Maximální výše hypotéky – kolik si mohu půjčit a jak to spočítat?

Co si z článku odnést:

• Maximální hypotéka závisí na třech pilířích: vaše schopnost splácet (příjem minus výdaje), hodnota nemovitosti a regulatorní limity ČNB (LTV, DTI a DSTI 45 % příjmu na splátky).
• Jakékoliv závazky výrazně snižují hypotéku: například splátka spotřební půjčky 8 000 Kč měsíčně vás připraví až o 1 350 000 Kč z možné hypotéky, nevyužívaná kreditní karta s limitem 50 000 Kč sníží maximální výši hypotéky až o 675 000 Kč.
• Jak získat vyšší hypotéku: splaťte stávající úvěry, zrušte kreditní karty, zvyšte vlastní vklad, přidejte spolužadatele nebo si přiberte ručitele s dobrou finanční kondicí.
• Úrok a doba splácení jsou zásadní: při úroku 5 % a 25 letech splatnosti dosáhnete na hypotéku 3 800 000 Kč se splátkou 22 500 Kč, při 30 letech si na stejnou splátku půjčíte o dost víc.
• Maximum ≠ optimum: brát si nejvyšší možnou hypotéku je rizikové – nenechá vám to rezervu na nečekané výdaje, na změny v životě, ani pro případný růst úroků při další fixaci.

Na jakou hypotéku dosáhnu?

„Odpověď tu závisí hned na několika skutečnostech: kolik vyděláváte, kolik máte naspořeno, jaké máte další závazky a jaká pravidla zrovna teď u hypotéky platí pro banky. Než vám banka vypůjčí jakékoliv peníze, musí si být jistá, že jí budete schopni hypotéku splácet. A zároveň se musí vejit do regulatorních limitů od České národní banky,“ uvádí Jiří Krejčí, odborník na reality portálu Realingo.cz.

Maximální částka hypotéky se proto skládá ze tří hlavních pilířů:

• vaše schopnost splácet – čistý měsíční příjem minus vaše běžné výdaje a závazky. Z toho se odhadne maximální únosná výše splátky. Z ní se podle ceny hypotéky dopočítá dosažitelná výše úvěru. To je výchozí hodnota, kterou ale ještě upraví následující dva pilíře
• hodnota nemovitosti – banka vám obvykle nepůjčí víc než určité procento z ceny nemovitosti
• regulatorní limity – pravidla, která musí banka dodržet bez ohledu na to, jak dobře vyděláváte.

Buďte stále v obraze

Novinky ze světa hypoték, půjček či výhodné nabídky přímo na váš e-mail

Odebírat

Přihlášením k odběru novinek souhlasíte s podmínkami ochrany osobních údajů

Faktory ovlivňující výši hypotéky

Faktory ovlivňující výši hypotéky jsou poměrně komplexní, proto si je rozdělme do několika kategorií podle toho, co zahrnují:

• příjmové faktory – čistý měsíční příjem po odečtení daní a pojištění, stabilita příjmu (zda jste na dobu neurčitou, živnostník nebo máte příjem z pronájmu) a případné další příjmy (například z pronájmu), s nimiž ale banky už nepočítají v plné částce (krátí je podle typu doplňkového příjmu)
• majetkové faktory – vlastní naspořená hotovost, ať už na spořicím účtu, termínovaném vkladu nebo v investicích, hodnota zastavované nemovitosti podle odhadu znalce (nikoliv podle prodejní ceny) a případný další majetek, spíše nemovitého charakteru
• vnější faktory – úroková sazba (vyšší úrok znamená vyšší splátku, proto i nižší možný úvěr), doba splácení (delší doba = nižší splátka = teoreticky vyšší možný úvěr) a aktuální regulace ČNB, která se v čase mění (ČNB reaguje na situaci na hypotečním trhu)
• zatěžující faktory – stávající úvěry (spotřebitelské půjčky a podobné závazky), kreditní karty (banka počítá s jejich limitem, i když je nevyužíváte), kontokorent, záruky za jiné osoby (ručení za půjčku) a počet vyživovaných osob v domácnosti.

Jak se počítá maximální výše hypotéky – jaký je vzorec?

Na výpočet maximální hypotéky není jeden univerzální vzorec, ale používá se kombinace několika limitů. Banka spočítá varianty výše hypotéky tak, jak vycházejí podle jednotlivých limitů, a vybere ten nejnižší výsledek. Nad stanovený limit se totiž dostat nesmí (se vzácnými výjimkami).

Nejrychleji si všechny limity necháte propočítat v kalkulačce maximální výše hypotéky.

Třemi hlavní limity ve světě hypoték jsou:

1. Limit podle hodnoty nemovitosti (LTV)

LTV znamená Loan-to-Value, česky „úvěr v poměru k hodnotě". Jednoduše řečeno: banka vám půjčí maximálně určité procento z hodnoty nemovitosti. Zbytek musíte doplnit z vlastních zdrojů. Například:

• nemovitost stojí 5 000 000 Kč
• LTV limit je 80 %
• maximální výše hypotéky tady bude: 5 000 000 × 0,8 = 4 000 000 Kč
• vlastní prostředky pro takovou hypotéku musíte mít minimálně ve výši 1 000 000 Kč.

2. Limit podle celkového dluhu k příjmu (DTI)

DTI znamená Debt-to-Income, což je poměr celkového dluhu (nejen z hypotéky, ale i z případných dalších úvěrů) k vašemu ročnímu příjmu. Tento limit říká, že celková výše financování nesmí překročit určitý násobek vašeho ročního příjmu. ČNB stanovuje DTI nejčastěji na 9násobek, s drobnými výjimkami. Například:

• váš čistý roční příjem je 600 000 Kč (50 000 Kč měsíčně)
• DTI limit je 9
• maximální hypotéka zde bude: 600 000 × 9 = 5 400 000 Kč

3. Limit podle splátky k příjmu (DSTI)

DSTI znamená Debt-Service-to-Income, tedy poměr splátek všech vašich dluhů k čistému měsíčnímu příjmu. Toto je často ten nejpřísnější limit. Říká, že na splátky všech úvěrů nesmíte vydávat víc než určité procento příjmu, nejčastěji okolo 45 %.

Pomocí DSTI nespočítáte maximální limit hypotéky, ale jen limit splátky. Limit hypotéky se pak dopočítá právě z tohoto limitu splátky. Vždycky podle toho, jaký je zrovna úrok u hypoték a jak dlouho chcete hypotéku splácet. Například:

• váš čistý měsíční příjem je 50 000 Kč
• DSTI limit je 45 %
• maximálně můžete splácet 50 000 × 0,45 = 22 500 Kč měsíčně (ale ještě mínus případné splátky jiných úvěrů).

Takže: jestli už splácíte spotřebitelský úvěr 5 000 Kč měsíčně, zbyde vám na limit splátky hypotéky jen 17 500 Kč. A teprve až od této částky se odrazí odpověď na otázku: „Jak vysokou hypotéku mohu mít?“

Tip od banky.cz

,,Doplňme ještě pro pořádek, že maximální hypotéka           pro mladé do 36 let má všechny tři limity posunuté o něco výš, v souladu s tím, jak dovoluje legislativa. Mladí lidé mohou splácet déle a předpokládá se, že jejich příjem bude v čase růst, stejně tak hodnota zastavené nemovitosti.”

Miroslav Majer

CEO Banky.cz

Jak se určuje maximální hypotéka podle příjmu

Maximální hypotéka podle příjmu je pro většinu lidí určující parametr. Jedna věc je DTI a DSTI, druhá věc je pak (často přísnější) výpočet podle interních pravidel a limitů banky. Banka totiž vychází z vašeho čistého měsíčního příjmu, od něj odečte životní minimum a povinné hrazené náklady na domácnost a na povinně vyživované osoby. Z toho, co zbyde, určí, kolik si můžete dovolit splácet.

Například, vyjde-li maximální tolerovatelná měsíční splátka na 22 500 Kč, pak při úroku 5 % a době splácení 25 let dosáhnete na hypotéku maximálně ve výši 3 800 000 Kč.

Spočítejte si hypotéku online

Jak se do výše hypotéky promítají úroky a doba splácení

Úroková sazba a délka splácení mají obrovský dopad na to, na jakou hypotéku dosáhnete. Zjednodušeně: čím vyšší úrok, tím vyšší splátka. Čím kratší doba splácení, tím taky vyšší splátka. A čím vyšší splátka, tím menší celkovou částku úvěru si můžete dovolit. Ukažme si pár konkrétních příkladů:

Vliv úrokové sazby – při hypotéce 3 000 000 Kč na 25 let se při různých úrokových sazbách liší měsíční splátka takto:

• úrok 4,5 %: splátka cca 16 700 Kč
• úrok 5,0 %: splátka cca 17 550 Kč
• úrok 5,2 %: splátka cca 17 900 Kč.

Vliv doby splácení – stejná hypotéka na 3 000 000 Kč, tentokrát při úroku 5 %, ale se čtyřmi různě dlouhými dobami splácení, bude mít takto vysoké měsíční splátky:

• 10 let: splátka cca 31 800 Kč
• 20 let: splátka cca 19 800 Kč
• 25 let: splátka cca 17 550 Kč
• 30 let: splátka cca 16 100 Kč.

Jak další závazky (půjčky, kreditní karta) ovlivňují maximální částku hypotéky

Tohle je častý kámen úrazu. Mnoho lidí má třeba kreditní kartu, kterou skoro nepoužívají, povolené přečerpání, na které nesahají, nebo ručí za úvěr svému příbuznému. A vůbec nechápou, proč jim banka nabídla mnohem nižší maximální částku hypotéky, než očekávali.

Spotřebitelské úvěry

Když splácíte například půjčku na auto, a to 8 000 Kč měsíčně, znamená to, že těchto 8 000 Kč nemůžete dát na hypotéku. Například byste bez spotřebitelského úvěru mohli měsíčně splácet na hypotéce 22 500 Kč, takže vám banka odsouhlasí až 3 800 000 Kč.

Když ale dáváte měsíčně 8 000 Kč na splácení auta, s hypotékou se nedostanete nad 2 450 000 Kč. To je rozdíl 1 350 000 Kč! Proto je většinou výhodnější splatit spotřebitelský úvěr nejpozději měsíc před žádostí o hypotéku (aby se splacení stihlo propsat do úvěrových registrů).

Kreditní karty

Tady je to ještě zákeřnější. Banka operuje s celým limitem karty, protože si odsud můžete celý limit kdykoliv vypůjčit. Máte-li tedy kreditní kartu s limitem 50 000 Kč, banka bude počítat s minimální měsíční splátkou z tohoto limitu – obvykle 5–10 %. A tu vám odečte od maximální možné splátky hypotéky.

U kreditky na 50 000 Kč s to bude 8% měsíční splátkou to bude měsíčně mínus 4 000 Kč. Tím se vaše maximální hypotéka sníží o cca 675 000 Kč. Ano, čtete správně. Nevyužívaná kreditní karta na 50 000 Kč vám může vzít až tři čtvrtě milionu z možné hypotéky.

Řešení? Před žádostí o hypotéku kartu zrušte, nebo alespoň snižte její limit. Vzhledem k měsíční výpovědní lhůtě kreditní karty ji rušte nejpozději 2 měsíce před podáváním žádosti o hypoteční úvěr.

Ručení za jiné osoby

Tip od banky.cz

,,Jestliže jste se zaručili za hypotéku sourozence nebo za úvěr kamaráda, banka to bere, jako byste tento závazek spláceli vy. I když ve skutečnosti nesplácíte ani korunu, banka musí počítat s rizikem, že by vás to mohlo v budoucnu potkat. Proto: když ručíte třeba za dvoumilionovou hypotéku v rodině, celé dva miliony vám banka přiřkne jako další splácený úvěr.”

Petr Jermář

Hlavní analytik Banky.cz

Jak maximalizovat dostupnou částku hypotéky

Možnosti, jak maximalizovat dostupnou částku hypotéky, plynou už z toho, co limituje výši hypotečního úvěru. Ale pojďme si všechny možnosti popsat konkrétněji:

• splaťte stávající závazky – nejúčinnější způsob, jak zvednout maximální výši hypotéky, každý splacený úvěr vám může přidat stovky tisíc
• zrušte nebo snižte limity kreditních karet – i nevyužívaná karta s limitem 30 000 Kč vám ubere okolo 400 000 Kč z možné hypotéky
• zvyšte vlastní vklad – čím víc vlastních peněz dáte, tím nižší bude LTV poměr a tím nákladnější nemovitost zvládnete z hypotéky ufinancovat, dokonce za lepší úrokovou sazbu
• přidejte spolužadatele – manžel, manželka nebo partner s vlastním příjmem navýší celkový doložitelný příjem, a maximální výše hypotéky se tím výrazně zvýší
• doložte všechny příjmy – bonusy, 13. plat, příjem z pronájmu nebo autorské honoráře, banka z nich počítá 50–70 %, což může u schválené částky přinést až několik set tisíc navíc
• zvažte delší dobu splácení – 30letá hypotéka má nižší splátku než 20letá, můžete si tak půjčit víc (ale zaplatíte mnohem víc na úrocích)
• přizvěte ručitele – ručitel bude bance odpovídat za to, jak splácíte. Proto musí mít ještě o něco lepší bonitu než vy
• načasujte žádost správně – čekáte-li zvýšení platu nebo konec splácení úvěru, vyplatí se vyplatit s hypotékou počkat (nikoliv ale v čase rychlého růstu cen nemovitostí nebo očekávaného růstu sazeb u hypotečních úvěrů)
• vyzkoušejte více bank – různé banky nabídnou různé částky, protože se k hypotékám staví jinak, podle vlastních interních pravidel.
• oslovte hypotečního makléře – ví, jak která banka přistupuje k výpočtu maximální výše hypotéky, a tak vám nejlépe poradí, na které banky se obrátit a jakým chybám se v žádosti vyhnout, případně celou žádost podá za vás.

Má smysl brát si tu nejvyšší možnou hypotéku?

Důležitá otázka. Vždycky si uvědomte rozdíl mezi maximální výší, na kterou dosáhnu a optimální výší, kterou si mohu dovolit bez rizika. Může být totiž obrovský. Nikoliv částkou, ale zatížením jak vašeho rozpočtu, tak především psychiky případnými riziky takového zadlužení.  

K rizikům maximální hypotéky patří zejména:

• neočekávané výdaje – splátka blízko limitu vašich možností vám nedá téměř žádný prostor na nečekané události, jako je oprava auta za 50 000 Kč, neočekávaně vysoké vyúčtování energií, či situace, kdy onemocníte a klesnete s příjmem. Když dlouhodobě splácíte celých 45 % příjmu, na tohle prostě rezervu nemáte. Každý nečekaný výdaj vás pak vystavuje finanční tísni.
• změna životní situace – po zatěžující životní události se může maximální výše hypotéky rychle stát neúnosnou. A zdaleka to nemusí být jen událost negativní typu ztráty zaměstnání nebo dlouhodobější pracovní neschopnosti. Může třeba přibýt další člen rodiny. V každé z těchto situací se splátka, kterou jste teď tak tak zvládali, stane nezvladatelnou.
• růst úroků – v další fixaci vám mohou úroky z hypotéky výrazně vyskočit. Rozdíl třeba 2 procentních bodů v úrokové sazbě může znamenat navýšení splátky o několik tisíc korun měsíčně, na což při již vyčerpané kapacitě splácení nemáte odkud vzít.
• psychická zátěž – žít s vědomím, že kdykoliv přijde problém, nezvládnete splátku, je dlouhodobě stresující. Neustálý strach z vám bere životní pohodu a radost z bydlení, kterou jste vlastní nemovitostí chtěli získat. Hypotéka by měla být investicí do kvality života, nikoliv zdrojem chronického stresu.