemovitostí zatím ještě kopíruje růst cen mezd. Ale stačí jedno škobrtnutí v cyklu „růst mezd – růst podnikových nákladů – růst cen zboží a služeb (inflace)“ a je zaděláno na další ekonomickou krizi. Všeobecný růst cen jednoho dne sníží prodeje, na což budou muset podniky reagovat sníženou produkcí (propouštěním). Méně zájemců dosáhne na hypotéku (kde úroky mezitím poskočí ze současných 2% třeba i na dvojnásobek), nabídka realit převýší poptávku a ceny nemovitostí začnou klesat. Všichni doufají, že pokles nebude větší než 20% (proto omezení LTV na 90%, kdy rizikovějších úvěrů v pásmu 80-90% může být v portfoliích bank jen 15%).

Z dlouhodobého hlediska je však Praha stále oproti západním metropolím podceněná. Přestože Čech na byt v Praze potřebuje více ročních platů než Němec v Berlíně (relativně tedy Praha dražší je), absolutní ceny pražských nemovitostí (3+kk za 4-6 mil. Kč na kraji města) jsou v porovnání se západem výrazně nižší. A to Praha nabízí téměř identický komfort a občanskou vybavenost. Ve Francii nemá střední třída peníze na koupi bytu ve vnitřní Paříži, žije se více ve „vnějších pásmech“ (podobně jako v Londýně). Což díky dokonalému systému příměstské dopravy zas až tak nevadí. Ať už se nám to líbí nebo ne, není důvod se domnívat, že cenový a demografický vývoj pražských realit se bude od západních metropolí výrazně lišit.

Malé obce se vylidňují

Před rokem se řešily zavírané obchody na malých obcích, pak hospody (svádělo se to na EET), po té pobočky pošt a nyní se nedostává praktických lékařů. Chybějící policii, hasiče, banku, kulturu a další služby si už ani nikdo nenárokuje. Jenže ono skutečně nejde udržovat veškerou občanskou vybavenost pro každou obec s pár desítkami či stovkami obyvatel. Úbytkem občanské vybavenosti jsou nejvíce postižené obce s počtem obyvatel do 600 lidí.

Kolik lidí v obci s 500 obyvateli může potřebovat denně doktora či poštu – 1%? Není ekonomicky únosné, aby do ordinace chodilo denně jen 5 pacientů. Stejně tak nemá smysl držet otevřenou pobočku pošty. Svaz měst a obcí stejně jako družstva provozující venkovské obchody s potravinami volají po krajských a státních dotací. Tudy však cesta nevede.

Jediným řešením jsou místa sdružených služeb, kdy jeden místní obchod bude nabízet i poštovní a bankovní služby a večer třeba točené pivo s posezením. To vše v budově obecního úřadu za symbolické nájemné. Takto dotované a sdružené provozy mají šanci přežít a další roky spokojeně sloužit místním. Sympaticky působí návrhy na daňové slevy pro podnikatele z menších obcí, ale upřímně, místo k životu si přece nevybíráme podle přislíbené tisícikorunové dotace měsíčně.

Hypoteční kalkulačka - snadno a rychle si spočítejte svoji hypotéku!