Kolik přeplatím na hypotéce při různých úrocích a délkách splatnosti

Co si z článku odnést

• Úroková sazba má obrovský dopad. I rozdíl 1 % znamená stovky tisíc korun. Při hypotéce 4 mil. Kč na 30 let je přeplatek při 4% úroku celkem 2,9 mil., ale při 6% úroku už 4,6 mil. Kč.
• Doba splácení výrazně ovlivňuje přeplatek. Při stejné hypotéce 4 mil. Kč a 5% úroku zaplatíte při 30 letech přeplatek 3,7 mil., ale při 15 letech jen 1,7 mil. Kč. Pozor ale na výši měsíční splátky! Bezpečnost splácení je důležitější než rychlé splacení.
• Inflace hraje do karet dlužníkům. Vaše splátka zůstává stejná, ale její reálná hodnota v čase klesá. Co dnes coby splátka zabere 57 % mzdy, může za 10 let být jen 36 % průměrného příjmu.
• Nejnižší přeplatek není vždy nejlepší strategie. Často se víc vyplatí nižší splátka + investování volných prostředků, než co největší splátka a nejkratší trvání hypotéky.
• Refixace je klíčový moment – Sledujte vývoj sazeb rok před koncem fixace a vyjednejte si lepší podmínky (buď u současné banky, nebo přes refinancování s pomocí hypotečního poradce).

Co je přeplatek hypotéky a jak se stanovuje

Přeplatek hypotéky je částka, kterou zaplatíte navíc oproti tomu, kolik jste si od banky půjčili. Jednoduchý příklad: když si vezmete hypotéku na 4 miliony korun a za celou dobu splácení zaplatíte bance 6 milionů, váš přeplatek činí 2 miliony korun. Jak se tato suma naskládá?

Celkový náklad hypotéky (a tím i výsledný přeplatek) zahrnuje:

• úroky – největší část přeplatku, platíte je bance za to, že vám půjčila peníze
• poplatky bance – za vyřízení hypotéky, vedení úvěrového účtu, změny ve smlouvě
• pojištění – nemovitosti (povinné) a schopnosti splácet (dobrovolné, ale lépe je nahradit jej kvalitním životním pojištěním)
• ocenění nemovitosti – znalecký posudek, který stanoví aktuální hodnotu nemovitosti určené do zástavy
• vklad do katastru – registrace zástavního práva, při koupi nemovitosti i zápis vlastnického práva.

Výše přeplatku u hypotéky se počítá jednoduše: sečtete všechny splátky za celou dobu, plus další výdaje za hypotéku, a odečtete od nich výši úvěru.

Buďte stále v obraze

Novinky ze světa hypoték, půjček či výhodné nabídky přímo na váš e-mail

Odebírat

Přihlášením k odběru novinek souhlasíte s podmínkami ochrany osobních údajů

Vliv úrokové sazby na přeplatek

Úroková sazba má obrovský vliv na to, kolik přeplatíte na hypotéce. Rozdíl i pouhého jednoho procentního bodu znamená stovky tisíc korun víc nebo méně na celkovém přeplatku. Vezměme si příklad hypotéky na 4 miliony korun na 30 let:

• při 4 % úroku zaplatíte celkem cca 6,9 milionu → přeplatek 2,9 milionu
• při 5 % úroku zaplatíte celkem cca 7,7 milionu → přeplatek 3,7 milionu
• při 6 % úroku zaplatíte celkem cca 8,6 milionu → přeplatek 4,6 milionu.

Jak si vyjednat nižší sazbu kvůli přeplatku

V zájmu klienta hypotéky je dostat se k co možná nejnižší úrokové míře úvěru. Výjimkou jsou specifické situace klientů, kterým dokáží vyjít vstříc třeba jen dvě banky z celého trhu. Tam úroky prim nehrají. Ale všude jinde ano. Abyste snížili úrokovou sazbu hypotéky, zvažte:

• nižší LTV hypotéky – čím víc dáte při koupi či výstavbě nemovitosti ze svého, tím levněji vám může banka půjčit
• vyšší bonita žadatele – čím jste důvěryhodnější klient, tím levněji vám banka může půjčit. Bonitu zvýšíte mnoha způsoby: doplatit aktuální závazky, zrušit kreditní karty a kontokorent anebo o hypotéku požádat ve dvou, aby se do posuzování dostaly dva příjmy
• výběr správné hypotéky – banky si mezi sebou konkurují a rozhodně je mezi nimi na výběr. Výhodnost jejich nabídek se v čase střídá. Výběrem vás s výhodou provede nezávislý hypoteční poradce
• kratší fixace – čím kratší doba fixace, tím většinou nižší úroková míra. Ale tady pozor na tendence trhu a pravděpodobnost růstu sazeb po skončení krátké fixace.

Vliv doby splácení na přeplatek

Doba splácení hypotéky je další klíčový faktor ovlivňující přeplatek. Platí jednoduché pravidlo: čím déle splácíte, tím více (při stejném úročení) přeplatíte. Ukažme si to na příkladu hypotéky na 4 miliony Kč při 5% úroku:

• 30 let splácení – přeplatek 3,7 mil. Kč
• 25 let splácení – přeplatek 3 mil. Kč
• 20 let splácení – přeplatek 2,3 mil. Kč
• 15 let splácení – přeplatek 1,7 mil. Kč

„Jen pozor na výši splátky. Při hypotéce na 30 let je měsíční splátka 21 500 Kč, kdežto u 15letého splácení vychází splátka na 31 600 Kč. Vždy pečlivě zvažte, jak vysokou měsíční splátku si můžete dlouhodobě dovolit,“ nabádá Marek Pavlík, majitel portálu hypotecnikalkulacka.cz.

Vliv fixace úrokové sazby a její délky na celkový přeplatek

Fixace úrokové sazby znamená, že si na určitou dobu (obvykle 1-10 let) zajistíte neměnný úrok. Následně po skončení fixace sjednáte novou sazbu podle aktuální situace na trhu.

Dlouhá fixace při nízkých sazbách, to je ideální scénář. Když si zafixujete 3 % úrok na 10 let a sazby na hypotečním trhu po roce vyrostou na 5 %, šetříte obrovské peníze. Čím déle si zafixujete nízkou úrokovou sazbu, tím nižší přeplatek můžete ve výsledku mít.

Bojujeme za nižší sazbu

,,Vysoké úrokové sazby fixujte jen na kratší čas, abyste mohli co nejpružněji zareagovat na jejich pokles, a tím snížit celkový přeplatek své hypotéky. Dobrou zprávou je, že dnes už banky přistupují k úpravám hypotečních sazeb i během fixace, aniž byste museli refinancovat. Když sazby na trhu významně klesnou, informujeme vás o tom a s vaším souhlasem začneme s bankou vyjednávat snížení sazby úpravou smlouvy o hypotečním úvěru. Tato cesta se obejde bez poplatku za předčasné splacení a refinancování.”

Poplatky a další povinné náklady hypotéky

Celkový náklad hypotéky není jen o úrocích. Přidejte k nim různé poplatky u hypotékya další náklady. V souvislosti s hypotékou vždycky počítejte ještě i s těmito náklady:

• poplatek za vyřízení hypotéky (některé banky neúčtují)
• poplatek za vedení úvěrového účtu (některé banky neúčtují)
• povinné pojištění nemovitosti
• poplatek za ocenění nemovitosti
• poplatky za katastr
• (dobrovolné) pojištění schopnosti splácet.

V souvislosti se změnami v hypotéce, k nimž může někdy dojít, se připravte na poplatky za předčasnou splátku, za změnu délky trvání hypotéky (a s tím i změnu výše měsíční splátky), za administrativu spojenou s refinancováním apod.

Srovnejte si hypotéky online

Přechod na novou fixaci? Do přeplatku se promítne dvojím způsobem

Když vám skončí fixace, čeká vás tzv. refixace – tedy sjednání nové úrokové sazby na další období. Když klesne sazba pro nové období fixace, klesne i váš celkový budoucí přeplatek. A samozřejmě naopak: při růstu sazeb v další fixaci zaplatíte za hypotéku celkově víc.

Co s tím?

• sledujte vývoj sazeb alespoň rok před koncem fixace
• prostřednictvím hypotečního poradce oslovte více bank
• vyjednejte si u současné banky stejnou nižší sazbu, jakou nabídla konkurence
• máte-li našetřeno, zvažte mimořádnou splátku.

Inflace hraje do kapes dlužníkům

Tady přichází zajímavý zvrat: vliv inflace na přeplatek hypotéky je výhodný pro klienty, nikoliv pro banky. Proč? Vaše splátka zůstává (během fixace) stejná, ale hodnota peněz v čase klesá. To znamená, že v reálných penězích splácíte stále méně. Váš nominální dluh zůstává sice stejný, ale jeho reálná hodnota klesá.

Příklad:

• v roce 2020 máte splátku 20 000 Kč a průměrná mzda je 36 000 Kč
• splátka představuje 57 % vaší mzdy
• v roce 2030 máte stále splátku 20 000 Kč, ale průměrná mzda vyrostla na 55 000 Kč
• splátka nyní představuje jen 36 % vaší mzdy.

Jak snížit svůj přeplatek z hypotéky?

Teď to nejdůležitější: jak snížit přeplatek a ušetřit i statisíce korun? Možností je hned několik, jenže pozor: ne vždy je nejnižší přeplatek na hypotéce racionálním finančním cílem. Nejprve se ale podívejme na možnosti snížení přeplatku z hypotéky:

• snížení LTV při sjednávání hypotéky
• mimořádné splátky ve výročí fixace nebo po fixaci
• refinancování k levnější bance
• zkrácení splatnosti.

Klady

• Úroková sazba od 4,79 % p.a. při fixaci na 3 roky
• Až 800 000 Kč navíc na cokoliv nad rámec hypotéky
• Lze doložit i příjem z DPČ, vybraná povolání OSVČ mají zvýhodněný výpočet

Zápory

• Klienti s paušální daní berou příjmy max od 2 odběratelů
• Nelze použít splatnost na mladšího z žadatelů
• Neakceptují příjem z obratu FO ani z obratu s.r.o.
• Neakceptují DPP

Hypoteční úvěr od Komerční banka

Úrok 70% LTV

5,19 %

Splátka 3 mil. Kč

16 455 Kč

LTV

90 %

Bez pojištění

N/A

Kdy se ale nevyplatí cílit na nízký přeplatek

Byť to na první pohled vypadá, že nízký přeplatek na hypotéce je to nejlepší, o co můžete coby klient banky usilovat, opak je pravdou. Co může být výhodnější než zaplatit bance za hypotéku co nejméně? Odpovídá Petr Jermář, hlavní analytik Banky.cz: „Těch situací je víc, především:

• bezpečná výše splátky – čím kratší dobu splácíte, tím vyšší máte měsíční splátku. Ale také jste ve větším riziku, že vysokou splátku dlouhodobě neutáhnete. Přednost vždycky má bezpečné splácení před balancováním na hranici únosnosti splátky
• výnosnější investice, než jsou úroky hypotéky – často se víc než rychlejší ukončení hypotéky (a nižší přeplatek z něj) vyplatí správně nastavené investování. Jakmile je výnos z investic vyšší než úrok, který platíte bance na hypotéce, jste při investování v plusu. Raději tedy nižší splátku a volné prostředky správně investovat.”

Příklad: Kolik přeplatím na hypotéce při úroku 4 procenta?

Ukažme si to na hypotéce ve výši 4 miliony Kč se splatností na 30 let:

• měsíční splátka: 19 100 Kč
• celkem zaplatíte: 6 876 000 Kč
• přeplatek: 2 876 000 Kč.

Pamatujte však, že s hypotékou jsou spojené ještě i další poplatky (zřízení, odhad nemovitosti, viz výše). Skutečný přeplatek bude ještě minimálně o 10 tisíc Kč vyšší (když pojištění nemovitosti nepočítáme jako náklad hypotéky).

Příklad: Přeplatek hypotéky při 20 letech splácení

Ukažme si to na hypotéce ve výši 4 miliony Kč při úroku 4 % po celou dobu trvání hypotéky:

• měsíční splátka: 26 400 Kč
• celkem zaplatíte: 6 336 000 Kč
• přeplatek: 2 336 000 Kč (58 % původní půjčky).

Další příklady si můžete nechat spočítat v hypoteční kalkulačce.