Kdo bude rozhodovat o prodeji zemědělské půdy?

12.8.2026

5 min. čtení

Jan Budín
Redaktor Banky.cz

Reality

Prodej zemědělské půdy není jen běžnou majetkovou transakcí. Možné předkupní právo pachtýřů by mohlo výrazně ovlivnit vlastníky, farmáře, ceny pozemků i budoucí podobu českého zemědělství.

Hypoteční kalkulačka

Produkt		Naše hodnocení:		Úrok 70% LTV	Splátka 1 mil. Kč	Fixace
Doporučujeme	Online hypotéka Více informací	Naše hodnocení 90 % Velmi dobré	Mám zájem	4,69 %	7 747 Kč	10 let
	Hypotéka Více informací	Naše hodnocení 87 % Velmi dobré	Mám zájem	5,14 %	7 981 Kč	10 let
	Hypotéka na bydlení Více informací	Naše hodnocení 86 % Velmi dobré	Mám zájem	5,19 %	8 007 Kč	15 let
	mHypotéka na bydlení Více informací	Naše hodnocení 82 % Velmi dobré	Mám zájem	5,49 %	8 166 Kč	7 let
	Hypotéka Více informací	Naše hodnocení 88 % Velmi dobré	Mám zájem	5,59 %	8 219 Kč	7 let
	Hypoteční úvěr Více informací	Naše hodnocení 86 % Velmi dobré	Mám zájem	5,74 %	8 299 Kč	15 let

Prodej zemědělské půdy může na první pohled působit jako běžná majetková transakce. Ve skutečnosti je ale půda omezený zdroj, výrobní základ zemědělců a zároveň dlouhodobá investice pro tisíce vlastníků. Debata o možném předkupním právu pachtýřů proto neřeší jen to, kdo koupí konkrétní parcelu. Ve hře je i budoucí podoba českého zemědělství.

Co si z článku odnést

Pachtýř dnes nemá automatické zákonné předkupní právo k soukromé zemědělské půdě.
Právnické osoby obhospodařují přibližně 69,2 % zemědělské půdy, to ale neznamená, že stejný podíl také vlastní.
Plošné předkupní právo by mohlo zvýhodnit jak rodinné farmáře, tak velké podniky s rozsáhlou sítí pachtů.
Erozi a dlouhodobou kvalitu půdy nevyřeší samotný prodej pozemku, ale hlavně způsob hospodaření a podmínky pachtu.

Buďte stále v obraze

Novinky ze světa hypoték, půjček či výhodné nabídky přímo na váš e-mail

Přihlášením k odběru novinek souhlasíte s podmínkami ochrany osobních údajů

Proč je prodej jednoho hektaru veřejným tématem

Zemědělská půda má dvojí hodnotu. Pro vlastníka je to majetek, z něhož může pobírat pachtovné nebo který může časem prodat. Pro hospodařícího zemědělce je naopak nezbytným vstupem pro podnikání, plánování osevních postupů i investice do techniky nebo péče o krajinu. Právě střet těchto zájmů stojí v centru debaty o tom, zda by pachtýř měl při prodeji propachtovaného pozemku dostat přednost.

V českých podmínkách nejde o jednoduchý souboj „poctivého farmáře“ se spekulantem. Na trhu vedle vlastníků a aktivních zemědělců působí i velké zemědělské společnosti, investoři nebo obce. A každá z těchto skupin sleduje něco trochu jiného: cenu, stabilitu hospodaření, rozšíření výměry, ochranu krajiny či místní rozvoj. Jinými slovy, není to černobílé. Ani zdaleka.

Zemědělská půda není pouze investiční aktivum. O jejím skutečném významu rozhoduje také to, jak stabilně a odpovědně se na ní hospodaří.

Půda jako dlouhodobá hodnota

,,Půda je specifické aktivum, protože její hodnota není jen finanční. Vlastník by měl mít možnost s majetkem rozumně nakládat, zároveň ale dává smysl hledat pravidla, která podpoří dlouhodobé a odpovědné hospodaření”

Petr Jermář

Hlavní analytik Banky.cz

Vlastník, pachtýř a hospodařící podnik nejsou totéž

Aby se v celé otázce dalo vyznat, je potřeba oddělit tři pojmy, které se ve veřejné debatě často míchají dohromady. Vlastník, pachtýř a hospodařící podnik nejsou totéž. Vlastník je osoba nebo společnost zapsaná v katastru nemovitostí. Pachtýř pozemek užívá na základě pachtovní smlouvy a má právo brát z něj užitky, typicky na něm pěstovat plodiny. Hospodářem pak může být zemědělský podnik, který obhospodařuje větší celek složený z mnoha parcel patřících různým vlastníkům.

Ministerstvo zemědělství ve Zprávě o stavu zemědělství uvádí, že právnické osoby obhospodařují zhruba 69,2 % zemědělské půdy evidované pro zemědělské hospodaření. Ten údaj je důležitý, jen se musí číst přesně. Podíl 69,2 % vypovídá o obhospodařování půdy, nikoli o tom, kolik půdy právnické osoby skutečně vlastní. Velký podnik tak může pracovat na rozsáhlé výměře, aniž by byl majitelem většiny jednotlivých pozemků.

A tady se ukazuje český paradox. Vlastnictví zemědělské půdy bývá roztříštěné mezi velké množství lidí, zatímco její užívání je podstatně koncentrovanější. V debatě se objevuje údaj o přibližně 1,6 milionu vlastníků, jenže jeho metodika není v dostupných podkladech jednotně a aktuálně doložena. Přesnější proto je mluvit o velmi vysokém počtu vlastníků, než s tímto číslem zacházet jako s nezpochybnitelnou statistikou.

Jaká pravidla platí dnes

Současné právo pachtýři obecné automatické předkupní právo k soukromému zemědělskému pozemku nepřiznává. Pachtovní vztah sám o sobě znamená oprávnění pozemek užívat a brát z něj užitky, nikoli přednostní možnost jej koupit. Předkupní právo může vzniknout smluvně nebo ve zvláštních případech stanovených zákonem, nelze je však automaticky odvozovat z existence pachtu.

Odlišná pravidla platí pro státní půdu. Státní pozemkový úřad pracuje s vlastními mechanismy nájmu a pachtu, včetně přednostního pachtu pro vymezené skupiny. Pravidla pro nakládání se státní půdou ale nelze zaměňovat s případným právem koupit soukromý pozemek.

Zjistěte možnosti financování

Dopad na financování

,,Při každé změně pravidel je potřeba sledovat i dopad na financování. Půda bývá dlouhodobou součástí majetku rodin i podniků a omezení prodeje může ovlivnit cenu, rychlost transakce i ochotu investorů poskytovat úvěr”

Miroslav Majer

CEO Banky.cz

V dostupných podkladech přitom není ověřeno konkrétní paragrafové znění nové úpravy, které by obecné předkupní právo pachtýřů skutečně zavádělo. Proto zatím nelze přesně určit, kdo by na něj dosáhl, jak by se stanovovala kupní cena, zda by existovaly výjimky pro rodinné převody nebo jaké lhůty by musel vlastník dodržet. Korektnější je mluvit o diskutované možnosti, ne o hotové reformě. To je podstatný rozdíl.

Kdo by na přednostním odkupu mohl získat

Dopad by závisel hlavně na tom, jak by bylo pravidlo nastaveno. Rodinnému farmáři by předkupní právo mohlo dát větší jistotu, že nepřijde o pozemky, na nichž dlouhodobě hospodaří. To by mu usnadnilo plánování investic i případné předání farmy další generaci. Z pohledu vlastníka by však mohlo jít o omezení volnosti vybrat si kupujícího nebo prodat pozemek rychleji mimo stávajícího pachtýře.

Riziko se týká zejména plošného modelu bez dalších podmínek. Velké společnosti mívají propachtovány rozsáhlé plochy a obvykle mají i finanční zázemí a administrativní kapacitu řešit velké množství nabídek. Pokud by právo náleželo každému aktuálnímu pachtýři bez ohledu na velikost podniku, délku hospodaření nebo propojení společností, mohly by velké struktury získat výraznou výhodu. A tady je ten háček.

„Rozhodující nebude samotný název institutu, ale jeho parametry. Stejné předkupní právo může chránit místního hospodáře, nebo naopak posílit subjekt, který už má v dané oblasti dominantní postavení,“ uvádí Jiří Krejčí, odborník na reality portálu realingo.cz.

Varianty, které by vedly k odlišným dopadům

Plošné právo pro každého pachtýře by zvýhodňovalo subjekt, který má nejvíce propachtovaných parcel.
Právo omezené na aktivní zemědělce by vyžadovalo jasnou a kontrolovatelnou definici skutečného hospodaření.
Limit výměry nebo pravidla proti koncentraci by mohly snížit výhodu největších podniků.
Oznamovací povinnost bez předkupního práva by vlastníkovi ponechala větší volnost, ale pachtýři by dala čas reagovat.

Eroze se nevyřeší změnou vlastníka v katastru

Jedním z argumentů pro stabilnější vztah mezi vlastníkem a pachtýřem je péče o půdu. Krátký pachtovní horizont může snižovat motivaci investovat do opatření, jejichž přínos se projeví až za několik let. To ale automaticky neznamená, že pachtýř hospodaří hůř než vlastník nebo že krátké pachty samy o sobě erozi způsobují.

Ochranu půdy ovlivňuje především způsob hospodaření, nikoli samotný zápis vlastníka v katastru nemovitostí.

Monitoring eroze provozovaný VÚMOP a pravidla v systému LPIS ukazují, že riziko ovlivňuje celá řada faktorů: svažitost, půdní vlastnosti, počasí, velikost půdních bloků, plodinová skladba, vegetační pokryv i technologie zpracování. Předkupní právo samo o sobě neurčuje, zda bude na pozemku použita meziplodina, ochranný pás nebo vhodný osevní postup. Změna vlastníka v katastru zkrátka není kouzelný proutek.

Pacht za péči jako praktická alternativa

Vedle úvah o přednostním odkupu dává smysl řešit i samotnou kvalitu pachtovních smluv. Dlouhodobější smlouva může pachtýři nabídnout stabilitu, vlastníkovi pravidelný příjem a oběma stranám jasně vymezené povinnosti. Klíčové přitom nejsou jen délka vztahu a výše pachtovného, ale také konkrétní a měřitelné závazky k péči o půdu.

Takový model může pracovat s požadavky na osevní postup, meziplodiny, doplňování organické hmoty, ochranné pásy nebo postupy na erozně ohrožených pozemcích. Vlastník by měl mít možnost kontrolovat plnění dohodnutých podmínek a pachtýř by naopak potřeboval dostatečně dlouhý čas, aby se mu investice do půdní úrodnosti vyplatila.

Podmínky pro férové nastavení budoucího pravidla

Pokud by se zákonné předkupní právo někdy dostalo do konkrétního legislativního návrhu, o jeho kvalitě by nerozhodoval samotný princip přednosti, ale až detaily. Zásadní by byla jasná definice aktivního zemědělce, transparentnost skutečných vlastníků podniků, ochrana kupní ceny pro vlastníka i pravidla pro rodinné převody. Důležitá by byla také otázka, zda zákon zohlední délku řádného hospodaření a koncentraci půdy v rukou propojených subjektů.

Férový model by neměl automaticky oslabit vlastníka ani bez omezení zvýhodnit největšího pachtýře. Teprve propojení majetkových pravidel s dlouhodobou péčí o půdu může rozhodnout, zda změna podpoří stabilní hospodaření, nebo jen přesune vyjednávací sílu na trhu s půdou. A právě na tom bude záležet nejvíc.